Руководство по инвестиционной собственности: все, что вам нужно знать об управлении инвестиционной недвижимостью
Каждый элемент на этой странице был отобран вручную редактором House Beautiful. Мы можем получать комиссию за некоторые товары, которые вы решите купить.
Инвестиции в недвижимость давно стали популярным способом получения пассивного дохода. Инвестиционная недвижимость, будь то жилая или коммерческая недвижимость, — это недвижимость, специально приобретенная для получения прибыли в виде дохода от аренды или прироста стоимости. Инвестиции должны приносить доход, увеличивать стоимость или предоставлять налоговые льготы— или еще лучше, сделайте все три. Будь то частный дом, многоквартирный дом или многоквартирный дом. квартира, вы можете получить прибыль от инвестиционной недвижимости путем краткосрочной или долгосрочной аренды. Эпоха работы на дому также идеальна для нынешних владельцев инвестиционной недвижимости, поскольку многие арендаторы арендуют недвижимость круглый год и на более длительные периоды времени.
Хотите знать, подходит ли вам инвестиционная недвижимость? Мы спросили нескольких экспертов по недвижимости и домовладельцев о наиболее важных моментах, которые следует учитывать, прежде чем принять решение. Читайте подробное руководство по
JBR LIFE Media для Island Sotheby’s International Realty
Делай математику
Прежде чем вкладывать деньги в инвестиционный дом, важно определить, есть ли у вас время, финансовые ресурсы, терпение и целеустремленность необходимо для его поддержания. Инвестиции в недвижимость не приносят значительной прибыли в одночасье, и многие покупатели инвестиционной недвижимости ждут годы (или даже десятилетия) для их инвестиций, чтобы оценить. Для управления арендованной недвижимостью (и выполнения функций чьего-то арендодателя) требуется коммуникабельный, удобный и внимательный к деталям человек, особенно если вы планируете сэкономить деньги, помогая с ремонтом самостоятельно. Также крайне важно обеспечить вам запас финансовой безопасности. Те, у кого есть непогашенные долги, студенческие ссуды или неоплаченные медицинские счета, должны подумать дважды.
Наймите профессионала
Благодаря риелторам и профессиональным управляющим недвижимостью можно добиться успеха, даже не зная тонкостей конкретного рынка. Джо Белз Компаса в Неаполе, Флорида, который имеет более чем 20-летний опыт работы в сфере недвижимости, говорит, что брокерские компании, такие как Compass, могут помочь вам в этом процессе даже после покупки инвестиции. свойство.
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ СОВЕТ
За определенную плату Compass, Sotheby’s International Realty и другие агентства могут помочь вам найти арендаторов для вашей инвестиционной недвижимости.
«Для тех, кто ищет возможности для инвестиций, сотрудничество с профессиональным агентом по недвижимости имеет решающее значение», — говорит Филип Уайт, генеральный директор Международная недвижимость Сотбис. «Они могут помочь вам связать вас с экспертом, который может проконсультировать по местному налоговому законодательству и, особенно если вы хотите инвестировать на международном уровне, по визовым программам, которые могут быть вам доступны. Sotheby’s International Realty представлена в 79 странах и территориях, поэтому наши клиенты извлекают выгоду из нашего обширного реферальная программа, которая позволяет нашим клиентам в Калифорнии, например, связаться с местным экспертом на Каймановых островах. острова».
Белз повторяет это высказывание: «Если в ваших навыках нет возможности управлять цифрами и знать, по какой ставке капитализации вы должны покупать, то ваш агент еще более важен».
Джонатан Дэвис Недвижимость Фотография
Учитывайте тип и расположение
Жилая недвижимость обычно более доступна и доступна, чем коммерческая недвижимость, поэтому многие инвестируют в кондоминиумы, дома на одну семью или дома на несколько семей. Нэнси, пожелавшая остаться неназванной, уже 17 лет работает риелтором и активным инвестором в недвижимость в Неаполе, штат Флорида. Она и ее муж управляют 73 сдаваемыми в аренду объектами недвижимости на юго-западе Флориды, включая восьмиквартирные дома, четырехквартирные дома, дуплексы и дома на одну семью. Она советует искать хорошие районы и дома без сборов Ассоциации домовладельцев (ТСЖ) и не бояться ремонтных работ, если у вас есть время и ресурсы. «Даже если это не самый привлекательный дом в определенном районе, вы можете купить что-то по разумной цене и отремонтировать внутри и снаружи», она сказала.
Расположение также важно, и многие востребованные инвестиционные объекты расположены в крупных городах, прибрежных деревнях, горных поселках или живописных местах.
