投資不動産ガイド：投資不動産の管理について知っておくべきことすべて
このページのすべてのアイテムは、HouseBeautifulの編集者によって厳選されました。 あなたが購入することを選択したアイテムのいくつかについて、私たちはコミッションを獲得するかもしれません。
不動産投資は長い間受動的な収入を得るための人気のある方法でした。 投資不動産は、住宅用であれ商業用であれ、賃貸収入や評価を通じて利益を得るために特別に購入された不動産です。 投資はすべきです 収入を生み出したり、価値を高めたり、税制上の優遇措置を提供したりする-またはさらに良いことに、3つすべてを実行します。 一軒家、複数ユニットの複合施設、または アパート、短期または長期の賃貸を通じて投資不動産から利益を得ることができます。 多くの賃貸人が一年中そしてより長い期間賃貸しているので、在宅勤務の時代は投資不動産の現在の所有者にとっても理想的です。
投資不動産があなたに適しているかどうか疑問に思いますか？ 決定する前に考慮すべき最も重要なポイントについて、いくつかの不動産専門家と住宅所有者に尋ねました。 の決定的なガイドを読んでください 購入 投資家の管理（そしてあなたに最適な物件タイプの選び方！）。
アイランドサザビーズインターナショナルリアルティのJBRLIFEメディア
計算する
投資家にお金を預ける前に、あなたが持っているかどうかを判断することが重要です 時間、財源、忍耐、そしてコミットメント それを維持するために必要です。 不動産投資は一夜にして大きな利益を生むことはなく、多くの投資不動産購入者は何年も（あるいは 数十年）彼らの投資を高く評価するため。 賃貸物件を管理する（そして誰かの家主として行動する）には、特に自分で修理を手伝ってお金を節約することを計画している場合は、コミュニケーションがよく、便利で、詳細を重視する人が必要です。 また、経済的な安全を確保することも重要です。 未払いの借金、学生ローン、または未払いの医療費を持っている人は、よく考えるべきです。
専門家を雇う
不動産業者とプロの不動産管理者のおかげで、特定の市場の内外を知らなくても成功することが可能です。 ジョー・ベルツ 20年以上の不動産経験を持つフロリダ州ネープルズのコンパスの コンパスのような証券会社は、投資を購入した後でもプロセスをガイドできます 財産。
プロのヒント
有料で、コンパス、サザビーズインターナショナルリアルティ、および他の代理店は、あなたがあなたの投資不動産の賃借人を見つけるのを手伝うことができます。
「投資機会を探している人にとって、プロの不動産業者と協力することは非常に重要です」と、のCEOであるPhilipWhiteは言います。 サザビーズインターナショナルリアルティ. 「彼らは、地方税法について助言できる専門家とあなたをつなぐのを助けることができ、特にあなたが国際的に投資しようとしているなら、あなたが利用できるかもしれないビザプログラムを手伝うことができます。 サザビーズインターナショナルリアルティは79の国と地域に存在しているため、クライアントは私たちの広大な恩恵を受けています たとえば、カリフォルニアのクライアントがケイマンの地元の専門家とつながることを可能にする紹介プログラム 島々。」
Belzは次のように述べています。「数字を実行し、購入するキャップレートを把握することがスキルセットに含まれていない場合は、エージェントがさらに重要になります。」
ジョナサンデイビス不動産写真
タイプと場所を検討する
住宅用不動産は通常、商業用不動産よりもアクセスしやすく手頃な価格です。そのため、多くの人がマンション、一戸建て住宅、または集合住宅に投資しています。 匿名を希望するナンシーは、フロリダ州ネープルズで17年間、不動産業者であり熱心な不動産投資家です。 彼女と彼女の夫は、フロリダ南西部全体で、8プレックス、4プレックス、デュプレックス、一戸建て住宅を含む73の賃貸物件を管理しています。 彼女は、住宅所有者協会（HOA）の手数料がかからない素敵な近所や家を探すこと、そして時間とリソースがあればフィクサーアッパーを恐れないようにアドバイスしています。 「特定の近所で最も魅力的な家でなくても、リーズナブルな価格で何かを購入して、内外で修理することができます。」 彼女が言います。
場所も重要であり、多くの人気のある投資物件は、大都市、ビーチビレッジ、山間の町、または風光明媚な目的地にあります。
