Шаги к покупке дома

Покупка дома не похожа на покупку пары обуви или даже автомобиля. Процесс покупки недвижимости — это не просто появление с деньгами, а юридическая сделка, а также финансовая сделка, и на ее завершение уходят недели, если не месяцы. Но когда вы найдете место, которое можете назвать своим, ожидание того стоит.

Используйте эту временную шкалу покупки жилья, чтобы знать, чего ожидать на каждом этапе пути, и примерно сколько времени вам потребуется, чтобы добраться туда. Это может показаться пугающим (особенно если вы стараетесь не затуманивать глаза при упоминании таких слов, как «условное депонирование» и «PMI»), но у вас есть это.

6-8 месяцев до того, как вы захотите переехать:

Во-первых, выяснить ваши средства.

Прежде чем приступить к поиску дома, очень важно получить представление о том, сколько жилья вы можете себе позволить. Финансовый эксперт и автор Дэйв Рэмси рекомендует умножить ежемесячную заработную плату на 25%, чтобы определить максимальный размер платежа по ипотеке. Затем вы можете использовать

ипотечный калькулятор чтобы определить приблизительную цену дома, при которой ваш ежемесячный платеж будет меньше этой суммы.

5-7 месяцев:

Затем сузьте круг, где вы хотите жить.

Когда вы знаете, что можете себе позволить, начните ограничивать свои возможности. Найдите время, чтобы изучить районы, которые вы рассматриваете: изучите школы и муниципальные службы, и проезжайте по ним в разное время дня и ночи, чтобы определить, хотите ли вы на самом деле жить там. Вы чувствуете себя в безопасности, гуляя по окрестностям? Как далеко до ближайших магазинов и ресторанов, и насколько это важно для вас?

Пока вы этим занимаетесь, потратьте время на поиск в Интернете последних продаж домов в районах, которые вы рассматриваете, чтобы понять, находятся ли дома в вашем ценовом диапазоне.

3-6 месяцев:

Получите предварительное одобрение на ипотеку.

Прежде чем вы начнете работать с риелтором и серьезно подберете себе дом, вам следует найти ипотечного кредитора и получить предварительное одобрение на ипотеку. Это показывает вашему риэлтору и продавцам, что вы имеете право купить дом, и гарантирует, что вы знаете диапазон цен, который вам следует искать. На конкурентном рынке многие продавцы не будут рассматривать предложение без письма от кредитора, гарантирующего, что потенциальный покупатель может претендовать на ипотеку.

«Многие покупатели жилья, впервые покупающие жилье, начинают присматриваться к объектам недвижимости до того, как поговорят с кредитором, но это огромная проблема. нет-нет», — говорит Колин Макдональд, лицензированный агент по недвижимости Berkshire Hathaway HomeServices Blake в Делмаре. Нью-Йорк. «Большинство риелторов или продавцов не начнут показывать дома покупателям, пока они на самом деле не поговорят с кредитором и не смогут предоставить письмо о предварительной квалификации».

McDonald рекомендует работать с местным кредитором, а не с онлайн- или неместным кредитором, даже если онлайн-кредитор предлагает более выгодную ставку. «Работа с местным кредитором, который хорошо разбирается в местном рынке, гарантирует вам плавную сделку вплоть до закрытия», — говорит он. «Местные кредиторы, как правило, также более доступны для своих клиентов, и многие местные кредиторы будут соответствовать ставкам, предлагаемым их конкурентами».

Когда вы нашли местного кредитора, вам нужно будет предоставить свою финансовую информацию, чтобы получить предварительно утвержденные, включая налоговые формы и W-2, последние платежные квитанции, сберегательные, пенсионные счета и долги обязательства. Изучив всю эту информацию, кредитор сообщит вам размер ипотечного кредита, на который вы можете претендовать, и предоставит письмо, подтверждающее, что вы прошли предварительную квалификацию. Тем временем следите за всеми этими финансовыми формами и добавляйте в файл новые платежные квитанции и банковские выписки, так как они вам понадобятся снова. Это письмо с предварительным одобрением обычно истекает через 60 или 90 дней, поэтому, если вы не нашли свой дом до истечения срока его действия, вам просто нужно повторно подать документы.

Найдите агента по недвижимости.

Вы можете купить дом без риэлтора, но на самом деле нет причин для этого. Потому что в большинстве случаев комиссию за недвижимость платит продавец дома. Так что, как покупатель, вы ничего не теряете. (Некоторые агентства недвижимости взимают плату с покупателей; если вы не хотите платить за их услуги, ищите риэлтора, который берет плату исключительно с продавцов.) наличие риэлтора на вашей стороне может помочь вам во всех тонкостях покупки дома, что может быть сбивает с толку.

«Эти инвестиции не должны осуществляться без кого-то, кто знает рынок, окрестности, местные тенденции, специфику ценностей и как ориентироваться в этом процессе», — говорит Джордж Лоутон, лицензированный агент по недвижимости RE/MAX Over the Mountain в Бирмингем, Алабама. «Риэлтор, который является вашим адвокатом и заботится о ваших потребностях, может упростить этот процесс и сделать его приятным. Но не нанимайте маму вашего соседа, которая работает неполный рабочий день за рождественские деньги. Проведите собеседование с несколькими людьми, рекомендованными друзьями и родственниками, и посмотрите, с кем вам будет комфортнее всего. Вы можете работать вместе месяцами, и вы хотите, чтобы это были хорошие отношения».

Начать охоту за домом.

