O que é um ADU? Por que você deve adicionar uma unidade residencial acessória ao seu quintal
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Unidades de habitação acessórias, ou ADUs, são estruturas vivas independentes que existem separadamente, mas na mesma propriedade de uma residência principal. Embora existam há muito tempo sob uma variedade de nomes - unidade familiar, apartamento da vovó ou cocheira, por exemplo - a recente legislação estadual em todo o país se uniu para tornar muito mais fácil construir um. Mercados em expansão com grande escassez de moradias abriram o caminho (em 2021, a Califórnia facilitou os regulamentos de construção da ADU para adicionar mais aluguéis ao mercado). Mas quer você queira ou não se tornar um proprietário, as novas leis oferecem uma série de oportunidades para os proprietários que desejam atualizar seus quintais.
Mesmo se você estiver simplesmente procurando por espaço extra, tornar sua estrutura compatível com ADU pode ajudá-lo a contornar as limitações de metragem quadrada para sua residência principal. Aqui está tudo o que você precisa saber para criar o seu.
O primeiro passo deve ser verificar as leis de zoneamento de seu estado e cidade - e se você mora em uma comunidade governada por um HOA, verifique também esses regulamentos. Em alguns casos, você pode estar sem sorte. Em outros, as portarias o ajudarão a entender o que é possível fazer em seu lote. Algumas localidades, por exemplo, só permitem a construção de mais um apartamento; outros limitam você a uma estrutura adicional, mas pode incluir duas unidades, o que pode dobrar seu ROI se você estiver construindo unidades de aluguel. Se você está contratando um profissional, esses estágios iniciais de planejamento são um ótimo momento para contratar um arquiteto ou designer. Eles serão versados nesses códigos e podem ajudá-lo a descobrir como maximizar seus recursos.
Uma coisa a observar: as unidades residenciais acessórias são, por definição, para habitação. Portanto, mesmo que você planeje usar o espaço como escritório ou estúdio de ginástica, ainda há alguns recursos que você precisa necessário incluir: aquecimento, um quarto, uma casa de banho completa e uma pequena cozinha com placa de fogão e frigorífico. A estrutura também deve ter sua própria entrada separada, seja anexada à sua casa ou não. “Muitos de meus clientes querem uma unidade separada para seus pais, mas acham que seus pais usarão a cozinha da casa principal”, diz Mary Maydan, diretora da Maydan Architects em Palo Alto, Califórnia. “Você ainda tem que construir uma pequena cozinha.”
ADUs têm muitos benefícios, mas é importante identificar suas principais motivações antes de começar. Para alguns, é uma ótima maneira de ganhar renda adicional alugando o imóvel. Apenas saiba que, em geral, as leis locais são muito mais receptivas a aluguéis de longo prazo - afinal, o boom nas leis permissivas de ADU é em parte uma reação à escassez de moradias no país. (Se você está procurando entre no jogo do Airbnb, faça algumas pesquisas primeiro para descobrir o que é permitido; algumas localidades impõem limites rígidos sobre quantos dias uma propriedade pode ser usada como aluguel de curto prazo, o que limitará sua capacidade de recuperar seu investimento.)
Para muitos, um ADU é uma ótima maneira de criar um casa de hóspedes, quer seja uma residência para pais idosos ou uma pista de pouso para crianças visitantes. Foi assim que Maydan construiu seu primeiro ADU há duas décadas - foi em seu próprio quintal, como um lugar para seus pais ficarem por longos períodos.
Para outros, uma ADU é uma maneira de contornar os limites locais de metragem quadrada para residências principais. Ao inserir uma entrada separada, às vezes você pode ganhar mais de 1.000 pés quadrados - e, em muitos casos, também pode construir mais perto da linha do lote do que o permitido para sua residência principal. “Em nossa área, você só pode construir em uma pequena porcentagem do seu lote, mas algumas pessoas realmente precisam de mais espaço”, diz Maydan. “Eles não precisam da cozinha extra – às vezes podem nem precisar do banheiro extra – mas é uma maneira inteligente de maximizar o espaço.”
Existem dois tipos principais de ADU: uma residência no quintal separada da casa principal ou uma unidade anexa que compartilha uma parede. (Por motivos de código de incêndio, as unidades serão tecnicamente separadas, mas você pode ter uma porta conectando-as, desde que o ADU também tenha sua própria entrada.) Cada estilo tem vantagens. e contras e, supondo que sua propriedade seja capaz de acomodar qualquer um dos tipos, você desejará avaliar os possíveis impactos na privacidade, espaços externos, estacionamento ou até mesmo em seus vizinhos.
“Se você está fazendo isso como uma fonte de renda futura, como uma unidade alugada, pode não querer anexar porque quer sua privacidade”, diz Maydan. “Se você quer um espaço extra para academia ou com vista para a piscina, construímos casas [anexadas] com muito vidro – é como uma extensão [da residência principal], e é muito legal. Depende de quais são as necessidades do cliente e quais serão suas necessidades futuras.” Outro fator a considerar: utilitários. Embora seja mais caro separar as utilidades da unidade da casa principal durante a fase de construção, é uma jogada inteligente se você planeja usar a unidade como um aluguel.
