העלויות והסכנות הנסתרות של התהפכות הבית

כל מי שאובססיבי אליו HGTV כפי שאנו יכולים לסלוח על שהתמסרנו לפנטזיות של הפסקת עבודת היום שלך והמצאת עצמך מחדש כ תיקון עליון–סגנון כוכב שיפור הבית בסגנון. כלומר, מי לא ירצה להיות הבא ג'ואנה גיינס אוֹ ליאן פורד? אבל אם ההערצות שלך עוקפות במהירות את המציאות שלך, כדאי שתחשוב פעמיים לפני שתצלול לראשונה לשוק המתהפוך הבית. מופעים נוטים להאיר חלק מהחלקים הפחות זוהרים של התהליך (שלום תיקון HVAC עבודה), לכופף את מגבלות הזמן והמרחב (אתה עושה את זה בשבוע, אתה אומר?), ומחיר עבודה וחומרים בשיעורים שבדרך כלל לא נראו במאה זו.

והאם הזכרנו שאנחנו זה קרוב להיכנס למיתון? דיברנו עם כפכפי בית מומחים כדי לראות מה בדיוק הופך את הפיכת בית למטרות רווח, העלויות והסכנות הנסתרות, ומדוע כעת לֹא תהיה הזמן הטוב ביותר לנסות זאת.

התמונה הגדולה

יש סיבה לכך שהאנשים המתאימים ביותר לדירת הבית הם בעלי ניסיון בתחומים סמוכים-חשבו על מתווכי נדל"ן, קבלנים כלליים ומעצבים. יש להם את הידע האינטימי ביותר על מה שנדרש כדי לבנות ולתחזק בית, הן מבחינת סוג שעות העבודה והן חיובי חומרים הכרוכים בשיפוצים גדולים והמומחיות שלהם יכולה לקזז חלק מהעלויות הכרוכות ב תהליך. להיות סוכן נדל"ן, למשל, יכול למזער את דמי התיווך בצד המכירה בעד 5%; מעצבים וקבלנים מקבלים במקור חומרים במחירים סיטוניים ולא קמעונאיים.

"רוב הכפכפים נוטים להתמקד בדברים האסתטיים, אבל התהפכות דורשת הרבה כישורים שאנשים לא חושבים עליהם", אומר. כריסטופר טוטארו, קבלן לשעבר שהחליף בתים לפני שהפך לסוכן בחברת הנדל"ן וורבורג בניו יורק מְקַרקְעִין. "אתה צריך להיות בעל ידע בשוק הנדל"ן והבנה עמוקה של תהליך הבנייה, ואתה צריך לקבל החלטות על סמך מה השוק רוצה, לא מה אתה רוצה."

למעשה, חיילים משוחררי בית אומרים כי הטעות הנפוצה ביותר (והיקרה) שעושה תיקונים ראשונים היא לזלזל בהיקף העבודה. "אלא אם כן הקונה הוא מפקח בית ותיק בעל יכולת לקבל החלטות מהירות בנוגע לאינסטלציה, חימום, חשמל, מישורי הצפה, נושאי הנהלת הקהילה, אסבסט, פחמן חד חמצני, לחץ מים, חלונות, מכשירים וכל מספר אלמנטים אחרים, אסון כמעט מובטח ", אומר עמיתו של טוטארו ג'רארד Splendore. מוסיף טוטארו, "אם אתה מסתמך על קבלן שיודיע לך אם משהו יעבוד, אז אתה מעל הראש."

לאנשי התעשייה יש מושג טוב יותר לגבי סוגי הבירוקרטיה וההנחיות המוניציפאליות, שפעמים רבות מדי מחזיקים פרויקטים - וכיצד לנווט סביבם. "אני מציע לבקר במתכנן הערים ולקרוא את הנחיות בניית העיר והעיר", אומרת מעצבת סן פרנסיסקו אליסון פיקארט. "אתה עשוי לגלות שתחומים מסוימים לא יאפשרו עבודה בסופי שבוע, מה שעלול להאריך את ציר זמן הבנייה שלך." ולכן השורה התחתונה שלך.

קבלנים להשכרה

אם כבר מדברים על קבלנים, המוניטין שלהם קודם להם (כלומר, הראו לנו מי שמסיים את העבודה בזמן ותחת התקציב, וניתן לכם את משקלם בזהב). הסיבוכים תמיד עולים, המועדים באים והולכים, והתקציבים עולים לפעמים לגבהים מדהימים. ולמרות שלרוב הסנפירים יש מושג לפחות בדמות כדור-החומר של אילו חומרים עשויים לעלות להם, מעטים להכיר - שלא לדבר על להעריך במדויק - מהו כוח האדם הכרוך בהתקנת חומרים אלה אזור נתון.

"למפתחי נדל"ן יש הבנה רבה של עלויות העבודה בשוק שבו העבודה מתבצעת", אומר פיקארט. "העלויות באזורים הכפריים במדינות מסוימות יהיו שונות במידה ניכרת מאשר בפרברים מחוץ לערים גדולות ואפילו בינוניות. זה נכון במיוחד אם אתה מתחיל ואין לך צוות שנתמרץ לבצע את העבודה במחיר הטוב ביותר עבורך ".