Когда вы выбрали риэлтора, начните серьезно искать свой новый дом. Ваш агент по недвижимости найдет недвижимость, которая, по его мнению, может вам понравиться, но вы также можете искать ее самостоятельно. Просмотрите списки в Интернете, поезжайте и поищите дворовые знаки, а также поспрашивайте, чтобы узнать о домах, которые могут быть доступны в районах, которые вы хотите. На рынке продавца, где доступная недвижимость может быть ограничена, постарайтесь исчерпать все свои варианты, а не только Trulia, Zillow и все, что вам пришлет риелтор.

1-2 месяца:

Разместите предложение — и будьте готовы к переговорам.

Когда вы найдете дом, который хотите — и вы это сделаете — пришло время сделать предложение. Поговорите со своим агентом о правильной цене; Обычно первое предложение делается ниже указанной цены, но на очень конкурентном рынке вам может потребоваться предложить запрашиваемую цену или даже больше. Ваш агент по недвижимости может помочь вам оценить это и часто может узнать, насколько высока конкуренция за определенный дом.

Когда вы сделаете предложение в рамках вашего бюджета, ваш риелтор подготовит документы, которые вы должны подписать, и отправит их. вместе с вашим письмом с предварительным одобрением и вашим задатком, который является добросовестным депозитом в размере около 1 процента от покупки. цена. Все это обычно происходит быстро, особенно если другие покупатели заинтересованы в том же объекте.

Обычно у продавца есть около 24 часов, чтобы ответить на ваше предложение, и в большинстве случаев он будет противоречить вашим первоначальным условиям. Ваш риэлтор может помочь вам в переговорном процессе.

Если вы и продавец не можете договориться о цене, дате закрытия и других условиях, будьте готовы продолжить поиск. Но если вы договоритесь с продавцом, вы оба подпишете договор, и начнется процесс покупки.

Затем позвоните своему кредитору.

Как только у вас будет подписанный контракт, немедленно сообщите об этом вашему ипотечному кредитору. Таким образом, вы можете зафиксировать текущую ставку по ипотеке, и он или она сможет приступить к оформлению вашего ипотечного кредита.

На протяжении всего процесса ваш ипотечный кредитор, скорее всего, потребует от вас различные документы, такие как обновленные платежные квитанции, текущие налоговые записи и другие элементы, которые могли измениться с момента предварительного утверждения, а также информацию о полисе страхования жилья, который вы планируете покупка. Старайтесь отвечать как можно быстрее и точнее, предоставляя необходимую информацию как можно скорее. Ваша оперативность поможет быстрее оформить кредит и обеспечить своевременное закрытие.

3-8 недель:

Пройдите обследование дома.

Большинство договоров купли-продажи жилья дают покупателю около 10 дней на осмотр дома. Если вы получаете ипотечный кредит на покупку дома, ваш кредитор, скорее всего, потребует, чтобы вы использовали сертифицированного жилищного инспектора. (Даже если вам не требуется проводить осмотр дома, все равно лучше его пройти, чтобы убедиться, что вы не покупаете дом, полный дорогостоящих проблем.)

Ваш инспектор предоставит подробный отчет обо всем, что можно отремонтировать в доме. Некоторые из пунктов могут не иметь большого значения, но некоторые могут быть дорогими или важными ремонтными работами, такими как необходимость новой крыши или системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Вы и ваш риелтор можете попросить продавца сделать ремонт, и у продавца будет несколько дней, чтобы сообщить вам, готовы ли они внести изменения или снизить цену дома. Если проверка обнаружит серьезные проблемы, такие как термиты или неустойчивый фундамент, это может стать вашим выходом из договора купли-продажи.

2-5 недель:

Выберите страховую компанию и адвоката по закрытию сделки.

Прежде чем ваш кредитор закроет ваш кредит, они захотят убедиться, что дом застрахован. Найдите страховую компанию — возможно, ту же компанию, которая страхует ваш автомобиль — и запросите полис домовладельца. Предоставьте своему кредитору всю информацию.

Кроме того, выберите адвоката по закрытию сделки или попросите рекомендацию у своего риэлтора. Адвокат позаботится о том, чтобы у вас было четкое право собственности на недвижимость и чтобы все контракты были надлежащими. Ваш адвокат назначит дату закрытия, и вы можете начать собирать вещи.

В день закрытия:

Возьмите надежную ручку — вам нужно подписать много бумаг.

Поздравляем, вы сделали это! В день закрытия ваша команда (также известная как вы, ваш риелтор, кредитор и адвокат) встретится с продавцами и их адвокатом, чтобы сделать все официально. Ваш кредитор или адвокат заранее сообщит вам общую сумму денег, которую вам нужно принести на заключительное собрание для оплаты первоначального взноса или любых расходов на закрытие. Принесите эту сумму в виде кассового чека, затем откиньтесь на спинку кресла и приготовьтесь поставить свою подпись — снова, и снова, и снова.

Вам нужно будет подписать тонны документов, но ваш адвокат расскажет вам о каждом из них и о том, что они означают. (А если он или она этого не делает, не бойтесь спрашивать, если что-то кажется запутанным или ненужным!)

Когда все закончится — что может занять несколько часов, так что планируйте взять выходной — вы станете домовладельцем. В зависимости от вашего соглашения, вы можете получить ключи и иметь возможность въехать в тот же день. Некоторые округа не позволят вам переехать, пока право собственности не будет зарегистрировано местным правительством, что может занять несколько дней, но ваш риэлтор должен знать этот закон и информировать вас заранее, если это так.

На этом этапе пора приступить к обустройству своего дома.

---

Следите за House Beautiful на Инстаграм.