Kroky na kúpu domu

Kúpa domu nie je ako kúpa pár topánok alebo dokonca auta. Proces kúpy nehnuteľnosti je skôr právnou transakciou, ako aj finančnou transakciou, a nie len prikazovaním sa s peniazmi, a dokončenie trvá týždne – ak nie mesiace. Keď však nájdete miesto, ktoré môžete nazvať svojím vlastným, oplatí sa počkať.

Použite túto časovú os nákupu domu, aby ste vedeli, čo môžete očakávať na každom kroku a ako dlho vám bude približne trvať, kým sa tam dostanete. Môže sa to zdať skľučujúce (obzvlášť, keď sa snažíte, aby sa vám nezaleskli oči pri zmienke o slovách ako „escrow“ a „PMI“), ale máte to.

6-8 mesiacov predtým, ako sa chcete nasťahovať:

Najprv zistite svoje finančné prostriedky.

Pred začatím procesu hľadania domu je dôležité získať dobrú predstavu o tom, koľko domu si môžete dovoliť. Finančný expert a autor Dave Ramsey odporúča vynásobiť svoj mesačný príjem domov 25 percentami, aby ste určili, aká by mala byť maximálna splátka hypotéky. Potom môžete použiť a hypotekárna kalkulačka určiť cenu domu, ktorá udrží vašu mesačnú platbu pod touto sumou.

5-7 mesiacov vonku:

Ďalej zúžte, kde chcete žiť.

Keď viete, čo si môžete dovoliť, začnite obmedzovať svoje možnosti. Nájdite si čas na spoznanie štvrtí, o ktorých uvažujete: Preskúmajte školy a komunálne služby, a jazdiť cez ne v rôznych časoch, vo dne iv noci, aby ste zistili, či chcete skutočne žiť tam. Cítite sa bezpečne pri prechádzke po okolí? Ako ďaleko je to do najbližších obchodov a reštaurácií a ako veľmi na tom záleží?

Keď už ste pri tom, strávte čas online hľadaním nedávnych predajov domov v oblastiach, o ktorých uvažujete, aby ste získali predstavu, či sú domy vo vašom cenovom rozpätí.

3-6 mesiacov vonku:

Nechajte si predschváliť hypotéku.

Predtým, ako začnete pracovať s maklérom a budete seriózne hľadať svoj domov, mali by ste nájsť hypotekárneho veriteľa a nechať si vopred schváliť hypotéku. Ukáže vášmu realitnému maklérovi a predajcom, že máte kvalifikáciu na kúpu domu, a zaistí, že poznáte cenové rozpätie, ktoré by ste mali hľadať. Na konkurenčnom trhu mnohí predajcovia nebudú brať do úvahy ponuku bez listu od veriteľa, ktorý zabezpečí, že potenciálny kupujúci sa môže kvalifikovať na hypotéku.

„Mnoho tých, ktorí kupujú nehnuteľnosti prvýkrát, si začne prezerať nehnuteľnosti skôr, ako sa porozprávajú s veriteľom, ale toto je obrovská nie-nie,“ hovorí Colin McDonald, licencovaný realitný agent v Berkshire Hathaway HomeServices Blake, Delmar, NY. "Väčšina realitných kancelárií alebo predajcov nezačne ukazovať domy kupujúcim, kým sa skutočne neporozprávajú s veriteľom a neposkytnú list s predbežnou kvalifikáciou."

McDonald odporúča, aby ste radšej spolupracovali s miestnym veriteľom než s online alebo nemiestnym veriteľom, aj keď online veriteľ ponúka lepšiu sadzbu. „Spolupráca s miestnym veriteľom, ktorý pozná miestny trh, vám zaistí hladkú transakciu až po uzavretie,“ hovorí. "Miestni veritelia sú zvyčajne tiež ľahšie dostupní svojim klientom a mnohí miestni veritelia budú zodpovedať sadzbám, ktoré ponúkajú ich konkurenti."

