מה זה ADU? מדוע כדאי להוסיף יחידת דיור נלווית לחצר האחורית שלך
אנו עשויים להרוויח עמלה מקישורים בדף זה, אך אנו ממליצים רק על מוצרים שאנו מגבים.
יחידות דיור נלווים, או ADUs, הם מבני מגורים עצמאיים הקיימים בנפרד, אך באותו נכס כמו, בית מגורים ראשי. אמנם הם קיימים כבר עידנים תחת מגוון שמות - יחידת החמות, דירת סבתא או בית כרכרה, לדוגמה - החקיקה האחרונה של המדינה ברחבי המדינה התאחדה כדי להקל בהרבה על הבנייה אחד. שווקים מתפתחים עם מחסור גדול בדיור הובילו את הדרך (בשנת 2021, קליפורניה הקלה את תקנות הבנייה של ADU כדי להוסיף עוד שכירות לשוק). אבל בין אם אתה מחפש להיות בעל בית או לא, החוקים החדשים מציעים שלל הזדמנויות לבעלי בתים המעוניינים לשדרג את החצר האחורית שלהם.
גם אם אתה פשוט מחפש מקום נוסף, הפיכת המבנה שלך לתואם ל-ADU יכולה לעזור לך לעקוף את מגבלות המטרים הרבועים עבור הדירה הראשית שלך. הנה כל מה שאתה צריך לדעת כדי ליצור משלך.
הצעד הראשון צריך להיות לבדוק את חוקי אזורי המדינה והעיר שלך - ואם אתה גר בקהילה הנשלטת על ידי HOA, בדוק גם את התקנות האלה. במקרים מסוימים, ייתכן שלא יהיה לך מזל. באחרים, התקנות יעזרו לך להבין מה אפשרי במגרש שלך. יש יישובים, למשל, מאפשרים רק בניית דירה אחת נוספת; אחרים מגבילים אותך למבנה אחד נוסף, אבל זה יכול לכלול שתי יחידות, מה שיכול להכפיל את החזר ה-ROI שלך אם אתה בונה יחידות להשכרה. אם אתה שוכר מקצוען, שלבי התכנון המוקדמים האלה הם זמן מצוין להביא אדריכל או מעצב. הם יכירו היטב את הקודים האלה ויכולים לעזור לך להבין איך למקסם את המשאבים שלך.
יש לציין דבר אחד: יחידות דיור נלווים הן, בהגדרה, למגורים. אז גם אם אתה מתכנן להשתמש בחלל כמשרד או סטודיו לאימון, עדיין יש כמה תכונות שאתה נדרש לכלול: חימום, חדר שינה, חדר רחצה מלא ומטבח קטן עם כיריים ו מְקָרֵר. למבנה חייבת להיות גם כניסה נפרדת משלו, בין אם היא מחוברת לבית שלכם או לא. "הרבה מהלקוחות שלי רוצים יחידה נפרדת להוריהם, אבל הם חושבים שההורים שלהם ישתמשו המטבח בבית הראשי", אומרת מרי מידן, מנהלת אדריכלים מיידן בפאלו אלטו, קליפורניה. "אתה עדיין צריך לבנות מטבח קטן."
ל-ADUs יש הרבה יתרונות, אבל חשוב לאתר את המניעים העיקריים שלך לפני שאתה פורץ דרך. עבור חלק, זו דרך מצוינת לעשות זאת להרוויח הכנסה נוספת על ידי השכרת הנכס. רק דעו שבאופן כללי, החוקים המקומיים מתאימים הרבה יותר להשכרה לטווח ארוך - אחרי הכל, הפריחה בחוקי ADU המתירניים היא בחלקה תגובה למחסור בדיור במדינה. (אם אתה מחפש להיכנס למשחק Airbnb, תחילה חפירה כדי לברר מה מותר; יישובים מסוימים מציבים מגבלות קשות על כמה ימים ניתן להשתמש בנכס כהשכרה לטווח קצר, מה שיגביל את יכולתך להחזיר את ההשקעה שלך.)
עבור רבים, ADU היא דרך מצוינת ליצור א קוטג' אירוח, בין אם הוא מיועד למגורים להורים מזדקנים או ככר נחיתה לילדים מבקרים. כך בנתה מיידן את ה-ADU הראשון שלה לפני שני עשורים - זה היה בחצר האחורית שלה, כמקום שהוריה יכולים לשהות בו לתקופות ממושכות.
