Lov om offentliggjøring av boliger for stigmatiserte eiendommer

Hele intervjuet med Eric Goldman er omtalt i sesong 2, episode 2 av House Beautifuls hjemsøkte hus-podcast, Mørkt hus. Hør episoden her.

Mens statlige lover om offentliggjøring varierer mye fra stat til stat, er det visse ting de fleste er enige om at bør være standard praksis når salg av bolig: Du må avsløre om blybasert maling er tilstede på en eiendom bygget før 1978, for eksempel, og et visst nivå informasjon om reparasjonshistorikk er en vanlig avsløring på tvers av stater, og det samme er åpenbare fysiske skader som potensielt kan bli farlig. Men hva med når noe dårlig skjer på en eiendom som ikke legge igjen et fysisk spor?

I eiendomsterminologi, a stigmatisert eiendom er definert som en eiendom hvis karakter eller tilstand er endret og dermed risikerer å bli avvist av leietakere og kjøpere som anser den som psykologisk eller følelsesmessig defekt. De vanligste stigmatiserende hendelsene er drap, voldskriminalitet eller død. Så enten noen eller ikke tror på spøkelser

eller fanget energi i bokstavelig forstand, dårlige vibber betyr noe, og en eiendom kan bli hjemsøkt av et dårlig rykte. Og slike eiendommer kan være juridisk forpliktet til å avsløre det ryktet, avhengig av noen få faktorer.

Det faktum at det er vedtatt lover for å ta opp spørsmålet om stigmatiserte eiendommer og hvordan de skal håndteres, tyder på at offentligheten gjør bryr seg om omdømmet til en eiendom. Så vi snakket med jussforsker og professor Eric Goldman ved Santa Clara University for å pakke ut konseptet litt lenger. Lær mer om feltet stigmatiserte eiendommer samt lover om offentliggjøring nedenfor.

Lov om offentliggjøring av boliger

Boligavsløringslover er et veldig komplisert område av loven - kanskje fordi de varierer så mye fra stat til stat. I noen stater er selgeren forpliktet til å avsløre informasjonen, uavhengig av om kjøperen noen gang spør - og selv om det var en eiendomsinspeksjon. For eksempel, i Alaska, må noteringsagenten "avsløre alle kjente drap eller selvmord det siste året. I tilfelle agenten er uvitende, er de ikke ansvarlige." I Maine, i mellomtiden, "vil en agent trenge skriftlig tillatelse fra selgeren for å avsløre informasjon til en kjøper hvis de spør," og i Montana forbyr delstatslovgivningen "selvmord eller forbrytelser fra å bli avslørt av en agent," ifølge Spaulding Decon, en dekontamineringstjeneste som tilbyr åsted, hamstring og opprydding av meth-lab. Faktisk motsier statens offentliggjøringslover ofte hverandre.

"Jeg tror det faktisk er en refleksjon av den torturerte naturen til meningene" som kommer opp i stigmatiserte eiendomssaker, funderer Goldman. «Dommere er ikke alltid enige om hva som må avsløres. Og statlige lovgivere har vedtatt lover som sier at det er tider du må avsløre, eller det er tider når du ikke er forpliktet til å avsløre, og disse lovene er heller ikke harmoniserte. Så realiteten er at dette er enkle spørsmål, hva må en selger eller fortelle, og når, og likevel svarene varierer veldig på tvers av jurisdiksjoner og på tvers av den spesielle typen fakta som måtte være nødvendig avslørt."

Selv i den strengeste delstaten California, California, er det parametere. Etter tre år trenger ikke dødsfallet avsløres. "Det må være en avskjæring et sted, ikke sant? Det må bare være grunnlag for å si, du vet, [som selger] er jeg ikke ansvarlig for det faktum at boliger har eksistert i 150 år, og folk har sikkert dødd der inne, sier Goldman.

Latent vs. Patentfeil

Det er viktig å forstå forskjellen mellom patent og latente defekter når du pakker ut lover om offentliggjøring. "Patentfeil er de [fysiske] tingene som bør dukke opp i en standard eiendomsinspeksjon," forklarer Goldman. En eiendomsinspektør besøker boligen og skriver en rapport som viser til eventuelle problemer med eiendommen. De fleste kjøpere velger en eiendomsbefaring, men de kan velge å frafalle eiendomskontrollen, og hvis de avslutter et salg, er noe som ble avslørt tidligere nå deres ansvar som det nye eiere.

