Lista de verificação da compra de uma casa para o comprador pela primeira vez

Você tem flertado com a ideia da casa própria. Talvez o Zillow tenha se tornado um de seus sites mais visitados ou você tenha acessado algum abrir casas IRL, executar cenários financeiros em uma calculadora de hipoteca e encontrar alegria em navegar no bloco amostras. Mas agora você está se perguntando como ir de "Eu gostaria de ter minha casa um dia" para realmente tirar uma hipoteca, comprar uma casa e instalar os ladrilhos do metrô.

Sem dúvida, comprar uma casa é uma grande decisão financeira - provavelmente a maior de sua vida. De saber a diferença importante entre ser pré-qualificado e pré-aprovado para entender coisas como contingências de avaliação e depósito, o processo pode parecer assustador. Adicione a isso a montanha-russa emocional que é encontrar a casa dos seus sonhos e esperar por uma resposta sobre sua oferta.

Dividir o processo de compra de uma casa em etapas, porém, torna-o muito mais gerenciável. Aqui, um guia passo a passo, apoiado por especialistas, para comprar uma casa.

1. Coloque suas finanças em ordem

Nesse estágio inicial, posicione-se para ser um comprador forte e qualificado, economizando para um pagamento inicial e obtendo seu crédito em ótima forma.

A imagem financeira de cada comprador será única. Sim, uma pontuação de crédito de 740 ou superior recompensa você com as melhores taxas de juros, o pagamento de 20 por cento ou mais na casa vai evitar que você pague o seguro hipotecário privado, ou PMI. (O PMI normalmente custa de 0,5% a 1% do valor total do empréstimo anualmente, embora seja mais comumente pago como um prêmio mensal. O PMI é fornecido por seguradoras privadas, mas arranjado pelo seu credor.) Mas, respire fácil: você ainda pode comprar uma casa com uma pontuação de crédito muito mais baixa e com muito menos entrada. Apenas como um exemplo - porque existem inúmeras opções de empréstimo por aí [NOTA: LINK PARA UMA DAS OUTRAS HISTÓRIAS DE PACOTES] - sua pontuação de crédito pode ser tão baixa quanto 500 para um Empréstimo FHA (uma hipoteca apoiada pelo governo segurada pela Federal Housing Administration), desde que você dê 10 por cento, ou pode ser 580 se você colocar 3,5 por cento, explica Ignacio Rodriguez com a Westside Estate Agency em Malibu, Califórnia. Com empréstimos convencionais, você terá como objetivo uma pontuação de crédito de pelo menos 620.

A ideia aqui? Não deixe o perfeito ser inimigo do bom! O crescimento do mercado pode ultrapassá-lo se você estiver esperando anos para acumular o suficiente para um pagamento inicial de 20 por cento em sua conta poupança ou para que sua pontuação de crédito atinja a categoria excepcional.

Economizando para um pagamento inicial

Quer sua meta de entrada seja 3,5 por cento ou 20 por cento, você vai querer começar a economizar dinheiro o mais rápido possível. “Idealmente, é em uma conta que está rendendo juros”, diz New York City Broker Lindsay Barton Barrett de Douglas Elliman.

Considere falar com um consultor financeiro sobre sua estratégia para pagar empréstimos com juros altos e, ao mesmo tempo, economizar para comprar uma casa. Dependendo das condições do mercado, pode fazer todo o sentido comprar uma casa antes de outras dívidas -ahem, aqueles empréstimos estudantis irritantes! - são pagos para que você possa construir patrimônio e ter um ativo que pode ser valorizado com o tempo, diz Barton Barrett.

Construindo seu crédito

No que diz respeito ao crédito, você tem direito, por lei, para um relatório de crédito grátis todo ano. Este relatório não vai realmente dizer a você sua pontuação (que pode variar entre as três agências), mas vai ajudá-lo a identificar qualquer coisa que esteja puxando sua pontuação para baixo. Uma em cada cinco pessoas tem erros em seu crédito relatório, de acordo com a Federal Trade Commission, portanto, você deseja que todos os erros sejam corrigidos antes de começar a comprar uma hipoteca. Você pode manter o controle sobre sua pontuação de crédito real com rastreadores de pontuação online gratuitos, como Credit Karma. Ou, muitos bancos e empresas de cartão de crédito têm rastreadores de pontuação de crédito gratuitos integrados à conta online.

Agora também é um bom momento para dar um pouco de crédito ao seu TLC. Efetuar pagamentos pontualmente de maneira consistente é a melhor coisa que você pode fazer para sua pontuação de crédito. Você pode dar um impulso rápido pagando os saldos do cartão de crédito para que sua utilização em cada cartão não seja superior a 30 por cento - isso significa que, se você tem um limite de US $ 1.000, mantenha seu saldo abaixo de US $ 330 para provar aos credores que você não está estendendo demais você mesma.

