קניית רשימת רשימות לבית לרוכש בפעם הראשונה
כל פריט בדף זה נבחר על ידי עורך בית יפה. אנו עשויים להרוויח עמלה על חלק מהפריטים שבחרת לקנות.
פלירטטת עם הרעיון של בעלות על דירה. אולי זילוב הפך לאחד האתרים שבהם אתה מבקר לעתים קרובות ביותר, או שבא לך במקרה לפתוח בתים IRL, הפעל תרחישים פיננסיים במחשבון משכנתא, ולמצוא שמחה באריחי גלישה דגימות. אבל עכשיו אתה תוהה איך לעבור מ"הייתי רוצה להיות הבעלים של הבית שלי יום אחד "למעשה ללקיחת משכנתא, רכישת בית והתקנת אריחי הרכבת התחתית האלה.
אין ספק, רכישת דירה היא החלטה כלכלית עצומה - ככל הנראה הגדולה בחייכם. מידיעת ההבדל החשוב בין הכשרה מוקדמת לאישור מראש ועד הבנת דברים כמו הערכות הערכה ונאמנות, התהליך יכול להרגיש מרתיע. הוסיפו לזה את רכבת ההרים הרגשית שמוצאת את בית חלומותיכם ומחכה לשמוע על ההצעה שלכם.
עם זאת, פירוק תהליך קניית הבית לשלבים הופך אותו לניהול הרבה יותר. לפניכם מדריך שלב אחר שלב, המגובה על ידי מומחים לרכישת בית.
1. תעשה סדר בכספים שלך
בשלב מוקדם זה, העמיד את עצמך כקונה חזקה ומוסמכת על ידי חיסכון במקדמה וקבלת האשראי שלך בצורה טיפ-טופ.
התמונה הפיננסית של כל קונה תהיה ייחודית. כן, ציון אשראי של 740 ומעלה מתגמל אותך עם שיעורי הריבית הטובים ביותר, והנחת ירידה תשלום של 20 אחוזים או יותר לתוך הבית יחסוך ממך לשלם ביטוח משכנתא פרטית, או PMI. (PMI עולה בדרך כלל 0.5 אחוז עד 1 אחוז מכל סכום ההלוואה על בסיס שנתי, אם כי לרוב הוא משולם כפרמיה חודשית. PMI מסופק על ידי חברות ביטוח פרטיות, אך מותאם על ידי המלווה שלך.) אבל, תנשום בקלות: אתה עדיין יכול לרכוש בית עם דירוג אשראי נמוך בהרבה והרבה פחות מקדמה. רק כדוגמה אחת - מכיוון שיש המון אפשרויות הלוואה [הערה: קישור לאחד מספרי החבילות האחרים] - דירוג האשראי שלך יכול להיות נמוך מ -500 תמורת
הלוואת FHA (משכנתא מגובה ממשלה המבוטחת על ידי מינהל הדיור הפדרלי) כל עוד אתה מוריד 10 אחוזים, או שזה יכול להיות 580 אם תוריד 3.5 אחוז, מסביר איגנסיו רודריגס עם סוכנות האחוזה ווסטסייד במאליבו, קליפורניה. בהלוואות קונבנציונאליות, אתה שואף לדירוג אשראי של 620 לפחות.הרעיון כאן? אל תתנו למושלם להיות אויב הטוב! צמיחת השוק עשויה לחרוג ממך אם אתה מחכה שנים כדי לצבור מספיק לתשלום של 20 אחוז בחשבון החיסכון שלך או שניקוד האשראי שלך יעלה לקטגוריה יוצאת הדופן.
חוסך עבור תשלום מקדמה
בין אם היעד שלך למקדמה הוא 3.5 אחוזים או 20 אחוזים, תרצה להתחיל לחסוך כסף בהקדם האפשרי. "באופן אידיאלי, זה נמצא בחשבון שמרוויח ריבית", אומר ברוקר סיטי ניו יורק לינדזי ברטון בארט של דאגלס אלימן.
שקול לדבר עם יועץ פיננסי על האסטרטגיה שלך לפירעון הלוואות בריבית גבוהה ובמקביל לחסוך לבית. בהתאם לתנאי השוק, זה עשוי להיות הגיוני לחלוטין לקנות בית לפני חובות אחרים -אהמ, הלוואות הסטודנטים המטרידות האלה! - משתלמות כדי שתוכל לבנות הון ולהיות בעל נכס שיכול להעריך בערכו לאורך זמן, אומר ברטון בארט.