Noen ganger vil selgeren faktisk utføre inspeksjonen selv. "Her i California, hvor vi har et ganske varmt eiendomsmarked, er det faktisk ikke uvanlig at en selger foretar eiendomsinspeksjonen og gir det til alle potensielle kjøpere før de legger inn budene sine som en måte å fremskynde prosessen og fjerne noen av de potensielle betingelsene som en kjøper kan inkludere i et tilbud," Goldman notater.

Latente mangler, derimot, er ting som "en eiendomsinspektør kanskje ikke finner i løpet av å gjøre sin vanlige aktsomhet. Men hvis selgeren vet om de latente feilene som eiendomsinstruktøren ikke kan finne og som kjøperen ikke ville se, kan de bli pålagt å avsløre disse bekreftende, legger Goldman til.

Hvorfor har latente defekter betydning? Ikke-fysiske problemer kan fortsatt påvirke en kjøpers vilje til å kjøpe en eiendom, enkelt og greit. I forbindelse med et drap kan selgeren vite at kjøperen ikke er klar over denne hendelsen, men at hvis de var klar over det, kan de vurdere det som en vesentlig tilstand for boligen.

Er noen stigmaer bedre enn andre?

Et spøkelse som hjemsøker eiendommen er et stigma som kan påvirke en eiendom, men det er vanskeligere å bevise enn en faktisk hendelse som et dødsfall eller drap på stedet. Som sådan er det sjelden at en eiendom blir anerkjent som stigmatisert på grunn av opplevd paranormal aktivitet i en juridisk kontekst fordi det er vanskeligere å skaffe pålitelige og troverdige bevis som kan innføres i retten, forklarer Goldman. Selvfølgelig er det unntak," som i Stambovsky vs. Ackley sak, da dommeren prøvde å komme opp med en rettferdig løsning basert på et veldig spesifikt sett av omstendigheter.

Interessant, noen ganger er det motsatte sant ved at en stigmatisert eiendom faktisk kan være verdt mer på grunn av dens mørke historie. Markedsføring av et hjem som et hjemsøkt "kan tiltrekke seg et lite, men potensielt veldig lukrativt marked," sier Goldman. Men det er også noen vanskelige avsløringslover som gjør det komplisert også. Hvis en megler ønsket å markedsføre huset som hjemsøkt, må de også kunne dokumentere fenomenet, eller ikke overlove boligens hjemsøkte natur. "Jeg tror ikke de fleste meglere kommer til å være sikre på å gjøre den typen avsløring siden de ikke kan garantere at spøkelsene fortsatt vil være der og de kan egentlig ikke verifisere tidligere oppførsel." I stedet må de innramme det på en måte som er mer spekulativ eller gitt en kvalifisert formidling.

"Hvis huset ble annonsert som hjemsøkt og det ble en del av avtalen, og det faktisk ikke er hjemsøkt, det er bare rett ut falsk reklame eller svindel eller, en feilaktig fremstilling av eiendommens verdi og tilstand," Goldman sier. "Det er en rekke juridiske doktriner som vil gi regress for kjøperen under disse omstendighetene. Det er en av grunnene til at meglere sannsynligvis ikke vil si at et hus er hjemsøkt fordi de ikke vil sette deres profesjonelle omdømme og økonomi bak en uttalelse om at de ikke nødvendigvis tror at de kan validere."

Tips til selgere og kjøpere

Lov for offentliggjøring av eiendom er helt klart svært komplisert og vanskelig å navigere for både kjøpere og selgere, enten eiendommen er "stigmatisert" eller ikke. Vi ba Goldman dele sine beste råd til alle involverte parter. Her er hans fem viktige tips:

• Først og fremst er det best å samarbeide med en eiendomsmegler du stoler på for å hjelpe deg med å navigere i den kompliserte verden av offentliggjøringslover, spesielt hvis du ikke har noen eiendomserfaring.
• Den digitale tidsalderen har gjort det enklere for kjøperen å få tilgang til informasjon, så bruk den til din fordel og Google adressen til enhver eiendom du vurderer å kjøpe.
• Som kjøper, still spørsmål om de tingene som er deal-breakers for deg. Det er umulig for selgere å forutsi hele universet av ting som betyr noe for kjøpere, så hvis du er en kjøper, må du gå inn for deg selv.
• Som en oppføringsagent eller selger, når du er i tvil, opplys (avhengig av hvilken tilstand du er i!), men bare gi løfter du kan holde.
• Dokumenter alle avsløringer. "Hvis det ikke er skriftlig, blir det mye mindre sannsynlighet for å få konsekvenser, alt bør dokumenteres," sier Goldman.

---

Nysgjerrig på å høre mer dyptgående spøkelseshistorier om stigmatiserte eiendommer samt avsløringsråd fra Eric Goldman? Høre på Mørkt hus.