דירה נגד קו-אופ: מה ההבדל בין דירה לקו-אופ?
מתכננים לקנות דירה? לפני שתתחיל במסע שלך למצוא את היחידה המושלמת, חשוב להכיר את סוגי הנכסים השונים הזמינים. אפשר לטעון שהנפוצות ביותר הן "קו-אופ" ו"קונדו" - מילים המשמשות לעתים קרובות לסירוגין, אך הן, למעשה, רחוקות מלהיות מילים נרדפות.
אז מה בעצם ההבדל בין השניים? "בית משותף, הידוע יותר בשם א דירה, היא יחידה שהיא חלק ממתחם גדול יותר שכולו יחידות בודדות", אומר סרהנט המתווך אריאל מחגרפט, שממשיך ומסביר שלמרות שהדירות כולן בבעלות אינדיבידואלית, כל שאר האחריות הניהולית נופלת על מועצת המנהלים של הדירות.
מצד שני, קו-אופ, או דיור שיתופי, נותן "לכל האנשים שבבעלותם מניות של נכס גישה לקהילה הזו", הוא ממשיך. "זהו בית מגורים ראשוני — אבל במקום שבעלי הדירות יהיו בעלי הזכויות בנכס, כל אדם שהוא חלק מהקהילה הוא בעל מניות בקואופ. זה מאוד דומה לבעלות על מניות בחברה".
לא בטוחים איזה מהם מתאים לך? המשך לקרוא כדי לקבוע איזה סוג נכס מתאים יותר לצרכים שלך.
שיתופי פעולה הם בסך הכל סבירים יותר מאשר דירות
על פי האיגוד הלאומי של פעילי דיור, מחירי שיתופיות לרוב נמוכים מהדירות הממוצעות - בנוסף, בדרך כלל אתה מקבל יותר מדה רבועים לדולר.
רוכשי דירות מחזיקים בנדל"ן - למשקיעי שיתופיות אין
"כשאתה קונה בית משותף, הדירה שלך - כמו גם אחוז מהשטחים המשותפים - שייכת לך", אומר מחגרפט. "אבל כשאתה קונה קו-אופ", הוא מבהיר, "אתה לא באמת קונה את הדירה שלך - במקום זאת, אתה קונה מניות בתאגיד שהוא הבניין שלך".
קו-אופים דורשים בדרך כלל תשלום מקדמה גבוה יותר
"אחד היתרונות ברכישת דירה הוא שאתה לא צריך כל כך הרבה מזומנים בהישג יד כשאתה מחפש דירה", מציין Mahgerefteh. "אתה משלם תשלום מחודש לחודש שנשאר זהה למשך השהות שלך." מצד שני, "ראיתי לולים שמתחילים בירידה של 15% ואחרים שרוצים ירידה של 50%", אומר ברוקר שותף של Sotheby's International Realty סלסט פנדי, שטוען כי מחיר המקדמה עבור דירה תלוי באמת במלווה - אם כי "רוב קהילות השיתופיות דורשות מקדמה של מינימום 20%", טוען Mahgerefteh.
קל יותר לקנות דירות
ברגע שתציעו הצעה לשיתוף פעולה, תצטרכו לעבור ראיון (אלא אם כן מדובר ביחידת חסות - כלומר, בשוק בפעם הראשונה). "דירות לא דורשות ראיון", אומר פנדי. רוכשי שיתופיות צריכים גם לעבור בדיקת רקע פיננסי קפדנית יותר. "קואופים בוחנים מקרוב את יחס החוב להכנסה שלך ואת הנזילות שלאחר הסגירה", היא מגלה. בגלל זה, הזמן שלוקח לרכישת קו-אופ בדרך כלל ארוך בהרבה. בנוסף, תהליך הבדיקה הקשוח יותר מקשה על זרים לרכוש שיתופי פעולה.
שיתופי פעולה קשה יותר להשכיר או למכור
"יש מדיניות מחמירה יותר של שכירות משנה ומדיניות מועצת מגבילה יותר למי יכול לרכוש", מודה Mahgerefteh - אז אם אתה מחפש לרכוש ולעבור דירה מיד (או רוצה להיות מסוגל למכור אותה במהירות בסופו של דבר), שיתוף פעולה לא יתאים עבור אתה.
לדירות יש עלויות סגירה גבוהות יותר
"עבור עסקאות דירות ובתים חד / רב-משפחתיים, העלויות נקבעות לרוב על ידי המדינה מסים החלים על מיקום הנכס", אומר דונלד שארפ, קצין הלוואות בכיר בתנועה משכנתא. "לדוגמה, במדינת ניו יורק יש מס של 2% על משכנתא. גם סכום המשכנתא בפועל יכול להשפיע על כך במידה מסוימת - למשל, אם ההלוואה היא מעל 2 מיליון דולר לעומת מיליון דולר". עלויות אחרות הקשורות עם דירות כוללות את ביטוח הבעלות (העמלה השנייה בגובהה), שבדרך כלל יעמוד על כ-2% מסכום המשכנתא, בתוספת עמלת מלווה קבועה ועורך דין תַשְׁלוּם. נקודה חשובה אחת: "הרוב המכריע של עלויות הסגירה אינן נגבות על ידי המלווה בפועל", מציין שארפ.
מהצד השני, רוכשי שיתופיות פטורים מרוב עלויות הסגירה, אך עדיין כפופים למספר עמלות קבועות. "עמלות אלו, ללא קשר למחיר או לסכום ההלוואה, יסתכמו לקצת פחות מ-5,000 דולר עבור כל עסקה", אומר שארפ ומוסיף כי שאר העמלות הן עמלות הגשה שונות שאינן גובות על ידי המלווה. עם זאת, לקואופציות יש עלויות סגירה נמוכות להפליא ביחס לסוגי נכסים אחרים.
בשורה התחתונה?
"כאשר מעריכים איזה סוג נכס הגיוני ביותר עבורם, קונים צריכים לשקול דירות כאשר אין בידם כמות הון עודפת, מכיוון שאין דרישה לנזילות לאחר הסגירה או ליחס חוב להכנסה מקסימלי", מייעץ Mahgerefth. "יש לשקול שיתופי פעולה כאשר קונים רוצים יותר מקום בפחות כסף בדרך כלל."
עקוב אחר House Beautiful ב אינסטגרם.