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2. Obtenha uma carta de pré-qualificação

Antes de começar a olhar para as casas, você vai querer obter um carta de pré-qualificação, que afirma que o credor está provisoriamente disposto a emprestar a você até certo ponto. Isso sinaliza para os corretores imobiliários que você leva a sério a compra, não apenas procurando casas para se divertir. Uma carta de pré-qualificação também ajudará você a definir seu orçamento e a definir quais casas estarão em sua faixa de preço, afirma o corretor de imóveis da cidade de Nova York Rebecca Blacker com Warburg Realty.

Algo a ter em mente: a pré-qualificação é um passo de bebê para um empréstimo. Você auto-relata informações sobre sua pontuação de crédito e sua renda e, por sua vez, o credor lhe dará uma ideia de quanto você pode pagar. Ser pré-aprovado, no entanto, é um processo muito mais completo e o deixará mais perto da mesa de fechamento: é quando as informações sobre sua renda e sua pontuação de crédito são verificadas. Mais sobre isso abaixo.

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3. Contrate um corretor de imóveis

Pense no seu corretor de imóveis como o capitão da equipe de compra de uma casa. Por causa disso, você vai querer contratar um agente que possa fazer referências fortes para corretores de hipotecas, advogados imobiliários e profissionais de inspeção residencial, diz agente do agente da cidade de Nova York Kemdi Anosike de Warburg Realty. “Mais importante ainda, você precisa de um corretor de imóveis que ouça você e entenda suas necessidades”, diz Anosike.

Não há problema em entrevistar alguns até encontrar um bom ajuste. Algumas perguntas a serem feitas:

• Com quantos outros clientes você está trabalhando atualmente?
• Há quanto tempo você trabalha nessa área e conhece bem os bairros?
• Qual é o seu nicho? (Alguns agentes podem se orgulhar de trabalhar com compradores de casas pela primeira vez, por exemplo)
• Você pode compartilhar algumas referências?

Oh, e adivinha? Você provavelmente não terá que pagar pelo seu corretor de imóveis. É o vendedor que mais comumente cobre os custos de comissão para os agentes do comprador e do vendedor, explica Joan Pallone, um corretor de imóveis com Pallone and Associates em Broomfield, Colorado. Existem algumas raras exceções quando um comprador pagaria a comissão de seu próprio agente, como quando a casa está à venda pelo proprietário.

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4. Seja pré-aprovado para uma hipoteca

Você se posicionará como um forte comprador se for pré-aprovado para uma hipoteca antes você começa a procurar uma casa e a fazer ofertas. “Muitas vezes, as‘ casas perfeitas ’estão no mercado por menos de alguns dias”, diz Stevie Rangel, um agente da Compass em Los Angeles, Califórnia. Você não quer se esforçar para ser pré-aprovado enquanto outros compradores enviam ofertas. Muitos vendedores não vai entreter ofertas de compradores em potencial que ainda não têm seu financiamento planejado.

Durante esta etapa, que é mais formal e completa do que a pré-qualificação, você entregará muitos documentos, como W2s, holerites, extratos bancários e declarações de impostos ao seu credor. Tenha sua papelada organizada e pronta para ir.

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5. Deixe a caça à casa começar

Nesta fase, você tem um orçamento em mente e comunicou ao seu agente imobiliário o que é importante para você na pesquisa de casa - seja um grande quintal para o seu cachorro, um trajeto curto para o trabalho ou um passeio armário.

Quando estiver visitando as casas ou indo para inaugurações, leve um caderno para acompanhar os prós e os contras de cada propriedade. É difícil, mas não se distraia com falhas que podem ser facilmente corrigidas, como um Cookie Monster - quarto azul ou luzes chatas de nível de construção. Preste atenção às coisas que serão mais difíceis de resolver, como a pressão da água e a quantidade de luz natural.

Pode ser amor na primeira visita domiciliar ou você pode precisar ver algumas dezenas de casas antes de encontrar a certa. O comprador médio costuma olhar para 10 casas em um período de 10 semanas, de acordo com um relatório da National Association of Realtors.

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6. Fazer uma oferta

Você foi pré-aprovado para uma hipoteca e seu corretor de imóveis encontrou uma propriedade que você ama. É hora de fazer uma oferta!

