Investeringsfastighetsguide: Allt du behöver veta om att förvalta en investeringsfastighet

Fastighetsinvesteringar har länge varit ett populärt sätt att tjäna passiv inkomst. En investeringsfastighet, vare sig den är bostäder eller kommersiell, är fastigheter som specifikt köpts för att få avkastning genom hyresintäkter eller värdeökning. En investering borde generera inkomster, öka i värde eller ge skatteförmåner– eller ännu bättre, gör alla tre. Oavsett om det är ett enfamiljshus, ett flerbostadshus eller ett lägenhet, kan du dra nytta av en investeringsfastighet genom kort- eller långtidsuthyrning. Tiden för att arbeta hemifrån är också idealisk för nuvarande ägare av investeringsfastigheter, eftersom många hyresgäster hyr året runt och under längre perioder.

Undrar du om en investeringsfastighet är rätt för dig? Vi frågade flera fastighetsexperter och husägare om de viktigaste punkterna att tänka på innan du bestämmer dig. Läs vidare för den definitiva guiden till

uppköp och hantera ett investeringshus (och hur man väljer den bästa fastighetstypen för dig!).

---

Gör matten

Innan du lägger ner några pengar på ett investeringshus är det viktigt att avgöra om du har det tid, ekonomiska resurser, tålamod och engagemang nödvändigt för att underhålla det. Fastighetsinvesteringar ger inte någon betydande vinst över en natt, och många investeringsfastighetsköpare väntar år (eller till och med decennier) för att deras investeringar ska uppskattas. Att förvalta en hyresfastighet (och agera som någons hyresvärd) kräver någon som är kommunikativ, händig och detaljorienterad – speciellt om du planerar att spara pengar genom att hjälpa till med reparationer själv. Det är också viktigt att se till att du har en marginal för ekonomisk säkerhet. De med utestående skulder, studielån eller obetalda medicinska räkningar bör tänka två gånger.

Anlita ett proffs

Tack vare fastighetsmäklare och professionella fastighetsförvaltare är det möjligt att lyckas även utan att känna till detaljerna på en specifik marknad. Joe Belz of Compass i Naples, Florida, som har mer än 20 års erfarenhet av fastigheter, säger det mäklarhus som Compass kan guida dig genom processen även efter att du köpt en investering fast egendom.

PROFFSTIPS
Mot en avgift kan Compass, Sotheby's International Realty och andra byråer hjälpa dig att hitta hyresgäster för din investeringsfastighet.

"För de som letar efter en investeringsmöjlighet är det avgörande att arbeta med en professionell fastighetsmäklare", säger Philip White, VD för Sotheby's International Realty. "De kan hjälpa dig att få kontakt med en expert som kan ge råd om lokala skattelagar och, särskilt om du funderar på att investera internationellt, visumprogram som kan vara tillgängliga för dig. Sotheby's International Realty har en närvaro i 79 länder och territorier, så våra kunder drar nytta av vårt stora hänvisningsprogram som gör det möjligt för våra kunder i Kalifornien, till exempel, att få kontakt med en lokal expert på Cayman öar.”

Belz upprepar detta ordspråk: "Om det inte finns i din kompetens att köra siffrorna och veta vilken cap rate du bör köpa till, då är din agent ännu viktigare."

---

Tänk på typ och plats

Bostadsfastigheter är vanligtvis mer tillgängliga och prisvärda än kommersiella fastigheter, varför många investerar i bostadsrätter, småhus eller flerfamiljshus. Nancy, som vill vara anonym, har varit en fastighetsmäklare och ivrig fastighetsinvesterare i Naples, Florida, i 17 år. Hon och hennes man förvaltar 73 hyresfastigheter i sydvästra Florida, inklusive åtta plex, fyra plex, duplex och enfamiljshus. Hon råder att leta efter trevliga stadsdelar och bostäder utan avgifter för Homeowners Association (HOA), och att inte vara rädd för en fixare om du har tid och resurser. "Även om det inte är det mest tilltalande huset i ett visst område, kan du köpa något till ett rimligt pris och fixa det inifrån och ut," hon säger.

Läget är också viktigt och många eftertraktade investeringsfastigheter ligger i storstäder, strandbyar, bergsstäder eller natursköna destinationer.

