De dolda kostnaderna och farorna med att vända huset

Alla som är lika besatta av HGTV som vi kan bli förlåtna för att vi ägnar oss åt fantasier om att sluta med ditt dagliga jobb och återuppfinna dig själv som en Fixer Övre–Stil hemförbättring superstjärna. Jag menar, vem skulle inte vilja vara nästa Joanna Gaines eller Leanne Ford? Men om dina vördnader snabbt överträffar din verklighet, kanske du vill tänka dig om två gånger innan du först dyker in på den husflippande marknaden. Utställningar tenderar att glansa över några av de mindre glamorösa delarna av processen (hej VVS -reparation arbete), böj begränsningarna av tid och rum (du gör det här på en vecka, säger du?), och prissätt arbetskraft och material till hastigheter som vanligtvis inte syns under detta århundrade.

Och nämnde vi att vi är det så nära att gå in i en lågkonjunktur? Vi pratade med experthusflippor för att se exakt vad som går ut på att göra ett hem till vinst, de dolda kostnaderna och farorna, och varför nu kan

inte vara den bästa tiden att prova på det.

Den stora bilden

Det finns en anledning till att de personer som är bäst lämpade för att bläddra är de som har erfarenhet av angränsande områden-tänk fastighetsmäklare, entreprenörer och designers. De har den mest intima kunskapen om vad som krävs för att bygga och underhålla ett hus, både vad gäller typen av arbetstimmar och materialavgifter som är inblandade i större renoveringar, och deras expertis kan kompensera några av de kostnader som ingår i bearbeta. Att vara en fastighetsmäklare, till exempel, kan minimera mäklaravgifterna på försäljningssidan med upp till 5%; designers och entreprenörer köper ofta material till partihandel snarare än detaljhandelspriser.

"De flesta flippers tenderar att fokusera på de estetiska grejerna, men bläddrande behöver många färdigheter som folk inte tänker på", säger Christopher Totaro, en före detta entreprenör som vända hem innan han blev agent på fastighetsbolaget Warburg i New York Fast egendom. ”Du måste ha marknadskunskap inom fastigheter och en djup förståelse för byggprocessen, och du måste fatta beslut utifrån vad marknaden vill, inte vad du vilja."

Faktum är att husvippande veteraner säger att det vanligaste (och kostsamma) misstaget som första gången fixare gör är att underskatta arbetets omfattning. ”Om inte köparen är en erfaren heminspektör med förmåga att fatta snabba beslut om VVS, värme, el, översvämningsplaner, samhällsstyrelser, asbest, kolmonoxid, vattentryck, fönster, apparater och många andra element, katastrof är nästan garanterad, säger Totaros kollega Gerard Splendore. Tillaro tillägger: "Om du förlitar dig på en entreprenör för att meddela dig om något kommer att fungera, då är du över huvudet."

Industrins insiders har också en bättre uppfattning om vilka typer av byråkratiska byråkrati och kommunala riktlinjer som alltför ofta håller projekt uppe - och hur man navigerar runt dem. "Jag föreslår att du besöker stadsplaneraren och läser om stadens och stadsbyggnadens riktlinjer", säger San Francisco -designern Alison Pickart. "Du kanske hittar att vissa områden inte tillåter arbete på helgerna, vilket kan förlänga din konstruktionstid." Och därför din slutresultat.

Entreprenörer för uthyrning

På tal om entreprenörer, deras rykte föregår dem (det vill säga visa oss en som slutför arbetet i tid och under budget, så ger vi dig deras vikt i guld). Komplikationer dyker alltid upp, deadlines kommer och går, och budgetar stiger till ibland svindlande höjder. Och medan de flesta flippers har åtminstone en ballpark-figur uppfattning om vad material kan kosta dem, få erkänna - än mindre kan noggrant bedöma - vad arbetskraften är involverad i att installera dessa material i någon given region.

