מדריך נכסים להשקעה: כל מה שצריך לדעת על ניהול נכס להשקעה
כל פריט בדף זה נבחר על ידי עורך בית יפה. אנו עשויים להרוויח עמלה על חלק מהפריטים שתבחר לקנות.
השקעות נדל"ן הן כבר מזמן דרך פופולרית להרוויח הכנסה פסיבית. נכס להשקעה, בין אם זה למגורים או מסחרי, הוא נדל"ן שנרכש במיוחד כדי להרוויח תשואה באמצעות הכנסה או שבח משכר דירה. השקעה צריכה לייצר הכנסה, להעלות ערך, או לספק הטבות מס- או יותר טוב, לעשות את שלושתם. בין אם מדובר בבית חד-משפחתי, במתחם רב יחידות או ב דִירָה, אתה יכול להרוויח מנכס להשקעה באמצעות השכרות לטווח קצר או ארוך. עידן העבודה מהבית אידיאלי גם עבור הבעלים הנוכחיים של נכסים להשקעה, שכן שוכרים רבים שוכרים כל השנה ולפרקי זמן ארוכים יותר.
מתלבטים האם נכס להשקעה מתאים לכם? שאלנו מספר מומחי נדל"ן ובעלי בתים לגבי הנקודות החשובות ביותר שיש לקחת בחשבון לפני שתחליטו. המשך לקרוא למדריך הסופי ל קְנִיָה וניהול בית להשקעה (ואיך לבחור את סוג הנכס הטוב ביותר עבורך!).
JBR LIFE Media עבור הנדל"ן הבינלאומי של איי סותביס
תעשה את החישוב
לפני שאתה שם כסף על בית להשקעה, חשוב לקבוע אם יש לך את זמן, משאבים כספיים, סבלנות ומחויבות הכרחי כדי לשמור עליו. השקעות נדל"ן אינן מניבות רווח משמעותי בין לילה, ורוכשי נדל"ן רבים ממתינים שנים (או אפילו
עשרות שנים) כדי להעריך את ההשקעות שלהם. ניהול נכס להשכרה (ולפעול כבעל בית של מישהו) דורש מישהו שהוא תקשורתי, שימושי ומכוון לפרטים - במיוחד אם אתה מתכנן לחסוך כסף על ידי עזרה בתיקונים בעצמך. זה גם חיוני להבטיח שיש לך מרווח של ביטחון פיננסי. אלה עם חובות, הלוואות סטודנטים או חשבונות רפואיים שלא שולמו צריכים לחשוב פעמיים.
שכור איש מקצוע
הודות למתווכים ומנהלי נכסים מקצועיים, אפשר להצליח גם בלי להכיר את היתרונות והחסרונות של שוק ספציפי. ג'ו בלז של Compass בנאפולי, פלורידה, שיש לו יותר מ-20 שנות ניסיון בנדל"ן, אומר את זה ברוקרים כמו Compass יכולים להדריך אותך בתהליך גם לאחר רכישת השקעה תכונה.
טיפ מקצועי
תמורת תשלום, Compass, Sotheby's International Realty וסוכנויות אחרות יכולות לעזור לך למצוא שוכרים לנכס להשקעה שלך.
"למי שמחפש הזדמנות השקעה, עבודה עם סוכן נדל"ן מקצועי היא חיונית", אומר פיליפ ווייט, מנכ"ל הנדל"ן הבינלאומי של סותביס. "הם יכולים לעזור לחבר אותך למומחה שיוכל לייעץ לגבי חוקי המס המקומיים, ובמיוחד אם אתה מחפש להשקיע בינלאומית, תוכניות ויזה שעשויות להיות זמינות לך. ל-Sotheby's International Realty נוכחות ב-79 מדינות וטריטוריות, כך שהלקוחות שלנו נהנים מהשפע שלנו תוכנית הפניה המאפשרת ללקוחותינו בקליפורניה, למשל, להיות מחוברים עם מומחה מקומי בקיימן איים."
בעלז מהדהד את האמירה הזו: "אם זה לא במערך הכישורים שלך להפעיל את המספרים ולדעת באיזה תעריף תקרה אתה צריך לקנות, אז הסוכן שלך חשוב אפילו יותר."
