Sprievodca investičnými nehnuteľnosťami: Všetko, čo potrebujete vedieť o správe investície do nehnuteľnosti

Investície do nehnuteľností sú už dlho obľúbeným spôsobom pasívneho príjmu. Investičný majetok, či už rezidenčný alebo komerčný, je nehnuteľnosť špeciálne kúpená s cieľom dosiahnuť návratnosť prostredníctvom príjmu z prenájmu alebo zhodnotenia. Investícia by mala vytvárať príjem, zvyšovať hodnotu alebo poskytovať daňové výhody— alebo ešte lepšie, urobte všetky tri. Či už ide o rodinný dom, komplex s viacerými jednotkami alebo byt, môžete profitovať z investície do nehnuteľnosti prostredníctvom krátkodobých alebo dlhodobých prenájmov. Obdobie práce z domu je ideálne aj pre súčasných majiteľov investičných nehnuteľností, keďže mnohí prenajímatelia prenajímajú celoročne a na dlhšie obdobie.

Zaujíma vás, či je investičná nehnuteľnosť vhodná práve pre vás? Opýtali sme sa niekoľkých realitných expertov a majiteľov domov na najdôležitejšie body, ktoré je potrebné zvážiť, kým sa rozhodnete. Prečítajte si definitívny sprievodca

nákup a spravovanie investičného domu (a ako si vybrať ten najlepší typ nehnuteľnosti pre vás!).

---

Rob matiku

Predtým, ako vložíte nejaké peniaze do investičného domu, je dôležité zistiť, či ich máte čas, finančné prostriedky, trpezlivosť a odhodlanie potrebné na jej udržanie. Investície do nehnuteľností neprinesú významný zisk zo dňa na deň a mnohí kupujúci investičného majetku čakajú roky (alebo dokonca desaťročia), aby sa ich investície zhodnotili. Správa prenajímanej nehnuteľnosti (a vystupovanie ako niečí prenajímateľ) si vyžaduje niekoho, kto je komunikatívny, šikovný a orientovaný na detaily – najmä ak plánujete ušetriť peniaze tým, že si pomôžete s opravami sami. Je tiež dôležité zabezpečiť, aby ste mali určitú finančnú bezpečnosť. Tí, ktorí majú nesplatené dlhy, študentské pôžičky alebo nezaplatené účty za lekársku starostlivosť, by sa mali zamyslieť.

Najmite si profesionála

Vďaka realitným maklérom a profesionálnym správcom nehnuteľností je možné uspieť aj bez toho, aby ste poznali špecifiká konkrétneho trhu. Joe Belz z Compassu v Neapole na Floride, ktorý má viac ako 20-ročné skúsenosti s nehnuteľnosťami, to hovorí makléri ako Compass vás môžu previesť týmto procesom aj po zakúpení investície nehnuteľnosť.

PRO TIP
Spoločnosti Compass, Sotheby’s International Realty a ďalšie agentúry vám za poplatok môžu pomôcť nájsť prenajímateľov pre vašu investičnú nehnuteľnosť.

„Pre tých, ktorí hľadajú investičnú príležitosť, je spolupráca s profesionálnym realitným agentom kľúčová,“ hovorí Philip White, generálny riaditeľ spoločnosti Sotheby’s International Realty. „Môžu vám pomôcť spojiť sa s odborníkom, ktorý vám môže poradiť s miestnymi daňovými zákonmi, a najmä ak chcete investovať na medzinárodnej úrovni, s vízovými programami, ktoré by vám mohli byť k dispozícii. Sotheby’s International Realty má zastúpenie v 79 krajinách a teritóriách, takže naši klienti profitujú z nášho obrovského množstva program odporúčaní, ktorý umožňuje našim klientom v Kalifornii, napríklad, spojiť sa s miestnym odborníkom na Kajmane Ostrovy.”

