Что такое АДУ? Почему вы должны добавить дополнительную жилую единицу на свой задний двор

Вспомогательные жилые единицы, или ADU, представляют собой автономные жилые строения, которые существуют отдельно от основного места жительства, но на той же территории. Хотя они существовали целую вечность под разными названиями — дом свекрови, квартира бабушки или каретный двор, например, недавнее государственное законодательство по всей стране объединилось, чтобы значительно упростить строительство один. Растущие рынки с серьезной нехваткой жилья лидируют (в 2021 году Калифорния смягчила правила строительства ADU, чтобы добавить на рынок больше арендных площадей). Но независимо от того, хотите ли вы стать арендодателем, новые законы предлагают множество возможностей для домовладельцев, желающих обновить свои задние дворы.

Даже если вы просто ищете дополнительное пространство, создание вашей конструкции, совместимой с ADU, может помочь вам обойти ограничения по площади в квадратных футах для вашего основного жилья. Вот все, что вам нужно знать, чтобы создать свой собственный.

Первым шагом должна быть проверка законов вашего штата и города о зонировании, а если вы живете в сообществе, управляемом ТСЖ, проверьте и эти правила. В некоторых случаях вам может не повезти. В других случаях таинства помогут вам понять, что возможно на вашем участке. В некоторых населенных пунктах, например, разрешено строительство только одной дополнительной квартиры; другие ограничивают вас одной дополнительной структурой, но она может включать две единицы, что может удвоить рентабельность инвестиций, если вы строите арендуемые единицы. Если вы нанимаете профессионала, эти ранние этапы планирования — отличное время, чтобы привлечь архитектора или дизайнера. Они хорошо разбираются в этих кодах и могут помочь вам понять, как максимизировать ваши ресурсы.

Следует отметить одну вещь: вспомогательные жилые единицы по определению предназначены для проживания. Поэтому, даже если вы планируете использовать помещение в качестве офиса или студии для тренировок, есть несколько функций, которые вам понадобятся. Требуется включить: отопление, спальню, полностью оборудованную ванную комнату и небольшую кухню с варочной панелью и холодильник. Строение также должно иметь отдельный вход, независимо от того, примыкает оно к вашему дому или нет. «Многие мои клиенты хотят, чтобы для их родителей был отдельный блок, но они думают, что их родители будут использовать кухня в главном доме», — говорит Мэри Майдан, директор Maydan Architects в Пало-Альто, Калифорния. «Вам еще нужно построить маленькую кухню».

У ADU есть много преимуществ, но важно точно определить ваши основные мотивы, прежде чем вы приступите к делу. Для некоторых это отличный способ получить дополнительный доход за счет сдачи недвижимости в аренду. Просто знайте, что в целом местные законы гораздо более благоприятны для долгосрочной аренды — в конце концов, бум разрешительных законов об ADU отчасти является реакцией на нехватку жилья в стране. (Если вы ищете войти в игру Airbnb, сначала покопайтесь, чтобы узнать, что разрешено; в некоторых регионах установлены жесткие ограничения на количество дней, в течение которых недвижимость можно использовать в качестве краткосрочной аренды, что ограничивает вашу способность окупить вложенные средства.)

Для многих ADU — отличный способ создать гостевой коттедж, будь то резиденция для престарелых родителей или посадочная площадка для посещения детей. Именно так Майдан построила свой первый ADU два десятилетия назад — он был на ее собственном заднем дворе, как место, где ее родители могли оставаться в течение длительного времени.

А частное уединение на заднем дворе от Reath Design имеет все окна, чтобы погрузить дизайн в природу.

Для других ADU — это способ обойти местные ограничения площади в квадратных футах для основного жилья. Прикрепляя отдельный вход, вы иногда можете получить более 1000 квадратных футов, а во многих случаях вы можете строить ближе к линии участка, чем разрешено для вашего основного жилья. «В нашем районе вы можете построить только небольшой процент своего участка, но некоторым людям действительно нужно больше места», — говорит Майдан. «Им не нужна дополнительная кухня — иногда им может даже не понадобиться дополнительная ванная, — но это умный способ максимизировать площадь пола».

Существует два основных типа ADU: жилой дом на заднем дворе, отдельный от основного дома, или пристройка к стене. (Из соображений пожарной безопасности блоки технически будут отдельными, но вы можете иметь дверь, соединяющую их, если ADU также имеет отдельный вход.) У каждого стиля есть свои плюсы. и минусы, и — при условии, что ваша собственность может вместить любой тип — вы захотите взвесить потенциальное воздействие на конфиденциальность, открытые пространства, парковку или даже ваших соседей.

«Если вы делаете это в качестве будущего источника дохода, например, сдаете квартиру в аренду, вы можете не захотеть, чтобы она присоединялась, потому что вы хотите сохранить конфиденциальность», — говорит Майдан. «Если вы хотите, чтобы это было дополнительное пространство для тренажерного зала или с видом на бассейн, мы построили [пристроенные] дома с большим количеством стекла — это как продолжение [основной резиденции], и это очень красиво. Это зависит от того, каковы потребности клиента и каковы будут их будущие потребности». Еще один фактор, который следует учитывать: коммунальные услуги. Хотя отделить коммунальные услуги от основного дома на этапе строительства дороже, это разумный шаг, если вы когда-нибудь планируете использовать квартиру в качестве сдачи в аренду.