Sua paisagem também pode determinar o que e onde você pode construir. “A escavação é muito difícil de fazer se houver uma casa no caminho, e tentar colocar uma máquina no quintal pode ser difícil”, diz Matt Hutchins, diretor da CAST Architecture, com sede em Seattle. “Em termos de viabilidade, olhamos para o que o código de zoneamento permite e os desafios que o local vai apresentar – topográficos, geológicos e de uma perspectiva de árvore. Às vezes temos que cavar uma encosta ou contornar uma árvore grande, mas preferimos fazer isso do que cortar a árvore, especialmente se for vai se tornar um ponto focal do interior.” Outras armadilhas comuns que podem afetar seus planos incluem campos sépticos e utilitários existentes linhas.
Mesmo que a paisagem ou outros obstáculos o tenham encurralado, você ficaria surpreso com o que um arquiteto pode imaginar ocupando pouco espaço - e com tendências de casas minúsculas (e sua própria categoria de pesquisa no Airbnb), o investimento ainda pode valer a pena. “Recebemos pessoas que nos contataram que, se você visse o quintal, diria: 'Não há como colocar uma ADU neste lote'”, diz Malinowski. “Um tinha 250 pés quadrados e a lei estadual tinha um limite de altura de 14 pés - era tudo o que eu tinha para trabalhar. E, no entanto, criamos uma pequena casa de dois andares com uma escada e um mezanino, e as pessoas vão olhar para isso e dizer: 'Oh, meu Deus, esse é o lugarzinho mais divino'.
Construir um ADU é uma ótima maneira de aumentar sua pegada, mas isso não significa necessariamente que você deva pular as cercas só porque pode. “Nem sempre é inteligente construir até o valor total [permitido]. No final das contas, você também precisa ter um bom quintal – você não está construindo uma cidade”, diz Maydan.
Você também pode economizar um pacote de impostos e taxas por ser mais experiente sobre a metragem quadrada. Na Califórnia, por exemplo, permitir taxas associadas à construção de um ADU aumenta em milhares de dólares quando você ultrapassa o limite de 750 pés quadrados. Para os proprietários cujos planos estão pairando nessa faixa, Mike Malinowski, presidente da Applied Architecture, Inc. em Sacramento, Califórnia, ajuda os clientes a adaptar seu design para economizar em taxas: “Se alguém viesse até nós querendo fazer um ADU de 800 pés quadrados, dizemos: 'Podemos fazer isso, mas você está ciente de que pode economizar $ 10.000 com 51 metros quadrados a menos? pés?'" Como as leis variam de acordo com o estado e a cidade, chamar um profissional de design para ajudá-lo a navegar na burocracia pode economizar tempo, dores de cabeça e dinheiro.
Assim como qualquer outra reforma ou projeto de construção, o choque do adesivo ADU é real. Os custos de construção não são lineares e alguns componentes têm o mesmo preço, independentemente de seu projeto ter 400 ou 4.000 pés quadrados. Por exemplo, existem custos iniciais associados a tarefas como encanamento de um banheiro ou a avaliação de um emoldurador de sua propriedade. “Por menor que seja, a cozinha e o banheiro têm certos requisitos de infraestrutura, e eles não mudam [no preço]”, diz Malinowski. E embora possa ser tentador economizar dinheiro com um ADU pré-construído que você instala no local, Malinowski diz que o resultado final nem sempre oferece a economia que você espera. Embora o preço possa parecer atraente à primeira vista, “você ainda precisa fazer desenhos para mostrar onde fica, os contratempos e como as concessionárias vão se conectar”, diz ele.
Se você tem outro projeto de construção em andamento em sua propriedade, mas não está pronto para se comprometer com um ADU agora, Maydan diz que não é uma má ideia lançar as bases enquanto você tem todos os comerciantes no local. “É como se preparar para uma futura piscina”, diz ela – você pode executar a eletricidade, o encanamento e o gás linhas com antecedência para que haja menos escavação para fazer quando você estiver pronto para construir o ADU no estrada.
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Escritor Colaborador
Kaitlin é a editora-chefe da Negócios de casa e o apresentador do podcast histórias comerciais. Ela escreve sobre estilo e design há mais de uma década, e seu trabalho apareceu em Elle Decor, Casa Linda, Lar Metropolitano e Varanda, assim como Chicago, Texas Mensal, Time Out Nova York, e as edições internacionais de feira de vaidade e Voga. Em seu tempo livre, ela anda de caiaque no rio Hudson, faz jardins em seu terraço no Brooklyn e vasculha Zillow em busca de casas de fazenda do século XIX para decorar em sua cabeça.
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