חוקי גילוי למגורים עבור נכסים סטיגמטיים
הראיון המלא עם אריק גולדמן מופיע בעונה 2, פרק 2 בפודקאסט הבית הרדוף של בית יפה, בית חשוך. האזינו לפרק כאן.
בעוד שחוקי גילוי המדינה משתנים מאוד ממדינה למדינה, ישנם דברים מסוימים שרוב האנשים מסכימים שצריך להיות נוהג סטנדרטי כאשר מכירת בית: עליך לחשוף אם צבע על בסיס עופרת קיים בנכס כלשהו שנבנה לפני 1978, למשל, וברמה מסוימת מידע על היסטוריית התיקונים היא חשיפה נפוצה בכל מדינות, כמו גם נזק פיזי ברור שעלול להיות מְסוּכָּן. אבל מה קורה כשמשהו רע קורה בנכס לא להשאיר עקבות פיזיות?
בטרמינולוגיה של נדל"ן, א רכוש סטיגמטי מוגדר כנכס שאופיו או מצבו השתנו ובכך מסתכן בדחייתו על ידי שוכרים ורוכשים אשר רואים בו פגום פסיכולוגית או רגשית. אירועי הסטיגמה הנפוצים ביותר הם רצח, פשע אלים או מוות. אז אם מישהו או לא מאמין ברוחות או אנרגיה כלואה בכל מובן מילולי, ויברציות רעות חשובות, ורכוש יכול להיות רדוף על ידי מוניטין רע. ונכסים כאלה עשויים להיות מחויבים על פי חוק לחשוף את המוניטין הזה, בהתאם לכמה גורמים.
העובדה שנחקקו חוקים לטיפול בסוגיית נכסים מוכתמים וכיצד יש לטפל בהם מעידה על כך שהציבור
עושה דואגים למוניטין של נכס. אז שוחחנו עם חוקר המשפטים והפרופסור אריק גולדמן מאוניברסיטת סנטה קלרה כדי לפרוק את הרעיון עוד קצת. למידע נוסף על תחום נכסי סטיגמה וכן חוקי גילוי להלן.
431 Hillside Avenue בווסטפילד, ניו ג'רזי הייתה האחוזה בת 19 החדרים של ג'ון ליסט, שהואשם ברצח המוני של כל משפחתו ב-1971.
חוקי גילוי למגורים
חוקי הגילוי למגורים הם תחום מסובך מאוד בחוק - אולי בגלל שהם משתנים מאוד ממדינה למדינה. במדינות מסוימות, המוכר מחויב לחשוף את המידע, ללא קשר אם הקונה יבקש אי פעם - ואפילו אם הייתה בדיקת נכס. לדוגמה, באלסקה, סוכן הרישום "חייב לחשוף כל רציחות או התאבדויות ידועות בשנה האחרונה. במקרה שהסוכן אינו מודע, הם אינם אחראים". במיין, בינתיים, "סוכן יזדקק לאישור בכתב מהמוכר כדי לחשוף את מידע לקונה אם הוא יברר", ובמונטנה, החוק במדינה "אוסר על חשיפת התאבדויות או עבירות פליליות על ידי סוכן", לפי ספולדינג דקון, שירות טיהור המציע זירת פשע, אגירה וניקיון במעבדות מת'. ואכן, חוקי גילוי המדינה לעתים קרובות סותרים זה את זה.
"אני חושב שזה בעצם שיקוף של האופי המעונה של הדעות" שעולות בתיקי רכוש עם סטיגמה, מהרהר גולדמן. "לא תמיד השופטים מסכימים על מה שצריך לחשוף. ובתי המחוקקים של המדינה העבירו חוקים האומרים שיש מקרים שאתה חייב לחשוף, או שיש מקרים שבהם אתה לא מחויב לחשוף, וגם החוקים האלה לא מתואמים. אז המציאות היא שאלו שאלות פשוטות, מה מוכר או צריך לספר, ומתי, ובכל זאת התשובות שונות מאוד בין תחומי השיפוט ובין הסוג המסוים של עובדות שאולי צריך להיות נחשף".
אפילו במדינת חוק הגילוי המחמיר ביותר, קליפורניה, יש פרמטרים. לאחר שלוש שנים, אין צורך לחשוף את המוות. "חייב להיות איזשהו ניתוק איפשהו, נכון? פשוט צריך להיות בסיס לומר, אתה יודע, [כמוכר] אני לא אחראי לעובדה שבתים קיימים כבר 150 שנה ואנשים בוודאי מתו שם", אומר גולדמן.
סמוי לעומת פגמים בפטנט
חשוב להבין את ההבדל בין פטנט לפגמים סמויים בעת פירוק חוקי הגילוי. "פגמי פטנט הם הדברים [הפיזיים] שצריכים להופיע בבדיקת רכוש רגילה", מסביר גולדמן. מפקח נכסים מבקר בבית, וכותב דו"ח המצביע על בעיות אפשריות בנכס. רוב הקונים בוחרים בבדיקת נכס, אך הם יכולים לבחור לוותר על בדיקת הנכס, וכן אם הם סוגרים מכירה כל דבר שנחשף קודם לכן הוא כעת באחריותם כחדש בעלים.
לפעמים, המוכר יבצע את הבדיקה בעצמו. "כאן בקליפורניה, שם יש לנו שוק נדל"ן חם למדי, זה למעשה לא נדיר שמוכר יבצע את בדיקת הנכס ויספק את זה לכל קונים פוטנציאליים לפני שהם מגישים את הצעותיהם כדרך לזרז את התהליך ולהסיר חלק מהפרעות פוטנציאליות שקונה עשוי לכלול בהצעה," גולדמן הערות.
