Investeringseiendomsguide: Alt du trenger å vite om å administrere en investeringseiendom

Eiendomsinvesteringer har lenge vært en populær måte å tjene passiv inntekt på. En investeringseiendom, enten det er bolig eller kommersiell eiendom, er eiendom som er spesifikt kjøpt for å oppnå avkastning gjennom leieinntekter eller verdistigning. En investering bør generere inntekt, øke i verdi eller gi skattefordeler– eller enda bedre, gjør alle tre. Enten det er en enebolig, et kompleks med flere enheter eller et leilighet, kan du tjene på en investeringseiendom gjennom kort- eller langtidsleie. Arbeid hjemmefra er også ideell for nåværende eiere av investeringseiendommer, ettersom mange leietakere leier hele året og for lengre perioder.

Lurer du på om en investeringseiendom passer for deg? Vi spurte flere eiendomseksperter og huseiere om de viktigste punktene du bør vurdere før du bestemmer deg. Les videre for den definitive guiden til kjøpe og administrere et investeringshus (og hvordan velge den beste eiendomstypen for deg!).

---

Gjør regnestykket

Før du legger ned penger på et investeringshus, er det viktig å finne ut om du har det tid, økonomiske ressurser, tålmodighet og engasjement nødvendig for å opprettholde den. Eiendomsinvesteringer gir ikke betydelig fortjeneste over natten, og mange kjøpere av investeringseiendom venter i årevis (eller til og med tiår) for at investeringene deres skal verdsettes. Å administrere en utleieeiendom (og opptre som noens utleier) krever noen som er kommunikativ, hendig og detaljorientert – spesielt hvis du planlegger å spare penger ved å hjelpe med reparasjoner selv. Det er også avgjørende å sikre at du har en margin for økonomisk sikkerhet. De med utestående gjeld, studielån eller ubetalte medisinske regninger bør tenke seg om to ganger.

Ansett en profesjonell

Takket være eiendomsmeglere og profesjonelle eiendomsforvaltere er det mulig å lykkes selv uten å kjenne inn og ut av et spesifikt marked. Joe Belz of Compass i Naples, Florida, som har mer enn 20 års erfaring innen eiendom, sier det meglerhus som Compass kan veilede deg gjennom prosessen selv etter at du har kjøpt en investering eiendom.

PROTIPS
Mot en avgift kan Compass, Sotheby's International Realty og andre byråer hjelpe deg med å finne leietakere for investeringseiendommen din.

"For de som leter etter en investeringsmulighet, er det avgjørende å jobbe med en profesjonell eiendomsmegler," sier Philip White, administrerende direktør i Sotheby's International Realty. "De kan hjelpe deg med å få kontakt med en ekspert som kan gi råd om lokale skattelover og, spesielt hvis du ønsker å investere internasjonalt, visumprogrammer som kan være tilgjengelige for deg. Sotheby's International Realty har tilstedeværelse i 79 land og territorier, så våre kunder drar nytte av vårt enorme henvisningsprogram som gjør at våre kunder i California, for eksempel, kan kobles til en lokal ekspert på Cayman øyer."

Belz gjentar dette ordtaket: "Hvis det ikke er i ferdighetene dine å kjøre tallene og vite hvilken cap rate du bør kjøpe til, så er agenten din enda viktigere."

---

Vurder type og plassering

Boligeiendom er vanligvis mer tilgjengelig og rimeligere enn næringseiendom, og det er derfor mange investerer i borettslagsenheter, eneboliger eller flermannsboliger. Nancy, som ønsker å være anonym, har vært en eiendomsmegler og ivrig eiendomsinvestor i Naples, Florida, i 17 år. Hun og mannen hennes administrerer 73 utleieeiendommer over hele Sørvest-Florida, inkludert åtte-komplekser, fire-plekser, duplekser og eneboliger. Hun råder til å lete etter hyggelige nabolag og boliger uten huseierforening (HOA) avgifter, og å ikke være redd for en fiksering hvis du har tid og ressurser. "Selv om det ikke er det mest tiltalende huset i et bestemt nabolag, kan du kjøpe noe for en rimelig pris og fikse det innvendig og utvendig," hun sier.

Beliggenhet er også viktig, og mange ettertraktede investeringseiendommer ligger i storbyer, strandlandsbyer, fjellbyer eller naturskjønne destinasjoner.

