Guia de propriedades de investimento: tudo o que você precisa saber sobre como gerenciar uma propriedade de investimento
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Os investimentos imobiliários têm sido uma maneira popular de obter renda passiva. Uma propriedade para investimento, seja residencial ou comercial, é um imóvel adquirido especificamente para obter retorno por meio de receita de aluguel ou valorização. Um investimento deve gerar renda, aumentar o valor ou fornecer benefícios fiscais— ou melhor ainda, faça todos os três. Seja uma casa unifamiliar, um complexo de várias unidades ou um apartamento, você pode lucrar com uma propriedade de investimento por meio de aluguéis de curto ou longo prazo. A era do trabalho em casa também é ideal para os atuais proprietários de propriedades de investimento, já que muitos locatários alugam o ano todo e por períodos mais longos.
Quer saber se uma propriedade de investimento é ideal para você? Perguntamos a vários especialistas imobiliários e proprietários de imóveis sobre os pontos mais importantes a serem considerados antes de decidir. Leia o guia definitivo para
comprando e gestão de uma casa de investimento (e como escolher o melhor tipo de propriedade para você!).
JBR LIFE Media para a Island Sotheby's International Realty
Faça as contas
Antes de investir dinheiro em uma casa de investimento, é importante determinar se você tem o tempo, recursos financeiros, paciência e compromisso necessário para mantê-lo. Os investimentos imobiliários não geram um lucro significativo da noite para o dia, e muitos compradores de propriedades de investimento esperam anos (ou até décadas) para que seus investimentos se valorizem. Gerenciar uma propriedade alugada (e agir como proprietário de alguém) requer alguém que seja comunicativo, prático e detalhista – especialmente se você planeja economizar dinheiro ajudando você mesmo nos reparos. Também é crucial garantir que você tenha uma margem de segurança financeira. Aqueles com dívidas pendentes, empréstimos estudantis ou contas médicas não pagas devem pensar duas vezes.
Contrate um profissional
Graças aos corretores de imóveis e administradores de imóveis profissionais, é possível ter sucesso mesmo sem conhecer os meandros de um mercado específico. Joe Belz of Compass em Naples, Flórida, que tem mais de 20 anos de experiência imobiliária, diz que corretoras como a Compass podem guiá-lo pelo processo mesmo depois de comprar um investimento propriedade.
DICA PRO
Por uma taxa, a Compass, a Sotheby's International Realty e outras agências podem ajudá-lo a encontrar locatários para sua propriedade de investimento.
“Para quem procura uma oportunidade de investimento, trabalhar com um corretor de imóveis profissional é crucial”, diz Philip White, CEO da Sotheby's International Realty. “Eles podem ajudar a conectar você a um especialista que pode aconselhar sobre as leis tributárias locais e, especialmente se você deseja investir internacionalmente, programas de vistos que podem estar disponíveis para você. A Sotheby's International Realty está presente em 79 países e territórios, pelo que os nossos clientes beneficiam da nossa vasta programa de referência que permite que nossos clientes na Califórnia, por exemplo, se conectem com um especialista local nas Ilhas Cayman Ilhas.”
Belz ecoa este ditado: “Se não estiver em seu conjunto de habilidades executar os números e saber a que taxa de capital você deve comprar, então seu agente é ainda mais importante”.
Jonathan Davis Fotografia Imobiliária
Considere o tipo e a localização
Os imóveis residenciais costumam ser mais acessíveis e baratos do que os imóveis comerciais, razão pela qual muitos investem em unidades de condomínio, casas unifamiliares ou residências multifamiliares. Nancy, que deseja permanecer anônima, é corretora de imóveis e ávida investidora imobiliária em Naples, Flórida, há 17 anos. Ela e seu marido administram 73 propriedades de aluguel no sudoeste da Flórida, incluindo oito plexos, quatro plexos, duplexes e residências unifamiliares. Ela aconselha a procurar bons bairros e casas sem taxas da Homeowners Association (HOA) e não ter medo de um fixer-upper se você tiver tempo e recursos. “Mesmo que não seja a casa mais atraente de um determinado bairro, você pode comprar algo por um preço razoável e consertá-lo por dentro e por fora.” ela diz.
A localização também é importante, e muitas propriedades de investimento procuradas estão localizadas em grandes cidades, vilas de praia, cidades de montanha ou destinos pitorescos.