Belz opakuje toto príslovie: „Ak nie je vo vašich schopnostiach spracovať čísla a vedieť, za akú limitnú sadzbu by ste mali nakupovať, potom je váš agent ešte dôležitejší.“

---

Zvážte typ a umiestnenie

Rezidenčné nehnuteľnosti sú zvyčajne dostupnejšie a dostupnejšie ako komerčné nehnuteľnosti, a preto mnohí investujú do kondomíniových jednotiek, rodinných domov alebo viacrodinných domov. Nancy, ktorá si želá zostať v anonymite, je už 17 rokov realitnou maklérkou a zanietenou investorkou do nehnuteľností v Neapole na Floride. Ona a jej manžel spravujú 73 nehnuteľností na prenájom v juhozápadnej Floride, vrátane osem-, štvor-, duplexov a rodinných domov. Odporúča hľadať pekné štvrte a domy bez poplatkov Združeniu vlastníkov domov (HOA) a nebáť sa opravára, ak máte čas a zdroje. „Aj keď to nie je ten najatraktívnejší dom v určitej štvrti, môžete si niečo kúpiť za rozumnú cenu a opraviť to zvnútra aj zvonku,“ ona povedala.

Lokalita je tiež dôležitá a mnohé vyhľadávané investičné nehnuteľnosti sa nachádzajú vo veľkých mestách, plážových dedinách, horských mestečkách alebo malebných destináciách.

"Požiadajte o Havaj na trhu s druhým domovom neutícha a Florida zostáva horúcou destináciou,“ prezrádza White. „Trh s druhým domovom zaznamenal dramatický nárast cien, najmä na vyššej úrovni. Trhy s rezortmi v USA tiež pokračujú v záujme, zatiaľ čo medzinárodné, daňovo priaznivé destinácie, ako sú Bahamy a Kajmanské ostrovy, sú naďalej obľúbené ako destinácie ako druhý domov.

Poznať pravidlá

Bez ohľadu na typ nehnuteľnosti, ktorú kupujete, je dôležité pozrieť sa na rôzne predpisy a jurisdikcie, ktoré existujú v každom štáte. Napríklad Neapol má pomerne prísne obmedzenia prenájmu, ktoré sa dajú obísť, ak si urobíte prieskum.

„V meste Neapol si môžete prenajať svoju nehnuteľnosť minimálne na 30 dní, trikrát do roka,“ hovorí Belz. „Ak sa však dostanete za mesto Neapol, máme niekoľko štvrtí bez obmedzení na prenájom, kde si ľudia kupujú krátkodobé prenájmy, vrátane Airbnb. Pre každého investora je veľmi dôležité, aby si tieto zákony a pravidlá prečítal. Mali sme pár, ktorý chcel kúpiť byt, ale nakoniec si kúpil rodinný dom v susedstve bez obmedzenia prenájmu, pretože si uvedomili, že obmedzenia v bytoch nezarobia peniaze, ktoré by potrebovali urobiť."

A čo timeshare?

Jeden typ majetku, ktorý nemá zvyčajne sa ukázalo, že ide o skutočnú investičnú nehnuteľnosť, je časovo vymedzené užívanie nehnuteľností (pre nezasvätených je to byt, zvyčajne v rámci komunita hotela alebo rezortu s niekoľkými vlastníkmi, z ktorých každý má garantovaný čas strávený v danej nehnuteľnosti rok; patria sem domy v rezortoch ako Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham a podobné lokality). Na rozdiel od toho, čo by ste si mohli myslieť, timeshare nie sú skvelou investíciou na generovanie návratnosti, pretože predstavujú vyššie ako bežné výdavky. Okrem nákladov na timeshare väčšina vyžaduje ročné udržiavacie poplatky.

Ale Mike Kennedy sa to snaží zmeniť: Kennedy založil Koala, platforma, ktorá pomáha vlastníkom timeshare bezpečne prenajímať ich nepoužívané timeshare. „Nikto by si nemal kupovať timeshare s cieľom vytvoriť z neho príjmy,“ hovorí Kennedy. „Vnútorná hodnota alebo skutočná hodnota trhu je úplne určená ponukou a dopytom po časovom užívaní nehnuteľností. Majitelia, ktorí majú skutočne kvalitný produkt, však môžu byť žiadaným dovolenkovým prenájmom pre mladé rodiny alebo skupiny, pretože timeshare kombinujú to najlepšie z hotelov a dovolenkových prenájmov. Na trhu máte tento hybridný model, ktorý v mnohých prípadoch jeho majiteľ úplne nevyužíva. Z tohto hľadiska môžu majitelia určite speňažiť svoje nevyužité nehnuteľnosti a do určitej miery dosiahnuť zisk.“

---

Takže ste sa odvážili a kúpili – teraz, aby ste zo svojej investície vyťažili maximum. Budete sa musieť kriticky zamyslieť nad tým, ako možno nehnuteľnosť využiť a koľko úsilia do toho chcete vložiť – a na ako dlho. Tu je miesto, kde začať.

