Kontrolný zoznam nákupu domu pre prvého kupujúceho

Koketovali ste s myšlienkou vlastníctva domu. Možno sa Zillow stal jedným z vašich najčastejšie navštevovaných webov, alebo ste na niektoré náhodne zabudli dni otvorených dverí IRL, spustil finančné scenáre na hypotekárnej kalkulačke a našiel radosť z prezerania dlaždíc vzorky. Teraz sa však zaujímate o to, ako sa dostať z „jedného dňa by som chcel vlastniť svoj dom“ k skutočnému prijatiu hypotéky, kúpe domu a inštalácii dlaždíc metra.

Bezpochyby je kúpa domu veľkým finančným rozhodnutím - pravdepodobne najväčším v živote. Od poznania dôležitého rozdielu medzi predbežnou kvalifikáciou a predbežným schválením a porozumením veciam, ako sú napríklad podmienené hodnotenia a úschova, môže tento proces pôsobiť skľučujúco. Pridajte k tomu emocionálnu horskú dráhu, ktorá hľadá váš vysnívaný domov a čaká na spätnú väzbu od vašej ponuky.

Rozdelenie postupu nákupu domov na niekoľko krokov ho však robí oveľa lepšie zvládnuteľným. Tu je podrobný, odborne podložený sprievodca kúpou domu.

1. Urobte si vo financiách poriadok

V tejto ranej fáze sa postavte ako silný a kvalifikovaný kupujúci tak, že ušetríte na zálohovej platbe a získate kredit v špičkovej forme.

Finančný obraz každého kupujúceho bude jedinečný. Áno, kreditné skóre 740 alebo vyššie vás odmení za najlepšie úrokové sadzby a zníženie platba 20 percent a viac do domu vás ušetrí od platenia súkromného poistenia hypotéky, príp PMI. (PMI obvykle stojí 0,5 percenta až 1 percento z celej sumy úveru ročne, hoci sa najčastejšie platí ako mesačné poistné. PMI poskytujú súkromné ​​poisťovacie spoločnosti, ale zaisťuje ho váš veriteľ.) Ale dýchajte ľahko: Stále si môžete kúpiť dom s oveľa nižším úverovým skóre a oveľa menšou zálohou. Len ako jeden príklad - pretože existuje veľa možností pôžičky [POZNÁMKA: ODKAZ NA JEDNU Z INÝCH BALÍČKOVÝCH PRÍBEHOV] - vaše kreditné skóre môže byť až 500 za Pôžička FHA (hypotéka podporovaná vládou poistená Federálnym úradom pre bývanie), pokiaľ dáte 10 percent alebo to môže byť 580, ak dáte 3,5 percenta, vysvetľuje Ignacio Rodriguez s Westside Estate Agency v Malibu v Kalifornii. Pri bežných pôžičkách sa budete snažiť dosiahnuť kreditné skóre najmenej 620.

Nápad tu? Nenechajte dokonalého byť nepriateľom dobra! Rast trhu by vás mohol predbehnúť, ak čakáte roky nato, aby ste získali 20 -percentnú zálohu na svojom sporiacom účte alebo aby sa vaše kreditné skóre dostalo do výnimočnej kategórie.

Šetrenie na akontáciu

Bez ohľadu na to, či je váš cieľ zálohy 3,5 percenta alebo 20 percent, budete chcieť začať šetriť peniaze čo najskôr. "V ideálnom prípade je to na účte, ktorý prináša úrok," hovorí New York City Broker Lindsay Barton Barrett Douglasa Ellimana.

Zvážte porozprávanie sa s finančným poradcom o svojej stratégii splácania pôžičiek s vysokým úrokom a súčasne šetrení na bývanie. V závislosti od trhových podmienok môže mať absolútny zmysel kúpiť si dom pred inými dlhmi -ehm„Tieto otravné študentské pôžičky! - sú vyplácané, aby ste si mohli vybudovať vlastný kapitál a mať majetok, ktorý sa časom môže zhodnotiť, hovorí Barton Barrett.