“Demanda em Havaí no mercado de segundas residências não diminuiu e a Flórida continua sendo um destino quente”, revela White. “O mercado de segundas residências viu aumentos dramáticos de preços, especialmente na parte alta. Os mercados de resorts nos EUA também continuam a ter interesse, enquanto destinos internacionais e com isenção de impostos, como Bahamas e Ilhas Cayman, continuam populares como destinos de segunda residência.”
Conheça as regras
Não importa o tipo de propriedade que você compra, é crucial analisar os vários regulamentos e jurisdições que existem em cada estado. Nápoles, por exemplo, tem restrições de aluguel bastante rígidas que podem ser contornadas se você fizer sua pesquisa.
“Na cidade de Nápoles, você pode alugar sua propriedade por no mínimo 30 dias, três vezes por ano”, diz Belz. “Mas se você chegar fora da cidade de Nápoles, temos vários bairros sem restrições de aluguel onde as pessoas compram para fazer aluguéis de curto prazo, incluindo o Airbnb. É muito importante que qualquer investidor analise essas leis e regras. Tínhamos um casal que queria comprar um condomínio, mas acabou comprando uma casa unifamiliar em um bairro sem restrições de aluguel, porque perceberam que as restrições do condomínio não dariam o dinheiro necessário para fazer."
E quanto a timeshare?
Um tipo de propriedade que não tem normalmente provado ser uma propriedade de investimento verdadeira é um timeshare (para os não iniciados, isso é um condomínio, normalmente dentro de um hotel ou comunidade de resort, com vários proprietários que recebem um período garantido de tempo na propriedade cada ano; estes incluem casas em resorts como o Marriott Vacation Club, o Ritz-Carlton Vacation Club, o Club Wyndham e locais semelhantes). Ao contrário do que se possa pensar, os timeshares não são um grande investimento para gerar retorno, pois apresentam gastos acima do normal. Além do custo de um timeshare, a maioria exige taxas de manutenção anuais.
Mas Mike Kennedy está tentando mudar isso: Kennedy fundou Coala, uma plataforma que ajuda os proprietários de timeshare a alugar com segurança seus timeshares não utilizados. “Ninguém deve comprar um timeshare procurando gerar receita com isso” Kennedy diz. “O valor intrínseco ou o valor real do mercado é completamente determinado pela oferta e demanda do referido timeshare. No entanto, os proprietários que têm um produto realmente de alta qualidade podem ser um aluguel de férias desejável para famílias ou grupos jovens, porque o timeshare combina o melhor dos hotéis e dos aluguéis de férias. Você tem esse modelo híbrido no mercado que, em muitos casos, não é totalmente utilizado pelo proprietário. A partir dessa perspectiva, os proprietários certamente podem monetizar suas propriedades não utilizadas e, até certo ponto, obter lucro.”
Heidi Solander-Eitan Gamliely
Então, você arriscou e comprou – agora para aproveitar ao máximo seu investimento. Você precisará pensar criticamente sobre como a propriedade pode ser usada e quanto esforço deseja colocar nela – e por quanto tempo. Aqui é onde começar.
Determine como você deseja usar a propriedade
Existem várias maneiras de fazer uma propriedade de investimento. Em primeiro lugar, depende se vai utilizar o imóvel ou se será exclusivamente para fins de aluguer. Por exemplo, Belz diz que muitas pessoas compram segundas residências para aproveitar a propriedade, mas também geram renda por meio de aluguéis quando não estão lá.
“Muitas pessoas que têm uma ou até algumas propriedades não têm retornos maciços”, diz Belz. “Eles estão nisso para cobrir uma boa parte de seus custos.”
Calcule quanto você deve cobrar por mês
Com isso em mente, você deve pensar em como cobrar pelos aluguéis. Uma regra geral, diz Nancy, é que o aluguel mensal deve ser igual ou não inferior a 1% do preço de compra para gerar renda. É claro que os preços de alta temporada em certos destinos, como temporada de esqui em Lake Tahoe ou verão em Hamptons, podem superar essa porcentagem.
DICA PRO
Para que uma propriedade de investimento dê lucro, o valor que você cobra pelo aluguel por mês deve exceder 1% do preço que você pagou por ela.
Reduza custos sendo mais prático
Nancy diz que, para eliminar custos, ela mesma administra as propriedades. Isso é conveniente porque ela mora na mesma área que suas propriedades e pode parar rapidamente em casas se houver um problema. “Se você não se importa em atender chamadas e verificar suas casas, pode economizar dinheiro não usando uma empresa de gerenciamento terceirizada”, diz Belz. “Mas as pessoas em ambos os extremos do espectro, não importa quão vivas ou não sejam, podem ser bem-sucedidas. Conheço pessoas que administram propriedades e prestam um serviço muito bom, e as mesmas pessoas só querem voltar para alugar todos os anos.”