"Efterfrågan in Hawaii på andrahemsmarknaden har inte dött ut och Florida är fortfarande en het destination”, avslöjar White. "Användarhemsmarknaden har sett dramatiska prisökningar, särskilt i den högre delen. Resortmarknaderna i USA fortsätter också att se intresse, medan internationella, skattevänliga destinationer som Bahamas och Caymanöarna fortfarande är populära som andra hemorter.

Känna till reglerna

Oavsett vilken typ av fastighet du köper, är det avgörande att undersöka de olika reglerna och jurisdiktionerna som finns i varje stat. Neapel, till exempel, har ganska strikta uthyrningsrestriktioner som kan kringgås om du gör din research.

"I staden Neapel kan du hyra din fastighet i minst 30 dagar, tre gånger om året", säger Belz. "Men om du kommer strax utanför staden Neapel har vi ett antal stadsdelar utan uthyrningsrestriktioner där folk köper för att hyra korttidsuthyrning, inklusive Airbnb. Det är mycket viktigt för alla investerare att undersöka dessa lagar och regler. Vi hade ett par som ville köpa en lägenhet men som slutade med att köpa ett enfamiljshus i ett kvarter utan hyresbegränsningar, eftersom de insåg att begränsningarna i lägenheten inte skulle tjäna pengarna de behövde göra."

Hur är det med timeshare?

En typ av fastighet som har inte typiskt visat sig vara en riktig investeringsfastighet är en tidsdelning (för de oinitierade är det en lägenhet, vanligtvis inom en hotell- eller resortgemenskap, med flera ägare som var och en beviljas en garanterad tid på fastigheten var och en år; dessa inkluderar hem på orter som Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham och liknande platser). Tvärtemot vad du kanske tror är timeshare inte en bra investering för att generera avkastning, eftersom de ger högre utgifter än normalt. Utöver kostnaden för en tidsdelning kräver de flesta årliga underhållsavgifter.

Men Mike Kennedy försöker ändra på det: Kennedy grundade Koala, en plattform som hjälper timeshareägare att säkert hyra sina oanvända timeshare. "Ingen borde köpa en timeshare för att skapa intäkter från det," säger Kennedy. "Det inneboende värdet eller det faktiska värdet av marknadsplatsen bestäms helt av utbudet och efterfrågan på nämnda tidsdelning. Ägare som har en produkt av riktigt hög kvalitet kan dock vara en önskvärd semesterbostad för unga familjer eller grupper eftersom timeshare kombinerar det bästa av hotell och semesterbostäder. Du har den här hybridmodellen på marknaden som i många fall inte utnyttjas fullt ut av ägaren. Ur det perspektivet kan ägare säkert tjäna pengar på sina oanvända fastigheter och i viss mån göra vinst."

---

Så du tog steget och köpte – nu för att få ut det mesta av din investering. Du måste tänka kritiskt på hur fastigheten kan användas och hur mycket kraft du vill lägga på det – och hur länge. Här är var du ska börja.

Bestäm hur du vill använda fastigheten

Det finns flera sätt du kan gå om en investeringsfastighet. För det första beror det på om du kommer att använda fastigheten eller om den uteslutande kommer att vara för uthyrningsändamål. Till exempel säger Belz att många köper fritidshus för att njuta av fastigheten själva men också generera inkomster via uthyrning när de inte är där.

"Många människor som har en eller till och med ett fåtal fastigheter är inte i det för massiv avkastning," säger Belz. "De är med för att täcka en stor del av sina kostnader."

Räkna ut hur mycket du ska ta betalt per månad

Med det i åtanke bör du tänka på hur du tar betalt för uthyrning. En allmän tumregel, säger Nancy, är att månadshyran måste vara lika med eller inte mindre än 1% av köpeskillingen för att generera inkomst. Naturligtvis kan högsäsongspriserna på vissa destinationer, som skidsäsongen i Lake Tahoe eller sommaren i Hamptons, överstiga den procenten.

PROFFSTIPS
För att en förvaltningsfastighet ska gå med vinst bör beloppet du tar för hyra per månad överstiga 1 % av priset du betalade för den.

Sänk kostnaderna genom att vara mer praktisk

Nancy säger att hon sköter fastigheterna själv för att få bort kostnaderna. Detta är bekvämt eftersom hon bor i samma område som hennes fastigheter och kan snabbt stanna till hem om det finns ett problem. "Om du inte har något emot att ta samtal och kolla upp dina hem kan du spara pengar genom att inte använda ett tredjepartsförvaltningsbolag", säger Belz. "Men människor i båda ändarna av spektrumet, oavsett hur hands on eller hands off de är, kan vara framgångsrika. Jag känner folk som sköter fastigheter själva och ger riktigt bra service, och samma personer vill bara komma tillbaka och hyra varje år.”