Vybudovanie si kreditu

Pokiaľ ide o kredit, máte nárok, podľa zákona, do a bezplatná úverová správa každý rok. Táto správa vám v skutočnosti nepovedie o vašich skóre (ktoré sa môžu líšiť v troch úradoch), ale pomôže vám určiť všetko, čo znižuje vaše skóre. Jeden z piatich ľudí má chyby na svojom kredite správapodľa Federálnej obchodnej komisie, takže budete chcieť odstrániť všetky chyby skôr, ako začnete nakupovať hypotéku. Svoje skutočné kreditné skóre môžete sledovať pomocou bezplatných online sledovačov skóre, ako je Credit Karma. Alebo mnohé banky a spoločnosti vydávajúce kreditné karty majú do online účtu integrované bezplatné nástroje na sledovanie kreditného skóre.

Teraz je tiež vhodný čas dať svojmu kreditu malú TLC. Dôsledné vyplácanie včasných platieb je najlepšia vec, ktorú môžete pre svoje kreditné skóre urobiť. Môžete to rýchlo zvýšiť vyplatením zostatkov na kreditných kartách, aby vaše využitie na každej karte nepresiahlo 30 percent-to znamená, že ak máte limit 1 000 dolárov, držte svoj zostatok pod 330 dolármi, aby ste veriteľom dokázali, že nepredlžujete seba.

---

2. Zachyťte list pred kvalifikáciou

Predtým, ako sa začnete obzerať po domoch, budete chcieť získať a predkvalifikačný list, kde sa uvádza, že veriteľ je predbežne ochotný vám do určitého bodu požičať. To realitným maklérom dáva signál, že to s kúpou myslíte vážne, nielen že sa pozeráte na domy pre zábavu. List s predbežnou kvalifikáciou vám tiež pomôže nastaviť rozpočet a zúžiť, ktoré domy sa budú nachádzať vo vašom cenovom rozpätí, hovorí realitný agent z New Yorku. Rebecca Blackerová s Warburg Realty.

Majte na pamäti: Predbežná kvalifikácia je malým krokom k pôžičke. Informácie o svojom kreditnom skóre a svojom príjme uvádzate sami a veriteľ vám zase poskytne predstavu o tom, koľko si môžete dovoliť. Predbežné schválenie je však oveľa dôkladnejší proces a dostanete sa bližšie k záverečnej tabuľke: Vtedy sa overujú informácie o vašom príjme a kreditnom skóre. Viac o tom nižšie.

---

3. Najmite si realitného makléra

Predstavte si svojho realitného makléra ako kapitána tímu pre kúpu domu. Z tohto dôvodu budete chcieť najať agenta, ktorý môže silne odporučiť hypotekárnych maklérov, realitných právnikov a profesionálov z oblasti domovej kontroly, hovorí agent z New Yorku Kemdi Anosike Warburgskej reality. "Čo je najdôležitejšie, potrebujete realitného agenta, ktorý vás bude počúvať a porozumie vašim potrebám," hovorí Anosike.

Je v poriadku pohovoriť s niekoľkými, kým nenájdeš vhodné. Niektoré otázky, ktoré by ste si mali položiť:

• S koľkými ďalšími klientmi v súčasnosti pracujete?
• Ako dlho pracujete v tejto oblasti a ako dobre poznáte štvrte?
• Aké je tvoje miesto? (Niektorí agenti sa môžu hrdiť napríklad prácou s prvými kupcami domov)
• Môžete sa podeliť o nejaké referencie?

A hádajte čo? Pravdepodobne nebudete na háku, keď budete platiť za svojho realitného agenta. Je to predajca, ktorý najčastejšie pokrýva provízne náklady pre zástupcov kupujúceho a predávajúceho, vysvetľuje Joan Pallone realitná kancelária s Pallone a spolupracovníci v Broomfielde v Colorade. Existuje niekoľko zriedkavých výnimiek, keď by kupujúci zaplatil províziu vlastnému zástupcovi, napríklad keď je dom na predaj vlastníkom.

---

4. Získajte predbežný súhlas s hypotékou

Postavíte sa ako silný kupujúci, ak ste vopred schválený na hypotéku predtým začnete s domácim lovom a vkladaním ponúk. „Často sú„ dokonalé domy “na trhu menej ako niekoľko dní,” hovorí Stevie Rangel, agent spoločnosti Compass v Los Angeles v Kalifornii. Nechcete sa pokúšať získať predbežné schválenie, zatiaľ čo ostatní kupujúci odosielajú ponuky. Mnoho predajcov nebude baviť ponuky od potenciálnych kupujúcich, ktorí ešte nemajú zarovnané financovanie.