「需要 ハワイ セカンドホーム市場は衰退しておらず、フロリダは依然として人気の目的地です」とホワイトは明かします。 「セカンドホーム市場では、特にハイエンドで劇的な価格上昇が見られました。 米国のリゾート市場にも関心が集まっていますが、バハマやケイマン諸島などの国際的で税制に配慮した目的地は、引き続き人気の目的地です。」
ルールを知っている
購入する不動産の種類に関係なく、各州に存在するさまざまな規制や管轄区域を調べることが重要です。 たとえば、ナポリにはかなり厳しい賃貸制限があり、調査を行うと回避できます。
「ナポリの街では、最低30日間、年に3回、物件を借りることができます」とBelz氏は言います。 「しかし、ナポリの街のすぐ外に出ると、Airbnbを含め、人々が短期賃貸をするために購入している賃貸制限のない地域がたくさんあります。 投資家にとって、これらの法律や規則を調べることは非常に重要です。 マンションを買いたいと思っていたのに、近所に一軒家を買うことになったカップルがいました。 賃貸制限、彼らはコンドミニアムの制限が彼らが必要とするお金を稼ぐつもりはないことに気づいたので 作る。"
タイムシェアはどうですか？
その1つのタイプのプロパティ していません 通常、真の投資不動産であることが証明されているのはタイムシェアです（初心者の場合、それはコンドミニアムであり、通常は ホテルまたはリゾートのコミュニティ。複数の所有者がそれぞれの施設で保証された時間を与えられています。 年; これらには、マリオットバケーションクラブ、リッツカールトンバケーションクラブ、クラブウィンダム、および同様の場所のようなリゾートの家が含まれます。 あなたが思うかもしれないことに反して、タイムシェアは通常よりも高い費用を提示するので、利益を生み出すための大きな投資ではありません。 タイムシェアの費用に加えて、ほとんどは年間の維持費を必要とします。
しかし、マイク・ケネディはそれを変えようとしています：ケネディは設立しました コアラ、タイムシェアの所有者が未使用のタイムシェアを安全にレンタルするのに役立つプラットフォーム。 「誰もそれから収入を生み出すことを目指してタイムシェアを購入するべきではありません」 ケネディは言います。 「市場の本質的価値または実際の価値は、前述のタイムシェアの需要と供給によって完全に決定されます。 ただし、タイムシェアは最高のホテルとバケーションレンタルを組み合わせているため、本当に高品質の製品を所有している所有者は、若い家族やグループにとって望ましいバケーションレンタルになる可能性があります。 このハイブリッドモデルは、多くの場合、所有者によって十分に活用されていない市場に存在しています。 その観点から、所有者は確かに未使用の資産を収益化し、ある程度利益を上げることができます。」
ハイジソランダー-エイタンギャムリー
それで、あなたは思い切って購入しました—今あなたの投資を最大限に活用するために。 プロパティをどのように使用できるか、どのくらいの労力を費やしたいか、そしてどのくらいの期間かについて批判的に考える必要があります。 ここから始めましょう。
プロパティをどのように使用するかを決定します
あなたが投資不動産について行くことができるいくつかの方法があります。 まず、物件を利用するのか、賃貸専用にするのかによります。 たとえば、ベルツ氏によると、多くの人が別荘を購入して自分で物件を楽しむだけでなく、そこにいないときは賃貸によって収入を得ることができます。
「1つまたは少数のプロパティを持っている多くの人々は、大規模なリターンのためにそこにいません」とベルツは言います。 「彼らは彼らの費用のかなりの部分をカバーするためにその中にいます。」
1か月あたりの請求額を計算します
それを念頭に置いて、あなたは賃貸料の請求方法を考えたいと思うでしょう。 ナンシー氏によると、一般的な経験則では、収入を得るには、月額家賃は購入価格の1％以上でなければなりません。 もちろん、タホ湖のスキーシーズンやハンプトンズの夏など、特定の目的地でのハイシーズンの価格は、その割合を超える可能性があります。
プロのヒント
投資不動産が利益を上げるためには、月額家賃の請求額が、支払った価格の1％を超えている必要があります。
より実践的になることでコストを削減