הבית בלונג איילנד של משפחת DeFoe, הידוע גם בשם Amityville Horror House, הפך לחומר המקור של סרטים, ספרים, סדרות ופודקאסטים רבים של בית רדוף רוחות.
פגמים סמויים, לעומת זאת, הם דברים ש"מפקח נכסים עלול שלא למצוא במהלך עיסוקו הרגיל. אבל אם המוכר יודע על הליקויים הסמויים שמדריך הנכס לא יכול למצוא ושאותם הקונה לא יראה, ייתכן שהוא יידרש לחשוף אותם בחיוב", מוסיף גולדמן.
מדוע פגמים סמויים חשובים? בעיות לא פיזיות עדיין עשויות להשפיע על נכונותו של הקונה לקנות נכס, פשוט ופשוט. בהקשר של רצח, המוכר עשוי לדעת שהקונה אינו מודע לאירוע זה, אך אם היה מודע לכך, הוא עשוי לראות בו כמצב מהותי של הבית.
האם סטיגמות מסוימות טובות יותר מאחרות?
רוח רפאים רודפת את הנכס היא סטיגמה שעלולה להשפיע על נכס, אבל קשה יותר להוכיח אותה מאשר אירוע עובדתי כמו מוות או רצח באתר. ככזה, נדיר שנכס מוכר כסטיגמטי עקב פעילות פארא-נורמלית נתפסת בהקשר משפטי מכיוון שקשה יותר להשיג ראיות מהימנות ואמינות שניתן להציג בבית המשפט, מסביר גולדמן. כמובן, יש יוצאים מן הכלל", כמו במשפט סטמבובסקי נגד. אקלי במקרה, כאשר השופט ניסה להמציא פתרון הוגן המבוסס על מערכת מאוד ספציפית של נסיבות.
מעניין שלפעמים ההפך הוא נכון בכך שנכס בעל סטיגמה יכול להיות שווה יותר בגלל ההיסטוריה האפלה שלו. שיווק בית כבית רדוף "יכול למשוך שוק קטן, אך פוטנציאלי מאוד רווחי", אומר גולדמן. אבל יש גם כמה חוקי גילוי מסובכים שהופכים את זה גם למסובך. אם מתווך אכן רצה לשווק את הבית כרדוף, הוא גם יצטרך להיות מסוגל לתעד את התופעה, או לא להבטיח יתר על המידה את האופי הרדוף של הבית. "אני לא חושב שרוב המתווכים יהיו בטוחים בחשיפה מסוג זה מכיוון שהם לא יכולים להבטיח שהרוחות עדיין יהיו שם והם לא באמת יכולים לאמת את התנהגות העבר." במקום זאת, הם יצטרכו למסגר את זה בצורה יותר ספקולטיבית או לספק מוסמך חשיפה.
עיתונאים מתאספים מחוץ לביתם של פול ברן וג'ין הארלו בבוורלי הילס כשהם ממתינים לחדשות נוספות לאחר שגופתו של ברן התגלתה על ידי המשרת שלו.
"אם הבית פורסם כרדוף וזה הפך לחלק מהעסקה ואז, למעשה, זה לא רדוף, זה פשוט ישר פרסום כוזב או הונאה או מצג שווא של ערך הנכס ומצבו", גולדמן אומר. "יש סדרה של דוקטרינות משפטיות שיספקו סעד לקונה בנסיבות אלה. זו אחת הסיבות מדוע מתווכים לא צפויים לומר שבית רדוף כי הם לא רוצים לשים המוניטין המקצועי והכספים שלהם מאחורי הצהרה שהם לא בהכרח מאמינים שהם יכולים לְאַמֵת."
טיפים למוכרים ולקונים
דיני גילוי מקרקעין הם בעליל מסובכים מאוד וקשים להתמצאות הן עבור הקונים והן עבור המוכרים, בין אם הנכס הוא "סטיגמטי" או לא. ביקשנו מגולדמן לחלוק את עצותיו הטובות ביותר לכל הצדדים המעורבים. להלן חמשת העצות העיקריות שלו:
- בראש ובראשונה, עדיף לעבוד עם סוכן נדל"ן שאתה סומך עליו שיעזור לך לנווט בעולם המסובך של דיני הגילוי, במיוחד אם אין לך ניסיון בתחום הנדל"ן.
- העידן הדיגיטלי הקל על הקונה לגשת למידע, אז השתמש בזה לטובתך וגוגל בכתובת של כל נכס שאתה שוקל לקנות.
- כקונה, שאל שאלות על הדברים שפורצי עסקאות עבורך. זה בלתי אפשרי למוכרים לחזות את היקום המלא של הדברים החשובים לקונים, אז אם אתה קונה, אתה צריך לסנגר בעצמך.
- כסוכן רישום או מוכר, כאשר יש ספק, גלה (תלוי באיזו מדינה אתה נמצא!), אך רק הבטח הבטחות שאתה יכול לקיים.
- תעד את כל הגילויים. "אם זה לא בכתב, אז הסיכוי שיהיו לו השלכות קטן הרבה יותר, הכל צריך להיות מתועד", אומר גולדמן.
סקרנים לשמוע עוד סיפורי רפאים מעמיקים על נכסים עם סטיגמה, כמו גם עצות חשיפה מאריק גולדמן? להקשיב ל בית חשוך.
כל פריט בדף זה נבחר על ידי עורך בית יפה. אנו עשויים להרוויח עמלה על חלק מהפריטים שתבחר לקנות.
©Hearst Magazine Media, Inc. כל הזכויות שמורות.