Rozhodnite sa, ako chcete nehnuteľnosť využívať

Existuje niekoľko spôsobov, ako môžete investovať do nehnuteľnosti. Po prvé, záleží na tom, či budete nehnuteľnosť využívať alebo či bude výlučne na účely prenájmu. Napríklad Belz hovorí, že veľa ľudí si kupuje druhé bývanie, aby si užili nehnuteľnosť sami, ale tiež generujú príjem prostredníctvom prenájmu, keď tam nie sú.

"Mnoho ľudí, ktorí majú jednu alebo dokonca niekoľko nehnuteľností, nemá veľké výnosy," hovorí Belz. "Sú v tom preto, aby pokryli veľkú časť svojich nákladov."

Vypočítajte si, koľko by ste mali účtovať mesačne

S ohľadom na to budete chcieť premýšľať o tom, ako účtovať poplatky za prenájom. Všeobecným pravidlom, hovorí Nancy, je, že mesačné nájomné sa musí rovnať alebo nie menej ako 1 % z kúpnej ceny, aby sa dosiahol príjem. Samozrejme, ceny počas hlavnej sezóny v určitých destináciách, ako je lyžiarska sezóna v Lake Tahoe alebo leto v Hamptons, môžu toto percento prekročiť.

PRO TIP
Aby bola investícia do nehnuteľnosti zisková, suma, ktorú si účtujete za prenájom mesačne, by mala presiahnuť 1 % z ceny, ktorú ste za ňu zaplatili.

Znížte náklady tým, že budete viac praktický

Nancy hovorí, že aby sa eliminovali náklady na jej strane, spravuje nehnuteľnosti sama. Je to výhodné, pretože žije v rovnakej oblasti ako jej nehnuteľnosti a v prípade problému sa môže rýchlo zastaviť pri domoch. „Ak vám nevadí prijímať hovory a kontrolovať svoje domovy, môžete si ušetriť peniaze tým, že nepoužívate správcovskú spoločnosť tretej strany,“ hovorí Belz. „Ale ľudia na oboch koncoch spektra, bez ohľadu na to, aké sú ruky alebo ruky preč, môžu byť úspešní. Poznám ľudí, ktorí si spravujú nehnuteľnosti sami a poskytujú naozaj dobré služby, a tí istí ľudia sa chcú každý rok vrátiť na prenájom.“

...alebo zvýšiť výnosy najatím spoločnosti spravujúcej nehnuteľnosti

Spoločnosť zaoberajúca sa správou nehnuteľností vám však môže z dlhodobého hľadiska pomôcť zarobiť viac príjmov, najmä ak si prenajímate na víkend alebo týždeň na kratší čas. Pomáha tiež zmierniť tlak spojený s pohotovostnou službou počas používania ubytovacieho zariadenia. East West Hospitality, založená pred 30 rokmi, má skúsenosti s prevádzkovaním stoviek dovolenkových prenájmov a spravuje domy pre majiteľov po celej krajine.

„Ako spoločnosť spravujúca nehnuteľnosť budeme spolupracovať s kupujúcim, aby sme mu poskytli odhady výnosov na základe našich skúseností na trhu,“ hovorí Theron Gore, CMO spoločnosti Východozápadná pohostinnosť. „Vedieme veľa rozhovorov s kupujúcimi o ich cieľoch s nehnuteľnosťami a môžeme im poradiť, ako dosiahnuť čo najvyššiu návratnosť alebo jednoducho pokryť svoje náklady.“

Uprostred inflácie a relatívne nízkych úrokových sadzieb zostávajú nehnuteľnosti istou investíciou, vysvetľuje White.

„Luxusné nehnuteľnosti so všetkými svojimi vzostupmi a pádmi si udržali hodnotu – a dokonca aj narástli,“ hovorí. "V skutočnosti, The Wall Street Journal nedávno nahlásené že na tomto prekvitajúcom trhu s bývaním mnohí majitelia domov zarobili v minulom roku viac zo zhodnotenia bývania ako zo svojej práce.“

Predveďte dobrú šou

Dôležitý je aj dizajn a vizuálna prezentácia. „Zďaleka najlepší spôsob, ako maximalizovať návratnosť, je mať skutočne dobre udržiavaný majetok,“ hovorí Belz. "Znie to jasne, ale je to kritické. Odporúčam tiež najať si skvelého profesionálneho fotografa, čo robíme, či už ide o byt za 100 000 dolárov alebo 15 miliónov dolárov na pláži. Prvé predstavenie je vždy online.“

Gore hovorí, že jednotky East West, ktoré generujú najväčšie príjmy, sú zvyčajne tie, ktoré sú nedávno zrekonštruované s trochu modernejším dekorom, ale vždy to závisí od individuálneho vkusu a rozpočtu.