...eller öka intäkterna genom att anlita ett fastighetsförvaltningsbolag

Ett fastighetsförvaltningsbolag kan dock hjälpa dig att tjäna mer intäkter på lång sikt, särskilt om du hyr kortare tid för en helg eller vecka. Det hjälper också till att lindra en del av pressen att ha jour medan gästerna använder fastigheten. East West Hospitality, som grundades för 30 år sedan, har erfarenhet av att driva hundratals semesterbostäder och förvaltar bostäder åt ägare runt om i landet.

"Som ett fastighetsförvaltningsbolag kommer vi att arbeta med köparen för att ge intäktsuppskattningar baserat på vår erfarenhet på marknaden", säger Theron Gore, CMO för East West Hospitality. "Det finns många samtal vi har med köpare om deras mål med fastigheter, och vi kan ge dem råd om hur de ska få ut mesta möjliga avkastning eller helt enkelt täcka deras kostnader."

Mitt i inflationen och relativt låga räntor är fastigheter fortfarande en säker investering, förklarar White.

"Lyxfastigheter, med alla dess upp- och nedgångar, har haft värde – och till och med vuxit i värde", säger han. "Faktiskt, Wall Street Journal nyligen rapporterat att på denna blomstrande bostadsmarknad tjänade många husägare mer förra året på hemuppskattning än på sina jobb."

Gör en bra show

Design och visuell presentation är också viktigt. "Det överlägset bästa sättet att maximera din avkastning är att ha en riktigt välskött fastighet," säger Belz. "Det låter självklart, men det är kritiskt. Jag rekommenderar också att du anlitar en bra professionell fotograf, vilket vi gör oavsett om det är en lägenhet på 100 000 $ eller en lägenhet på 15 miljoner $ på stranden. Den första visningen är alltid online."

Gore säger att East West-enheter som genererar mest intäkter vanligtvis är de som är mer nyligen renoverade med lite modernare inredning, men det beror alltid på individuell smak och budget.

"När någon flyttar ut städar vi upp det professionellt, men vi försöker också göra uppgraderingar", säger Nancy. "Oavsett om det är en bänkskiva som behöver ny kvarts eller granit, försöker vi ständigt förbättra värdet på fastigheter när vi har en chans att komma in där emellan hyresgäster innan vi fyller upp det igen ett år till eller fem år. Man vet aldrig hur länge de stannar.”

---

VVS-läckor, en irriterande granne eller en trasig diskmaskin... listan fortsätter. Trots de pengar du kan tjäna via hyresgästers inkomst eller uppskattning, kommer förvaltningen av en fastighet fortfarande med huvudvärk.

För det första kräver de en rejäl tid; dock mindre om du anlitar ett professionellt fastighetsförvaltningsbolag från tredje part. Ändå kan detta bli dyrt och dra ner på din avkastning. Nancy säger att även att äga en, två eller tre fastigheter kan vara som ett deltidsjobb, speciellt om du sköter allt själv.

Vet skillnaden mellan att hantera en kort- vs. en långtidsuthyrning

Investeringsfastigheter är utmärkta för både kort- och långtidsuthyrning, men de kräver olika lång tid hos ägarna. Till exempel kan korttidsuthyrning vara mer lönsam på lång sikt, men medföra mer kostnader som städavgifter eller reparationer eftersom anläggningarna används mer, medan långtidsuthyrning kräver mindre vecka till vecka eller månad till månad underhåll.

"Det är svårt att säga hur många timmar per vecka", säger Nancy. ”Om du har så många fastigheter som vi har, runt 73, är det ett heltidsarbete. Du måste visa fastigheten, få in hyresgästerna, hantera den, kunna fixa saker, vara tillgänglig för att uppdatera den osv. Om du uppdaterar det kan det ta flera veckor eller månader."

Å andra sidan, om du är villig att betala ett fastighetsförvaltningsbolag, som en East West Gästfrihet, det är mycket lättare att hantera fastigheter på långt håll, särskilt om du inte bor i samma stad eller stat. Det skär ner på tiden, men kan skära ner i din ekonomi.

Gör dina läxor

Även om du inte behöver vara expert på den marknad du köper på, måste du ha lite resurser och affärsmannaskap.