Počas tohto kroku, ktorý je formálnejší a dôkladnejší než predbežná kvalifikácia, odovzdáte svojmu veriteľovi množstvo dokumentov, ako sú W2, výplatné pásky, bankové výpisy a daňové priznania. Urobte si poriadok v papieroch a môžete ísť.

---

5. Nech sa začne domáci hon

V tejto fáze máte na mysli rozpočet a oznámil ste svojmu realitnému maklérovi, čo je dôležité ste pri hľadaní domova-či už je to veľký dvor pre vášho psa, krátka cesta do práce alebo prechádzka skriňa.

Keď cestujete po domácnostiach alebo idete na deň otvorených dverí, vezmite si so sebou notebook, v ktorom budete mať prehľad o výhodách a nevýhodách jednotlivých nehnuteľností. Je to ťažké, ale nenechajte sa rozptýliť chybami, ktoré je možné ľahko opraviť, napríklad spálňou typu Cookie Monster-modrou spálňou alebo nudnými svetlami na hrudi staviteľa. Dávajte pozor na veci, ktoré bude ťažšie vyriešiť, ako je tlak vody a množstvo prirodzeného svetla.

Mohla by to byť láska pri prvom domácom turné alebo by ste potrebovali vidieť niekoľko desiatok domov, než nájdete ten pravý. Podľa a. Priemerný kupujúci sa zvyčajne pozerá na 10 domov v priebehu 10 týždňov správa od Národnej asociácie realitných kancelárií.

---

6. Ponúknuť

Vopred ste schválili hypotéku a váš realitný agent našiel nehnuteľnosť, ktorú milujete. Je načase predložiť ponuku!

Váš realitný agent bude mať „kompakty“, ktoré ukazujú, za čo sa predali ostatné domy v danej oblasti, a pomôže informovať o vašej ponuke. Hovorí sa, že kupujúci nových domov si často urobia zbytočné starosti s tým, že zaplatia príliš veľa za domov Angela Carrasco, realitná kancelária so sídlom v Los Feliz v Kalifornii. A častou chybou, ktorú kupujúci urobia prvýkrát, je príliš nízke upozornenie Daniele Kurzweil, licencovaný predajca nehnuteľností v tíme Friedman v Compass v New Yorku. Aj keď ste počuli, že váš trh uprednostňuje kupujúcich, pravdepodobne stále nechcete prísť pod cenu uvedenú v zozname. "Problém s touto taktikou je, že vás predajca nebude považovať za vážneho," hovorí Kurzweil.

Existuje však niekoľko záruk, ktoré zaistia, že nepreplatíte, vysvetľuje Carrasco, pokiaľ sa nevzdáte svojich nepredvídaných udalostí. "Realita je taká, že dohoda sa neuzavrie, čo znamená, že veriteľ neschváli pôžičku, ak dom neocení, “Hovorí Carrasco. (Viac o nepredvídaných udalostiach a hodnoteniach už čoskoro!)

Ak sa do domu skutočne zamilujete a ste na konkurenčnom trhu, môžete svoju ponuku osladiť listom kupujúceho, ktorá vám pomôže osobne vyjadriť, prečo sa zaujímate o domov, hovorí Beatrice de Jong, realitná kancelária v Los Angeles a spotrebiteľské trendy. odborník na Otvorené dvere. "Listy s najlepšou ponukou sa zameriavajú na aspekty domova, ktorý milujete, a pochváľte predajcov za ich." vkusu alebo spôsobu, akým udržiavali domov, a ukážte im, že ste odhodlaní hladké zatvorenie, “ ona povedala.

Keď predložíte ponuku, predajca spravidla požaduje na uzatvorenie zmluvy „vážne peniaze“. "Skutočný vklad peňazí je v mene kupujúceho signálom dobrej viery, že to s domovom myslí vážne a je ochotná do hry vložiť trochu kože," hovorí Salt Lake City, realitný maklér v Utahu. Jen Horner s RE/Max Masters. Požadovaná suma serióznych peňazí sa môže líšiť podľa zmluvy, preferencií predajcu, ako aj podľa mesta alebo štátu, vysvetľuje Horner. Záloha sa zvyčajne zníži medzi 1 percentom a 5 percentami z kúpnej ceny domu. Kupujúci môže získať svoje vážne peniaze späť, ak predaj neprebehne z dôvodu uvedeného v nepredvídaných zmluvných podmienkach. Niektoré bežné zmluvné nepredvídané udalosti, ktoré chránia kupujúcich a umožňujú im odstúpiť od nákupu, sa týkajú domových inšpekcií, zlyhania financovania a domácich hodnotení, ktoré sú príliš nízke.