בניית האשראי שלך
מבחינת האשראי, אתה זכאי, על פי חוק, אל א דו"ח אשראי חינם כל שנה. הדו"ח הזה לא יגיד לך את הציונים שלך (שיכולים להשתנות בין שלוש הלשכות), אבל הוא יעזור לך לאתר כל דבר שמוריד את הציון שלך. לאחד מכל חמישה אנשים יש טעויות באשראי שלהם להגיש תלונה, על פי ועדת הסחר הפדרלית, כך שתרצה לטפל בכל השגיאות לפני שתתחיל לרכוש משכנתא. אתה יכול לעקוב אחר ציוני האשראי שלך בפועל עם עוקבי ציון מקוון בחינם כמו קרדיט אשראי. או שבבנקים וחברות כרטיסי אשראי רבים יש מעקב אחר דירוג אשראי בחינם המשולב בחשבון המקוון.
עכשיו זה גם זמן טוב לתת לזכותך קצת TLC. ביצוע תשלומים בזמן עקבי הוא הדבר הטוב ביותר שאתה יכול לעשות עבור ניקוד האשראי שלך. אתה יכול לתת לו דחיפה מהירה על ידי תשלום יתרות כרטיס האשראי כך שהניצול שלך על כל כרטיס לא יעלה על 30 אחוז-כלומר, אם יש לך מגבלה של 1,000 $, שמור על יתרתך מתחת ל -330 $ כדי להוכיח לנושים שאינך מרחיב יתר על המידה. עַצמְךָ.
2. קח מכתב הכשרה מוקדם
לפני שתתחיל להסתכל על בתים, תרצה לקבל א מכתב הכשרה מוקדמת, הקובעת כי המלווה מוכן באופן זמני להלוות לך עד לנקודה מסוימת. זה מסמן לסוכני נדל"ן שאתה מתכוון לרכוש, לא רק להסתכל על בתים בשביל הכיף. מכתב הכשרה מראש יעזור לך גם לקבוע את התקציב שלך ולצמצם אילו בתים יהיו בטווח המחירים שלך, אומר סוכן הנדל"ן בניו יורק. רבקה בלקר עם וורבורג נדל"ן.
משהו שכדאי לזכור: הכשרה מוקדמת היא צעד לתינוק לקראת הלוואה. אתה מדווח על מידע על ניקוד האשראי שלך ועל ההכנסה שלך, ובתורו, המלווה ייתן לך מושג כמה אתה יכול להרשות לעצמך. עם זאת, אישור מראש הוא תהליך הרבה יותר יסודי ויביא אותך קרוב יותר לשולחן הסגירה: כאשר המידע הזה אודות ההכנסה שלך וציוני האשראי שלך מאומת. עוד על זה, למטה.
3. שכור סוכן נדל"ן
תחשוב על סוכן הנדל"ן שלך כקפטן של צוות קניית הבית שלך. בגלל זה, תרצה להזמין סוכן שיוכל להפנות חזק לברוקרי משכנתאות, עורכי דין בנדל"ן ואנשי מקצוע בדק בית, אומר סוכן סוכן ניו יורק. קמדי אנוסיקה של וורבורג נדל"ן. "הכי חשוב, אתה צריך סוכן נדל"ן שיקשיב לך ויבין את הצרכים שלך", אומר אנוסיק.
זה בסדר לראיין כמה עד שתמצא התאמה מצוינת. כמה שאלות שכדאי לשקול לשאול:
- עם עוד כמה לקוחות אתה עובד כרגע?
- כמה זמן אתה עובד באזור הזה, ועד כמה אתה מכיר את השכונות?
- מה הנישה שלך? (חלק מהסוכנים עשויים להתגאות בעבודה עם רוכשי דירה לראשונה, למשל)
- תוכל לשתף כמה הפניות?
אה, ונחשו מה? סביר להניח שאתה לא תהיה על הקרקע על התשלום עבור סוכן הנדל"ן שלך. המוכר הוא זה שמכסה לרוב את עלויות העמלה הן עבור סוכני הקונה והן אצל סוכני המוכר, מסבירה ג'ואן פאלון מתווכת עם פאלון ושותפים בברוםפילד, קולורדו. ישנם כמה יוצאים מן הכלל נדירים כאשר קונה ישלם עמלת סוכן משלו, כמו כאשר הבית למכירה על ידי הבעלים.
