De skjulte kostnadene og farene ved husflipping

Alle som er like besatt av HGTV som vi er, kan vi bli tilgitt for å ha hengitt oss til fantasier om å slutte i jobben din og gjenoppfinne deg selv som en Oppussingsobjekt–Stil hjemmeforbedring superstjerne. Jeg mener, hvem vil ikke være den neste Joanna Gaines eller Leanne Ford? Men hvis dine ærbødigheter raskt overgår virkeligheten din, kan det være lurt å tenke seg om to ganger før du dykker først inn i det husflipende markedet. Show har en tendens til å glans over noen av de mindre glamorøse delene av prosessen (hei VVS -reparasjon arbeid), bøy begrensningene i tid og rom (du gjør alt på en uke, sier du?), og pris arbeidskraft og materialer til hastigheter som vanligvis ikke er sett i dette århundret.

Og nevnte vi at vi er det dette tett å gå inn i en lavkonjunktur? Vi snakket med ekspert husflippere for å se nøyaktig hva som går ut på å gjøre et hjem til profitt, de skjulte kostnadene og farene, og hvorfor det nå kan være

ikke være den beste tiden å prøve deg på.

Det store bildet

Det er en grunn til at de som er best egnet til husflipping er de som har erfaring fra tilgrensende felt-tenk eiendomsmeglere, hovedentreprenører og designere. De har den mest intime kunnskapen om hva som skal til for å bygge og vedlikeholde et hus, både når det gjelder type arbeidstimer og materialkostnader som er involvert i større renoveringer, og deres ekspertise kan oppveie noen av kostnadene forbundet med prosess. Å være en eiendomsmegler, for eksempel, kan minimere megleravgifter på salgssiden med opptil 5%; designere og entreprenører skaffer ofte materialer til engros fremfor utsalgspriser.

"De fleste svømmeføtter har en tendens til å fokusere på de estetiske tingene, men blending trenger mange ferdigheter folk ikke tenker på," sier Christopher Totaro, en tidligere entreprenør som vendte hjem før han ble agent i eiendomsfirmaet Warburg i New York Eiendom. “Du må ha markedskunnskap om eiendom og en dyp forståelse av byggeprosessen, og du må ta beslutninger basert på hva markedet vil, ikke hva du vil. "

Faktisk sier husflippende veteraner at den vanligste (og kostbare) feilen som førstegangsfikser gjør er å undervurdere omfanget av arbeidet. "Med mindre kjøperen er en erfaren husinspektør med evne til å ta raske beslutninger om rørleggerarbeid, oppvarming, elektrisitet, flomsletter, samfunnsstyringsspørsmål, asbest, karbonmonoksid, vanntrykk, vinduer, apparater og mange andre elementer, katastrofe er nesten garantert, sier Totaros kollega Gerard Splendore. Legg til Totaro, "Hvis du stoler på at en entreprenør skal gi deg beskjed om noe vil fungere, så er du over hodet."

Industriinnsidere har også en bedre ide om hva slags byråkratisk byråkrati og kommunale retningslinjer som altfor ofte holder prosjekter oppe - og hvordan man navigerer rundt dem. "Jeg foreslår at du besøker byplanleggeren og leser opp retningslinjene for by- og bybygging," sier San Francisco -designer Alison Pickart. "Du kan finne ut at visse områder ikke tillater arbeid i helgene, noe som kan forlenge konstruksjonens tidslinje." Og derfor, bunnlinjen din.

Entreprenører for utleie

Apropos entreprenører, deres rykte går foran dem (det vil si, vis oss en som fullfører arbeidet til tiden og under budsjettet, så gir vi deg vekten sin i gull). Komplikasjoner dukker alltid opp, tidsfrister kommer og går, og budsjettene stiger til noen ganger svimlende høyder. Og mens de fleste svømmeføtter har minst en ballpark-figur ide om hvilke materialer som kan koste dem, er det få erkjenne - enn si kan nøyaktig vurdere - hva arbeidskraften som er involvert i installering av disse materialene er i noen gitt region.

