Leis de divulgação residencial para propriedades estigmatizadas

A entrevista completa com Eric Goldman é apresentada na 2ª temporada, episódio 2 do podcast da casa mal-assombrada da House Beautiful, Casa Escura. Ouça o episódio aqui.

Embora as leis estaduais de divulgação variem amplamente de estado para estado, há certas coisas que a maioria das pessoas concorda que deveriam ser uma prática padrão quando vender uma casa: você deve divulgar se tinta à base de chumbo está presente em qualquer propriedade construída antes de 1978, por exemplo, e algum nível de informações sobre o histórico de reparos é uma divulgação comum entre os estados, assim como danos físicos óbvios que podem se tornar perigoso. Mas e quando algo ruim acontece em uma propriedade que não deixar um rastro físico?

Na terminologia imobiliária, um propriedade estigmatizada é definido como um imóvel cujo caráter ou condição foi alterado e, portanto, corre o risco de ser rejeitado por inquilinos e compradores que o considerem psicologicamente ou emocionalmente defeituosos. Os eventos estigmatizantes mais comuns são assassinato, crime violento ou morte. Então, se alguém ou não

acredita em fantasmas ou energia aprisionada em qualquer sentido literal, más vibrações são importantes e uma propriedade pode ser assombrada por uma má reputação. E essas propriedades podem ser legalmente obrigadas a divulgar essa reputação, dependendo de alguns fatores.

O fato de que as leis foram promulgadas para tratar da questão das propriedades estigmatizadas e como elas devem ser tratadas sugere que o público faz se preocupam com a reputação de uma propriedade. Então, conversamos com o acadêmico de direito e professor Eric Goldman da Santa Clara University para destrinchar o conceito um pouco mais. Saiba mais sobre o campo de propriedades estigmatizadas, bem como as leis de divulgação abaixo.

Leis de Divulgação Residencial

As leis de divulgação residencial são uma área muito complicada da lei – talvez porque variem muito de estado para estado. Em alguns estados, o vendedor é obrigado a divulgar as informações, independentemente de o comprador perguntar – e mesmo se houver uma inspeção da propriedade. Por exemplo, no Alasca, o agente de listagem "deve divulgar quaisquer assassinatos ou suicídios conhecidos no ano passado. No caso de o agente não saber, ele não é responsável." No Maine, enquanto isso, "um agente precisaria de permissão por escrito do vendedor para divulgar o informações a um comprador caso ele pergunte", e em Montana, a lei estadual "proíbe suicídios ou crimes de serem divulgados por um agente", de acordo com Spaulding Decon, um serviço de descontaminação que oferece limpeza da cena do crime, acúmulo e limpeza de laboratórios de metanfetamina. De fato, as leis estaduais de divulgação muitas vezes se contradizem.

"Acho que na verdade é um reflexo da natureza torturada das opiniões" que surgem em casos de propriedade estigmatizados, pondera Goldman. "Os juízes nem sempre concordam sobre o que precisa ser divulgado. E as legislaturas estaduais aprovaram leis dizendo que há momentos em que você deve divulgar, ou há momentos em que você não é obrigado a divulgar, e essas leis também não estão harmonizadas. Então, a realidade é que estas são perguntas simples, o que um vendedor deve ou dizer, e quando, e ainda o as respostas diferem muito entre as jurisdições e entre o tipo específico de fato que pode precisar ser divulgado."

Mesmo no estado mais rigoroso da lei de divulgação, Califórnia, existem parâmetros. Após três anos, a morte não precisa ser divulgada. "Tem que haver algum corte em algum lugar, certo? Tem que haver apenas uma base para dizer, você sabe, [como vendedor] eu não sou responsável pelo fato de que as casas existem há 150 anos e as pessoas certamente morreram lá”, diz Goldman.

latente vs. Defeitos de Patente

É importante entender a diferença entre patentes e defeitos latentes ao desempacotar as leis de divulgação. "Defeitos de patente são as coisas [físicas] que devem aparecer em uma inspeção de propriedade padrão", explica Goldman. Um inspetor de propriedade visita a casa e escreve um relatório que aponta quaisquer possíveis problemas com a propriedade. A maioria dos compradores opta por uma inspeção de propriedade, mas eles podem optar por dispensar a inspeção de propriedade e se eles fecharem uma venda, qualquer coisa que tenha sido divulgada antes agora é sua responsabilidade como o novo os Proprietários.