«Спрос в Гавайи рынок вторичного жилья не утих, и Флорида остается популярным направлением», — рассказывает Уайт. «На рынке вторичного жилья наблюдается резкий рост цен, особенно в элитном сегменте. Рынки курортов в США также продолжают вызывать интерес, в то время как международные, благоприятные для налогообложения направления, такие как Багамы и Каймановы острова, остаются популярными направлениями второго дома».
Знать правила
Независимо от типа приобретаемой недвижимости крайне важно ознакомиться с различными правилами и юрисдикциями, действующими в каждом штате. В Неаполе, например, действуют довольно строгие ограничения на аренду, которые можно обойти, если вы проведете собственное исследование.
«В городе Неаполь вы можете арендовать свою недвижимость минимум на 30 дней три раза в год», — говорит Белз. «Но если вы окажетесь недалеко от Неаполя, у нас есть ряд районов без ограничений по аренде, где люди покупают жилье для краткосрочной аренды, включая Airbnb. Для любого инвестора очень важно ознакомиться с этими законами и правилами. У нас была пара, которая хотела купить квартиру, но в итоге купила дом на одну семью в районе без ограничения на аренду, потому что они поняли, что ограничения на кондоминиумы не принесут им денег, необходимых для делать."
Как насчет таймшеров?
Один из видов собственности, который не как правило, доказано, что настоящая инвестиционная недвижимость - это таймшер (для непосвященных это квартира, обычно в пределах отель или курортный поселок с несколькими владельцами, каждому из которых предоставляется гарантированное количество времени в собственности, каждый год; к ним относятся дома на курортах, таких как Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham и подобных местах). Вопреки тому, что вы можете подумать, таймшеры не являются отличным вложением для получения дохода, поскольку они предполагают более высокие, чем обычно, расходы. В дополнение к стоимости таймшера, большинство из них требует ежегодной платы за обслуживание.
Но Майк Кеннеди пытается это изменить: Кеннеди основал Коала, платформа, которая помогает владельцам таймшеров безопасно сдавать в аренду свои неиспользуемые таймшеры. «Никто не должен покупать таймшер в надежде получить от этого доход», Кеннеди говорит. «Внутренняя стоимость или фактическая стоимость рынка полностью определяется спросом и предложением указанного таймшера. Тем не менее, владельцы, которые имеют действительно высококачественный продукт, могут быть желанной арендой на время отпуска для молодых семей или групп, потому что таймшеры сочетают в себе лучшее из отелей и аренды на время отпуска. У вас есть эта гибридная модель на рынке, которая во многих случаях не полностью используется ее владельцем. С этой точки зрения владельцы, безусловно, могут монетизировать свою неиспользуемую собственность и, в некоторой степени, получать прибыль».
Хайди Соландер-Эйтан Гэмлили
Итак, вы сделали решительный шаг и купили — теперь, чтобы максимально использовать свои инвестиции. Вам нужно будет критически подумать о том, как можно использовать собственность, сколько усилий вы хотите в нее вложить и как долго. Вот с чего начать.
Определите, как вы хотите использовать недвижимость
Есть несколько способов, которыми вы могли бы заняться инвестиционной недвижимостью. Во-первых, это зависит от того, будете ли вы использовать недвижимость или она будет использоваться исключительно для сдачи в аренду. Например, Белз говорит, что многие люди покупают вторые дома, чтобы самим наслаждаться собственностью, а также получать доход от сдачи в аренду, когда их там нет.
«Многие люди, которые владеют одним или даже несколькими объектами недвижимости, не гонятся за огромным доходом, — говорит Белз. «Они участвуют в этом, чтобы покрыть значительную часть своих расходов».
Рассчитайте, сколько вы должны брать в месяц
Имея это в виду, вы захотите подумать о том, как взимать плату за аренду. Общее эмпирическое правило, говорит Нэнси, заключается в том, что ежемесячная арендная плата должна быть равна или не меньше 1% от покупной цены, чтобы приносить доход. Конечно, цены в высокий сезон в некоторых направлениях, таких как лыжный сезон на озере Тахо или лето в Хэмптоне, могут превысить этот процент.
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ СОВЕТ
Чтобы инвестиционная недвижимость приносила прибыль, сумма, которую вы взимаете за аренду в месяц, должна превышать 1% от цены, которую вы за нее заплатили.