"Eiendomsutviklere har en sterk forståelse av lønnskostnadene i markedet der arbeidet utføres," sier Pickart. "Kostnadene i landlige områder i visse stater vil være vesentlig annerledes enn i forsteder utenfor større og til og med mellomstore byer. Dette er spesielt sant hvis du starter og ikke har et mannskap som er incentivert til å gjøre jobben til den beste prisen for deg. ”

Faktisk, hvis du ikke har et mannskap du stoler på, kan det å finne et være sitt eget mareritt, ettersom det er notorisk vanskelig å spikre. Og jo lengre prosjektet tar å starte og fullføre, desto mer penger kommer du til å betale i diverse kostnader som ikke er helt knyttet til reparasjons- eller renoveringsarbeidet ditt.

Penger, penger, penger

De fleste nybegynnerflipper tar to hovedfigurer i betraktning når de vurderer om de skal påta seg et prosjekt: prisen du kjøper hus til og hva du selger det for. Men erfarne husflippere påpeker raskt at det er en regnbue med tall du må ta med i forholdet mellom risiko og belønning.

Som eier av eiendommen må du betale kjøpskostnader når du går, fra eiendomsavgifter og takstkostnader til lånekostnader og boliglån, og kanskje til og med stengekostnader for fast eiendom hvis du trenger å betale en agent (selv om megleravgiften på 5 til 7% vanligvis er selgerens ansvar, som kommer til å tenke på det, vil være deg på baksiden). I følge Homes.com, avsluttende kostnader kan utgjøre opptil 2-3% av kjøpskostnaden. Det blir også ofte oversett beholdningskostnader, for eksempel skatter og verktøy; jo lenger du eier huset, jo mer skylder du.

Så er det spørsmålet om kapitalgevinster. Hvis du planlegger å bo i din flip -eiendom i løpet av byggingen, vil du ikke være ansvarlig for å betale skatt på fortjeneste når huset er solgt. Men hvis ikke, vil du være på kroken alt fra 10 til 37% av inntekten din, avhengig av hvor du bor, hva du tjener og hvor lenge du har holdt eiendommen.

Terningkast

Når du vet alt dette, er det noen ting du kan gjøre for å gjøre prosessen litt jevnere hvis du fortsatt vil bøye musklene i huset. "Hold deg til en solid bygget, men stygg fixer," sier Pickart. "Du vil bli så mye bedre hvis du kan holde deg til kosmetisk arbeid alene mens du lærer virksomheten."

Men hvis du har hjertet til et større prosjekt, er hennes råd å “lære så mye du kan om huset og nabolaget før du kjøper, og få et velutviklet plan når det gjelder design, prosjektering, maling, belysning og sluttplaner før du begynner arbeidet for å hjelpe deg med å utføre i minst mulig mengde tid. Planlegg å være på inspeksjonsdagen og ta notater, vær nøye med alt inspektørene finner, og planlegg a Gjennomgang med ingeniøren og arkitekten din (hvis det er nødvendig med store arbeider) og få så mye intellekt fra dem at du vet hva du driver med imot."

Du bør også tenke som en detektiv og være praktisk. "Se etter den perfekte stormen," sier Totaro. "Identifiser et område som ekspanderer raskt, og finn noe som er plaget i en grad som er passende for dine ferdigheter. Ikke kjøp hus som har fundamenter som synker. Start i det små. "

Og husk at timing er en like viktig faktor som alt annet. Husflipping er vanskelig nok i tider med sikkerhet. "Det er alltid risiko i eiendom," sier Pickart. Hvis du ønsker å hoppe inn i bransjen, kan du vurdere å gjøre det neste år, forhåpentligvis når koronaviruspandemien ikke ødelegger globale systemer. Visst, rentene er på et lavnivå noensinne, noe som gjør at lån for å kjøpe hus er rimeligere enn noensinne, men med rekord på 3,3 millioner amerikanere som søker arbeidsledighet (reiser spørsmålet, hvem kjøper?), hele næringer blir utslettet, og verden på randen av en global lavkonjunktur, er det kanskje et godt tidspunkt å bli værende.

Følg House Beautiful på Instagram.

Dette innholdet er opprettet og vedlikeholdt av en tredjepart, og importert til denne siden for å hjelpe brukerne med å oppgi e -postadressene sine. Du kan kanskje finne mer informasjon om dette og lignende innhold på piano.io.