«Etterspørsel inn Hawaii i andrehjemsmarkedet har ikke stilnet, og Florida er fortsatt et hett reisemål,” avslører White. «Andrehjemsmarkedet har sett dramatiske prisøkninger, spesielt i den høye enden. Feriestedsmarkedene i USA fortsetter også å se interesse, mens internasjonale, skattevennlige destinasjoner som Bahamas og Caymanøyene fortsatt er populære som andre hjem-destinasjoner.»

Kjenn reglene

Uansett hvilken type eiendom du kjøper, er det avgjørende å se nærmere på de ulike forskriftene og jurisdiksjonene som finnes i hver stat. Napoli, for eksempel, har ganske strenge leiebegrensninger som kan omgås hvis du gjør research.

"I byen Napoli kan du leie eiendommen din i minimum 30 dager, tre ganger i året," sier Belz. "Men hvis du kommer like utenfor byen Napoli, har vi en rekke nabolag uten leiebegrensninger der folk kjøper for å leie korttidsleie, inkludert Airbnb. Det er veldig viktig for enhver investor å se nærmere på disse lovene og reglene. Vi hadde et par som ønsket å kjøpe en leilighet, men endte opp med å kjøpe en enebolig i et nabolag uten leiebegrensninger, fordi de innså at leilighetsbegrensningene ikke kom til å tjene pengene de trengte gjøre."

Hva med timeshare?

En type eiendom som har ikke typisk bevist å være en ekte investeringseiendom er en timeshare (for de uinnvidde, det er en leilighet, vanligvis innenfor et hotell- eller feriestedsamfunn, med flere eiere som hver får en garantert tid på eiendommen hver år; disse inkluderer boliger på feriesteder som Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham og lignende steder). I motsetning til hva du kanskje tror, ​​er timeshare ikke en god investering for å generere avkastning, siden de gir høyere utgifter enn typiske. I tillegg til kostnadene for en timeshare, krever de fleste årlige vedlikeholdsgebyrer.

Men Mike Kennedy prøver å endre det: Kennedy grunnla Koala, en plattform som hjelper timeshare-eiere med en sikker leie av ubrukte timeshare. "Ingen bør kjøpe en timeshare for å skape inntekter ut av det," sier Kennedy. "Den indre verdien eller den faktiske verdien av markedsplassen er fullstendig bestemt av tilbud og etterspørsel av nevnte timeshare. Eiere som har et produkt av virkelig høy kvalitet kan imidlertid være en ønskelig ferieleie for unge familier eller grupper fordi timeshare kombinerer det beste fra hoteller og ferieleie. Du har denne hybridmodellen på markedet som i mange tilfeller ikke blir utnyttet fullt ut av eieren. Fra det perspektivet kan eiere absolutt tjene penger på ubrukte eiendommer og til en viss grad tjene penger.»

---

Så du tok steget og kjøpte – nå for å få mest mulig ut av investeringen din. Du må tenke kritisk på hvordan eiendommen kan brukes og hvor mye innsats du vil legge i det – og hvor lenge. Her er hvor du skal begynne.

Bestem hvordan du vil bruke eiendommen

Det er flere måter du kan gå om en investeringseiendom. For det første avhenger det om du vil bruke eiendommen eller om den utelukkende vil være til utleieformål. For eksempel sier Belz at mange kjøper andreboliger for å nyte eiendommen selv, men også generere inntekter via utleie når de ikke er der.

"Mange mennesker som har en eller til og med noen få eiendommer er ikke i det for massiv avkastning," sier Belz. "De er med for å dekke en god del av kostnadene."

Regn ut hvor mye du bør betale per måned

Med det i tankene bør du tenke på hvordan du tar betalt for leie. En generell tommelfingerregel, sier Nancy, er at månedlig leie må være lik eller ikke mindre enn 1 % av kjøpesummen for å generere inntekt. Selvfølgelig kan høysesongpriser på visse destinasjoner, som skisesongen i Lake Tahoe eller sommeren i Hamptons, overgå denne prosentandelen.

PROTIPS
For at en investeringseiendom skal gi fortjeneste, bør beløpet du krever for leie per måned overstige 1 % av prisen du betalte for den.

Kutt kostnadene ved å være mer praktisk

Nancy sier at hun forvalter eiendommene selv for å eliminere kostnadene hennes. Dette er praktisk fordi hun bor i samme område som eiendommene hennes og kan raskt stoppe til hjemmene hvis det er et problem. "Hvis du ikke har noe imot å ringe og sjekke hjemmene dine, kan du spare penger ved å ikke bruke et tredjeparts administrasjonsselskap," sier Belz. "Men folk på begge ender av spekteret, uansett hvor hands on eller hands off de er, kan lykkes. Jeg kjenner folk som forvalter eiendommer selv og gir veldig god service, og de samme folkene vil bare komme tilbake for å leie hvert år.»