Ваш ландшафт также может определять, что и где вы можете построить. «Раскопки довольно трудно проводить, если на пути стоит дом, и попытка затащить машину на задний двор может быть сложной задачей», — говорит Мэтт Хатчинс, руководитель CAST Architecture из Сиэтла. «Что касается осуществимости, мы смотрим на то, что позволяет код зонирования, и на проблемы, которые будет представлять собой участок — топографические, геологические и с точки зрения деревьев. Иногда нам приходится копать склон или обходить большое дерево, но мы бы предпочли сделать это, чем срубить дерево, особенно если оно собирается стать фокусом интерьера». Другие распространенные ловушки, которые могут повлиять на ваши планы, включают септические поля и существующие инженерные сети. линии.

Даже если ландшафт или другие препятствия загнали вас в ловушку, вы будете поражены тем, что может придумать архитектор на небольшой площади — и с крошечные дома в тренде (и свою собственную категорию поиска на Airbnb), инвестиции все еще могут быть полезными. «К нам обращались люди, которые, увидев их двор, говорили: «Нельзя поставить на этом участке ADU», — говорит Малиновски. «Один из них был площадью 250 квадратных футов, а по закону штата было ограничение по высоте в 14 футов — это все, с чем мне приходилось работать. И все же мы создали маленький двухэтажный крошечный домик с лестницей и спальным чердаком, и люди посмотрят на это и скажут: «О, Боже, это самое божественное маленькое пятнышко».

Создание ADU — отличный способ расширить свое присутствие, но это не обязательно означает, что вы должны прыгать за заборы только потому, что можете. «Не всегда разумно строить на полную [разрешенную] сумму. В конце концов, у вас также должен быть красивый задний двор — вы не строите город». говорит Майдан.

«Банки» дизайнера Сары Ричардсон, то, что жители Онтарио называют небольшим меблированным флигелем, имеет площадь всего 130 квадратных футов, но включает гостевую кровать. Фото Валери Уилкокс.

Вы также можете сэкономить на налогах и сборах, разбираясь в квадратных футах. В Калифорнии, например, сборы за разрешение, связанные со строительством ADU, подскакивают на тысячи долларов, когда вы пересекаете порог в 750 квадратных футов. Для домовладельцев, чьи планы колеблются в этом диапазоне, Майк Малиновски, президент Applied Architecture, Inc. в Сакраменто, штат Калифорния, помогает клиентам адаптировать свой дизайн, чтобы сэкономить на оплате: «Если кто-то пришел к нам, желая сделать ADU площадью 800 квадратных футов, мы говорим: «Мы можем это сделать, но знаете ли вы, что можете сэкономить 10 000 долларов, имея на 51 кв. ноги?'" Поскольку законы различаются в зависимости от штата и города, обращение к профессионалу в области дизайна, который поможет вам преодолеть бюрократические препоны, сэкономит вам время, нервы и деньги.

Как и любой другой ремонт или строительный проект, шок от наклеек ADU реален. Затраты на строительство не являются линейными, и стоимость некоторых компонентов одинакова, независимо от того, составляет ли ваш проект 400 или 4000 квадратных футов. Например, есть затраты начального уровня, связанные с такими задачами, как сантехника в ванной или оценка вашей собственности специалистом по строительству каркаса. «Независимо от того, насколько маленьким вы его сделаете, кухня и ванная комната имеют определенные требования к инфраструктуре, и они не меняются [в цене]», говорит Малиновский. И хотя может показаться заманчивым сэкономить деньги с помощью предварительно собранного ADU, который вы устанавливаете на месте, Малиновски говорит, что конечный результат не всегда обеспечивает ожидаемую экономию. Хотя на первый взгляд ценник может выглядеть привлекательным, «вам все равно нужно сделать чертежи, чтобы показать, где он находится, какие недостатки и как будут подключаться коммунальные услуги», — говорит он.

Если у вас есть еще один строительный проект в работе на вашей собственности, но вы не готовы взять на себя обязательство Теперь ADU, Майдан говорит, что неплохо было бы заложить основу, пока у вас есть все торговцы. на месте. «Это похоже на подготовку к будущему бассейну, — говорит она, — вы можете провести электричество, водопровод и газ. линии заранее, чтобы меньше копать, когда вы будете готовы построить ADU вниз дорога.

Следите за House Beautiful на Инстаграм.

Кейтлин Петерсен

Соавтор

Кейтлин — главный редактор Бизнес на дому и ведущий подкаста Торговые сказки. Она пишет о стиле и дизайне уже более десяти лет, и ее работы появились в Эль Декор, Дом Красивый, Столичный дом и Веранда, а также Чикаго, Техас ежемесячно, Тайм-аут Нью-Йорки международные издания Ярмарка Тщеславия и Мода. В свободное время она катается на байдарках по реке Гудзон, возделывает сады на своей бруклинской террасе и просматривает Зиллоу в поисках фермерских домов 1800-х годов, чтобы украсить их в своей голове.