Сократите расходы, будучи более практичным
Нэнси говорит, что, чтобы сократить расходы с ее стороны, она сама управляет недвижимостью. Это удобно, потому что она живет в том же районе, что и ее недвижимость, и может быстро заехать домой, если возникнет проблема. «Если вы не против принимать звонки и проверять свои дома, вы можете сэкономить деньги, не пользуясь услугами сторонней управляющей компании», — говорит Белз. «Но люди на обоих концах спектра, независимо от того, насколько они активны или неактивны, могут добиться успеха. Я знаю людей, которые сами управляют недвижимостью и предоставляют действительно хорошие услуги, и те же самые люди просто хотят возвращаться, чтобы арендовать каждый год».
...или увеличить доход, наняв управляющую компанию
Однако компания по управлению недвижимостью может помочь вам получить больше дохода в долгосрочной перспективе, особенно если вы сдаете жилье на короткий срок на выходные или неделю. Это также помогает облегчить некоторую нагрузку, связанную с необходимостью дежурить по телефону, пока гости пользуются отелем. Компания East West Hospitality, основанная 30 лет назад, имеет опыт управления сотнями объектов аренды для отдыха и управления домами для владельцев по всей стране.
«Как компания по управлению недвижимостью, мы будем работать с покупателем, чтобы предоставить оценки доходов на основе нашего опыта на рынке», — говорит Терон Гор, директор по маркетингу Восточно-западное гостеприимство. «У нас много разговоров с покупателями об их целях в отношении недвижимости, и мы можем дать им совет о том, как получить максимальную отдачу или просто покрыть их расходы».
По словам Уайта, в условиях инфляции и относительно низких процентных ставок недвижимость остается надежной инвестицией.
«Роскошная недвижимость со всеми ее взлетами и падениями сохранила свою ценность и даже выросла в цене», — говорит он. "Фактически, Журнал "Уолл Стрит недавно сообщили что на этом быстро развивающемся рынке жилья многие домовладельцы заработали в прошлом году больше на повышении стоимости жилья, чем на своей работе».
Устроить хорошее шоу
Дизайн и визуальная презентация также важны. «Безусловно, лучший способ максимизировать прибыль — это иметь действительно ухоженную недвижимость», — говорит Белз. «Это кажется очевидным, но это очень важно. Я также советую нанять отличного профессионального фотографа, что мы и делаем, будь то квартира за 100 000 долларов или квартира на пляже за 15 миллионов долларов. Первый показ всегда онлайн».
Гор говорит, что наибольшую выручку приносят подразделения East West, как правило, те, которые были недавно отремонтированы и оформлены в более современном стиле, но это всегда зависит от индивидуального вкуса и бюджета.
«Когда кто-то съезжает, мы профессионально его убираем, но мы также пытаемся сделать апгрейд», — говорит Нэнси. «Будь то столешница, для которой нужен новый кварц или гранит, мы постоянно пытаемся повысить ценность собственности, когда у нас есть шанс попасть туда между арендаторами, прежде чем мы снова заполним его еще на год или пять лет. Никогда не знаешь, как долго они останутся».
Предоставлено восточно-западным гостеприимством
Течь в водопроводе, надоедливый сосед или сломанная посудомоечная машина… список можно продолжить. Несмотря на деньги, которые вы можете заработать за счет дохода или оценки арендаторов, управление недвижимостью по-прежнему сопряжено с головной болью.
Во-первых, они требуют солидного количества времени; однако в меньшей степени, если вы нанимаете стороннюю профессиональную компанию по управлению недвижимостью. Тем не менее, это может дорого обойтись и сократить ваш доход. Нэнси говорит, что даже владение одной, двумя или тремя недвижимостью может быть похоже на работу на полставки, особенно если вы управляете всем этим самостоятельно.
Знайте разницу между управлением короткими и короткими позициями. долгосрочная аренда
Инвестиционная недвижимость отлично подходит как для краткосрочной, так и для долгосрочной аренды, но требует разного количества времени со стороны владельцев. Например, краткосрочная аренда может быть более выгодной в долгосрочной перспективе, но влечет за собой более высокие расходы, такие как плата за уборку или ремонт, так как объекты используются больше, в то время как долгосрочная аренда требует меньше еженедельной или ежемесячной аренды Обслуживание.
«Трудно сказать, сколько часов в неделю, — говорит Нэнси. «Если у вас столько же недвижимости, сколько у нас, около 73, это работа на полный рабочий день. Вы должны показать недвижимость, привлечь арендаторов, управлять ею, иметь возможность ремонтировать вещи, быть доступным для ее обновления и так далее. Если вы обновите его, это может занять несколько недель или месяцев».
С другой стороны, если вы готовы платить управляющей компании, например, East West Гостеприимство, гораздо проще управлять недвижимостью издалека, особенно если вы не живете в одном город или штат. Это сокращает время, но может сократить ваши финансы.