...eller øke inntektene ved å ansette et eiendomsforvaltningsselskap

Imidlertid kan et eiendomsforvaltningsselskap hjelpe deg med å tjene mer inntekt i det lange løp, spesielt hvis du har korttidsleie for en helg eller uke. Det bidrar også til å lindre noe av presset ved å være på vakt mens gjestene bruker eiendommen. East West Hospitality, grunnlagt for 30 år siden, har erfaring med å drive hundrevis av ferieboliger og administrere boliger for eiere rundt om i landet.

"Som et eiendomsforvaltningsselskap vil vi samarbeide med kjøperen for å gi inntektsestimater basert på vår erfaring i markedet," sier Theron Gore, CMO i East West Hospitality. "Det er mange samtaler vi har med kjøpere om deres mål med eiendommer, og vi kan gi dem råd om hvordan de kan få mest mulig avkastning eller ganske enkelt dekke kostnadene."

Midt i inflasjon og relativt lave renter er eiendom fortsatt en sikker investering, forklarer White.

"Luksuseiendom, med alle dets oppturer og nedturer, har holdt verdi – og til og med vokst i verdi," sier han. "Faktisk, Wall Street Journal nylig rapportert at i dette blomstrende boligmarkedet tjente mange huseiere mer i fjor på å takke hjemme enn på jobbene sine.»

Sett opp et godt show

Design og visuell presentasjon er også viktig. "Den desidert beste måten å maksimere avkastningen på er å ha en virkelig velholdt eiendom," sier Belz. «Det høres åpenbart ut, men det er kritisk. Jeg anbefaler også å ansette en flott profesjonell fotograf, som vi gjør enten det er en leilighet på 100 000 dollar eller en leilighet på 15 millioner dollar på stranden. Den første visningen er alltid online.»

Gore sier at East West-enheter som genererer mest inntekt vanligvis er de som er nylig renovert med litt mer moderne innredning, men det kommer alltid ned til individuell smak og budsjett.

"Når noen flytter ut, rydder vi det profesjonelt, men vi prøver også å gjøre oppgraderinger," sier Nancy. "Enten det er en benkeplate som trenger ny kvarts eller granitt, prøver vi hele tiden å forbedre verdien av eiendommer når vi har en sjanse til å komme inn der mellom leietakere før vi fyller den opp igjen i ett år eller fem år. Du vet aldri hvor lenge de blir værende.»

---

VVS-lekkasjer, en irriterende nabo eller en ødelagt oppvaskmaskin... listen fortsetter. Til tross for pengene du kan tjene via leietakers inntekt eller takknemlighet, kommer det fortsatt med hodepine å administrere en eiendom.

For det første krever de en solid mengde tid; imidlertid mindre hvis du ansetter en tredjeparts profesjonell eiendomsforvaltningsselskap. Likevel kan dette bli dyrt og redusere avkastningen. Nancy sier at selv å eie en, to eller tre eiendommer kan være som en deltidsjobb, spesielt hvis du administrerer alt selv.

Kjenn forskjellen mellom å administrere en short- vs. en langtidsleie

Investeringseiendommer er gode for både kort- og langtidsleie, men de krever ulik tid hos eierne. For eksempel kan korttidsleie være mer lønnsomt i det lange løp, men medføre flere kostnader som rengjøringsgebyr eller reparasjoner ettersom fasilitetene blir brukt mer, mens langtidsleie krever mindre uke til uke eller måned til måned vedlikehold.

"Det er vanskelig å si hvor mange timer per uke," sier Nancy. «Hvis du har så mange eiendommer som vi har, rundt 73, er det en fulltidsjobb. Du må vise eiendommen, få leietakerne inn, administrere den, kunne fikse ting, være tilgjengelig for å oppdatere den, og så videre. Hvis du oppdaterer den, kan det ta flere uker eller måneder."

På baksiden, hvis du er villig til å betale et eiendomsforvaltningsselskap, som en East West Gjestfrihet, det er mye lettere å administrere eiendommer på avstand, spesielt hvis du ikke bor i det samme by eller stat. Det kutter ned i tid, men kan kutte inn i økonomien din.

Gjør leksene dine

Selv om du ikke trenger å være en ekspert på markedet du kjøper inn, må du ha litt råd og forretningssans.

