汚名を着せられた財産のための住宅開示法

エリック・ゴールドマンとの完全なインタビューは、House Beautiful のお化け屋敷ポッドキャストのシーズン 2、エピソード 2 で紹介されています。 ダークハウス. エピソードを聞く ここ.

州の開示法は州ごとに大きく異なりますが、ほとんどの人が同意する特定の事項が標準的な慣行であるべきです。 住宅の売却: たとえば、1978 年以前に建設された不動産に鉛ベースの塗料が使用されているかどうかを開示する必要があります。 修理履歴に関する情報の開示は、州を超えて一般的に開示されています。 危険です。 しかし、何か悪いことがプロパティで発生した場合はどうなりますか しません 物理的な痕跡を残す？

不動産用語では、 汚名を着せられた財産 特性または状態が変更された物件として定義されているため、心理的または感情的に欠陥があると見なすテナントおよび購入者によって拒否されるリスクがあります。 最も一般的な汚名を着せる出来事は、殺人、暴力犯罪、または死亡です。 だから誰かかどうか 幽霊を信じている または文字通りの意味で閉じ込められたエネルギー、悪い雰囲気が重要であり、財産は悪い評判に悩まされる可能性があります. そして、そのようなプロパティは、いくつかの要因によっては、その評判を開示することが法的に義務付けられている場合があります.

汚名を着せられた財産の問題に​​対処するために法律が制定され、それらがどのように扱われるべきかという事実は、一般の人々が する 物件の評判を気にする。 そこで、法学者でありサンタクララ大学のエリック ゴールドマン教授に話を聞いて、この概念をさらに掘り下げました。 汚名を着せられた財産の分野と開示法の詳細については、以下をご覧ください。

居住者開示法

居住地開示法は、法律の非常に複雑な分野です。おそらく、州によって大きく異なるためです。 一部の州では、買い手が要求するかどうかに関係なく、また物件検査があったとしても、売り手は情報を開示する義務があります。 たとえば、アラスカでは、上場エージェントは「昨年の既知の殺人または自殺を開示する必要があります。 エージェントが知らなかった場合、彼らは責任を負いません.」 一方、メイン州では、「エージェントは、販売者からの書面による許可が必要です。 購入者が問い合わせた場合に情報を提供する」と述べ、モンタナ州の州法は「代理人による自殺または重罪の開示を禁止している」と述べています。

スポールディング・デコン、犯罪現場、買いだめ、および覚醒剤ラボのクリーンアップを提供する除染サービス。 実際、州の開示法は互いに矛盾することがよくあります。

ゴールドマン氏は、汚名を着せられた財産の訴訟で出てくる「実際には、意見の拷問された性質を反映していると思います」と考えています. 「裁判官は、何を開示する必要があるかについて常に同意するとは限りません。 また、州議会は、開示しなければならない場合や、開示する義務がない場合があることを示す法律を可決しましたが、これらの法律も調和していません。 現実には、これらは単純な質問であり、売り手またはいつ何を伝えなければならないかということです。 答えは法域によって、また特定のタイプの事実によって大きく異なります。 開示した。」

開示法が最も厳しい州であるカリフォルニア州でさえ、パラメーターがあります。 3年経過後は、死亡を公表する必要はありません。 「どこかに切れ目があるはずですよね？ [売り手として]家が150年間存在し、そこで人々が確実に亡くなっているという事実について、私は責任を負わないと言う根拠が必要です」とゴールドマンは言います.