ナンシーは、自分の側のコストをなくすために、自分で物件を管理していると言います。 彼女は自分の物件と同じ地域に住んでいて、問題があればすぐに家に立ち寄ることができるので、これは便利です。 「電話に出て家をチェックするのを気にしないのであれば、サードパーティの管理会社を使わないことでお金を節約できます」とベルツ氏は言います。 「しかし、スペクトルの両端にいる人々は、彼らがどんなに実践的であろうと、実践的であろうと、成功することができます。 私は自分で不動産を管理し、本当に良いサービスを提供している人々を知っています、そして同じ人々はただ毎年家賃に戻ってきたいと思っています。」
...またはプロパティマネジメント会社を雇うことで収益を増やす
ただし、特に週末や週に短期間の賃貸をしている場合は、不動産管理会社が長期的にはより多くの収入を得るのに役立つ可能性があります。 また、ゲストが宿泊施設を使用している間、電話に出るというプレッシャーを軽減するのにも役立ちます。 30年前に設立されたEastWestHospitalityは、何百ものバケーションレンタルを運営した経験があり、全国の所有者の家を管理しています。
「プロパティマネジメント会社として、私たちは購入者と協力して、市場での経験に基づいて収益の見積もりを提供します」と、CMOのTheronGoreは述べています。 イーストウェストホスピタリティ. 「物件の目標について購入者と多くの会話があり、最大限の利益を得る方法や、単に費用を賄う方法についてアドバイスを提供することができます。」
インフレと比較的低い金利の中で、不動産は確実な投資であり続けます、とホワイトは説明します。
「すべての浮き沈みのある高級不動産は価値を保持しており、さらには価値が高まっています」と彼は言います。 "実際には、 ウォールストリートジャーナル 最近報告された この活況を呈している住宅市場では、多くの住宅所有者が昨年、仕事よりも住宅の評価から多くの収入を得ました。」
良いショーをする
デザインと視覚的表現も重要です。 「収益を最大化するための最善の方法は、手入れの行き届いた物件を所有することです。」 ベルツは言います。 「当たり前のように聞こえますが、重要です。 また、ビーチで10万ドルのコンドミニアムであろうと、1500万ドルのコンドミニアムであろうと、優れたプロの写真家を雇うことをお勧めします。 最初のショーは常にオンラインです。」
ゴア氏によると、最も収益を上げている東西のユニットは通常、もう少しモダンな装飾で最近改装されたものですが、それは常に個人の好みと予算にかかっています。
「誰かが引っ越したとき、私たちはそれを専門的に片付けますが、アップグレードも試みます」とナンシーは言います。 「新しいクォーツまたは花崗岩が必要なカウンタートップであるかどうかにかかわらず、私たちは常にその価値を向上させようとしています。 私たちが別の年のために再びそれを埋める前に、私たちが賃借人の間にそこに入る機会があるときのプロパティまたは 5年。 彼らがどれくらい滞在するかは決してわかりません。」
東西ホスピタリティの礼儀
配管の漏れ、厄介な隣人、または壊れた食器洗い機…リストは続きます。 借家人の収入や感謝の気持ちで稼ぐことができるにもかかわらず、不動産の管理には依然として頭痛の種があります。
まず、かなりの時間が必要です。 ただし、サードパーティの専門のプロパティマネジメント会社を雇う場合はそうではありません。 それでも、これは高額になり、収益に影響を与える可能性があります。 ナンシーは、1つ、2つ、または3つのプロパティを所有することでさえ、特にそれをすべて自分で管理している場合は、アルバイトのようになる可能性があると言います。
ショートとの管理の違いを知ってください。 長期賃貸
投資不動産は短期および長期の賃貸の両方に最適ですが、所有者側で異なる時間を必要とします。 たとえば、短期賃貸は長期的にはより収益性が高いかもしれませんが、清掃料金や 施設がより多く使用されているので修理しますが、長期賃貸は週ごとまたは月ごとに必要なものが少なくなります メンテナンス。
「週に何時間かを言うのは難しいです」とナンシーは言います。 「私たちが持っているのと同じくらい多くの物件を持っているなら、約73、それはフルタイムの仕事です。 あなたは、物件を見せ、賃貸人を受け入れ、それを管理し、物事を修正し、それを更新することができるようにする必要があります。 更新すると、数週間から数か月かかる場合があります。」
反対に、東西部のような不動産管理会社に支払う意思がある場合 おもてなし、特に同じ場所に住んでいない場合は、遠くから物件を管理する方がはるかに簡単です 市または州。 それは時間の短縮になりますが、あなたの財政を削減するかもしれません。
宿題をしなさい
購入する市場の専門家である必要はありませんが、ある程度の余裕とビジネスの洞察力が必要です。