עבור אחרים, ADU הוא דרך לעקוף מגבלות מקומיות על מדה רבועים למגורים ראשיים. על ידי חיבור לכניסה נפרדת, אתה יכול לפעמים להרוויח למעלה מ-1,000 רגל מרובע - ובמקרים רבים, אתה יכול לבנות קרוב יותר לקו המגרש ממה שמותר לך גם עבור הדירה הראשית שלך. "באזור שלנו, אתה יכול לבנות רק על אחוז קטן מהמגרש שלך, אבל יש אנשים שבאמת צריכים יותר מקום", אומר מידן. "הם לא צריכים את המטבח הנוסף - לפעמים הם אפילו לא צריכים את חדר האמבטיה הנוסף - אבל זו דרך חכמה למקסם את שטח הרצפה."
ישנם שני סוגים עיקריים של ADU: דירת מגורים בחצר האחורית נפרדת מהבית הראשי, או יחידה צמודה החולקת קיר. (מסיבות של קוד אש, היחידות יהיו נפרדות מבחינה טכנית, אבל תוכל לקבל דלת המחברת ביניהן כל עוד ל-ADU יש כניסה משלו.) לכל סגנון יש יתרונות וחסרונות, ובהנחה שהנכס שלך מסוגל להכיל כל אחד מהסוגים - תרצה לשקול השפעות פוטנציאליות על פרטיות, מרחבים חיצוניים, חניה, או אפילו על השכנים שלך.
"אם אתה עושה את זה כמקור הכנסה עתידי, כמו יחידה להשכרה, אולי לא תרצה שזה יהיה צמוד כי אתה רוצה את הפרטיות שלך", אומר מידן. "אם אתה רוצה את זה כמקום נוסף לחדר כושר או משקיף על הבריכה, בנינו בתים [צמודים] עם הרבה זכוכית - זה כמו הרחבה [של בית המגורים הראשי], וזה מאוד נחמד. זה תלוי מה הצרכים של הלקוח, ומה יהיו הצרכים שלו בעתיד". גורם נוסף שיש לקחת בחשבון: שירותים. אמנם זה יקר יותר להפריד בין השירותים של היחידה מהבית הראשי בשלב הבנייה, אבל זה צעד חכם אם אי פעם תכננת להשתמש ביחידה להשכרה.
הנוף שלך עשוי גם לקבוע מה והיכן אתה מסוגל לבנות. "חפירה די קשה לעשות אם יש בית בדרך, והניסיון להכניס מכונה לחצר האחורית יכול להיות קשה", אומר מאט האצ'ינס, מנהל CAST Architecture מסיאטל. "מבחינת היתכנות, אנו בוחנים מה מאפשר קוד הייעוד ואת האתגרים שהאתר עומד להציב - טופוגרפית, גיאולוגית ומנקודת מבט של עץ. לפעמים אנחנו צריכים לחפור בצלע גבעה או לעבוד סביב עץ גדול, אבל אנחנו מעדיפים לעשות את זה מאשר לכרות את העץ, במיוחד אם זה הולך להפוך למוקד מהפנים." מלכודות נפוצות אחרות שעלולות להשפיע על התוכניות שלך כוללות שדות ספיגה ושירות קיים שורות.
גם אם הנוף או מכשולים אחרים תפסו אותך, תתפלאו ממה אדריכל יכול לחלום בטביעת רגל קטנה - ועם בתים זעירים בטרנדים (ו קטגוריית חיפוש משלהם ב-Airbnb), ייתכן שההשקעה עדיין משתלמת. "היו לנו אנשים שפנו אלינו שאם היית רואה את החצר שלהם, היית אומר, 'אין מצב שאתה יכול לשים ADU על המגרש הזה'", אומר מלינובסקי. "אחד היה 250 רגל מרובע, ולחוק המדינה הייתה מגבלת גובה של 14 רגל - זה כל מה שהייתי צריך לעבוד איתו. ובכל זאת, יצרנו בית קטן בן שתי קומות עם סולם ולופט שינה, ו אנשים הולכים להסתכל על זה ולומר, 'אוי, אלוהים, זה הנקודה הכי קטנה אלוהית'.
