Os custos e perigos ocultos de uma casa lançada

Qualquer um que seja obcecado por HGTV como somos, poderíamos ser perdoados por se entregar a fantasias de deixar seu trabalho diário e se reinventar como um Fixador superiorSuperstar da reforma da casa. Quero dizer, quem não gostaria de ser o próximo Joanna Gaines ou Leanne Ford? Mas se seus devaneios estão ultrapassando rapidamente sua realidade, você pode querer pensar duas vezes antes de mergulhar de cabeça no mercado de venda de casas. Os programas tendem a encobrir algumas das partes menos glamorosas do processo (olá Conserto de HVAC trabalho), dobre as restrições de tempo e espaço (você está fazendo isso tudo em uma semana, você diz?), e precifique a mão de obra e os materiais em taxas normalmente nunca vistas neste século.

E mencionamos que somos tão perto entrar em uma recessão? Conversamos com especialistas em casas de show para ver exatamente o que faz com que uma casa tenha lucro, os custos e perigos ocultos e por que agora

não seja o melhor momento para tentar sua sorte nisso.

A grande imagem

Há uma razão pela qual as pessoas mais adequadas para lançar uma casa são aquelas com experiência em campos adjacentes - pense em corretores de imóveis, empreiteiros gerais e designers. Eles têm o conhecimento mais íntimo do que é necessário para construir e manter uma casa, tanto em termos de horas de trabalho quanto encargos de materiais que estão envolvidos em grandes renovações, e sua experiência pode compensar alguns dos custos envolvidos no processo. Ser um corretor de imóveis, por exemplo, pode minimizar as taxas de corretagem do sell side em até 5%; designers e empreiteiros frequentemente adquirem materiais a preços de atacado, em vez de preços de varejo.

“A maioria dos flippers tende a se concentrar nas coisas estéticas, mas o flippers requer muitas habilidades nas quais as pessoas não pensam”, diz Christopher Totaro, um ex-empreiteiro que vendeu casas antes de se tornar um agente da empresa imobiliária Warburg, com sede em Nova York Realty. “Você tem que ter conhecimento do mercado imobiliário e uma compreensão profunda do processo de construção, e você tem que tomar decisões com base no que o mercado quer, não o que tu quer."

Na verdade, os veteranos que lançaram suas casas dizem que o erro mais comum (e caro) que os consertadores de primeira viagem cometem é subestimar o escopo do trabalho. “A menos que o comprador seja um inspetor residencial experiente com a capacidade de tomar decisões rápidas sobre encanamento, aquecimento, eletricidade, planícies aluviais, questões de conselho comunitário, amianto, monóxido de carbono, pressão da água, janelas, eletrodomésticos e qualquer outro elemento, o desastre é quase garantido ”, diz Gerard, colega de Totaro Splendore. Totaro acrescenta: “Se você está contando com um empreiteiro para informá-lo se algo vai funcionar, então você está perdido”.

Os membros do setor também têm uma ideia melhor dos tipos de burocracia burocrática e diretrizes municipais que frequentemente bloqueiam os projetos - e como contorná-los. “Eu sugiro visitar o planejador da cidade e ler sobre as diretrizes de construção da cidade”, diz o designer de San Francisco Alison Pickart. “Você pode descobrir que certas áreas não permitem o trabalho nos fins de semana, o que pode estender seu cronograma de construção.” E, portanto, seu resultado final.

Empreiteiros para alugar

Falando de empreiteiros, suas reputações os precedem (ou seja, mostre-nos aquele que conclui o trabalho dentro do prazo e do orçamento, e lhe daremos seu peso em ouro). As complicações sempre surgem, os prazos vão e vêm e os orçamentos às vezes atingem alturas espantosas. E embora a maioria dos nadadores tenha pelo menos uma ideia aproximada de quais materiais podem custar-lhes, poucos reconhecer - quanto mais avaliar com precisão - qual é a mão de obra envolvida na instalação desses materiais em qualquer determinada região.