ג'ונתן דייויס צילום נדל"ן
שקול סוג ומיקום
נדל"ן למגורים הוא בדרך כלל נגיש ובמחיר סביר יותר מנדל"ן מסחרי, ולכן רבים משקיעים ביחידות דיור משותפים, בתים צמודי קרקע או בתים רב משפחתיים. ננסי, שרוצה להישאר בעילום שם, היא מתווך ומשקיעת נדל"ן נלהבת בנאפולי, פלורידה, כבר 17 שנים. היא ובעלה מנהלים 73 נכסים להשכרה ברחבי דרום מערב פלורידה, כולל שמונה קומות, ארבע קומות, דופלקסים ובתים צמודי קרקע. היא ממליצה לחפש שכונות ובתים נחמדים ללא עמלות של איגוד בעלי הבתים (HOA), ולא לפחד ממתקן אם יש לך זמן ומשאבים. "גם אם זה לא הבית הכי מושך בשכונה מסוימת, אתה יכול לקנות משהו במחיר סביר ולתקן אותו מבפנים ומבחוץ", היא אומרת.
המיקום הוא גם חשוב, ונכסים מבוקשים רבים להשקעה ממוקמים בערים גדולות, כפרי חוף, עיירות הרריות או יעדים נופיים.
"ביקוש פנימה הוואי בשוק הבית השני לא גווע ופלורידה נותרה יעד חם", מגלה ווייט. "שוק הבית השני ראה עליות מחירים דרמטיות, במיוחד בקצה הגבוה. גם שווקי הנופש בארה"ב ממשיכים לראות עניין, בעוד יעדים בינלאומיים וידידותיים למס כמו איי בהאמה ואיי קיימן נשארים פופולריים כיעדי בית שני".
מכיר את הכללים
לא משנה את סוג הנכס שאתה רוכש, חשוב לבדוק את התקנות ותחומי השיפוט השונים הקיימים בכל מדינה. לנאפולי, למשל, יש מגבלות די נוקשות להשכרה שניתן לעקוף אותן אם תערכו את המחקר שלכם.
"בעיר נאפולי, אתה יכול לשכור את הנכס שלך למינימום 30 יום, שלוש פעמים בשנה", אומר בלז. "אבל אם אתה מגיע קצת מחוץ לעיר נאפולי, יש לנו מספר שכונות ללא מגבלות השכרה שבהן אנשים קונים כדי לבצע השכרות לטווח קצר, כולל Airbnb. חשוב מאוד לכל משקיע לבדוק את החוקים והכללים הללו. היה לנו זוג שרצה לקנות דירה אבל בסופו של דבר קנה בית פרטי בשכונה ללא הגבלות על שכירות, כי הם הבינו שהגבלות על הדירות לא הולכות להרוויח את הכסף שהם צריכים עשה."
מה לגבי שיתוף זמן?
סוג אחד של נכס זה לא בדרך כלל מוכח כנכס אמיתי להשקעה הוא שיתוף זמן (עבור מי שלא מכיר, זו דירה, בדרך כלל בתוך קהילת מלון או נופש, עם מספר בעלים שלכל אחד מוענקת זמן מובטח בנכס כל אחד שָׁנָה; אלה כוללים בתים באתרי נופש כמו Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham ומקומות דומים). בניגוד למה שאתה עשוי לחשוב, שיתוף זמן אינו השקעה מצוינת ליצירת תשואה, מכיוון שהם מציגים הוצאות גבוהות מהרגיל. בנוסף לעלות של שיתוף זמן, רובם דורשים דמי תחזוקה שנתיים.
אבל מייק קנדי מנסה לשנות את זה: קנדי ייסד קוֹאָלָה, פלטפורמה המסייעת לבעלי שיתוף זמן לשכור בצורה מאובטחת את שיתוף הזמן הלא בשימוש שלהם. "אף אחד לא צריך לרכוש שיתוף זמן בניסיון ליצור מזה הכנסות," אומר קנדי. "הערך הפנימי או הערך האמיתי של השוק נקבעים לחלוטין על ידי היצע וביקוש של שיתוף הזמן האמור. עם זאת, בעלים שיש להם מוצר איכותי באמת יכולים להוות דירת נופש נחשקת למשפחות צעירות או לקבוצות, מכיוון שהטיים המשלבים את הטוב שבמלונות והשכרות נופש. יש לך את הדגם ההיברידי הזה בשוק, שבמקרים רבים אינו מנוצל במלואו על ידי בעליו. מנקודת מבט זו, בעלים בהחלט יכולים להרוויח רווחים מהנכסים שאינם בשימוש שלהם, ובמידה מסוימת להרוויח."
