Lagar för avslöjande av bostäder för stigmatiserade fastigheter

Hela intervjun med Eric Goldman finns i säsong 2, avsnitt 2 av House Beautifuls spökhuspodcast, Mörkt hus. Lyssna på avsnittet här.

Även om statliga avslöjandelagar varierar mycket från stat till stat, finns det vissa saker som de flesta är överens om bör vara standardpraxis när sälja en bostad: Du måste avslöja om blybaserad färg finns på någon fastighet byggd före 1978, till exempel, och någon nivå information om reparationshistorik är ett vanligt avslöjande i stater, liksom uppenbara fysiska skador som potentiellt kan bli farlig. Men vad händer när något dåligt händer på en fastighet som inte lämna ett fysiskt spår?

I fastighetsterminologi, a stigmatiserad egendom definieras som en fastighet vars karaktär eller skick har förändrats och därmed riskerar att bli avvisad av hyresgäster och köpare som anser att den är psykiskt eller känslomässigt defekt. De vanligaste stigmatiserande händelserna är mord, våldsbrott eller dödsfall. Så oavsett om någon eller inte tror på spöken

eller fångad energi i bokstavlig mening, dåliga vibbar spelar roll, och en fastighet kan hemsökas av ett dåligt rykte. Och sådana fastigheter kan vara juridiskt skyldiga att avslöja det ryktet, beroende på några faktorer.

Det faktum att lagar har stiftats för att ta itu med frågan om stigmatiserade fastigheter och hur de ska hanteras tyder på att allmänheten gör bryr sig om en fastighets rykte. Så vi pratade med jurist och professor Eric Goldman från Santa Clara University för att packa upp konceptet lite längre. Läs mer om området stigmatiserade egendomar samt avslöjandelagar nedan.

Lagar om avslöjande av bostäder

Lagar om avslöjande av bostäder är ett mycket komplicerat område av lagen - kanske för att de varierar så mycket från stat till stat. I vissa stater är säljaren skyldig att avslöja informationen, oavsett om köparen någonsin frågar - och även om det förekom en fastighetsbesiktning. Till exempel, i Alaska måste noteringsagenten "avslöja alla kända mord eller självmord under det senaste året. I händelse av att agenten inte är medveten om är de inte ansvariga." I Maine, under tiden "skulle en agent behöva skriftligt tillstånd från säljaren för att avslöja information till en köpare om de frågar", och i Montana förbjuder delstatens lagar "självmord eller grova brott från att avslöjas av en agent", enligt Spaulding Decon, en saneringsservice som erbjuder brottsplats, hamstring och meth - arbetskraftsanering. Faktum är att statliga avslöjandelagar ofta motsäger varandra.

"Jag tror att det faktiskt är en återspegling av den torterade karaktären hos åsikterna" som kommer upp i stigmatiserade egendomsfall, funderar Goldman. "Domarna är inte alltid överens om vad som behöver avslöjas. Och statliga lagstiftare har antagit lagar som säger att det finns tillfällen du måste avslöja, eller det finns tillfällen då du inte är skyldig att avslöja, och de lagarna är inte heller harmoniserade. Så verkligheten är att dessa är enkla frågor, vad måste en säljare eller berätta, och när, och ändå svaren skiljer sig väldigt åt mellan jurisdiktionerna och över den speciella typ av fakta som kan behövas avslöjat."

Även i den strängaste delstaten Kalifornien, finns det parametrar. Efter tre år behöver dödsfallet inte avslöjas. "Det måste finnas någon gräns någonstans, eller hur? Det måste bara finnas en grund för att säga, du vet, [som säljare] är jag inte ansvarig för det faktum att hem har funnits i 150 år och människor har säkert dött där inne, säger Goldman.

Latent vs. Patentdefekter

Det är viktigt att förstå skillnaden mellan patent och latenta defekter när man packar upp avslöjandelagar. "Patentdefekter är de [fysiska] sakerna som bör dyka upp i en standardfastighetsinspektion", förklarar Goldman. En fastighetsinspektör besöker bostaden och skriver upp en rapport som anger eventuella problem med fastigheten. De flesta köpare väljer en fastighetsbesiktning, men de kan välja att avstå från fastighetsbesiktningen, och om de stänger en försäljning är något som avslöjats tidigare nu deras ansvar som det nya ägare.