Akonáhle urobíte ponuku, predajca ju prijme, urobí protinávrh alebo ju úplne odmietne.

---

7. Daj sa na kontrolu

Akonáhle predajca prijme vašu ponuku, je načase vykonať domácu obhliadku. Takmer všetky ponuky obsahujú „pohotovostnú inšpekciu pre domácnosť“, ktorá kupujúcemu umožňuje odstúpiť od dohody v prípade závažných problémov s kontrolnými zisteniami.

Inšpektor bude hľadať všetky druhy problémov, ktoré by potenciálne mohol mať domov, od základov až po strechu, vrátane vecí, ako je chybné zapojenie alebo príznaky rastu plesní.

Štandardná domáca kontrola podľa Americká spoločnosť domácich inšpektorov, zahŕňa komplexný pohľad na nasledujúce:

• Vykurovací systém
• Centrálny klimatizačný systém
• Vnútorné vodoinštalácie
• Elektrické systémy
• Strecha a podkrovie
• Steny, stropy a podlahy
• Okná a dvere
• Nadácia
• Suterén

Domáci inšpektori hľadajú problémy, ktoré by mohli predstavovať obavy o bezpečnosť, ale nezaoberajú sa kozmetickými problémami. Nahlásia niečo ako prasklinu v osade, ale nezaznamenajú nedbalú lakovaciu prácu.

Kupujúci väčšinu času platí za domáce prehliadky, vysvetľuje Realitná kancelária Kelly Malloy, s Windermere Real Estate v Seattli. Odporúča pridať kanalizačný rozsah, ktorý skúma vonkajšie inštalácie. Spolu to stojí od 700 do 800 dolárov, ale môže sa to líšiť v závislosti od vášho trhu alebo veľkosti domu.

V závislosti od vašej zmluvy môžete - kupujúci - požiadať, aby predávajúci vykonal opravy na základe kontroly alebo vám poskytol úver, aby ste mohli opravy dokončiť. Predtým, ako sa dostanete k záverečnému stolu, odovzdáte peniaze a podpíšete papiere, budete mať možnosť urobiť poslednú prechádzku, aby ste sa uistili, že bolo vyriešené všetko, čo sa malo opraviť. Ak je to možné, naplánujte si to potom, ako sa predajcovia odsťahujú - len pre prípad, že by sťahovatelia spôsobili škodu.

Niekedy však dohoda zlyhá - počas domácej kontroly možno vyvesilo príliš veľa červených vlajok a predajca je ochotný alebo schopný vykonať prácu, vysvetľuje Malloy. Aj keď to môže trochu štípať, procesu dôverujte, radí. Váš domov je tam vonku!

---

8. Získajte súhlas

Ďalej je to súhlas, ktorý je potrebný, ak si beriete hypotéku, ale môžete sa ho vzdať v rámci dohody o úplnej hotovosti. Počas toho príde do domu licenčný odhadca a podrobne ho prejde, aby zistil, koľko to stojí. Váš odhadca sa pozerá na to, za čo sa podobné domy v susedstve a v poslednom čase predávali rekonštrukcie alebo modernizácie, ktoré môžu mať pre dom pridanú hodnotu, a zohľadnenie stavu nehnuteľnosť. Odhadca sa v zásade snaží zabezpečiť, aby zmluvná cena bola spravodlivá nielen pre kupujúceho a predávajúceho, ale aj pre veriteľa. Ak je ocenenie nižšie ako zmluvná cena, veriteľ pôžičku neschváli.

Aj v situácii s viacerými ponukami musí vlastník mať na pamäti hodnotenie, vysvetľuje Brandy Grell, Spolupracovník na Profesionáli RE/MAX v Stillwater, Minnesota. Ak ponúknete 230 000 dolárov a domáca hodnota bude predstavovať 210 000 dolárov, treba ďalších 20 000 dolárov uložiť. "Banka požičia iba takú hodnotu, o ktorej sa domnieva, že má hodnotu domu," hovorí Grell.