Keď nájdete miestneho veriteľa, budete musieť zadať svoje finančné informácie vopred schválené, vrátane daňových formulárov a W-2, nedávnych výplatných pások, úspor, dôchodkových účtov a dlhov povinnosti. Po skontrolovaní všetkých týchto informácií vám veriteľ oznámi veľkosť hypotéky, na ktorú sa môžete kvalifikovať, a poskytne list, ktorý ukazuje, že ste predbežne kvalifikovaní. Medzitým sledujte všetky tieto finančné formuláre a do súboru pridajte nové výplatné pásky a bankové výpisy, pretože ich budete znova potrebovať. Platnosť tohto predbežného schvaľovacieho listu zvyčajne vyprší po 60 alebo 90 dňoch, takže ak ste nenašli svoj domov pred uplynutím jeho platnosti, budete musieť znova odoslať papiere.

Nájdite si realitného makléra.

Môžete si kúpiť dom bez makléra, ale v skutočnosti na to nie je dôvod. Pretože vo väčšine prípadov platí províziu za nehnuteľnosť predávajúci. Ako kupujúci teda nemáte čo stratiť. (Niektoré realitné firmy účtujú kupujúcim poplatok; ak nechcete platiť za ich služby, hľadajte realitného makléra, ktorý účtuje poplatky výlučne predajcom.) A mať na svojej strane realitného makléra vám môže pomôcť so všetkými výhodami a nevýhodami pri kúpe domu, čo môže byť mätúce.

„Táto investícia by sa nemala uskutočniť bez niekoho, kto pozná trh, okolie, miestne trendy, špecifiká hodnoty a ako sa orientovať v tomto procese,“ hovorí George Lawton, licencovaný realitný agent s RE/MAX Over the Mountain v Birmingham, AL. „Realitný maklér, ktorý je vaším advokátom a stará sa o vaše potreby, môže tento proces zjednodušiť a spríjemniť. Ale nezamestnajte len susedovu mamu, ktorá robí tento čiastočný úväzok za vianočné peniaze. Porozprávajte sa s niekoľkými, ktoré odporúčajú priatelia a rodina, a zistite, s kým sa cítite najlepšie. Možno spolu pracujete celé mesiace a chcete, aby to bol dobrý vzťah."

Začnite loviť doma.

Keď ste si vybrali realitného makléra, začnite seriózne hľadať svoj nový domov. Váš realitný maklér nájde nehnuteľnosti, o ktorých si myslí, že by sa vám mohli páčiť, no hľadať môžete aj sami. Prezrite si zoznamy na internete, jazdite po okolí a hľadajte značky na dvore a pýtajte sa v okolí, aby ste sa dozvedeli o domoch, ktoré môžu byť k dispozícii vo vami požadovaných štvrtiach. Na trhu predajcov, kde môžu byť dostupné nehnuteľnosti obmedzené, sa pokúste vyčerpať všetky svoje možnosti – nielen Trulia, Zillow a čokoľvek, čo vám váš realitný maklér pošle.

1-2 mesiace vonku:

Odošlite ponuku a buďte pripravení rokovať.

Keď nájdete dom, ktorý chcete – a nájdete ho – je čas urobiť ponuku. Porozprávajte sa so svojím agentom o správnej cene, ktorú môžete ponúknuť; je bežné urobiť prvú ponuku pod uvedenú cenu, ale na veľmi konkurenčnom trhu možno budete musieť ponúknuť požadovanú cenu alebo dokonca vyššiu. Váš realitný maklér vám to môže pomôcť zmerať a často dokáže zistiť, aká veľká je konkurencia pre určitý dom.

Keď urobíte ponuku, ktorá je v rámci vášho rozpočtu, váš realitný maklér vám pripraví papiere na podpis a odošle ich, spolu s vaším predbežným schvaľovacím listom a vašimi skutočnými peniazmi, čo je záloha v dobrej viere vo výške približne 1 percenta z nákupu cena. To všetko sa väčšinou deje rýchlo, najmä ak majú o rovnakú nehnuteľnosť záujem aj iní kupujúci.

Predajca bude mať zvyčajne približne 24 hodín na to, aby odpovedal na vašu ponuku a vo väčšine prípadov poruší vaše pôvodné podmienky. Váš realitný maklér vám môže pomôcť s procesom vyjednávania.

Ak sa s predajcom neviete dohodnúť na cene, dátume uzávierky a iných podmienkach, buďte ochotní pokračovať v hľadaní. Ak sa však s predajcom dohodnete, obaja podpíšete zmluvu a začne sa proces nákupu.

Potom zavolajte svojmu veriteľovi.

Akonáhle budete mať podpísanú zmluvu v ruke, okamžite o tom informujte svojho hypotekárneho veriteľa. Týmto spôsobom môžete uzamknúť aktuálnu sadzbu hypotéky a on alebo ona môže začať vybavovať váš hypotekárny úver.

