Att köpa en hemchecklista för förstagångsköparen

Du har flirtat med tanken på att äga hus. Kanske har Zillow blivit en av dina mest besökta webbplatser, eller så har du slumpmässigt kommit in på några öppna hus IRL, körde ekonomiska scenarier på en inteckningskalkylator och hitta glädje i att bläddra i kakel prover. Men nu undrar du hur du kommer från "Jag skulle vilja äga mitt hus en dag" till att faktiskt ta ett bolån, köpa ett hem och få de där tunnelbanan att installera.

Utan tvekan är att köpa ett hem ett enormt ekonomiskt beslut - troligen det största i ditt liv. Från att känna till den viktiga skillnaden mellan att vara förkvalificerad och förgodkänd till att förstå saker som bedömningskontroller och spärr, kan processen kännas skrämmande. Lägg därtill den känslomässiga berg- och dalbanan som hittar ditt drömhem och väntar på att höra av dig om ditt erbjudande.

Att bryta hemköpsprocessen i steg gör det dock mycket mer hanterbart. Här, en steg-för-steg, expertstödd guide för att köpa ett hem.

1. Få ordning på din ekonomi

I detta tidiga skede, positionera dig själv som en stark, kvalificerad köpare genom att spara för en handpenning och få din kredit i toppform.

Varje köpares ekonomiska bild kommer att vara unik. Ja, en kreditpoäng på 740 eller högre belönar dig med de bästa räntorna och lägger ner en betalning av 20 procent eller mer in i hemmet kommer att rädda dig från att betala privat inteckning försäkring, eller PMI. (PMI kostar vanligtvis 0,5 procent till 1 procent av hela lånebeloppet på årsbasis, men betalas oftast som en månatlig premie. PMI tillhandahålls av privata försäkringsbolag, men ordnas av din långivare.) Men, andas lugnt: Du kan fortfarande köpa ett hem med en mycket lägre kreditpoäng och mycket mindre av en handpenning. Bara som ett exempel - eftersom det finns massor av lånealternativ där ute [OBS: LÄNK TILL EN AV DE ANDRA PAKETSBERÄTTELSEN] - Din kreditpoäng kan vara så låg som 500 för en FHA lån (en statstecknad inteckning försäkrad av Federal Housing Administration) så länge du sätter ner 10 procent, eller det kan vara 580 om du sätter ner 3,5 procent, förklarar Ignacio Rodriguez med Westside Estate Agency i Malibu, Kalifornien. Med konventionella lån siktar du på en kreditpoäng på minst 620.

Tanken här? Låt inte perfekt vara fiende till det goda! Marknadstillväxt kan överträffa dig om du väntar år på att samla ihop tillräckligt med 20 procents förskottsbetalning på ditt sparkonto eller för att din kreditvärdighet ska hamna i den exceptionella kategorin.

Sparar för en handpenning

Oavsett om ditt mål för en handpenning är 3,5 procent eller 20 procent, vill du börja spara pengar så snart som möjligt. "Helst är det på ett konto som tjänar ränta", säger New York City Broker Lindsay Barton Barrett av Douglas Elliman.

Överväg att prata med en finansiell rådgivare om din strategi för att betala av högräntelån samtidigt som du sparar för ett hem. Beroende på marknadsförhållandena kan det vara absolut meningsfullt att köpa ett hus före andra skulder—ahem, dessa irriterande studielån! - betalas ut så att du kan bygga eget kapital och ha en tillgång som kan uppskattas i värde över tid, säger Barton Barrett.

Bygga upp din kredit

När det gäller kredit har du rätt, förordning, till a gratis kreditupplysning varje år. Den här rapporten berättar faktiskt inte dina poäng (som kan variera mellan de tre byråerna), men det hjälper dig att identifiera allt som drar ner din poäng. Var femte person har misstag på deras kredit Rapportera, enligt Federal Trade Commission, så du vill få alla fel åtgärdade innan du börjar köpa en inteckning. Du kan hålla koll på dina faktiska kreditpoäng med gratis online poängspårare som Credit Karma. Eller många banker och kreditkortsföretag har gratis kreditpoängspårare integrerade i onlinekontot.

Nu är också en bra tid att ge din kredit lite TLC. Att konsekvent göra betalningar i tid är det bästa du kan göra för din kreditpoäng. Du kan ge det en snabb boost genom att betala ned kreditkortsaldon så att ditt utnyttjande på varje kort inte är mer än 30 procent-det betyder att om du har en gräns på 1000 dollar, behåll ditt saldo under 330 dollar för att bevisa för borgenärer att du inte överdriver själv.