"Att ha en pålitlig agent är bäst, men du måste vara riktigt bekant med ett visst område du köper i," säger Nancy. "Det har varit till hjälp för oss att köra runt och leta efter försäljning av ägaren, kolla Zillow eller låta en agent hålla utkik efter dig. Du vet aldrig vad du hittar när du kör runt – någon kanske slänger en till salu-skylt på sin trädgård.”

Bli inte känslomässigt investerad

En annan gyllene regel för en investeringsfastighet är att aldrig bli för fäst. "Investeringsfastigheter är inte ditt hem," säger Belz. "Om du blir för känslomässigt fäst vid en fastighet kanske du inte ser på siffrorna korrekt. Siffrorna måste vara vettiga – och om de inte gör det måste du vara villig att gå därifrån.”

Din avkastning är också beroende av marknadsklimatet – även om tack vare distansarbete är många marknader som blomstrade under högsäsong nu populära året runt. Södra Florida, vanligtvis populärt på vintern, är nu ett resmål året runt för dem som vill fly städer, säger Belz och Nancy. Gore säger att den tid som människor tillbringar på hyror i bergsstäder också har ökat år efter år.

"Medan efterfrågan fortfarande är hög, kan stigande bolåneräntor och lågt lager påverka köparnas förmåga att köpa lika snabbt som de gjorde under pandemin," säger White. "I USA visade efterfrågan på fritidshus tecken på avkylning under våren 2021, då vissa kontor började öppna igen och reglerna för bolånelån för fritidsfastigheter skärptes till en början. Men även när antalet transaktioner minskade på vissa marknader, var prisuppgången fortsatt stark på grund av lågt lager."

---

Trots önskan att få in folk i ditt hem omedelbart, var försiktig: Några av de största lärdomarna Nancy har lärt sig under åren är att ådra sig höga säkerhetsdepositioner, höga husdjursdepositioner – och framför allt bra bakgrund kontroller. En noggrann genomgång av hyresgäster kan spara pengar och tid, även om de ser ut som de mest välbärgade individerna på papperet.

"Djur kan absolut slänga en plats, och det har varit otroligt vad vi har haft att göra med", säger hon. Men att bygga förtroende med kunder kan hjälpa till att lindra en del av arbetet för ägarna.

PROFFSTIPS
Allmänt underhåll bör kosta cirka 3 % till 5 % av hyresintäkterna.

"Vi hittar hyresgäster som är pålitliga och pålitliga, och vi kan till och med erbjuda dem en rabatt på hyran för att de ska hjälpa till att hantera hemmet på ett lättsamt sätt, säger hon och tillägger att alla hennes hyresgäster är långtidshyresgäster som stannar i ett år på genomsnitt. "Vi får naturligtvis mer desperata samtal om det är något på gång, men många av dem är glada över att sköta sin egen gräsmatta."

Nancy säger att allmänt underhåll, som kan innefatta en grundlig rengöring, skadedjursbekämpning och ny färg, bör kosta cirka 3 % till 5 % av hyresintäkterna.

"En av de största utmaningarna som vi ser till att ägarna är medvetna om är att det över tid uppstår slitage", säger Kevin Graham, COO för East West Hospitality. "Vi vill se till att de är informerade om när de sannolikt skulle behöva måla om bostaden och byta ut mattor och vitvaror. På så sätt kan de ha i åtanke åtminstone en mental reserv, om inte en finansiell reserv, för att täcka dessa föremål."

Att sköta alla fastigheter på rätt sätt kräver att man hänger med i landskapsarkitekturen; se till att mekaniska system, el och VVS fungerar bra; bevara strukturella föremål, som tak, trottoarer, uppfarter; skadedjursbekämpning; och upprätthålla en bekväm och ren inre miljö.

Poängen

Även om investeringar i hyresfastigheter kan vara fördelaktiga i det långa loppet, kom ihåg att deras lönsamhet är det beroende av flera externa faktorer inklusive bostadsmarknadens efterfrågan och utbud, vilket alltid är fluktuerande. Som sagt, det är viktigt att kunna släppa en fastighet också, så fort den slutar växa i värde. Det är vad smart investering handlar om.

---

Följ House Beautiful vidare Instagram.

Detta innehåll skapas och underhålls av en tredje part och importeras till den här sidan för att hjälpa användare att ange sina e-postadresser. Du kanske kan hitta mer information om detta och liknande innehåll på piano.io.