„Keď sa niekto odsťahuje, profesionálne to vyčistíme, no snažíme sa aj o modernizáciu,“ hovorí Nancy. „Či už ide o dosku, ktorá potrebuje nový kremeň alebo žulu, neustále sa snažíme zvyšovať hodnotu nehnuteľnosti, keď máme šancu dostať sa tam medzi prenajímateľmi predtým, ako to znova zaplníme na ďalší rok alebo päť rokov. Nikdy nevieš, ako dlho tam zostanú."

---

Netesnosti vo vodovodnom potrubí, otravný sused alebo pokazená umývačka riadu... zoznam pokračuje. Napriek peniazom, ktoré môžete zarobiť prostredníctvom príjmu alebo zhodnotenia nájomcov, správa nehnuteľnosti stále prináša bolesti hlavy.

Po prvé, vyžadujú solídne množstvo času; menej však, ak si najmete tretiu stranu profesionálnu spoločnosť zaoberajúcu sa správou nehnuteľností. Napriek tomu sa to môže predražiť a znížiť vašu návratnosť. Nancy hovorí, že aj vlastníctvo jednej, dvoch alebo troch nehnuteľností môže byť ako práca na čiastočný úväzok, najmä ak to všetko riadite sami.

Poznať rozdiel medzi riadením short- vs. dlhodobý prenájom

Investičné nehnuteľnosti sú skvelé na krátkodobé aj dlhodobé prenájmy, no na strane vlastníkov si vyžadujú rôzne množstvo času. Napríklad krátkodobé prenájmy môžu byť z dlhodobého hľadiska ziskovejšie, ale prinášajú vyššie náklady, ako sú poplatky za upratovanie alebo opravy, pretože zariadenia sa viac využívajú, zatiaľ čo dlhodobé prenájmy vyžadujú menej z týždňa na týždeň alebo z mesiaca na mesiac údržbu.

"Je ťažké povedať, koľko hodín týždenne," hovorí Nancy. „Ak máte toľko nehnuteľností ako my, okolo 73, je to práca na plný úväzok. Musíte ukázať nehnuteľnosť, získať nájomníkov, spravovať ju, byť schopní veci opraviť, byť k dispozícii na aktualizáciu atď. Ak ho aktualizujete, môže to trvať niekoľko týždňov alebo mesiacov.“

Na druhej strane, ak ste ochotní zaplatiť správcovskej spoločnosti, ako je východozápad V pohostinstve je oveľa jednoduchšie spravovať nehnuteľnosti na diaľku, najmä ak v tom istom nebývate mesto alebo štát. Šetrí to čas, ale môže to znížiť vaše financie.

Urob si domácu úlohu

Aj keď nemusíte byť odborníkom na trh, na ktorom nakupujete, musíte mať dostatok prostriedkov a obchodného ducha.

„Najlepšie je mať spoľahlivého agenta, ale musíte byť skutočne oboznámení s určitou štvrťou, v ktorej kupujete,“ hovorí Nancy. „Bolo pre nás užitočné jazdiť po okolí a hľadať predaj od majiteľa, kontrolovať Zillow alebo nechať agenta, aby sa o vás postaral. Nikdy nevieš, čo nájdeš pri jazde okolo – niekto môže hodiť na dvore ceduľku na predaj.“

Nenechajte sa emocionálne investovať

Ďalším zlatým pravidlom investície do nehnuteľnosti je nikdy sa príliš neviazať. „Investičné nehnuteľnosti nie sú váš domov,“ hovorí Belz. „Ak ste príliš citovo pripútaní k nehnuteľnosti, možno sa na čísla nepozeráte správne. Čísla musia dávať zmysel – a ak nie, musíte byť ochotní odísť.“

Vaša návratnosť závisí aj od trhovej klímy – aj keď vďaka práci na diaľku sú mnohé trhy, ktorým sa darilo v hlavnej sezóne, teraz obľúbené po celý rok. Južná Florida, zvyčajne populárna v zime, je teraz celoročnou destináciou pre tých, ktorí chcú uniknúť z miest, hovoria Belz a Nancy. Gore hovorí, že čas, ktorý ľudia trávia v horských požičovniach, sa z roka na rok zvyšuje.