Às vezes, o próprio vendedor executa a inspeção. "Aqui na Califórnia, onde temos um mercado imobiliário bastante aquecido, não é incomum que um vendedor faça a inspeção da propriedade e forneça isso a todos os compradores em potencial antes de fazerem seus lances como forma de agilizar o processo e remover algumas das contingências potenciais que um comprador pode incluir em uma oferta", Goldman notas.

Defeitos latentes, por outro lado, são coisas que “um inspetor de propriedade pode não encontrar no curso de sua diligência normal. Mas se o vendedor souber sobre os defeitos latentes que o instrutor de propriedade não consegue encontrar e que o comprador não veria, ele pode ser obrigado a divulgá-los afirmativamente”, acrescenta Goldman.

Por que os defeitos latentes são importantes? Questões não físicas ainda podem afetar a disposição do comprador de comprar uma propriedade, pura e simplesmente. No contexto de um homicídio, o vendedor pode saber que o comprador não tem conhecimento deste acontecimento, mas que, se tivesse conhecimento, pode considerá-lo uma condição material da casa.

Alguns estigmas são melhores que outros?

Um fantasma assombrando a propriedade é um estigma que pode afetar uma propriedade, mas é mais difícil de provar do que um evento factual, como uma morte ou assassinato no local. Como tal, é raro que uma propriedade seja reconhecida como estigmatizada devido à atividade paranormal percebida em um contexto legal porque é mais difícil obter provas confiáveis ​​e críveis que possam ser apresentadas no tribunal, explica Goldman. Claro, há exceções", como no Stambovsky vs. Ackley caso, quando o juiz estava tentando chegar a uma solução equitativa com base em um conjunto muito específico de circunstâncias.

Curiosamente, às vezes o inverso é verdadeiro, pois uma propriedade estigmatizada pode realmente valer mais por causa de sua história sombria. Comercializar uma casa como assombrada "pode ​​atrair um mercado pequeno, mas potencialmente muito lucrativo", diz Goldman. Mas também existem algumas leis de divulgação complicadas que tornam isso complicado também. Se um corretor quisesse comercializar a casa como assombrada, eles também teriam que documentar o fenômeno, ou não prometer demais a natureza assombrada da casa. "Eu não acho que a maioria dos corretores estará confiante em fazer esse tipo de divulgação, já que eles não podem garantir que os fantasmas ainda estejam lá. e eles não podem realmente verificar o comportamento passado." Em vez disso, eles precisariam enquadrá-lo de uma maneira mais especulativa ou fornecer um divulgação.

"Se a casa foi anunciada como mal-assombrada e isso se tornou parte do acordo e, na verdade, não é mal-assombrada, isso é apenas propaganda enganosa ou fraude ou uma deturpação do valor e condição da propriedade", Goldman diz. "Existe uma série de doutrinas legais que forneceriam recurso para o comprador nessas circunstâncias. Essa é uma das razões pelas quais os corretores não costumam dizer que uma casa é assombrada porque não querem colocar sua reputação profissional e finanças por trás de uma declaração de que eles não necessariamente acreditam que podem validar."

Dicas para vendedores e compradores

As leis de divulgação de imóveis são claramente muito complicadas e difíceis de navegar para compradores e vendedores, independentemente de a propriedade ser "estigmatizada" ou não. Pedimos a Goldman que compartilhasse seu melhor conselho para todas as partes envolvidas. Aqui estão suas cinco dicas principais:

• Em primeiro lugar, é melhor trabalhar com um agente imobiliário de sua confiança para ajudá-lo a navegar no complicado mundo das leis de divulgação, especialmente se você não tiver nenhuma experiência imobiliária.
• A era digital tornou mais fácil para o comprador acessar informações, então use isso a seu favor e pesquise no Google o endereço de qualquer propriedade que você esteja pensando em comprar.
• Como comprador, faça perguntas sobre as coisas que são importantes para você. É impossível para os vendedores preverem todo o universo de coisas que importam para os compradores; portanto, se você é um comprador, precisa se defender.
• Como agente de listagem ou vendedor, quando estiver em dúvida, divulgue (dependendo do estado em que você está!), mas apenas faça promessas que você possa cumprir.
• Documente todas as divulgações. "Se não estiver por escrito, torna-se muito menos provável que tenha consequências, tudo deve ser documentado", diz Goldman.

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Curioso para ouvir histórias de fantasmas mais aprofundadas sobre propriedades estigmatizadas, bem como conselhos de divulgação de Eric Goldman? Ouvir Casa Escura.