Ibland kommer säljaren faktiskt att utföra inspektionen själv. "Här i Kalifornien, där vi har en ganska het fastighetsmarknad, är det faktiskt inte ovanligt att en säljare gör fastighetsbesiktningen och tillhandahåller det till alla potentiella köpare innan de lägger sina bud som ett sätt att påskynda processen och ta bort några av de potentiella oförutsedda händelserna som en köpare kan inkludera i ett erbjudande," Goldman anteckningar.

Latenta defekter, å andra sidan, är saker som "en fastighetsinspektör kanske inte hittar när han gör sin vanliga noggrannhet. Men om säljaren känner till de latenta defekterna som fastighetsinstruktören inte kan hitta och som köparen inte skulle se, kan de bli tvungna att avslöja dem jakande, tillägger Goldman.

Varför spelar latenta defekter roll? Icke-fysiska problem kan fortfarande påverka en köpares vilja att köpa en fastighet, helt enkelt. I samband med ett mord kan säljaren veta att köparen inte är medveten om denna händelse, men att om de var medvetna om det, kan de betrakta det som ett materiellt tillstånd för bostaden.

Är vissa stigmas bättre än andra?

Ett spöke som förföljer fastigheten är ett stigma som kan påverka en fastighet, men det är svårare att bevisa än en faktisk händelse som ett dödsfall eller mord på plats. Som sådan är det sällsynt att en egendom erkänns som stigmatiserad på grund av upplevd paranormal aktivitet i ett juridiskt sammanhang eftersom det är svårare att skaffa tillförlitliga och trovärdiga bevis som skulle kunna införas i domstol, förklarar Goldman. Naturligtvis finns det undantag", som i Stambovsky vs. Ackley fall, när domaren försökte komma med en rättvis lösning baserad på en mycket specifik uppsättning omständigheter.

Intressant nog är det omvända ibland sant i och med att en stigmatiserad egendom faktiskt kan vara värd Mer på grund av dess mörka historia. Att marknadsföra ett hem som ett hemsökt hem "kan locka en liten, men potentiellt mycket lukrativ marknad", säger Goldman. Men det finns också några knepiga avslöjandelagar som gör det komplicerat också. Om en mäklare verkligen ville marknadsföra huset som hemsökt, måste de också kunna dokumentera fenomenet, eller inte överlova husets hemsökta natur. "Jag tror inte att de flesta mäklare kommer att vara säkra på att göra den typen av avslöjande eftersom de inte kan garantera att spökena fortfarande kommer att finnas där och de kan inte riktigt verifiera det tidigare beteendet." Istället skulle de behöva rama in det på ett sätt som är mer spekulativt eller ger en kvalificerad avslöjande.

"Om huset annonserades som hemsökt och det blev en del av affären och då, faktiskt, är det inte hemsökt, det är bara rakt ut falsk reklam eller bedrägeri eller en felaktig framställning av egendomens värde och skick," Goldman säger. "Det finns en rad juridiska doktriner som skulle ge köparen regress under dessa omständigheter. Det är en av anledningarna till att mäklare sannolikt inte säger att ett hus är hemsökt eftersom de inte vill lägga deras professionella rykte och ekonomi bakom ett uttalande om att de inte nödvändigtvis tror att de kan bekräfta."

Tips till säljare och köpare

Fastighetsavslöjandelagar är helt klart mycket komplicerade och svåra att navigera för både köpare och säljare, oavsett om fastigheten är "stigmatiserad" eller inte. Vi bad Goldman att dela med sig av hans bästa råd till alla inblandade parter. Här är hans fem viktigaste tips:

• Först och främst är det bäst att arbeta med en fastighetsmäklare som du litar på för att hjälpa dig att navigera i den komplicerade världen av avslöjandelagar, särskilt om du inte har någon fastighetserfarenhet.
• Den digitala tidsåldern har gjort det lättare för köparen att få tillgång till information, så använd den till din fördel och Googla adressen till alla fastigheter du funderar på att köpa.
• Som köpare, ställ frågor om de saker som är deal-breakers för dig. Det är omöjligt för säljare att förutsäga hela universum av saker som är viktiga för köpare, så om du är en köpare måste du förespråka för dig själv.
• När du är tveksam, avslöja (beroende på vilket tillstånd du befinner dig i!), men gör bara löften som du kan hålla.
• Dokumentera alla avslöjanden. "Om det inte är skriftligt, då blir det mycket mindre sannolikt att det får konsekvenser, allt bör dokumenteras", säger Goldman.

---

Nyfiken på att höra mer djupgående spökhistorier om stigmatiserade egenskaper samt avslöjande råd från Eric Goldman? Lyssna på Mörkt hus.