Stängning av ett hus: Vad alla husköpare bör förvänta sig

Att stänga ett hem verkar som att det borde vara en enkel process, eller hur? Skriv under några papper, hämta nycklarna till din nya plats, sabrera champagnen. Men många, låt oss säga, plot twists kan dyka upp under dessa veckor mellan att ditt erbjudande accepteras och ditt lån stängs.

Från oförutsedda problem som kan försena stängning till rejäla kostnader, kräver stängning av ett hem viss mod (och, ja, en liten förmögenhet också). För att hjälpa till att avmystifiera stängningsprocessen delade bolåne- och fastighetsproffs sin expertis med Vackert hus. Här är vad de säger att varje husköpare behöver veta om stängning - tidslinjer, hinder, kostnader och mer.

Först, vad exakt är en avslutning?

När det kommer till bostadsköp kan man tänka sig avslutningsbordet som målgång. En avslutning är ett möte där man granskar och undertecknar en hög med juridiska dokument, säger Holden Lewis, hem- och bolåneexpert på NerdWallet.

”Bland de många underskrifter du klottrar, lovar du att betala tillbaka ditt bostadslån, du ger långivaren rätt att återta ditt hem om du inte gör dina betalningar och äganderätten till fastigheten överförs till dig, "Lewis säger.

Din långivare är skyldig att ge dig ett avslutande meddelande tre arbetsdagar innan din planerade stängning. För att hjälpa dig att förbereda dig för att avsluta det som troligen är ditt livs största lån, kan du titta igenom dessa dokument i förväg för att säkerställa din totala månadsbetalning matchar din senaste låneuppskattning och att dina lånevillkor – sådant som räntor och om det finns några förskottsbetalningar – är precis vad du var väntar.

Vanligtvis varar ditt avslutande möte 1 till 1 1/2 timme, säger Lewis. Vissa företag tillåter dig att e-signera dokument innan stängning, och under COVID-19 har fler stängningar skett praktiskt taget genom säkra portaler.

Den avslutande tidslinjen

Du är förmodligen nyfiken: När din erbjudande accepteras, hur snabbt kan du flytta in i ditt hem? Under normala tider tar det i genomsnitt 30 till 45 dagar att stänga på ditt lån och få nycklarna till din nya plats. Men stängningsprocessen tar för närvarande ganska lite längre tid (i genomsnitt 58 dagar) eftersom rekordlåga räntor har drivit upp köparnas efterfrågan, säger Andrina Valdes, COO för Cornerstone Home Lending, Inc.

Många rörliga delar är på gång när ditt slutdatum närmar sig, och det är vanligt att vissa problem uppstår som kan försena ditt inflyttningsdatum ytterligare. Djupa andetag, eller hur?

Vissa av dessa problem kan undvikas. Till exempel, även om du kanske är sugen på att köpa glänsande nya apparater till ditt hem, du bör inte öppna en ny kreditgräns eller köra upp ett befintligt kreditkort innan ditt lån stängs, förklarar Tom Kalagher, en inteckning lån officer i Alabama. Om du gör det kan det leda till att din skuld-till-inkomst-kvot blir ur spel, försena eller till och med äventyra ditt godkännande av ditt lån.

Ändå är vissa stängningsförseningar utom din kontroll, som panträtter på en hemmatitel, en värdering som kommer in lägre än erbjudandepriset, eller problem som uppstår i den sista genomgången. Slutdatumet kan också skjutas ut om köpare och säljare är oense om vilka reparationer som behöver göras på fastigheten efter en inspektion, säger Melissa Terzis, en agent med RLAH Fastigheter som är licensierad i Washington, D.C. och Maryland.

Relaterad: Allt du bör veta om heminspektioner

Ett sätt du kan hjälpa till att förflytta stängningsprocessen så smidigt som möjligt är genom att svara snabbt när din långivare begär dokument, säger Orlando Miner, VD för Miner Capital Funding. Detta kan innefatta att ha en papper av dokument redo, inklusive federala skattedeklarationer, senaste kontoutdrag och ett presentbrev om en familjemedlem ger dig pengar för att hjälpa dig handpenning. (Långivare vill se till att det verkligen är en gåva och att du inte överdriver dig själv med ett informellt lån).

Kostnader förknippade med stängning

Att köpa en bostad kommer med en en hel del avgifter. En värdering, hembesiktning, titelsökning, lånegarantier—detta är bara några av de avgifter och tjänster som krävs för att slutföra ditt bolån. Sammantaget är dessa utgifter kända som dina avslutande kostnader.

Relaterad: 5 dolda kostnader för att köpa ett hem

För att budgetera för stängningskostnader, förvänta dig att betala mellan 2 till 5 procent av ditt hems värde, säger Miner. Om du köpte ett hem för 350 000 $, skulle du behöva budgetera mellan 7 000 $ och 17 500 $ för att avsluta ditt lån. Du kanske kan rulla in dina avslutande kostnader i ditt lån. Fördelen är att du inte behöver ta med extra pengar till det avslutande bordet utöver din handpenning, säger Miner. Nackdelen är att du kommer att betala ränta på dessa avslutande kostnader.

När du budgeterar för avslutande kostnader finns det två kategorier: de du kan leta efter och de du inte kan, förklarar Lewis. De avgifter som du kan handla för inkluderar de som tas ut direkt av långivare, de avgifter som företaget tar ut som genomför stängningen, heminspektionen, husägarförsäkring och, i vissa stater, titelförsäkring. Avslutande kostnader som är utom din kontroll inkluderar värdering och fastighetsskatt.

När du ansöker om ett bolån får du ett tresidigt dokument som heter Låneuppskattningen. Var uppmärksam, rekommenderar Lewis, till avsnittet "Totala lånekostnader."

"Om du ansöker om mer än ett lån - som du borde - kommer dessa dollarbelopp att skilja sig och du kommer att se vilken långivare som erbjuder de lägsta avgifterna", säger han.

När du stänger är det dags för det roliga: dekorera ditt nya utrymme och planera den där (virtuella) inflyttningsfesten!

Följ House Beautiful vidare Instagram.