היידי סולנדר-איתן גמלילי
אז עשית את הצעד ורכשת - עכשיו כדי להפיק את המרב מההשקעה שלך. תצטרך לחשוב בצורה ביקורתית על האופן שבו ניתן להשתמש בנכס וכמה מאמץ אתה רוצה להשקיע בו - ולכמה זמן. הנה היכן להתחיל.
קבע כיצד אתה רוצה להשתמש בנכס
ישנן מספר דרכים בהן תוכל ללכת על נכס להשקעה. ראשית, זה תלוי אם תנצלו את הנכס או אם הוא יהיה אך ורק למטרות השכרה. לדוגמה, בלז אומר שאנשים רבים קונים בתים שניים כדי ליהנות מהנכס בעצמם, אך גם לייצר הכנסה באמצעות השכרות כשהם לא שם.
"אנשים רבים שיש להם נכס אחד או אפילו כמה אינם נמצאים בו עבור החזרות מסיביות", אומר בלז. "הם בעניין כדי לכסות חלק ניכר מהעלויות שלהם."
חשב כמה אתה צריך לגבות בחודש
עם זה בחשבון, תרצה לחשוב כיצד לגבות תשלום עבור השכרות. כלל אצבע כללי, אומרת ננסי, הוא ששכר דירה חודשי חייב להיות שווה או לא פחות מ-1% ממחיר הרכישה כדי לייצר הכנסה. כמובן, מחירי העונה הגבוהה ביעדים מסוימים, כמו עונת הסקי באגם טאהו או הקיץ בהמפטונס, עשויים לעלות על האחוז הזה.
טיפ מקצועי
כדי שנכס להשקעה יביא רווח, הסכום שתגבה עבור שכר דירה לחודש צריך לעלות על 1% מהמחיר ששילמת עבורו.
צמצם עלויות על ידי התנהגות מעשית יותר
ננסי אומרת שכדי למנוע עלויות מצדה, היא מנהלת את הנכסים בעצמה. זה נוח כי היא גרה באותו אזור כמו הנכסים שלה ויכולה לעצור במהירות לבתים אם יש בעיה. "אם לא אכפת לך לקבל שיחות וללכת לבדוק את הבתים שלך, אתה יכול לחסוך לעצמך כסף אם לא תשתמש בחברת ניהול של צד שלישי", אומר בלז. "אבל אנשים משני קצוות הספקטרום, לא משנה כמה הם פעילים או מנותקים, יכולים להצליח. אני מכיר אנשים שמנהלים נכסים בעצמם ונותנים שירות ממש טוב, ואותם אנשים רק רוצים לחזור לשכור כל שנה".
...או להגדיל את ההכנסות על ידי שכירת חברת ניהול נכסים
עם זאת, חברת ניהול נכסים עשויה לעזור לך להרוויח יותר הכנסות בטווח הארוך, במיוחד אם אתה מבצע השכרות לטווח קצר יותר לסוף שבוע או לשבוע. זה גם עוזר להפיג חלק מהלחץ של כוננות בזמן שהאורחים משתמשים בנכס. East West Hospitality, שהוקמה לפני 30 שנה, בעלת ניסיון בניהול מאות דירות נופש ומנהלת בתים לבעלים ברחבי הארץ.
"כחברת ניהול נכסים, אנו נעבוד עם הקונה כדי לספק הערכות הכנסות על סמך הניסיון שלנו בשוק", אומר תרון גור, CMO של אירוח מזרח מערב. "יש שיחות רבות שאנו מנהלים עם קונים על המטרות שלהם עם נכסים, ואנחנו יכולים לתת להם עצות כיצד להפיק את התמורה המקסימלית או פשוט לכסות את העלויות שלהם."
על רקע האינפלציה והריביות הנמוכות יחסית, הנדל"ן נותר השקעה בטוחה, מסביר ווייט.
"נדל"ן יוקרה, על כל העליות והמורדות שבו, החזיק ערך - ואף צמח בערכו", הוא אומר. "למעשה, הוול סטריט ג'ורנל דווח לאחרונה שבשוק הדיור המשגשג הזה, בעלי בתים רבים הרוויחו בשנה שעברה יותר מהערכת בית מאשר מעבודתם".