Seu corretor de imóveis terá “comps” que mostram o que outras casas na área foram vendidas e ajudarão a informar sua oferta. Muitas vezes, os compradores de casa pela primeira vez ficarão desnecessariamente preocupados em pagar muito por uma casa, diz Angela Carrasco, uma corretora imobiliária com sede em Los Feliz, Califórnia. E um erro comum que os compradores de primeira viagem cometem é chegar muito baixo, adverte Daniele Kurzweil, um vendedor de imóveis licenciado com a equipe Friedman na Compass em Nova York. Mesmo que você tenha ouvido que seu mercado favorece os compradores, provavelmente ainda não quer ficar abaixo do preço de listagem. “O problema com essa tática é que o vendedor não o verá como alguém sério”, diz Kurzweil.

Mas, existem algumas salvaguardas em vigor para garantir que você não está pagando a mais, explica Carrasco, desde que você não renuncie às suas contingências. “A realidade é que um negócio não será fechado, o que significa que o credor não aprovará um empréstimo, se a casa não avalia”, Diz Carrasco. (Mais sobre contingências e avaliações em breve!)

Se você realmente se apaixona perdidamente por uma casa e está em um mercado competitivo, pode adoçar sua oferta com uma carta de comprador, o que ajuda a expressar por que você está interessado na casa de uma forma pessoal, diz Beatrice de Jong, uma corretora de imóveis de Los Angeles e tendências de consumo especialista em Porta aberta. “As melhores ofertas de cartas enfocam os aspectos da casa que você ama, elogie os vendedores por seus gostos ou a maneira como eles cuidaram da casa, e mostre a eles que você está comprometido com um fechamento tranquilo, ” ela diz.

Quando você faz uma oferta, o vendedor normalmente exige “dinheiro sério” para assinar um contrato. “Um depósito de dinheiro sério é um sinal de boa fé em nome do comprador de que ela leva a casa a sério e está disposta a colocar um pouco de dinheiro no jogo”, disse Salt Lake City, corretora de imóveis de Utah Jen Horner com RE / Max Masters. A quantia exigida para o pagamento pode variar de acordo com o contrato, a preferência do vendedor, bem como com a cidade ou estado, explica Horner. Normalmente, o depósito cairá entre 1% e 5% do preço de compra da casa, diz ela. Um comprador pode receber seu dinheiro sério de volta se a venda não for concretizada devido a um motivo listado nas contingências do contrato. Algumas contingências contratuais comuns que protegem os compradores, permitindo-lhes desistir da compra, estão relacionadas a inspeções residenciais, financiamento que não funciona e avaliações residenciais que chegam muito baixas.

Depois de fazer uma oferta, o vendedor irá aceitar, fazer uma contra-oferta ou rejeitá-la completamente.

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7. Faça uma inspeção

Assim que o vendedor aceitar sua oferta, é hora de fazer uma inspeção residencial. Quase todas as ofertas incluem uma “contingência de inspeção residencial” que permite ao comprador desistir do negócio se houver problemas significativos nos resultados da inspeção.

O inspetor irá procurar todos os tipos de problemas que a casa pode ter, desde a fundação até o telhado, incluindo coisas como fiação defeituosa ou sinais de crescimento de mofo.

Uma inspeção residencial padrão, de acordo com o American Society of Home Inspectors, inclui uma visão abrangente do seguinte:

• Aquecedor
• Sistema de ar condicionado central
• Encanamento interno
• Sistemas elétricos
• Telhado e sótão
• Paredes, tetos e pisos
• Janelas e portas
• Fundação
• Porão

Os inspetores residenciais estão procurando problemas que possam representar preocupações de segurança, mas não estão preocupados com questões estéticas. Eles vão relatar algo como uma rachadura no assentamento, mas não vão notar uma pintura malfeita.

Os compradores pagam por inspeções residenciais na maioria das vezes, explica Corretora de imóveis Kelly Malloy, com a Windermere Real Estate em Seattle. Ela recomenda adicionar uma luneta de esgoto, que examina o encanamento externo. Juntos, isso custa entre $ 700 e $ 800, mas pode variar dependendo do seu mercado ou do tamanho da casa.

Dependendo do seu contrato, você - o comprador - pode solicitar que o vendedor faça reparos com base na inspeção ou fornecer um crédito para que você possa concluir os reparos. Antes de chegar à mesa de encerramento, entregar seu dinheiro e assinar os papéis, você terá a chance de fazer uma revisão final para certificar-se de que tudo o que foi consertado foi resolvido. Se possível, programe isso depois que os vendedores se mudarem - para o caso de os carregadores causarem algum dano.