“Os incorporadores imobiliários têm um conhecimento profundo dos custos da mão de obra no mercado onde a obra está sendo executada”, diz Pickart. “Os custos nas áreas rurais em certos estados serão muito diferentes do que nos subúrbios fora das grandes e mesmo médias cidades. Isso é especialmente verdadeiro se você está começando e não tem uma equipe incentivada a fazer o trabalho com o melhor preço para você. ”

Na verdade, se você não tem uma equipe de confiança, encontrar uma pode ser uma espécie de pesadelo, pois são notoriamente difíceis de definir. E quanto mais tempo seu projeto leva para começar e terminar, mais dinheiro você vai acabar pagando em custos diversos que são completamente alheios ao seu trabalho de reparo ou renovação.

Dinheiro dinheiro dinheiro

A maioria dos nadadores iniciantes leva dois números principais em consideração quando estão avaliando se devem ou não assumir um projeto: o preço pelo qual você compra uma casa e pelo que você a vende. Mas nadadores experientes são rápidos em apontar que há um arco-íris de números que você precisa levar em consideração em sua relação risco-recompensa.

Como proprietário do imóvel, você precisará pagar os custos de compra no início, desde taxas de título e custos de avaliação a encargos de empréstimos e pagamentos de hipotecas, e talvez até mesmo custos de fechamento de imóveis se você precisar pagar um corretor (embora a taxa de corretagem de 5 a 7% seja geralmente de responsabilidade do vendedor que, pensando bem, será você no outro lado). De acordo com Homes.com, os custos de fechamento podem totalizar até 2-3% do custo de compra. Também há custos de manutenção frequentemente esquecidos, como impostos e serviços públicos; quanto mais tempo você possui a casa, mais você deve.

Então, há a questão dos ganhos de capital. Se você planeja morar em sua propriedade durante a construção, não será responsável pelo pagamento de impostos sobre os lucros obtidos após a venda da casa. Mas se não, você ficará responsável por algo em torno de 10 a 37% de seus ganhos, dependendo de onde você mora, o que ganha e há quanto tempo mantém a propriedade.

Jogando os Dados

Sabendo de tudo isso, se você ainda quiser flexionar os músculos do movimento da casa, há algumas coisas que você pode fazer para tornar o processo um pouco mais suave. “Use um fixador de construção sólida, mas feio”, diz Pickart. “Você ficará muito melhor se puder se limitar ao trabalho cosmético sozinho enquanto aprende o negócio.”

Mas se você está decidido a fazer um projeto maior, o conselho dela é "aprender o máximo que puder sobre a casa e a vizinhança antes de comprar e ter um plano bem desenvolvido em termos de design, engenharia, pintura, iluminação e cronogramas de acabamento antes de começar a trabalhar para ajudá-lo a executar o mínimo de Tempo. Planeje estar em seu dia de inspeção e faça anotações, prestando muita atenção a tudo o que os inspetores estão encontrando, e planeje um passo a passo com seu engenheiro e arquiteto (se um trabalho importante for necessário) e obtenha o máximo de informações deles para que você saiba o que está fazendo contra."

Você também deve pensar como um detetive e ser prático. “Procure a tempestade perfeita”, diz Totaro. “Identifique uma área que está se expandindo rapidamente e encontre algo que esteja sofrendo a um grau que seja apropriado para o seu conjunto de habilidades. Não compre casas com fundações que estão afundando. Comece pequeno."

E lembre-se de que o tempo é um fator tão importante quanto qualquer outra coisa. Virar a casa já é difícil o suficiente em tempos de certeza. “Sempre há risco no mercado imobiliário”, diz Pickart. Se você está procurando entrar no setor, talvez considere fazê-lo no próximo ano, com sorte quando a pandemia de coronavírus não estiver causando estragos nos sistemas globais. Claro, as taxas de juros estão no nível mais baixo de todos os tempos, tornando o empréstimo de dinheiro para comprar uma casa mais acessível do que nunca, mas com um recorde de 3,3 milhões de americanos pedindo desemprego (levantando a questão, quem está comprando?), indústrias inteiras sendo dizimadas e o mundo à beira de uma recessão global, talvez seja um bom momento para fique aqui.

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