낙인 찍힌 재산에 대한 주거 공개법

Eric Goldman과의 전체 인터뷰는 아름다운 집의 유령의 집 팟캐스트 시즌 2, 에피소드 2에 수록되어 있습니다. 어두운 집. 에피소드 듣기 여기.

주정부 공개법은 주마다 크게 다르지만 대부분의 사람들이 다음과 같은 경우 표준 관행이어야 한다는 데 동의합니다. 주택 판매: 예를 들어 1978년 이전에 건설된 모든 부동산에 납 성분 페인트가 존재하는지, 어느 정도는 공개해야 합니다. 수리 이력에 관한 정보의 공개는 잠재적으로 손상될 수 있는 명백한 물리적 손상과 마찬가지로 주 전체에 걸쳐 공통적으로 공개됩니다. 위험한. 그러나 재산에 나쁜 일이 발생하면 어떻습니까? 하지 않는다 물리적인 흔적을 남기다?

부동산 용어로는 낙인 찍힌 재산 특성이나 상태가 변경되어 심리적 또는 정서적으로 결함이 있다고 간주하는 임차인 및 구매자에게 거부될 위험이 있는 재산으로 정의됩니다. 가장 흔한 낙인 찍히는 사건은 살인, 폭력 범죄 또는 죽음입니다. 그래서 누군가가 있든 없든 귀신을 믿는다 문자 그대로 에너지가 갇힌 경우 나쁜 분위기가 중요하며 재산에 나쁜 평판이 생길 수 있습니다. 그리고 그러한 자산은 몇 가지 요인에 따라 해당 평판을 공개해야 할 법적 의무가 있을 수 있습니다.

낙인찍힌 재산 문제를 다루기 위해 법이 제정되었고 어떻게 다루어져야 하는지는 대중이 시사하는 바가 크다. 하다 재산의 명성에 관심을 갖는다. 그래서 우리는 법학자이자 산타클라라 대학교의 에릭 골드만 교수와 이야기를 나누며 개념을 조금 더 풀어봤습니다. 아래에서 낙인찍힌 재산 및 공개법에 대해 자세히 알아보십시오.

주택 공개법

거주지 공개법은 매우 복잡한 법률 영역입니다. 아마도 주마다 매우 다르기 때문일 것입니다. 일부 주에서는 판매자가 구매자가 요청했는지 여부와 관계없이 그리고 재산 조사가 있었더라도 정보를 공개할 의무가 있습니다. 예를 들어, 알래스카에서 목록 에이전트는 "작년에 ​​알려진 살인이나 자살을 공개해야 합니다. 대리인이 알지 못하는 경우 책임을 지지 않습니다." 한편, 메인 주에서는 "대리인은 판매자의 서면 허가가 필요합니다. 구매자가 문의해야 하는 정보"이며 몬태나 주에서는 "대리인이 자살이나 중죄를 공개하는 것을 금지"하는 주법이 있습니다.

어깨덮개 데콘, 범죄 현장, 비축 및 마약 연구소 청소를 제공하는 오염 제거 서비스. 실제로, 국가 공개 법률은 종종 서로 모순됩니다.

Goldman은 "나는 그것이 실제로 낙인 찍힌 재산 사건에서 나오는 의견의 고통스러운 성격을 반영한 것이라고 생각합니다"라고 생각합니다. “판사들은 무엇을 공개해야 하는지에 대해 항상 동의하지는 않습니다. 그리고 주 의회는 공개해야 하는 경우와 공개할 의무가 없는 경우가 있는데도 이러한 법률이 조화를 이루지 못한다는 법률을 통과시켰습니다. 따라서 현실은 이러한 질문이 판매자 또는 판매자가 무엇을 말해야 하는지, 언제, 그리고 아직 답변은 관할 구역과 특정 유형의 사실에 따라 크게 다릅니다. 공개했다."

가장 엄격한 공시법 주(캘리포니아)에서도 매개변수가 있습니다. 3년 후에는 사망 사실을 공개할 필요가 없습니다. "어디선가 단절이 있어야 하지 않겠습니까? [판매자로서] 말할 수 있는 근거가 있어야 합니다. 150년 동안 집이 있었고 사람들이 분명히 그곳에서 죽었다는 사실에 대해 저는 책임이 없습니다."라고 Goldman은 말합니다.

잠재 대 특허 결함

공개법을 풀 때 특허와 잠재적 결함의 차이점을 이해하는 것이 중요합니다. Goldman은 "특허 결함은 표준 속성 검사에서 나타나야 하는 [물리적] 것들입니다."라고 설명합니다. 재산 조사관이 집을 방문하여 재산에 잠재적인 문제가 있는지 확인하는 보고서를 작성합니다. 대부분의 구매자는 재산 조사를 선택하지만 재산 조사를 면제하도록 선택할 수 있습니다. 그들이 판매를 종료하는 경우 이전에 공개된 모든 것이 이제 새로운 것으로 그들의 책임입니다. 소유자.