שים הופעה טובה
עיצוב והצגה חזותית חשובים גם הם. "הדרך הטובה ביותר למקסם את התשואה שלך היא להחזיק בנכס ממש שמור," אומר בעלז. "זה נשמע ברור, אבל זה קריטי. אני גם ממליץ לשכור צלם מקצועי מעולה, מה שאנחנו עושים בין אם מדובר בדירה של 100,000 דולר או בדירה של 15 מיליון דולר על החוף. ההצגה הראשונה תמיד מקוונת".
גור אומר שיחידות מזרח מערב שמניבות את מירב ההכנסות הן בדרך כלל אלה ששופצו לאחרונה עם עיצוב קצת יותר מודרני, אבל זה תמיד מסתכם בטעם ובתקציב האישיים.
"כשמישהו עוזב, אנחנו מנקים את זה בצורה מקצועית, אבל אנחנו גם מנסים לעשות שדרוגים", אומרת ננסי. "בין אם זה משטח שצריך קוורץ או גרניט חדש, אנחנו כל הזמן מנסים לשפר את הערך של נכסים כאשר יש לנו סיכוי להיכנס לשם בין שוכרים לפני שנמלא אותם שוב לשנה נוספת או חמש שנים. אתה אף פעם לא יודע כמה זמן הם יישארו."
באדיבות East West Hospitality
נזילות בצנרת, שכן מציק או מדיח כלים שבור...הרשימה עוד ארוכה. למרות הכסף שאתה יכול להרוויח מהכנסה או הערכה של שוכרים, ניהול נכס עדיין מלווה בכאבי ראש.
ראשית, הם דורשים זמן מוצק; עם זאת, פחות אם אתה שוכר חברת צד שלישי מקצועית לניהול נכסים. ובכל זאת, זה יכול להיות יקר ולחתוך את ההחזר שלך. ננסי אומרת שאפילו בעלות על נכס אחד, שניים או שלושה יכול להיות כמו עבודה במשרה חלקית, במיוחד אם אתה מנהל הכל בעצמך.
דע את ההבדל בין ניהול קצר לעומת. השכרה לטווח ארוך
נכסים להשקעה הם מצוינים להשכרה לטווח קצר ולטווח ארוך, אך הם דורשים כמויות שונות של זמן מצד הבעלים. לדוגמה, השכרות לטווח קצר עשויות להיות רווחיות יותר בטווח הארוך, אך יגרמו ליותר עלויות כמו דמי ניקיון או תיקונים ככל שהמתקנים נמצאים בשימוש רב יותר, בעוד שהשכרות לטווח ארוך דורשות פחות משבוע לשבוע או מחודש לחודש תחזוקה.
"קשה לומר כמה שעות בשבוע", אומרת ננסי. "אם יש לך כמה נכסים כמו שיש לנו, בסביבות 73, זו עבודה במשרה מלאה. אתה צריך להציג את הנכס, להכניס את השוכרים, לנהל אותו, להיות מסוגל לתקן דברים, להיות זמין לעדכן אותו וכו'. אם תעדכן אותו, זה עלול לקחת מספר שבועות או חודשים."
מצד שני, אם אתה מוכן לשלם לחברת ניהול נכסים, כמו מזרח מערב אירוח, הרבה יותר קל לנהל נכסים מרחוק, במיוחד אם אתה לא גר באותו מקום עיר או מדינה. זה מקצץ בזמן, אבל עלול לחתוך את הכספים שלך.
תעשה שיעורי בית
אמנם אינך צריך להיות מומחה בשוק בו אתה רוכש, אך אתה חייב להיות בעל כושר ויכולת עסקית.
"הכי טוב שיהיה לך סוכן אמין, אבל אתה צריך להכיר באמת שכונה מסוימת שבה אתה קונה", אומרת ננסי. "עזר לנו להסתובב ולחפש מכירות על ידי הבעלים, לבדוק את Zillow, או שסוכן ידאג לך. אתה אף פעם לא יודע מה תמצא בנסיעה - מישהו עלול לזרוק שלט למכירה בחצר שלו."
אל תשקיעו רגשית
כלל זהב נוסף של נכס להשקעה הוא לעולם לא להתחבר יותר מדי. "נכסים להשקעה הם לא הבית שלך", אומר בלז. "אם אתה נקשר רגשית מדי לנכס, אתה עלול לא להסתכל על המספרים בצורה נכונה. המספרים צריכים להיות הגיוניים - ואם הם לא, אתה צריך להיות מוכן להתרחק."