Às vezes, porém, o negócio fracassa - talvez muitos sinais de alerta tenham surgido durante a inspeção da casa e o vendedor esteja disposto ou seja capaz de fazer o trabalho, explica Malloy. Embora possa doer um pouco, confie no processo, ela aconselha. Sua casa está lá fora!

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8. Faça uma avaliação

O próximo passo é uma avaliação, que é necessária se você estiver fazendo uma hipoteca, mas pode ser dispensada em um negócio todo em dinheiro. Durante isso, um avaliador licenciado chega à casa e faz uma inspeção completa da casa para determinar quanto vale. Seu avaliador está olhando para o que casas semelhantes no bairro foram vendidas recentemente, bem como qualquer renovações ou melhorias que possam ter agregado valor à casa, e tomando nota das condições do propriedade. Essencialmente, o avaliador está tentando garantir que o preço do contrato seja justo não apenas para o comprador e o vendedor, mas também para o credor. Se a avaliação vier abaixo do preço do contrato, o credor não aprovará o empréstimo.

Mesmo em uma situação de oferta múltipla, o proprietário precisa manter a avaliação em mente, explica Brandy Grell, Associado em Profissionais RE / MAX em Stillwater, Minnesota. Se você oferece $ 230.000 e o valor da casa chega a $ 210.000, esses $ 20.000 extras precisam ser reforçados. “O banco só vai emprestar o valor que acredita que a casa vale a pena”, diz Grell.

Vários cenários podem acontecer neste ponto. O melhor cenário para os compradores? O vendedor renegocia para que o preço de venda fique de acordo com a avaliação. Outra opção é colocar mais dinheiro na entrada para compensar a diferença entre o que a casa foi avaliada e o que você está comprando. Além disso, uma contingência de avaliação residencial em seu contrato permite que você desista do negócio se a avaliação for baixa, e você receberá seu dinheiro sério de volta.

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9. Vá para a mesa de fechamento

Coloque o champanhe no gelo: você está na reta final. No entanto, pode ter demorado um pouco mais do que você esperava. Em média, leva 45 dias para fechar um empréstimo imobiliário, de acordo com empresa de software de empréstimo, Ellie Mae, mas sobre um em cada três fechamentos estão atrasados. Os contratempos que podem atrasar sua data de fechamento ou exigir que você reprograme podem incluir problemas de inspeção ou avaliação, ou uma flutuação de crédito que altera os termos do seu empréstimo. Você pode evitar isso não fazendo nada que afete seu crédito ou relação dívida / receita, como estourar o limite de um cartão de crédito ou fazer um empréstimo para comprar um carro.

Pelo menos três dias úteis antes do fechamento, você receberá seu “Divulgação de fechamento, ”Um documento de cinco páginas que inclui os termos do seu empréstimo e uma lista de taxas associadas ao fechamento.

Os custos de fechamento normalmente variam de 2% a 5% do empréstimo, então se você está comprando uma casa por $ 250.000, espere que os custos de fechamento variem de $ 5.000 a $ 12.500. Você pode pagar do próprio bolso ou pode transformá-lo em seu empréstimo, mas tenha em mente que se você fizer o último, pagará juros sobre ele. Alguns dos custos de fechamento comuns incluem taxas de avaliação, originação do empréstimo, busca de títulos, além de despesas pré-pagas, como impostos sobre propriedade, seguro residencial e juros até o vencimento do primeiro pagamento.

No fechamento, você assinará todos os documentos necessários para sua hipoteca, entregará um cheque administrativo para seu pagamento inicial e outras taxas e receberá as chaves de seu novo local. Alguns estados exigem que um advogado esteja envolvido em transações imobiliárias ou esteja presente no fechamento. Os compradores geralmente optam por trabalhar com um advogado como uma proteção adicional se uma venda apresentar complicações, como comprar uma casa em uma zona de inundação ou comprar uma casa hipotecada.

Dependendo dos termos do seu empréstimo, também pode ser necessário configurar uma conta de garantia. Basicamente, isso mantém seu dinheiro até o vencimento e, no contexto de hipotecas, pode ser usado para pagar por coisas como impostos de propriedade, seguro residencial e taxas HOA, explica Nora Apsel, cofundadora da Morty. O banco cobra de você um pagamento de garantia inicial e, em seguida, você paga na conta mensalmente durante a vigência do empréstimo, diz Apsel. Isso simplifica os pagamentos, mas também ajuda a proteger o credor para que sua casa não seja executada por causa de impostos sobre a propriedade não pagos, como esse cara que perdeu sua casa por não pagar $ 8,41!

Depois de fechar, é hora de saber o champanhe e estender o tapete de boas-vindas "lar doce lar". Você é proprietário de uma casa!

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