Stängning på ett hus: Vad varje husköpare bör förvänta sig

Att stänga ett hem verkar som om det borde vara en enkel process, eller hur? Signera några papper, få nycklarna till din nya plats, sabra champagnen. Men mycket, låt oss säga, tomtvridningar kan dyka upp under de veckorna mellan ditt erbjudande accepteras och ditt lån stängs.

Från oförutsedda problem som kan försena stängning till rejäla kostnader, stängning av ett hem kräver viss styrka (och, ja, en liten förmögenhet också). För att hjälpa till att avmystifiera stängningsprocessen delade hypoteks- och fastighetspersonal sin expertis med Hus vackert. Här är vad de säger att varje husköpare behöver veta om stängning - tidslinjer, hinder, kostnader och mer.

Först, vad är egentligen en avslutning?

När det gäller att köpa ett hus kan du tänka på stängningsbordet som mållinjen. En avslutning är ett möte där du granskar och undertecknar en bunt med juridiska dokument, säger Holden Lewis, hem- och inteckningsexpert på NerdWallet.

”Bland de många underskrifter du klottrar lovar du att betala tillbaka ditt bostadslån, du ger långivaren rätt att ta tillbaka ditt hem om du inte gör dina betalningar, och ägandet av fastigheten överförs till dig, ”Lewis säger.

Din långivare är skyldig att ge dig ett avslöjande avslöjande tre arbetsdagar innan ditt planerade avslut. För att hjälpa dig att förbereda dig för att avsluta det som sannolikt är ditt livs största lån kan du titta igenom dessa dokument i förväg för att säkerställa din totala månatliga betalning matchar din senaste låneberäkning och att dina lånevillkor - saker som räntor och om det finns några förskottsbetalningar - är exakt vad du var väntar.

Normalt varar ditt avslutande möte 1 till 1 1/2 timme, säger Lewis. Vissa företag tillåter dig att e-signera dokument före stängning, och under COVID-19 har fler stängningar skett praktiskt taget genom säkra portaler.

Den avslutande tidslinjen

Du är förmodligen nyfiken: När din erbjudande accepteras, hur snabbt kan du flytta in i ditt hem? Under normala tider tar det i genomsnitt 30 till 45 dagar att avsluta ditt lån och få nycklarna till din nya plats. Men stängningsprocessen tar för närvarande ganska lång tid (i genomsnitt 58 dagar) eftersom rekordlåga räntor har drivit upp köparnas efterfrågan, säger Andrina Valdes, COO för Cornerstone Home Lending, Inc..

Många rörliga delar spelar när ditt slutdatum närmar sig, och det är vanligt att det uppstår problem som kan försena ditt inflyttningsdatum ännu mer. Djupt andetag, eller hur?

Några av dessa frågor kan undvikas. Till exempel, medan du kanske är sugen på att köpa glänsande nya apparater till ditt hem, du ska inte öppna en ny kreditlinje eller köra ett befintligt kreditkort innan ditt lån stängs, förklarar Tom Kalagher, en inteckningslånare i Alabama. Om du gör det kan du slippa din skuldkvot, vilket kan försena eller till och med äventyra ditt lånegodkännande.

Ändå är vissa slutfördröjningar utom din kontroll, som panträtt på en hemmatitel, en värdering som kommer lägre än erbjudandepriset, eller problem som uppstår vid den sista genomgången. Slutdatumet kan också skjutas ut om köparen och säljaren är oense om vilka reparationer som måste utföras på fastigheten efter en inspektion, säger Melissa Terzis, en agent med RLAH Fastigheter som har licens i Washington, DC och Maryland.

Relaterad: Allt du bör veta om heminspektioner

Ett sätt du kan hjälpa till att flytta stängningsprocessen så smidigt som möjligt är att svara snabbt när din långivare begär dokument, säger Orlando Miner, VD för Miner Capital Funding. Detta kan innefatta att ha en skiffer av dokument redo, inklusive federala skattedeklarationer, senaste kontoutdrag och ett presentbrev om en familjemedlem ger dig pengar för att hjälpa dig handpenning. (Långivare vill se till att det verkligen är en gåva och att du inte överdriver dig själv med ett informellt lån).

Kostnader i samband med stängning

Att köpa ett hus kommer med en en hel del avgifter. En bedömning, heminspektion, titelsökning, låneförsäkring - det här är bara några av de avgifter och tjänster som krävs för att slutföra din inteckning. Sammantaget kallas dessa utgifter som dina slutkostnader.

Relaterad: 5 dolda kostnader för att köpa ett hem

För att budgeta för stängningskostnader, förvänta dig att betala mellan 2 till 5 procent av ditt hems värde, säger Miner. Om du köper ett hus på 350 000 dollar måste du budgeta mellan 7 000 och 17 500 dollar för att avsluta ditt lån. Du kanske kan rulla dina slutkostnader till ditt lån. Fördelen är att du inte behöver ta med extra pengar till stängningsbordet ovanpå din handpenning, säger Miner. Nackdelen är att du kommer att betala ränta på dessa stängningskostnader.

När du budgetar för stängningskostnader finns det två kategorier: de du kan shoppa efter och de du inte kan, förklarar Lewis. Avgifterna som du kan handla för inkluderar de som debiteras direkt av långivare, de avgifter som företaget tar ut som genomför stängning, heminspektion, husägarförsäkring och i vissa stater ägarförsäkring. Avslutande kostnader som du inte har kontroll över inkluderar värdering och fastighetsskatt.

När du ansöker om inteckning får du ett dokument på tre sidor som heter Lånestimatet. Var uppmärksam, rekommenderar Lewis, till avsnittet "Totala lånekostnader".

"Om du ansöker om mer än ett lån - som du borde - kommer dollarbeloppen att skilja sig och du kommer att se vilken långivare som erbjuder de lägsta avgifterna", säger han.

När du stänger är det dags för de roliga grejerna: Dekorera ditt nya utrymme och planera den (virtuella) inflyttningsfesten!

Följ House Beautiful på Instagram.

Detta innehåll skapas och underhålls av en tredje part och importeras till den här sidan för att hjälpa användare att ange sina e -postadresser. Du kanske kan hitta mer information om detta och liknande innehåll på piano.io.