„Zatiaľ čo dopyt je stále vysoký, rastúce sadzby hypoték a nízke zásoby môžu ovplyvniť schopnosť kupujúcich nakupovať tak rýchlo, ako to robili počas pandémie,“ hovorí White. „Dopyt po druhých domoch v USA vykazoval na jar 2021 známky ochladzovania, keďže niektoré kancelárie sa začali znovu otvárať a pravidlá poskytovania hypotekárnych úverov na dovolenkové nehnuteľnosti boli pôvodne sprísnené. Napriek tomu, že počet transakcií na niektorých trhoch klesol, zhodnotenie ceny zostalo silné v dôsledku nízkych zásob.“

---

Napriek túžbe okamžite dostať ľudí k vám domov, buďte opatrní: Niektoré z najväčších lekcií, ktoré má Nancy rokmi naučené znášať vysoké bezpečnostné vklady, vysoké vklady pre domáce zvieratá – a predovšetkým dobré zázemie kontroly. Dôkladné preverenie nájomníkov vám môže ušetriť peniaze a čas, aj keď na papieri vyzerajú ako tí najzábavnejší jednotlivci.

"Domáce zvieratá môžu úplne zničiť miesto a je neuveriteľné, s čím sme sa museli vyrovnať," hovorí. Budovanie dôvery s klientmi však môže pomôcť zmierniť časť práce na koncoch vlastníkov.

PRO TIP
Všeobecná údržba by mala stáť približne 3 % až 5 % príjmov z prenájmu.

„Nachádzame prenajímateľov, ktorí sú spoľahliví a dôveryhodní, a dokonca im môžeme ponúknuť zľavu na nájomnom, aby pomôcť ľahko spravovať dom,“ hovorí a dodáva, že všetci jej nájomníci sú dlhodobými nájomníkmi, ktorí ostanú na rok priemer. "Samozrejme, ak sa niečo deje, dostávame zúfalejšie hovory, ale mnohí z nich sa radi starajú o trávnik sami."

Nancy hovorí, že všeobecná údržba, ktorá môže zahŕňať dôkladné čistenie, kontrolu škodcov a nový náter, by mala stáť asi 3 až 5 % príjmov z prenájmu.

„Jednou z najväčších výziev, o ktorých sa uisťujeme, že majitelia sú si vedomí, je, že časom dochádza k opotrebovaniu,“ hovorí Kevin Graham, COO spoločnosti Východozápadná pohostinnosť. „Chceme sa uistiť, že budú informovaní o tom, kedy budú pravdepodobne potrebovať premaľovať príbytok a vymeniť koberce a hlavné spotrebiče. Takto môžu mať na mysli prinajmenšom mentálnu rezervu, ak nie finančnú, na pokrytie týchto položiek.“

Správna starostlivosť o akýkoľvek majetok si vyžaduje držať krok s terénnymi úpravami; zabezpečenie dobrého fungovania mechanických, elektrických a vodovodných systémov; zachovanie konštrukčných prvkov, ako sú strešné krytiny, chodníky, príjazdové cesty; ochrana proti škodcom; a udržiavanie pohodlného a čistého vnútorného prostredia.

Spodný riadok

Aj keď investície do prenájmu nehnuteľností môžu byť z dlhodobého hľadiska prospešné, majte na pamäti, že ich ziskovosť je závisí od viacerých vonkajších faktorov vrátane dopytu a ponuky na trhu s bývaním, ktoré sú vždy kolísavý. To znamená, že je dôležité mať možnosť prepustiť aj nehnuteľnosť, len čo prestane rásť na hodnote. O tom je inteligentné investovanie.

---

Sledujte House Beautiful ďalej Instagram.

Tento obsah je vytvorený a udržiavaný treťou stranou a je importovaný na túto stránku, aby pomohol používateľom poskytnúť svoje e-mailové adresy. Viac informácií o tomto a podobnom obsahu možno nájdete na stránke piano.io.