4. קבל אישור מראש למשכנתא
תוכל למצב את עצמך כקונה חזק אם אתה אושר מראש למשכנתא לפני אתה מתחיל לצוד בתים ולהציע הצעות. "לעתים קרובות 'הבתים המושלמים' קיימים בשוק במשך פחות מכמה ימים", אומרת סטיבי רנג'ל, סוכנת בקומפאס בלוס אנג'לס, קליפורניה. אינך רוצה להתאמץ כדי לקבל אישור מראש בזמן שקונים אחרים מגישים הצעות. מוכרים רבים לא מבדר הצעות מקונים פוטנציאליים שעדיין אין להם מימון.
במהלך שלב זה, שהוא רשמי ויסודי יותר מאשר הכשרה מוקדמת, תמסור למסמך שלך הרבה מסמכים, כגון מס 'W2, תשלומי שכר, דפי בנק והחזרי מס. ארגנו את הניירת ומוכנה לדרך.
5. תן לציד הבית להתחיל
בשלב זה, חשבת על תקציב והתקשר לסוכן הנדל"ן שלך מה חשוב לו אתה בחיפוש הביתי-בין אם זו חצר אחורית גדולה לכלב שלך, נסיעה קצרה לעבודה או כניסה אָרוֹן.
כשאתם מסיירים בבתים או הולכים לפתוח בתים, הביאו מחברת כדי לעקוב אחר היתרונות והחסרונות של כל נכס. זה קשה, אבל אל תסיח את הדעת על ידי פגמים שניתן לתקן אותם בקלות, כמו חדר שינה כחול מפלצת קוקי או מנורות ציפורים משעממות. שימו לב לדברים שיהיה קשה יותר לטפל בהם, כמו לחץ מים וכמות האור הטבעי.
זו יכולה להיות אהבה בסיור ביתי ראשון או שתצטרכו לראות כמה עשרות בתים לפני שתמצאו את הבית הנכון. הקונה הממוצע מסתכל בדרך כלל על 10 בתים בטווח של 10 שבועות, על פי א להגיש תלונה מהאיגוד הלאומי למתווכים.
6. תציעו הצעה
קיבלת אישור מראש למשכנתא וסוכן הנדל"ן שלך מצא נכס שאתה אוהב. הגיע הזמן להציע הצעה!
לסוכן הנדל"ן שלך יהיו "קומפקס" שמראים בשביל מה מכרו בתים אחרים באזור ויעזרו לך להודיע על הצעתך. לעתים קרובות, רוכשי דירות בפעם הראשונה יהיו מודאגים מיותרים מתשלום גבוה מדי עבור בית, אומר אנג'לה קרסקו, סוכן נדל"ן הממוקם בלוס פליז, קליפורניה. וטעות נפוצה שקונים בפעם הראשונה עושים היא נמוכה מדי, מזהיר דaniele Kurzweil, איש מכירות נדל"ן מורשה עם צוות פרידמן בקומפאס בניו יורק. גם אם שמעתם שהשוק שלכם מעדיף קונים, סביר להניח שאתם עדיין לא רוצים לרדת מתחת למחיר הרישום. "הבעיה עם הטקטיקה הזו היא שמוכר לא יראה אותך רציני", אומר קורצווייל.
עם זאת, ישנם כמה אמצעי הגנה על מנת להבטיח שאתה לא משלם יותר מדי, מסביר קרסקו, כל עוד אתה לא מוותר על התנאים שלך. "המציאות היא שעסקה לא תיסגר, כלומר המלווה לא יאשר הלוואה, אם הבית לא מעריך", אומר קראסקו. (עוד על מקרי חירום ושמאות בקרוב!)
אם אתה באמת מתאהב בבית, ואתה בשוק תחרותי, תוכל להמתיק את הצעתך במכתב של קונה, מה שעוזר לך לבטא מדוע אתה מתעניין בבית באופן אישי, אומרת ביאטריס דה יונג, מתווכת בלוס אנג'לס ומגמות צרכנות. מומחה ב דלת פתוחה. "מכתבי ההצעה הטובים ביותר מתמקדים בהיבטים של הבית שאתה אוהב, מחמיאים למוכרים שלהם הטעמים או הדרך שבה הם שמרו על הבית, והראו להם שאתם מחויבים לסגירה חלקה " היא אומרת.