---

2. Ta ett förkvalificeringsbrev

Innan du börjar titta på hem vill du skaffa en förkvalificeringsbrev, som säger att långivaren är preliminärt villig att låna ut dig till en viss punkt. Detta signalerar till fastighetsmäklare att du är seriös med att köpa, inte bara att titta på bostäder för skojs skull. Ett förkvalificeringsbrev hjälper dig också att fastställa din budget och begränsa vilka bostäder som kommer att ligga i ditt prisklass, säger fastighetsmäklare i New York Rebecca Blacker med Warburg Realty.

Något att tänka på: Förkvalificerad är ett babysteg mot ett lån. Du självrapporterar information om din kreditpoäng och din inkomst, och i sin tur kommer långivaren att ge dig en uppfattning om hur mycket du har råd med. Att vara förgodkänd är dock en mycket mer grundlig process och kommer dig närmare stängningstabellen: Det är när informationen om din inkomst och dina kreditpoäng verifieras. Mer om det, nedan.

---

3. Anlita en fastighetsmäklare

Tänk på din fastighetsmäklare som kapten för ditt hemköpsteam. På grund av detta vill du anlita en agent som kan göra starka remisser till inteckningsmäklare, fastighetsadvokater och yrkesinspektörer, säger New York City agent Agent Kemdi Anosike från Warburg Realty. "Det viktigaste är att du behöver en fastighetsmäklare som lyssnar på dig och förstår dina behov", säger Anosike.

Det är okej att intervjua några tills du hittar en bra passform. Några frågor att tänka på att ställa:

• Hur många andra kunder arbetar du för närvarande med?
• Hur länge har du arbetat i det här området, och hur väl känner du kvarteren?
• Vad är din nisch? (Vissa agenter kan vara stolta över att arbeta med till exempel första gången husköpare)
• Kan du dela några referenser?

Åh, och gissa vad? Du kommer sannolikt inte att vara på kroken för att betala för din fastighetsmäklare. Det är säljaren som oftast täcker provisionskostnaderna för både köparens och säljarens agenter, förklarar Joan Pallone en fastighetsmäklare med Pallone och Associates i Broomfield, Colorado. Det finns några sällsynta undantag när en köpare skulle betala sin egen agentprovision, som när hemmet är till salu av ägaren.

---

4. Bli förhandsgodkänd för en inteckning

Du kommer att positionera dig som en stark köpare om du är förhandsgodkänd för en inteckning innan du börjar husjakt och lägger in erbjudanden. "Ofta finns de" perfekta bostäderna "på marknaden i mindre än några dagar", säger Stevie Rangel, agent hos Compass i Los Angeles, Kalifornien. Du vill inte kämpa för att bli förgodkänd medan andra köpare skickar in erbjudanden. Många säljare kommer inte att bjuda på erbjudanden från potentiella köpare som ännu inte har sin finansiering i linje.

Under det här steget, som är mer formellt och noggrant än förkvalificering, kommer du att överlämna massor av dokument, som W2, betalningsmeddelanden, kontoutdrag och skattedeklarationer till din långivare. Ha dina papper ordnade och redo att gå.

---

5. Låt husjakten börja

I det här skedet har du en budget i åtanke och meddelat din fastighetsmäklare vad som är viktigt för dig i hemsökningen-oavsett om det är en stor bakgård för din hund, en kort pendling till jobbet eller en walk-in garderob.

När du turnerar hem eller öppnar hus, ta med en anteckningsbok för att hålla reda på fördelarna och nackdelarna med varje fastighet. Det är tufft, men låt dig inte distraheras av brister som lätt kan åtgärdas, som ett Cookie Monster-blått sovrum eller tråkiga bygglampor. Var uppmärksam på saker som kommer att vara svårare att ta itu med, till exempel vattentryck och mängden naturligt ljus.

Det kan vara kärlek vid den första hemresan eller så kan du behöva se några dussin hem innan du hittar rätt. Den genomsnittliga köparen tittar vanligtvis på 10 bostäder under en 10-veckors span, enligt en Rapportera från National Association of Realtors.

---

6. Göra ett erbjudande

Du är förhandsgodkänd för en inteckning och din fastighetsmäklare hittade en fastighet du älskar. Det är dags att lägga ett erbjudande!