Делай свою домашнюю работу
Хотя вам не нужно быть экспертом на рынке, на котором вы покупаете, вам нужно иметь некоторые средства и деловую хватку.
«Лучше всего иметь надежного агента, но вам нужно хорошо знать район, в котором вы покупаете», — говорит Нэнси. «Нам было полезно ездить в поисках продаж от владельца, проверять Zillow или заставлять агента присматривать за вами. Никогда не знаешь, что обнаружишь, разъезжая по округе: кто-нибудь может вывесить табличку о продаже во дворе».
Не вкладываться эмоционально
Еще одно золотое правило инвестиционной собственности — никогда не привязываться слишком сильно. «Инвестиционная недвижимость — это не ваш дом, — говорит Белз. «Если вы слишком эмоционально привязываетесь к собственности, вы можете неправильно смотреть на цифры. Цифры должны иметь смысл, а если нет, вы должны быть готовы уйти».
Ваша прибыль также зависит от рыночного климата, хотя благодаря удаленной работе многие рынки, которые процветали в разгар сезона, теперь популярны круглый год. Белз и Нэнси говорят, что Южная Флорида, обычно популярная зимой, теперь является круглогодичным направлением для тех, кто хочет сбежать из города. Гор говорит, что количество времени, которое люди проводят в горных городках, также увеличивается с каждым годом.
«Хотя спрос по-прежнему высок, рост ставок по ипотечным кредитам и низкий уровень запасов могут повлиять на способность покупателей совершать покупки так же быстро, как они это делали во время пандемии», — говорит Уайт. «В США весной 2021 года спрос на вторые дома показал признаки охлаждения, поскольку некоторые офисы начали открываться, а правила ипотечного кредитования недвижимости для отдыха изначально были ужесточены. Тем не менее, даже несмотря на то, что количество транзакций на некоторых рынках сократилось, рост цен оставался сильным из-за низкого уровня запасов».
Несмотря на желание немедленно привлечь людей к себе домой, будьте осторожны: некоторые из самых важных уроков Нэнси которые за годы обучения научились брать высокие залоговые суммы, высокие суммы залогов для домашних животных и, прежде всего, хороший опыт. чеки. Тщательный отбор арендаторов может сэкономить вам деньги и время, даже если на бумаге они выглядят как самые обеспеченные люди.
«Домашние животные могут полностью разгромить место, и это было невероятно, с чем нам пришлось иметь дело», — говорит она. Однако построение доверительных отношений с клиентами может помочь облегчить часть работы на стороне владельцев.
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ СОВЕТ
Общее обслуживание должно стоить от 3% до 5% от дохода от аренды.
«Мы находим надежных и заслуживающих доверия арендаторов и можем даже предложить им скидку на аренду, чтобы они помогите легко управлять домом», — говорит она, добавляя, что все ее арендаторы — долгосрочные арендаторы, которые остаются в течение года на в среднем. «Конечно, мы получаем более отчаянные звонки, если что-то происходит, но многие из них счастливы сами ухаживать за своим газоном».
Джонатан Дэвис Недвижимость Фотография
Нэнси говорит, что общее обслуживание, которое может включать в себя тщательную уборку, борьбу с вредителями и новую краску, должно стоить от 3% до 5% от дохода от аренды.
«Одна из самых больших проблем, о которой мы заботимся, чтобы владельцы знали, что со временем происходит износ», — говорит Кевин Грэм, главный операционный директор Восточно-западное гостеприимство. «Мы хотим убедиться, что они проинформированы о том, когда им, вероятно, потребуется перекрасить дом и заменить ковры и крупную бытовую технику. Таким образом, они могут иметь в виду, по крайней мере, умственный резерв, если не финансовый резерв, чтобы покрыть эти предметы».
Правильный уход за любым имуществом требует ухода за ландшафтом; обеспечение исправной работы механических систем, электричества и сантехники; сохранение структурных элементов, таких как кровля, тротуары, проезды; борьба с вредителями; и поддержание комфортной и чистой внутренней среды.
Суть
Хотя инвестиции в аренду могут быть выгодными в долгосрочной перспективе, имейте в виду, что их рентабельность зависит от нескольких внешних факторов, включая спрос и предложение на рынке жилья, которые всегда колеблющийся. Тем не менее, важно также иметь возможность отказаться от собственности, как только она перестанет расти в цене. Вот что такое разумное инвестирование.
Следите за House Beautiful на Инстаграм.
Этот контент создается и поддерживается третьей стороной и импортируется на эту страницу, чтобы помочь пользователям указать свои адреса электронной почты. Вы можете найти дополнительную информацию об этом и подобном контенте на сайте piano.io.