"Å ha en pålitelig agent er best, men du må være veldig kjent med et bestemt nabolag du kjøper i," sier Nancy. «Det har vært nyttig for oss å kjøre rundt og se etter salg av eieren, sjekke Zillow eller få en agent til å se etter deg. Du vet aldri hva du finner når du kjører rundt – noen kan kaste et til salgs-skilt i hagen sin.»

Ikke bli følelsesmessig investert

En annen gylden regel for en investeringseiendom er å aldri bli for knyttet. "Investeringseiendommer er ikke ditt hjem," sier Belz. "Hvis du blir for følelsesmessig knyttet til en eiendom, kan det hende du ikke ser på tallene riktig. Tallene må gi mening – og hvis de ikke gjør det, må du være villig til å gå bort.»

Avkastningen din er også avhengig av markedsklimaet – men takket være fjernarbeid er mange markeder som trivdes i høysesongen nå populære året rundt. Sør-Florida, vanligvis populært om vinteren, er nå et helårsdestinasjon for de som ønsker å rømme byer, sier Belz og Nancy. Gore sier at tiden folk tilbringer på fjellbyutleie også har økt år etter år.

"Selv om etterspørselen fortsatt er høy, kan økende boliglånsrenter og lavt varelager påvirke kjøpernes evne til å kjøpe like raskt som de gjorde under pandemien," sier White. "I USA viste etterspørselen etter fritidsboliger tegn til avkjøling i løpet av våren 2021, da noen kontorer begynte å gjenåpne, og reglene for utlån av boliglån for fritidseiendommer ble innledningsvis strammet inn. Men selv om antallet transaksjoner gikk ned i enkelte markeder, forble prisstigningen sterk på grunn av lavt varelager.»

---

Til tross for ønsket om å få folk i hjemmet ditt umiddelbart, vær forsiktig: Noen av de største lærdommene Nancy har lært gjennom årene er å pådra seg høye sikkerhetsinnskudd, høye kjæledyrinnskudd – og fremfor alt god bakgrunn sjekker. En grundig screening av leietakere kan spare deg for penger og tid, selv om de ser ut som de mest velstående personene på papiret.

"Kjæledyr kan absolutt kaste et sted, og det har vært utrolig hva vi har måttet forholde oss til," sier hun. Imidlertid kan det å bygge tillit hos klienter bidra til å lindre noe av arbeidet på eiernes mål.

PROTIPS
Generelt vedlikehold bør koste rundt 3 % til 5 % av leieinntektene.

"Vi finner leietakere som er pålitelige og pålitelige, og vi kan til og med tilby dem rabatt på leie for at de skal hjelpe lett å administrere hjemmet, sier hun og legger til at alle leietakerne hennes er langtidsleiere som blir i ett år på gjennomsnitt. "Selvfølgelig får vi mer desperate telefoner hvis det er noe som skjer, men mange av dem er glade for å gjøre plenpleie selv."

Nancy sier at generelt vedlikehold, som kan inkludere en grundig rengjøring, skadedyrbekjempelse og ny maling, bør koste rundt 3 % til 5 % av leieinntektene.

"En av de største utfordringene som vi sørger for at eiere er klar over, er at det over tid er slitasje," sier Kevin Graham, COO i East West Hospitality. "Vi vil sørge for at de er informert om når de sannsynligvis vil trenge å male boligen på nytt og få skiftet tepper og store hvitevarer. På den måten kan de i det minste ha i tankene en mental reserve, om ikke en økonomisk reserve, for å dekke disse elementene.»

Riktig omsorg for enhver eiendom krever å holde tritt med landskapsarbeid; sikre at mekaniske systemer, elektrisk og rørleggerarbeid er i god drift; bevare strukturelle elementer, som taktekking, fortau, oppkjørsler; skadedyrbehandling; og opprettholde et komfortabelt og rent interiørmiljø.

Bunnlinjen

Mens investeringer i utleieeiendom kan være fordelaktige i det lange løp, husk at deres lønnsomhet er det avhengig av flere eksterne faktorer inkludert boligmarkedet etterspørsel og tilbud, som alltid er svingende. Når det er sagt, er det viktig å kunne gi slipp på en eiendom også, så snart den slutter å vokse i verdi. Det er hva smart investering handler om.

---

Følg House Beautiful videre Instagram.

Dette innholdet er opprettet og vedlikeholdt av en tredjepart, og importert til denne siden for å hjelpe brukere med å oppgi e-postadressene sine. Du kan kanskje finne mer informasjon om dette og lignende innhold på piano.io.