Din fastighetsmäklare kommer att ha "kompisar" som visar vad andra bostäder i området har sålt för och hjälper dig att informera ditt erbjudande. Ofta kommer förstagångsköpare att vara onödigt oroliga för att betala för mycket för ett hem, säger Angela Carrasco, en fastighetsmäklare baserad i Los Feliz, Kalifornien. Och ett vanligt misstag första gången köpare gör är att komma för lågt, varnar Daniele Kurzweil, en licensierad fastighetsförsäljare med Friedman -teamet på Compass i NYC. Även om du har hört att din marknad gynnar köpare, vill du förmodligen fortfarande inte komma långt under börspriset. "Problemet med denna taktik är att en säljare inte ser dig som seriös", säger Kurzweil.

Men det finns några garantier för att du inte ska betala för mycket, förklarar Carrasco, så länge du inte avstår från dina beredskap. ”Verkligheten är att en affär inte kommer att avslutas, vilket innebär att långivaren inte kommer att godkänna ett lån, om hemmet värderar inte, Säger Carrasco. (Mer om beredskap och utvärderingar inom kort!)

Om du verkligen blir kär i huvudet på ett hem och du befinner dig på en konkurrensutsatt marknad kan du söta ditt erbjudande med ett köparbrev, som hjälper dig att uttrycka varför du är intresserad av hemmet på ett personligt sätt, säger Beatrice de Jong, fastighetsmäklare i Los Angeles och konsumenttrender expert på Öppen dörr. ”De bästa erbjudandebrevet fokuserar på de aspekter av hemmet som du älskar, komplimanger säljarna för deras smak eller hur de har underhållit hemmet, och visa dem att du är engagerad i en smidig stängning, ” hon säger.

När du gör ett erbjudande kräver säljaren vanligtvis "allvarliga pengar" för att kunna ingå ett kontrakt. "En allvarlig insättning på pengar är en signal om god tro på köparens vägnar att hon är seriös med hemmet och villig att lägga lite hud i spelet", säger Salt Lake City, Utah -mäklare. Jen Horner med RE/Max Masters. Mängden allvarliga pengar som krävs kan variera beroende på kontrakt, säljarens preferenser, liksom efter stad eller stat, förklarar Horner. Vanligtvis kommer insättningen att falla mellan 1 procent och 5 procent av bostadens inköpspris, säger hon. En köpare kan få tillbaka sina allvarliga pengar om försäljningen inte går igenom på grund av en anledning som anges i kontraktets oförutsedda händelser. Några vanliga avtalsvillkor som skyddar köpare, så att de kan backa från köpet, avser heminspektioner, finansiering som faller igenom och hemvärderingar som kommer in för lågt.

När du har gjort ett erbjudande kommer säljaren att acceptera, göra ett motbud eller helt avvisa det.

---

7. Få en besiktning

När säljaren har accepterat ditt erbjudande är det dags att få en heminspektion. Nästan alla erbjudanden inkluderar en "heminspektionsberedskap" som gör det möjligt för köparen att dra sig ur affären om det finns betydande problem i inspektionsresultaten.

Inspektören kommer att leta efter alla slags problem som hemmet potentiellt kan ha, från grunden ända upp till taket, inklusive saker som felaktiga ledningar eller tecken på mögeltillväxt.

En standard heminspektion, enligt American Society of Home Inspectors, innehåller en omfattande titt på följande:

• Värmesystem
• Central luftkonditionering
• Interiör VVS
• Elektriska system
• Tak och vind
• Väggar, tak och golv
• Fönster och dörrar
• fundament
• Källare

Heminspektörer letar efter problem som kan medföra säkerhetsproblem, men de är inte bekymrade över kosmetiska problem. De kommer att rapportera något som en spricka i bosättningen men kommer inte att notera ett slarvigt målarjobb.

Köpare betalar för heminspektioner för det mesta, förklarar Fastighetsmäklaren Kelly Malloy, med Windermere Real Estate i Seattle. Hon rekommenderar att man lägger till ett avloppsutrymme, som undersöker yttre VVS. Tillsammans kostar detta mellan $ 700 och $ 800, men kan variera beroende på din marknad eller husets storlek.

Beroende på ditt kontrakt kan du - köparen - begära att säljaren utför reparationer utifrån inspektionen eller ger dig en kredit så att du kan få reparationerna genomförda. Innan du går till stängningsbordet, lämnar över dina pengar och signerar papper, har du en chans att göra en sista genomgång för att se till att allt som skulle åtgärdas har åtgärdats. Om möjligt, schemalägg detta efter att säljarna har flyttat - bara om flyttarna orsakar skador.

Ibland faller dock affären igenom - kanske dök upp för många röda flaggor under heminspektionen och säljaren är villig eller kan göra jobbet, förklarar Malloy. Även om det kan svida lite, lita på processen, råder hon. Ditt hem finns ute!