...ou aumente a receita contratando uma empresa de gerenciamento de propriedades
No entanto, uma empresa de gerenciamento de propriedades pode ajudá-lo a obter mais receita a longo prazo, especialmente se você estiver fazendo aluguéis de curto prazo por um fim de semana ou semana. Também ajuda a aliviar um pouco a pressão de estar de plantão enquanto os hóspedes estão usando a propriedade. A East West Hospitality, fundada há 30 anos, tem experiência em administrar centenas de aluguéis de temporada e administra casas para proprietários em todo o país.
“Como empresa de administração de imóveis, trabalharemos com o comprador para fornecer estimativas de receita com base em nossa experiência no mercado”, diz Theron Gore, CMO da Hospitalidade leste-oeste. “Há muitas conversas que temos com os compradores sobre seus objetivos com as propriedades e podemos aconselhá-los sobre como obter o maior retorno ou simplesmente cobrir seus custos.”
Em meio à inflação e taxas de juros relativamente baixas, o setor imobiliário continua sendo um investimento seguro, explica White.
“Imóveis de luxo, com todos os seus altos e baixos, mantiveram seu valor – e até cresceram em valor”, diz ele. "Na verdade, Jornal de Wall Street relatado recentemente que neste mercado imobiliário em expansão, muitos proprietários ganharam mais no ano passado com a valorização da casa do que com seus empregos.”
Dê um bom show
Design e apresentação visual também são importantes. “De longe, a melhor maneira de maximizar o seu retorno é ter uma propriedade muito bem conservada.” diz Belz. “Parece óbvio, mas é fundamental. Também aconselho a contratação de um ótimo fotógrafo profissional, o que fazemos seja um condomínio de US $ 100.000 ou um condomínio de US $ 15 milhões na praia. A primeira exibição é sempre online.”
Gore diz que as unidades do leste oeste que geram mais receita geralmente são as que são reformadas mais recentemente com uma decoração um pouco mais moderna, mas sempre depende do gosto e do orçamento individual.
“Quando alguém se muda, nós limpamos profissionalmente, mas também tentamos fazer atualizações”, diz Nancy. “Seja uma bancada que precisa de novo quartzo ou granito, estamos constantemente tentando melhorar o valor do propriedades quando temos a chance de entrar lá entre locatários antes de preenchê-lo novamente por mais um ano ou cinco anos. Você nunca sabe quanto tempo eles vão ficar.”
Cortesia da East West Hospitality
Vazamentos de encanamento, um vizinho irritante ou uma máquina de lavar louça quebrada... a lista continua. Apesar do dinheiro que você pode ganhar com a renda ou valorização dos locatários, gerenciar um imóvel ainda traz dores de cabeça.
Primeiro, eles exigem uma quantidade sólida de tempo; no entanto, menos se você contratar uma empresa de gerenciamento de propriedade profissional terceirizada. Ainda assim, isso pode ficar caro e reduzir seu retorno. Nancy diz que mesmo possuir uma, duas ou três propriedades pode ser como um trabalho de meio período, especialmente se você estiver gerenciando tudo sozinho.
Conheça a diferença entre gerenciar um curto vs. um aluguer de longa duração
As propriedades de investimento são ótimas para aluguéis de curto e longo prazo, mas exigem diferentes quantidades de tempo por parte dos proprietários. Por exemplo, aluguéis de curto prazo podem ser mais lucrativos a longo prazo, mas incorrem em mais custos, como taxas de limpeza ou reparos à medida que as instalações estão sendo mais usadas, enquanto os aluguéis de longo prazo exigem menos semana a semana ou mês a mês manutenção.
“É difícil dizer quantas horas por semana”, diz Nancy. “Se você tem tantas propriedades quanto nós, cerca de 73, é um trabalho em tempo integral. Você tem que mostrar o imóvel, receber os inquilinos, gerenciá-lo, ser capaz de consertar as coisas, estar disponível para atualizá-lo e assim por diante. Se você atualizar, pode levar várias semanas ou meses.”
Por outro lado, se você estiver disposto a pagar uma empresa de administração de propriedades, como um East West Hospitalidade, é muito mais fácil gerenciar propriedades de longe, especialmente se você não mora no mesmo cidade ou estado. Reduz o tempo, mas pode cortar suas finanças.