「信頼できるエージェントがいるのが最善ですが、購入する特定の地域に精通している必要があります」とナンシー氏は言います。 「所有者による売り上げを探したり、Zillowをチェックしたり、エージェントにあなたを探してもらうことは、私たちにとって役に立ちました。 何を運転しているのかわからないのです。誰かが自分の庭に売り出し中の看板を投げる可能性があります。」
感情的に投資しないでください
投資不動産のもう一つの黄金のルールは、決して執着しすぎないことです。 「投資不動産はあなたの家ではありません」とBelzは言います。 「物件に感情的に執着しすぎると、数字を正しく見られなくなる可能性があります。 数字は理にかなっている必要があります。そうでない場合は、進んで立ち去る必要があります。」
収益は市場の気候にも依存します。リモートワークのおかげで、ハイシーズンに繁栄した多くの市場が一年中人気があります。 ベルツとナンシーによると、南フロリダは通常冬に人気があり、都市からの脱出を求める人々にとって今では一年中目的地となっています。 ゴアは、人々が山間の町の賃貸で過ごす時間の長さも年々増加していると言います。
「需要は依然として高いものの、住宅ローンの利率の上昇と在庫の減少は、パンデミック時と同じくらい迅速に購入する購入者の能力に影響を与える可能性があります」とホワイト氏は言います。 「米国では、2021年春に一部のオフィスが再開し、別荘の住宅ローンの貸付規則が最初に厳しくなったため、セカンドハウスの需要は冷え込みの兆しを見せました。 一部の市場で取引数が減少したにもかかわらず、在庫が少ないため、価格の上昇は引き続き堅調でした。」
すぐに人々を家に連れて行きたいという願望にもかかわらず、注意してください：ナンシーが持っている最大の教訓のいくつか 何年にもわたって学んだことは、高い敷金、高いペットの敷金、そして何よりも、良い背景を被ることです チェックします。 テナントを徹底的にスクリーニングすることで、紙の上で最も裕福な個人のように見えても、お金と時間を節約できます。
「ペットは場所を完全に破壊する可能性があり、私たちが対処しなければならなかったことは信じられないほどでした」と彼女は言います。 ただし、クライアントとの信頼関係を構築することで、所有者側の作業の一部を軽減できる場合があります。
プロのヒント
一般的なメンテナンスは、賃貸収入の約3％から5％の費用がかかります。
「私たちは信頼できて信頼できる賃貸人を見つけます、そして彼らがするために彼らに家賃の割引を提供するかもしれません 家を軽く管理するのに役立ちます」と彼女は言い、彼女のテナントはすべて、1年間滞在する長期賃貸人であると付け加えました。 平均。 「もちろん、何かが起こっている場合、私たちはもっと必死の電話を受けますが、彼らの多くは彼ら自身の芝生の世話をして喜んでいます。」
ジョナサンデイビス不動産写真
ナンシーは、徹底的な清掃、害虫駆除、新しいペンキを含む一般的なメンテナンスは、賃貸収入の約3％から5％の費用がかかるはずだと言います。
「所有者が確実に認識している最大の課題の1つは、時間の経過とともに傷みが発生することです」と、COOのKevinGraham氏は述べています。 イーストウェストホスピタリティ. 「私たちは、彼らがいつ住居を塗り直し、カーペットや主要な電化製品を交換する必要があるかについて、彼らに確実に知らせたいと思っています。 そうすれば、彼らは、これらの項目をカバーするために、少なくとも経済的準備金ではないにしても、精神的準備金を念頭に置くことができます。」
あらゆる資産を適切に管理するには、造園についていく必要があります。 機械システム、電気、および配管が良好に機能していることを確認します。 屋根、歩道、車道などの構造物の保存。 害虫管理; 快適で清潔な室内環境を維持します。
結論
賃貸物件への投資は長期的には有益ですが、その収益性は 住宅市場の需要と供給を含むいくつかの外部要因に依存します。 変動します。 とは言うものの、価値の成長が止まったらすぐに、資産を手放すことができることも重要です。 それがスマート投資のすべてです。
HouseBeautifulをフォローする インスタグラム.
このコンテンツはサードパーティによって作成および保守され、ユーザーが自分の電子メールアドレスを提供できるようにこのページにインポートされます。 このコンテンツおよび同様のコンテンツの詳細については、piano.ioを参照してください。