התשואה שלך תלויה גם באקלים השוק - אם כי הודות לעבודה מרחוק, שווקים רבים ששגשגו בעונת השיא פופולריים כעת בכל ימות השנה. דרום פלורידה, פופולרית בדרך כלל בחורף, היא כעת יעד לכל ימות השנה עבור אלה המבקשים לברוח מערים, אומרים בלז וננסי. גור אומר שגם משך הזמן שאנשים מבלים בהשכרות בעיירות הרריות גדל משנה לשנה.
"בעוד שהביקוש עדיין גבוה, עליית שיעורי המשכנתא ומלאי נמוך עשויים להשפיע על יכולת הקונים לרכוש באותה מהירות שעשו במהלך המגיפה", אומר ווייט. "בארה"ב, הביקוש לבתים שניים הראה סימני התקררות במהלך אביב 2021, כאשר חלק מהמשרדים החלו להיפתח מחדש, וכללי הלוואות המשכנתאות לנכסי נופש הוחמרו בתחילה. עם זאת, גם כאשר מספר העסקאות ירד בשווקים מסוימים, ייסוף המחירים נותר חזק בשל מלאי נמוך".
למרות הרצון להביא אנשים לביתך מיד, היזהר: כמה מהשיעורים הגדולים שיש לננסי שנלמדו במהלך השנים הם יצטרכו הפקדות גבוהות, פיקדונות גבוהים לחיות מחמד - ומעל לכל, רקע טוב המחאות. סינון דיירים ביסודיות יכול לחסוך לכם כסף וזמן, גם אם הם נראים כמו האנשים האמידים ביותר על הנייר.
"חיות מחמד בהחלט יכולות לזרוק מקום, וזה היה לא ייאמן מה שהיינו צריכים להתמודד איתו", היא אומרת. עם זאת, בניית אמון עם לקוחות עשויה לעזור להקל על חלק מהעבודה במטרות הבעלים.
טיפ מקצועי
תחזוקה כללית אמורה לעלות כ-3% עד 5% מהכנסות השכירות.
"אנחנו מוצאים שוכרים אמינים ואמינים, ואולי אפילו נציע להם הנחה בשכר הדירה כדי שהם יוכלו לעזור בניהול קל של הבית", היא אומרת, ומוסיפה שכל הדיירים שלה הם שוכרים לטווח ארוך שנשארים במשך שנה. מְמוּצָע. "כמובן, אנחנו מקבלים יותר טלפונים נואשים אם משהו קורה, אבל הרבה מהם שמחים לטפל במדשאה בעצמם".
ג'ונתן דייויס צילום נדל"ן
ננסי אומרת שתחזוקה כללית, שעשויה לכלול ניקוי יסודי, הדברה וצבע חדש, אמורה לעלות כ-3% עד 5% מהכנסות השכירות.
"אחד האתגרים הגדולים ביותר שאנו מוודאים שהבעלים מודעים אליהם הוא שלאורך זמן יש בלאי", אומר קווין גרהם, COO של אירוח מזרח מערב. "אנחנו רוצים לוודא שהם יידעו מתי סביר להניח שהם יצטרכו לצבוע מחדש את הבית ולהחליף שטיחים ומכשירי חשמל גדולים. כך הם יכולים לזכור לכל הפחות עתודה נפשית, אם לא עתודה כספית, כדי לכסות את הפריטים הללו".
טיפול נכון בכל נכס מצריך הקפדה על גינון; להבטיח שמערכות מכניות, חשמל ואינסטלציה פועלות היטב; שימור פריטים מבניים, כמו קירוי, מדרכות, שבילים; הדברה; ושמירה על סביבת פנים נוחה ונקייה.
בשורה התחתונה
בעוד שהשקעות נכסים להשכרה יכולות להועיל בטווח הארוך, זכור שהרווחיות שלהן היא תלוי במספר גורמים חיצוניים כולל ביקוש והיצע בשוק הדיור, שהם תמיד תנודות. עם זאת, חשוב להיות מסוגל לשחרר גם נכס, ברגע שהוא מפסיק לגדול בערכו. זו כל העניין של השקעה חכמה.
עקוב אחר House Beautiful ב אינסטגרם.
תוכן זה נוצר ומתוחזק על ידי צד שלישי, ומיובא לדף זה כדי לעזור למשתמשים לספק את כתובות האימייל שלהם. ייתכן שתוכל למצוא מידע נוסף על תוכן זה ועל תוכן דומה ב-piano.io.