때로는 판매자가 실제로 자체적으로 검사를 실행합니다. "우리가 꽤 뜨거운 부동산 시장을 가지고 있는 여기 캘리포니아에서 판매자가 부동산 검사를 하고 그것을 모든 사람들에게 제공하는 것은 사실 드문 일이 아닙니다. 잠재적 구매자가 프로세스를 촉진하고 구매자가 제안에 포함할 수 있는 잠재적인 우발 상황을 일부 제거하기 위해 입찰을 하기 전에"라고 Goldman은 말합니다. 메모.

반면에 잠재 결함은 "재산 검사관이 일상적인 근면을 하는 과정에서 발견할 수 없는 것입니다. 그러나 매도인이 부동산 강사가 찾을 수 없고 매수인이 볼 수 없는 잠재적인 결함에 대해 알고 있는 경우 이를 적극적으로 공개해야 할 수도 있습니다."라고 Goldman은 덧붙입니다.

잠재 결함이 중요한 이유는 무엇입니까? 비물리적 문제는 여전히 단순하고 단순한 부동산 구매에 대한 구매자의 의지에 영향을 미칠 수 있습니다. 살인 사건의 맥락에서 판매자는 구매자가 이 사건을 알지 못한다는 것을 알 수 있지만, 알고 있다면 가정의 물질적 조건으로 간주할 수 있습니다.

어떤 낙인이 다른 낙인보다 낫습니까?

재산에 맴도는 유령은 재산에 영향을 미칠 수 있는 낙인이지만 현장 사망이나 살인과 같은 실제 사건보다 입증하기가 더 어렵습니다. 따라서 법적 맥락에서 인지된 초자연적 활동으로 인해 재산이 낙인 찍힌 것으로 인식되는 경우는 드뭅니다. 법원에 제출할 수 있는 신뢰할 수 있는 증거를 확보하는 것이 더 어렵기 때문이라고 Goldman은 설명합니다. 물론 예외가 있습니다." 애클리 판사가 매우 특정한 상황에 기초하여 공평한 해결책을 제시하려고 할 때.

흥미롭게도 낙인이 찍힌 재산이 실제로 가치가 있을 수 있다는 점에서 역이 참인 경우가 있습니다. 더 어두운 역사 때문입니다. 유령이 나오는 집을 마케팅하는 것은 "작지만 잠재적으로 매우 수익성이 높은 시장을 유치할 수 있습니다"라고 Goldman은 말합니다. 그러나 이를 복잡하게 만드는 까다로운 공개법도 있습니다. 중개인이 집을 유령의 집으로 마케팅하기를 원했다면 그 현상을 문서화하거나 집의 유령의 특성을 과도하게 약속할 수 있어야 합니다. "대부분의 중개인이 그런 유형의 공개를 자신할 것이라고 생각하지 않습니다. 유령이 여전히 거기에 있다는 것을 보장할 수 없기 때문입니다. 그리고 그들은 과거 행동을 실제로 확인할 수 없습니다." 대신에 그들은 더 추측적이거나 자격을 갖춘 방식으로 그것을 프레임화해야 할 것입니다. 폭로.

"만약 그 집이 유령이 나온다고 광고되고 그것이 거래의 일부가 된 다음 사실 유령이 아닌 것은 허위 광고나 사기, 재산 가치 및 상태에 대한 허위 진술"이라고 Goldman은 말했습니다. 말한다. "이러한 상황에서 구매자에게 청구할 수 있는 일련의 법적 원칙이 있습니다. 그것이 브로커들이 집에 유령이 출몰한다고 말하지 않는 이유 중 하나입니다. 그들이 반드시 그렇게 할 수 있다고 믿지 않는다는 진술 뒤에 숨겨진 그들의 직업적 명성과 재정 확인."

판매자와 구매자를 위한 팁

부동산 공개법은 부동산에 "낙인이 찍혔는지" 여부에 관계없이 구매자와 판매자 모두에게 분명히 매우 복잡하고 탐색하기 어렵습니다. 우리는 Goldman에게 관련된 모든 당사자를 위한 최고의 조언을 공유하도록 요청했습니다. 다음은 그의 다섯 가지 핵심 팁입니다.

• 무엇보다도, 특히 부동산 경험이 없는 경우, 공개 법률의 복잡한 세계를 탐색하는 데 도움이 되도록 신뢰할 수 있는 부동산 중개인과 협력하는 것이 가장 좋습니다.
• 디지털 시대는 구매자가 정보에 더 쉽게 액세스할 수 있도록 하므로 이점을 활용하고 구매를 고려 중인 모든 부동산의 주소를 Google에 사용하십시오.
• 구매자로서 거래를 방해하는 사항에 대해 질문하십시오. 판매자가 구매자에게 중요한 모든 것을 예측하는 것은 불가능합니다. 따라서 구매자라면 자신을 옹호해야 합니다.
• 등재 대리인 또는 판매자로서 의심스러운 경우 공개하되(현재 상태에 따라 다름!) 전달할 수 있는 약속만 하십시오.
• 모든 공개를 문서화하십시오. "문서로 작성하지 않으면 결과를 초래할 가능성이 훨씬 줄어들고 모든 것이 문서화되어야 합니다."라고 Goldman은 말합니다.

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에릭 골드만(Eric Goldman)의 공개 조언뿐만 아니라 낙인 찍힌 자산에 대한 심도 있는 괴담을 듣고 싶으십니까? 듣다 어두운 집.