בניית ADU היא דרך מצוינת להגדיל את טביעת הרגל שלך, אבל זה לא בהכרח אומר שאתה צריך להתנדנד לגדרות רק בגלל שאתה יכול. "לא תמיד זה חכם לבנות את הסכום המלא [המותר]. בסופו של יום, אתה גם צריך שתהיה לך חצר אחורית נחמדה - אתה לא בונה עיר". אומר מידן.
אתה יכול גם לחסוך צרור על מיסים ועמלות על ידי התמצאות במדה רבועים. בקליפורניה, למשל, התרת עמלות הקשורות לבניית ADU קפיצה באלפי דולרים כאשר אתה חוצה את רף 750 רגל מרובע. לבעלי בתים שתוכניותיהם מרחפות בטווח הזה, מייק מלינובסקי, נשיא Applied Architecture, Inc. בסקרמנטו, קליפורניה, עוזר ללקוחות להתאים את העיצוב שלהם כדי לחסוך בעמלות: "אם מישהו בא אלינו ורוצה לעשות 800 רגל מרובע ADU, אנחנו אומרים, 'אנחנו יכולים לעשות את זה, אבל האם אתה מודע לכך שאתה יכול לחסוך לעצמך 10,000 $ עם 51 פחות ריבוע רגליים?" מכיוון שהחוקים משתנים בהתאם למדינה ולעיר, הקשה על מקצוען עיצוב שיעזור לך לנווט בעניינים הבינוניים יכולה לחסוך לך זמן, כאבי ראש וכסף.
בדיוק כמו כל פרויקט שיפוץ או בנייה אחר, הלם מדבקות ADU הוא אמיתי. עלויות הבנייה אינן ליניאריות, וחלק מהרכיבים מתומחרים זהה בין אם הפרויקט שלך הוא 400 או 4,000 רגל מרובע. לדוגמה, ישנן עלויות ברמת הכניסה הקשורות למשימות כמו אינסטלציה של חדר אמבטיה או קבלת מסגר להעריך את הנכס שלך. "לא משנה כמה קטן אתה עושה את זה, למטבח ולשירותים יש דרישות תשתית מסוימות, ואלו לא משתנות [במחיר]" אומר מלינובסקי. ולמרות שזה עשוי להיות מפתה לחסוך כסף עם ADU בנוי מראש שאתה מתקין באתר, מלינובסקי אומר שהתוצאה הסופית לא תמיד מספקת את החיסכון שאתה מצפה. למרות שתג המחיר עשוי להיראות מושך על פניו, "אתה עדיין צריך לעשות שרטוטים כדי להראות היכן הוא יושב, את הכשלים ואיך השירותים הולכים להתחבר", הוא אומר.
אם יש לך פרויקט בנייה נוסף בעבודות על הנכס שלך אבל אתה לא מוכן להתחייב על ADU עכשיו, מיידן אומר שזה רעיון לא רע להניח את היסודות בזמן שיש לך את כל אנשי המקצוע במקום. "זה בדיוק כמו להתכונן לבריכה עתידית", היא אומרת - אתה יכול להפעיל את החשמל, האינסטלציה והגז קווים מראש כדי שיהיה פחות לחפור כשאתה מוכן לבנות את ה-ADU למטה כְּבִישׁ.
עקוב אחר House Beautiful ב אינסטגרם.
סופר תורם
קייטלין היא העורכת הראשית של Business of Home ומנחה הפודקאסט סיפורי מסחר. היא כותבת על סגנון ועיצוב כבר יותר מעשור, ועבודותיה הופיעו ב אל דקור, בית יפה, בית מטרופוליטן ו מרפסת, בנוסף ל שיקגו, ירחון טקסס, פסק זמן ניו יורק, והמהדורות הבינלאומיות של יריד ההבלים ו אָפנָה. בזמנה הפנוי, היא שייטת בקיאקים על נהר ההדסון, גינה במרפסת שלה בברוקלין, וסורקת בזילאו אחר בתי חווה מהמאה ה-18 כדי לקשט בראשה.
כל פריט בדף זה נבחר על ידי עורך בית יפה. אנו עשויים להרוויח עמלה על חלק מהפריטים שתבחר לקנות.
©Hearst Magazine Media, Inc. כל הזכויות שמורות.