כאשר אתה מציע, המוכר בדרך כלל ידרוש "כסף רציני" על מנת להיכנס לחוזה. "הפקדת כסף רצינית היא סימן לתום לב מטעם הקונה שהיא רצינית לגבי הבית ומוכנה לשים מעט עור במשחק", אומרת סולט לייק סיטי, מתווכת יוטה. ג'ן הורנר עם RE/Max Masters. סכום הכסף הדרוש יכול להשתנות בהתאם לחוזה, העדפת המוכר, כמו גם לפי עיר או מדינה, מסביר הורנר. בדרך כלל, הפיקדון יירד בין 1 ל -5 אחוזים ממחיר הרכישה של הבית, היא אומרת. קונה יכול לקבל את כספה הרציני בחזרה אם המכירה לא תצא לפועל בגלל סיבה המפורטת במגבלות החוזה. כמה מגבלות חוזה נפוצות המגנות על הקונים, ומאפשרות להם לסגת מהרכישה, מתייחסים לבדיקות בית, מימון שנופל, ושמאות דירה נמוכות מדי.
לאחר שהצעת הצעה, המוכר יקבל, יציע הצעה נגדית או ידחה על הסף.
7. קבל בדיקה
לאחר שהמוכר יקבל את הצעתך, הגיע הזמן לבצע בדיקת בית. כמעט כל ההצעות כוללות "מקרה לבדיקת בית" המאפשר לקונה לסגת מהעסקה אם יש בעיות משמעותיות בממצאי הבדיקה.
המפקח יחפש כל מיני בעיות שעלולות להיות לבית, מהיסוד עד הגג, כולל דברים כמו חיווט לקוי או סימנים לצמיחת עובש.
בדק בית סטנדרטי, על פי החברה האמריקאית לפקחי בית, כולל מבט מקיף על הדברים הבאים:
- מערכת חימום
- מערכת מיזוג מרכזית
- אינסטלציה פנימית
- מערכות חשמל
- גג ועליית גג
- קירות, תקרות ורצפות
- חלונות ודלתות
- קרן
- מרתף
פקחי הבית מחפשים בעיות שעלולות להוות חששות בטיחותיים, אך הם אינם מתעסקים בבעיות קוסמטיות. הם ידווחו על משהו כמו סדק ביישוב אבל לא ישימו לב לעבודה צבע מרושלת.
הקונים משלמים לרוב על בדיקות הבית, מסביר המתווך קלי מאלוי, עם ווינדרמיר נדל"ן בסיאטל. היא ממליצה להוסיף על היקף ביוב, הבוחן צנרת חיצונית. ביחד, זה עולה בין $ 700 ל $ 800, אך יכול להשתנות בהתאם לשוק שלך או לגודל הבית.
בהתאם לחוזה שלך, אתה - הקונה - יכול לבקש מהמוכר לבצע תיקונים על סמך הבדיקה או לספק לך אשראי כדי שתוכל לסיים את התיקונים. לפני שתגיע לשולחן הסגירה, תמסור את הכסף שלך ותחתום על ניירות, תהיה לך הזדמנות לעבור דרך אחרונה כדי לוודא שכל מה שעתיד לתקן טופל. במידת האפשר, תזמן זאת לאחר עזיבת המוכרים - למקרה שהמובילים יגרמו נזק כלשהו.
לפעמים, עם זאת, העסקה נכשלת - אולי יותר מדי דגלים אדומים צצו במהלך בדיקת הבית והמוכר מוכן או מסוגל לבצע את העבודה, מסביר מאלוי. למרות שזה עלול לעקוץ מעט, סמכו על התהליך, היא מייעצת. הבית שלך בחוץ!
8. קבל הערכה
ההערכה הבאה היא הערכה, הנדרשת אם אתה לוקח משכנתא, אך ניתן לוותר עליה בעסקה במזומן. במהלך זה, שמאי מורשה מגיע לבית ועושה סיור יסודי של הבית כדי לקבוע כמה הוא שווה. השמאי שלך בוחן למה נמכרו לאחרונה בתים דומים בשכונה, כמו גם כל אחד מהם שיפוצים או שדרוגים שעשויים להיות בעלי ערך מוסף לבית, ולשים לב למצב של תכונה. בעיקרו של דבר, השמאי מנסה לוודא שמחיר החוזה הוגן לא רק לקונה ולמוכר, אלא גם למלווה. אם הערכה תגיע נמוך ממחיר החוזה, המלווה לא יאשר את ההלוואה.
אפילו במצב של הצעות מרובות, הבעלים צריך לזכור את הערכה, מסביר ברנדי גרל, עמית ב מקצועני RE/MAX בסטילווטר, מינסוטה. אם אתה מציע 230,000 $ ושווי הבית מגיע ל -210,000 $, צריך לחסוך 20,000 $ נוספים. "הבנק ישאיל רק את הערך שהוא מאמין שהבית שווה", אומר גרל.