Faça sua lição de casa
Embora você não precise ser um especialista no mercado em que está comprando, você precisa ter alguns recursos e perspicácia nos negócios.
“Ter um agente confiável é melhor, mas você precisa estar realmente familiarizado com um determinado bairro em que está comprando”, diz Nancy. “Foi útil para nós dirigir por aí procurando vendas pelo proprietário, verificando a Zillow ou tendo um agente cuidando de você. Você nunca sabe o que vai encontrar dirigindo por aí – alguém pode jogar uma placa de venda em seu quintal.”
Não se envolva emocionalmente
Outra regra de ouro de uma propriedade de investimento é nunca se apegar demais. “Propriedades de investimento não são sua casa”, diz Belz. “Se você se apegar muito emocionalmente a uma propriedade, talvez não veja os números corretamente. Os números têm que fazer sentido – e se não fizerem, você tem que estar disposto a ir embora.”
Seu retorno também depende do clima do mercado – embora, graças ao trabalho remoto, muitos mercados que prosperaram na alta temporada agora sejam populares o ano todo. O sul da Flórida, geralmente popular no inverno, agora é um destino durante todo o ano para aqueles que procuram fugir das cidades, dizem Belz e Nancy. Gore diz que o tempo que as pessoas gastam em aluguel de cidades nas montanhas também vem aumentando ano após ano.
“Embora a demanda ainda seja alta, o aumento das taxas de hipoteca e o baixo estoque podem afetar a capacidade dos compradores de comprar tão rapidamente quanto durante a pandemia”, diz White. “Nos EUA, a demanda por segundas residências mostrou sinais de arrefecimento durante a primavera de 2021, quando alguns escritórios começaram a reabrir e as regras de empréstimos hipotecários para propriedades de férias foram inicialmente apertadas. No entanto, mesmo com o número de transações caindo em alguns mercados, a valorização dos preços permaneceu forte devido ao baixo estoque.”
Apesar do desejo de receber as pessoas em sua casa imediatamente, tenha cuidado: algumas das maiores lições que Nancy tem aprendidas ao longo dos anos são incorrer em depósitos de alta segurança, altos depósitos para animais de estimação - e acima de tudo, bons antecedentes Verificações. A triagem minuciosa dos inquilinos pode economizar dinheiro e tempo, mesmo que eles pareçam os indivíduos mais abastados no papel.
“Os animais de estimação podem destruir um lugar, e foi inacreditável o que tivemos que lidar”, diz ela. No entanto, construir confiança com os clientes pode ajudar a aliviar parte do trabalho dos proprietários.
DICA PRO
A manutenção geral deve custar cerca de 3% a 5% da renda do aluguel.
“Encontramos locatários confiáveis e confiáveis, e podemos até oferecer a eles um desconto no aluguel para que eles ajudar a administrar a casa com leveza”, diz ela, acrescentando que todos os seus inquilinos são locatários de longo prazo que ficam por um ano média. “É claro que recebemos as ligações mais desesperadas se há algo acontecendo, mas muitos deles ficam felizes em cuidar de seu próprio gramado.”
Jonathan Davis Fotografia Imobiliária
Nancy diz que a manutenção geral, que pode incluir uma limpeza completa, controle de pragas e pintura nova, deve custar cerca de 3% a 5% da renda do aluguel.
“Um dos maiores desafios que garantimos que os proprietários estejam cientes é que, com o tempo, há desgaste”, diz Kevin Graham, COO da Hospitalidade leste-oeste. “Queremos garantir que eles sejam informados sobre quando provavelmente precisarão repintar a residência e substituir os tapetes e os principais eletrodomésticos. Dessa forma, eles podem ter em mente pelo menos uma reserva mental, se não uma reserva financeira, para cobrir esses itens.”
Cuidar adequadamente de qualquer imóvel exige o acompanhamento do paisagismo; garantir que os sistemas mecânicos, elétricos e hidráulicos estejam em bom funcionamento; preservar itens estruturais, como telhados, calçadas, calçadas; manejo de pragas; e manter um ambiente interior confortável e limpo.
A linha de fundo
Embora os investimentos em propriedades de aluguel possam ser benéficos a longo prazo, lembre-se de que sua lucratividade é dependente de vários fatores externos, incluindo demanda e oferta do mercado imobiliário, que são sempre flutuante. Dito isso, é importante poder abrir mão de uma propriedade também, assim que ela parar de crescer em valor. É disso que se trata o investimento inteligente.
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