למעשה, אם אין לך צוות שאתה סומך עליו, מציאת אחד יכול להיות סיוט משלו, מכיוון שקשה לשמצה אותו. וככל שהפרויקט לוקח יותר זמן להתחיל ולסיים, כך אתה הולך לשלם יותר כסף בעלויות שונות שאינן קשורות כלל לעבודות התיקון או השיפוץ שלך.

כסף כסף כסף

רוב כפכפי בית הרוקי לוקחים בחשבון שתי דמויות עיקריות כאשר הם שוקלים אם לקחת על עצמם פרויקט: המחיר שבו אתה קונה בית ובמה אתה מוכר אותו. אבל כפכפי בית מנוסים ממהרים לציין כי יש קשת של מספרים שאתה צריך להביא בחשבון את יחס הסיכון-תגמול שלך.

כבעלים של הנכס, תצטרך לשלם עלויות רכישה תוך כדי התחלה, החל מדמי קניין ועלויות הערכה ועד חיובי הלוואות ותשלומי משכנתא, ואולי אפילו עלויות סגירת נדל"ן אם אתה צריך לשלם לסוכן (אם כי עמלת המתווך של 5 עד 7% היא בדרך כלל באחריות המוכר, אם תחשוב על זה, אתה תהיה על להפוך צד). לפי Homes.com, עלויות סגירה יכולות להסתכם עד 2-3% מעלות העלות. לעתים קרובות מתעלמים גם מעלויות החזקה, כמו מסים ושירותים; ככל שאתה הבעלים של הבית יותר, כך אתה חייב יותר.

ואז, ישנה שאלה של רווחי הון. אם אתה מתכנן לגור בנכס הפוך שלך במהלך הבנייה, לא תהיה חייב לשלם מס על כל רווחים שהופקו לאחר מכירת הבית. אבל אם לא, אתה תהיה על הקרקע בין 10 ל -37% מהרווחים שלך, תלוי איפה אתה גר, מה אתה מרוויח וכמה זמן החזקת את הנכס.

מגלגלים את הקוביות

אם אתה יודע את כל זה, אם אתה עדיין רוצה להגמיש את השרירים המתהפכים בבית שלך, יש כמה דברים שאתה יכול לעשות כדי שהתהליך יהיה חלק יותר. "הישאר עם תיקון בנוי אך מכוער", אומר פיקארט. "יהיה לך הרבה יותר טוב אם תוכל להישאר בעבודה קוסמטית לבד כשאתה לומד את העסק."

אבל אם יש לך לב על פרויקט גדול יותר, העצה שלה היא "ללמוד כמה שאפשר על הבית והשכונה לפני שאתה קונה, ויש לך תוכנית מפותחת מבחינת עיצוב, הנדסה, צבע, תאורה וסיומות לוחות זמנים לפני שתתחיל בעבודה כדי לסייע לך לבצע בכמות המינימלית ביותר של זְמַן. תכנן להיות ביום הבדיקה שלך ולרשום הערות, לשים לב היטב לכל מה שהפקחים מוצאים, ולתכנן א הדרכה עם המהנדס והאדריכל שלך (אם נדרשת עבודה גדולה) וקבל מהם אינטלקט רב כדי שתדע מה אתה עושה. מול."

אתה צריך גם לחשוב כמו בלש ולהיות מעשי. "חפש את הסערה המושלמת", אומר טוטארו. "זהה אזור שמתרחב במהירות ומצא משהו שנמצא במצוקה במידה המתאימה לכישור שלך. אל תקנו בתים שיש להם יסודות שוקעים. תתחיל בקטן."

וזכור שהתזמון הוא גורם חשוב לא פחות מכל דבר אחר. דירוג הבית די קשה בתקופות ודאות. "תמיד יש סיכון בנדל"ן", אומר פיקארט. אם אתם מחפשים לקפוץ לתעשייה, אולי תשקלו לעשות זאת בשנה הבאה, בתקווה שכאשר מגיפת הקורונה לא גורמת הרס למערכות גלובליות. אין ספק, הריבית נמצאת בשפל של כל הזמנים, מה שהופך את הלוואת הכסף לרכישת בית לזולה יותר מתמיד, אך עם שיא של 3.3 מיליון אמריקאים שהגישו בקשה אבטלה (מעלה את השאלה, מי קונה?), תעשיות שלמות נמחקות, והעולם על סף מיתון עולמי, זה אולי זמן טוב להשאר במקום.

עקוב אחר בית יפה ב אינסטגרם.

תוכן זה נוצר ומתוחזק על ידי צד שלישי, ומיובא לדף זה כדי לסייע למשתמשים לספק את כתובות הדוא"ל שלהם. ייתכן שתוכל למצוא מידע נוסף על זה ותכנים דומים ב- piano.io.