潜在的な対。 特許の欠陥

開示法を解き明かす際には、特許と潜在的欠陥の違いを理解することが重要です。 「特許の欠陥は、標準的な財産検査で明らかになるべき[物理的な]ものです」とゴールドマンは説明します。 物件検査官が家を訪問し、物件の潜在的な問題を指摘するレポートを作成します。 ほとんどの購入者は物件検査を選択しますが、物件検査を放棄することもできます。 彼らが販売を終了した場合、以前に開示されたものはすべて、新しいものとしての責任になります。 所有者。

場合によっては、売り手自身が実際に検査を行うこともあります。 「ここカリフォルニアでは、かなり熱い不動産市場があり、売り手が物件検査を行い、それをすべての人に提供することは実際には珍しいことではありません。 プロセスを迅速化し、買い手がオファーに含める可能性のある潜在的な不測の事態の一部を排除する方法として、潜在的な買い手が入札を行う前に、 ノート。

一方、潜在的な欠陥は、「財産検査官が通常の注意を払っても発見できない可能性があるものです。 しかし、売り手は、不動産インストラクターが見つけることができず、買い手が見ることのできない潜在的な欠陥について知っている場合、それらを積極的に開示する必要があるかもしれません.

なぜ潜在的な欠陥が重要なのですか? 非物理的な問題は、購入者の物件購入意欲に影響を与える可能性があります。単純明快です。 殺人事件の場合、売り手は、買い手がこの出来事に気付いていないことを知っているかもしれませんが、知っていた場合、家の重大な状態と見なす可能性があります.

いくつかのスティグマは他のものよりも優れていますか?

プロパティに出没する幽霊は、プロパティに影響を与える可能性のある汚名ですが、現場での死亡や殺人などの事実よりも証明するのが困難です. そのため、法的な文脈で認識された超常的な活動のために財産が汚名を着せられたと認識されることはまれです. 法廷で提出できる信頼できる信頼できる証拠を入手するのはより困難だからです、と Goldman は説明します。 もちろん、スタンボフスキーvs. アクリー 裁判官が非常に特定の状況に基づいて公平な解決策を考え出そうとした場合.

興味深いことに、汚名を着せられた資産が実際には価値があるという点で、逆の場合もあります。 もっと 黒歴史だから。 家をお化け屋敷として売り込むことは、「小さいが潜在的に非常に儲かる市場を引き付けることができる」と、ゴールドマンは言います。 しかし、それを複雑にするいくつかのトリッキーな開示法もあります。 ブローカーが家を幽霊として販売したい場合は、その現象を文書化するか、家の幽霊の性質を過度に約束しないようにする必要があります. 「ほとんどのブローカーは、ゴーストがまだ存在することを保証できないため、そのような開示を自信を持って行うことはできないと思います。 過去の行動を実際に検証することはできません」代わりに、より投機的な方法で組み立てるか、適格な 開示。

「その家がお化け屋敷として宣伝されていて、それが取引の一部になったとしても、実際にはお化け屋敷ではないということです。 虚偽の広告や詐欺、または物件の価値や状態の虚偽表示を正すだけです」と Goldman 氏は述べています。 と言う。 「そのような状況下で購入者に頼りになる一連の法的教義があります。 これが、ブローカーが家に幽霊が出るとは言いたくない理由の 1 つです。 彼らができると必ずしも信じていないという声明の背後にある彼らの職業上の評判と財政 検証。"

売り手と買い手のためのヒント

不動産開示法は明らかに非常に複雑で、不動産が「汚名を着せられている」かどうかにかかわらず、買い手と売り手の両方にとってナビゲートが困難です。 私たちはゴールドマンに、関係者全員に最善のアドバイスを共有するように依頼しました。 彼の5つの重要なヒントは次のとおりです。

• 何よりもまず、特に不動産の経験がない場合は、信頼できる不動産業者と協力して開示法の複雑な世界をナビゲートするのが最善です.
• デジタル時代により、買い手は情報に簡単にアクセスできるようになったので、それを活用して、購入を検討している物件の住所を Google で調べてください。
• バイヤーとして、あなたにとって取引を妨げるものについて質問してください。 売り手が、買い手にとって重要な事柄の全世界を予測することは不可能です。
• 出品エージェントまたは出品者として、疑わしい場合は開示してください (現在の状態に応じて異なります)。ただし、提供できる約束のみを行ってください。
• すべての開示を文書化します。 「書面でなければ、結果が出る可能性ははるかに低くなります。すべてを文書化する必要があります」と Goldman 氏は言います。

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