מספר תרחישים יכולים להתרחש בשלב זה. התרחיש הטוב ביותר לקונים? המוכר מנהל משא ומתן מחדש כך שמחיר המכירה תואם את השומה. אפשרות נוספת היא להכניס יותר כסף לתשלום המקדמה כדי לפצות על הפער בין מה שהערכת הבית העריכה לבין מה שאתה רוכש אותו. כמו כן, תנאי שמאי בית בחוזה שלך מאפשר לך להתרחק מהעסקה אם השומה תגיע נמוך, ותקבל בחזרה את הכסף הרציני שלך.
9. ראש לשולחן הסגירה
שים את השמפניה על קרח: אתה נמצא בשטח הביתי. עם זאת, ייתכן שזה לקח קצת יותר זמן ממה שציפית. לפי ממוצע, לוקח 45 ימים לסגור הלוואת דירה חברת תוכנת הלוואות, אלי מיי, אבל בערך אחד מכל שלושה סגירות מתעכב. נסיגות שיכולות לדחוף את מועד הסגירה שלך או לדרוש ממך לתזמן מחדש עשויות לכלול בעיות מהבדיקה או מהערכה, או תנודות אשראי שמשנות את תנאי ההלוואה שלך. אתה יכול להימנע מכך על ידי לא לעשות דבר שישפיע על יחס האשראי שלך או החוב להכנסה, כמו הגבלת כרטיס אשראי או נטילת הלוואה לרכב.
לפחות שלושה ימי עסקים לפני הסגירה תקבל את "חשיפת סגירה, "מסמך בן חמישה עמודים הכולל את תנאי ההלוואה שלך ורשימת עמלות הקשורות לסגירה.
עלויות הסגירה בדרך כלל נעות בין 2 % ל -5 % מההלוואה, כך שאם אתה קונה בית ב -250,000 $, צפה שעלות הסגירה תנוע בין 5,000 $ ל -12,500 $. אתה יכול לשלם את זה מכיסך, או שאולי תוכל לגלם אותו להלוואה שלך, אך זכור כי אם תעשה זאת, תשלם על כך ריבית. חלק מה עלויות סגירה נפוצות כוללות עמלות על הערכה, מקור הלוואה, חיפוש כותרות, בתוספת הוצאות ששולמו מראש כגון ארנונה, ביטוח דירות וריבית עד לתשלום הראשון שלך.
בסיום, תחתום על כל המסמכים הנדרשים למשכנתא שלך, תמסור המחאה של קופאי על התשלום שלך ושכר טרחה אחר ותקבל את המפתחות למקום החדש שלך. מדינות מסוימות דורשות מעורך דין להיות מעורב בעסקאות נדל"ן או להיות נוכח בעת הסגירה. קונים לרוב יבחרו לעבוד עם עו"ד כהגנה נוספת אם למכירה יש סיבוכים, כמו רכישת בית באזור הצפה או רכישת בית מעוקל.
בהתאם לתנאי ההלוואה שלך, ייתכן שתידרש גם להקים חשבון נאמנות. בעיקרון זה מחזיק את הכסף שלך עד שהוא מגיע לתשלום, ובהקשר למשכנתאות, זה יכול לשמש לשלם עבור דברים כמו ארנונה, ביטוח בעל בתים ודמי HOA, מסבירה נורה אפסל, מייסדת שותפה ב- מורטי. הבנק גובה ממך תשלום נאמנות מראש, ולאחר מכן אתה משלם לחשבון מדי חודש למשך כל חיי ההלוואה שלך, אומר אפסל. זה מייעל את התשלומים, אך גם עוזר להגן על המלווה, כך שביתכם לא ייעצר בגלל ארנונה שלא שולמה, כמו הבחור הזה שאיבד את ביתו על אי תשלום 8.41 דולר!
לאחר שסגרת, הגיע הזמן לחבל על השמפניה ולגלגל את מחצלת קבלת הפנים "הבית המתוק הביתי". אתה בעל בית!
מ:מארי קלייר ארה"ב
תוכן זה נוצר ומתוחזק על ידי צד שלישי, ומיובא לדף זה כדי לסייע למשתמשים לספק את כתובות הדוא"ל שלהם. ייתכן שתוכל למצוא מידע נוסף על זה ותכנים דומים ב- piano.io.