V tomto bode by sa mohlo odohrať niekoľko scenárov. Najlepší scenár pre kupujúcich? Predávajúci znova zjednáva tak, aby predajná cena bola v súlade s ocenením. Ďalšou možnosťou je vložiť viac peňazí do zálohy, aby sa vyrovnal rozdiel medzi tým, čo dom hodnotil a za čo ho kupujete. Prípadná podmienka domáceho ocenenia vo vašej zmluve vám tiež umožní odstúpiť od dohody, ak dôjde k nízkemu hodnoteniu, a získate svoje vážne peniaze späť.

---

9. Choďte k záverečnému stolu

Položte to šampanské na ľad: Ste v domácom prostredí. Mohlo to však trvať trochu dlhšie, ako ste čakali. Podľa priemerne trvá uzavretie pôžičky na bývanie v priemere 45 dní pôžičková softvérová spoločnosť, Ellie Mae, ale o každé tretie zatváranie mešká. Neúspechy, ktoré môžu posunúť dátum uzávierky alebo vyžadovať zmenu plánu, môžu zahŕňať problémy s kontrolou alebo hodnotením alebo fluktuáciu kreditu, ktorá zmení podmienky vašej pôžičky. Tomu sa môžete vyhnúť tak, že neurobíte nič, čo by ovplyvnilo váš kredit alebo pomer dlhu k príjmu, napríklad maximalizáciu kreditnej karty alebo pôžičku na auto.

Minimálne tri pracovné dni pred zatvorením dostanete svojeZáverečné zverejnenie, “” Päťstránkový dokument, ktorý obsahuje podmienky vašej pôžičky a zoznam poplatkov spojených s uzávierkou.

Náklady na zatvorenie sa zvyčajne pohybujú okolo 2 percent až 5 percent z pôžičky, takže ak kupujete dom za 250 000 dolárov, počítajte s tým, že sa náklady na zatvorenie pohybujú od 5 000 do 12 500 dolárov. Môžete to zaplatiť z vlastného vrecka, alebo to môžete previesť na pôžičku, ale majte na pamäti, že ak to urobíte, budete za to platiť úroky. Niektoré z spoločné zatváracie náklady zahŕňajú poplatky za posúdenie, poskytnutie pôžičky, vyhľadávanie titulu, plus predplatené výdavky, ako sú dane z nehnuteľnosti, poistenie majiteľov domov a úroky, až do splatnosti prvej platby.

Na záver podpíšete všetky požadované dokumenty k hypotéke, odovzdáte pokladničný šek na zálohu a ďalšie poplatky a dostanete kľúče od nového miesta. Niektoré štáty vyžadujú, aby sa právny zástupca zúčastňoval na transakciách s nehnuteľnosťami alebo bol prítomný pri zatváraní. Kupujúci sa často rozhodnú spolupracovať s právnym zástupcom ako s dodatočnou ochranou, ak má predaj komplikácie, ako je kúpa domu v záplavovej zóne alebo kúpa zabaveného domu.

V závislosti od podmienok vašej pôžičky môže byť tiež potrebné, aby ste si založili viazaný účet. V zásade to drží vaše peniaze, kým sa nestanú splatnými, a v súvislosti s hypotékami by sa dali použiť platiť za veci, ako sú dane z nehnuteľnosti, poistenie majiteľa domu a poplatky HOA, vysvetľuje Nora Apsel, spoluzakladateľka spoločnosti Morty. Banka od vás zinkasuje platbu vopred, a potom mesačne platíte na účet po dobu životnosti pôžičky, hovorí Apsel. Zefektívni sa tým platby, ale tiež sa ochráni veriteľ, aby váš domov nebol zabavený kvôli nezaplateným daniam z nehnuteľnosti, ako napríklad tento chlapík, ktorý prišiel o dom. za nezaplatenie 8,41 dolára!

Akonáhle ste zatvorili, je čas šabľovať šampanské a rozbaliť uvítaciu podložku „home sweet home“. Ste majiteľom domu!

Tento obsah je vytvorený a udržiavaný treťou stranou a importovaný na túto stránku, aby pomohol používateľom poskytnúť ich e -mailové adresy. Viac informácií o tomto a podobnom obsahu nájdete na piano.io.