---

8. Få en värdering

Nästa upp är en värdering, som krävs om du tar en inteckning, men kan avstå från ett kontantavtal. Under detta kommer en licensierad värderingsman till hemmet och gör en grundlig genomgång av hemmet för att avgöra hur mycket det är värt. Din värderare tittar på vad liknande bostäder i grannskapet nyligen sålde för, liksom andra renoveringar eller uppgraderingar som kan ha ett mervärde för hemmet, och med beaktande av skicket på fast egendom. I huvudsak försöker taxatorn se till att kontraktspriset är rättvist för inte bara köparen och säljaren, utan också långivaren. Om värderingen kommer in lägre än kontraktspriset kommer långivaren inte att godkänna lånet.

Även i en situation med flera erbjudanden måste ägaren tänka på värderingen, förklarar han Brandy Grell, Associate på RE/MAX Professionals i Stillwater, Minnesota. Om du erbjuder $ 230 000 och hemmavärdet kommer in på $ 210 000, måste de extra $ 20 000 sparas upp. "Banken kommer bara att låna ut det värde den tror att hemmet är värt", säger Grell.

Flera scenarier kan spela ut vid denna tidpunkt. Det bästa fallet för köpare? Säljaren förhandlar om så att försäljningspriset ligger i linje med värderingen. Ett annat alternativ är att sätta in mer pengar i handpenningen för att kompensera klyftan mellan vad hemmet värderade för och vad du köper det för. Dessutom kan en hushållsbedömning i ditt kontrakt låta dig gå ifrån affären om värderingen blir låg, och du får tillbaka dina allvarliga pengar.

---

9. Gå till stängningsbordet

Lägg den där champagnen på is: du är i hemmet. Det kan dock ha tagit lite längre tid än du förväntat dig. I genomsnitt tar det 45 dagar att stänga ett bostadslån, enligt låneprogramvaruföretag, Ellie Mae, men om var tredje stängning är försenad. Bakslag som kan driva ut ditt slutdatum eller kräva att du bokar om kan inkludera frågor från besiktningen eller värderingen, eller en kreditfluktuation som ändrar villkoren för ditt lån. Du kan undvika detta genom att inte göra något som skulle påverka din kredit- eller skuldkvot, som att maximera ett kreditkort eller ta ett billån.

Minst tre arbetsdagar före stängning får du ditt "Avslutande avslöjande, ”Ett dokument på fem sidor som innehåller villkoren för ditt lån och en lista över avgifter i samband med avslutningen.

Stängningskostnaderna löper vanligtvis cirka 2 procent till 5 procent av lånet, så om du köper ett hem för 250 000 dollar, förvänta dig att stängningskostnaderna kan variera från 5 000 till 12 500 dollar. Du kan betala detta ur fickan, eller så kan du ta ut det till ditt lån, men tänk på att om du gör det senare betalar du ränta på det. Några av gemensamma stängningskostnader inkluderar avgifter för värderingen, lånets ursprung, titelsökning, plus förutbetalda utgifter som fastighetsskatter, husägarförsäkring och ränta tills din första betalning förfaller.

När du stänger kommer du att underteckna alla dokument som krävs för din inteckning, lämna över en kassascheck för din handpenning och andra avgifter och få nycklarna till din nya plats. Vissa stater kräver att en advokat deltar i fastighetstransaktioner eller är närvarande vid stängning. Köpare väljer ofta att arbeta med en advokat som ett extra skydd om en försäljning har komplikationer, till exempel att köpa ett hem i en översvämningszon eller köpa ett avskärmad hem.

Beroende på dina lånevillkor kan du också behöva skapa ett spärrkonto. I grund och botten håller detta dina pengar tills de förfaller, och i samband med bolån kan de användas betala för saker som fastighetsskatter, husägares försäkring och HOA-avgifter, förklarar Nora Apsel, medgrundare på Morty. Banken tar ut en förskottsbetalning från dig, och sedan betalar du in på kontot varje månad för ditt lån, säger Apsel. Detta effektiviserar betalningar, men hjälper också till att skydda långivaren så att ditt hem inte avskärmas på grund av obetalda fastighetsskatter, som den här killen som förlorade sitt hem för att inte betala 8,41 dollar!

När du har stängt är det dags att sabra den där champagnen och rulla ut välkomstmattan "hemma söta hem". Du är en husägare!

Detta innehåll skapas och underhålls av en tredje part och importeras till denna sida för att hjälpa användare att ange sina e -postadresser. Du kanske kan hitta mer information om detta och liknande innehåll på piano.io.