"Fastighetsutvecklare har en stark förståelse för arbetskostnaderna på marknaden där arbetet utförs", säger Pickart. ”Kostnaderna på landsbygden i vissa stater kommer att vara mycket annorlunda än i förorter utanför större och till och med medelstora städer. Detta gäller särskilt om du börjar och inte har en besättning som har incitament att göra jobbet till det bästa priset för dig. ”

Faktum är att om du inte har en besättning du litar på kan det vara en egen mardröm att hitta en, eftersom de är notoriskt svåra att spika. Och ju längre ditt projekt tar att starta och slutföra, desto mer pengar kommer du att sluta betala i diverse kostnader som inte är helt relaterade till ditt reparations- eller renoveringsarbete.

Pengar pengar pengar

De flesta rookie house flippers tar två huvudfigurer i beaktande när de väger om de ska ta ett projekt: priset till vilket du köper ett hus och vad du säljer det för. Men erfarna husflipprar påpekar snabbt att det finns en regnbåge med siffror som du behöver ta med i ditt förhållande mellan risk och belöning.

Som ägare till fastigheten måste du betala inköpskostnader när du börjar, från äganderättsavgifter och värderingskostnader till låneavgifter och inteckning, och kanske till och med stängningskostnader för fastigheter om du behöver betala en agent (även om mäklaravgiften på 5 till 7% vanligtvis är säljarens ansvar som kommer att tänka på det är du på Byt sida). Enligt Homes.com, stängningskostnader kan uppgå till 2-3% av inköpskostnaden. Det är också ofta förbises innehavskostnader, som skatter och verktyg; ju längre du äger huset desto mer är du skyldig.

Sedan är det frågan om kapitalvinster. Om du planerar att bo i din flip -fastighet under byggtiden, kommer du inte att vara skyldig att betala skatt på eventuella vinster som görs när huset har sålts. Men om inte, kommer du att vara på kroken för allt från 10 till 37% av din inkomst, beroende på var du bor, vad du tjänar och hur länge du har haft fastigheten.

Tärning

Genom att veta allt detta, om du fortfarande vill böja dina husflippande muskler, finns det några saker du kan göra för att göra processen lite smidigare. "Håll dig till en fastbyggd men ful fixare", säger Pickart. "Du kommer att bli så mycket bättre om du kan hålla dig till kosmetiskt arbete ensam när du lär dig affären."

Men om du har ditt hjärta inriktat på ett större projekt, är hennes råd att ”lära sig så mycket du kan om huset och grannskapet innan du köper, och ha en välutvecklad plan när det gäller design, konstruktion, färg, belysning och avslutningsscheman innan du påbörjar arbetet för att hjälpa dig att utföra i minsta mängd tid. Planera att vara på din inspektionsdag och anteckna, var noga med allt inspektörerna hittar och planera a gå igenom med din ingenjör och arkitekt (om större arbete krävs) och få så mycket intel av dem så att du vet vad du gör mot."

Du bör också tänka som en detektiv och vara praktisk. "Leta efter den perfekta stormen", säger Totaro. "Identifiera ett område som snabbt expanderar och hitta något som är besvärat i en grad som är lämplig för din kompetens. Köp inte hus som har fundament som sjunker. Börja smått. ”

Och kom ihåg att timing är en lika viktig faktor som allt annat. Husflippning är tillräckligt svårt under tider av säkerhet. "Det finns alltid risk i fastigheter", säger Pickart. Om du vill hoppa in i branschen kan du överväga att göra det nästa år, förhoppningsvis när coronaviruspandemin inte orsakar kaos på globala system. Visst, räntorna är på alla tiders lägsta nivå, vilket gör att låna pengar för att köpa ett hus mer överkomligt än någonsin, men med rekord 3,3 miljoner amerikaner som ansöker om arbetslöshet (väcker frågan, vem köper?), hela industrier utplånas och världen på randen till en global lågkonjunktur är det kanske en bra tid att stanna kvar.

Följ House Beautiful på Instagram.

Detta innehåll skapas och underhålls av en tredje part och importeras till denna sida för att hjälpa användare att ange sina e -postadresser. Du kanske kan hitta mer information om detta och liknande innehåll på piano.io.