Počas tohto procesu si váš hypotekárny veriteľ od vás pravdepodobne vyžiada rôzne dokumenty, ako napríklad aktualizované výplatné pásky, aktuálnu daň záznamy a ďalšie položky, ktoré sa mohli od predschválenia zmeniť, ako aj informácie o poistení domácnosti, ktoré plánujete nákup. Pokúste sa odpovedať čo najrýchlejšie a najpresnejšie a čo najskôr poskytnite potrebné informácie. Vaša pohotovosť vám pomôže posunúť vašu pôžičku v procese rýchlejšie a pomôže vám zabezpečiť, aby ste ju mohli uzavrieť včas.

3-8 týždňov vonku:

Urobte si domovú prehliadku.

Väčšina zmlúv o predaji domu dáva kupujúcemu asi 10 dní na vykonanie domovej prehliadky. Ak získavate hypotéku na kúpu domu, váš veriteľ bude pravdepodobne vyžadovať, aby ste použili certifikovaného domáceho inšpektora. (Aj keď sa od vás nevyžaduje domová prehliadka, je najlepšie si ju aj tak nechať, aby ste sa uistili, že nekupujete dom plný drahých problémov.)

Váš inšpektor vám poskytne podrobnú správu o všetkom v dome, ktoré by sa dalo opraviť. Niektoré položky nemusia predstavovať veľký problém, ale niektoré môžu predstavovať drahé alebo dôležité opravy, ako napríklad potreba novej strechy alebo systému HVAC. Vy a váš realitný maklér môžete požiadať predajcu, aby vykonal nejaké opravy, a predajca bude mať niekoľko dní na to, aby vám dal vedieť, či je ochotný vykonať zmeny alebo znížiť cenu domu. Ak kontrola odhalí veľké problémy, ako sú termity alebo nestabilný základ, môže to byť vaša cesta von z kúpnej zmluvy.

2-5 týždňov vonku:

Vyberte si poskytovateľa poistenia domácnosti a uzatváracieho advokáta.

Predtým, ako váš veriteľ uzavrie váš úver, bude sa chcieť uistiť, že dom je poistený. Vyhľadajte poskytovateľa poistenia domácnosti – možno tú istú spoločnosť, ktorá poisťuje vaše auto – a požiadajte o politiku majiteľa domu. Poskytnite svojmu veriteľovi všetky informácie.

Vyberte si aj záverečného právneho zástupcu alebo požiadajte svojho realitného makléra o odporúčanie. Advokát sa uistí, že máte jasné vlastnícke právo k nehnuteľnosti a že všetky zmluvy sú vhodné. Váš právnik naplánuje dátum uzávierky a môžete začať baliť veci.

V záverečný deň:

Vezmite si spoľahlivé pero – musíte podpísať veľa papierov.

Gratulujeme, podarilo sa vám to! V deň uzávierky sa váš tím (aka vy, váš realitný maklér, veriteľ a právny zástupca) stretne s predajcami a ich právnym zástupcom, aby veci zoficiálnili. Váš veriteľ alebo právnik vám vopred oznámi celkovú sumu peňazí, ktorú budete musieť priniesť na záverečné stretnutie na zálohu alebo akékoľvek náklady na uzavretie. Prineste túto sumu vo forme pokladničného šeku, potom sa pohodlne usaďte a pripravte sa podpísať svoje meno – znova a znova a znova.

Budete musieť podpísať veľa papierov, ale váš právnik vás prevedie každým a čo to znamená. (A ak nie, nebojte sa opýtať, či sa vám niečo nezdá mätúce alebo zbytočné!)

Keď sa to skončí – čo môže trvať niekoľko hodín, takže si naplánujte, že si vezmete deň voľna z práce – ste majiteľom domu. V závislosti od vašej dohody možno dostanete kľúče a budete sa môcť v ten deň nasťahovať. Niektoré okresy vám nedovolia nasťahovať sa, kým nebude titul zaznamenaný miestnou vládou, čo môže trvať niekoľko dní, ale Váš realitný maklér by mal tento zákon poznať a vopred vás informovať, ak je to tak.

V tejto chvíli je čas začať si robiť svoj domov podľa seba.

---

Sledujte House Beautiful ďalej Instagram.