กฎหมายการเปิดเผยข้อมูลที่อยู่อาศัยสำหรับทรัพย์สินที่ถูกตราหน้า

บทสัมภาษณ์เต็มรูปแบบกับ Eric Goldman มีอยู่ในซีซั่นที่ 2 ตอนที่ 2 ของพอดคาสต์บ้านผีสิงของ House Beautiful บ้านมืด. ฟังตอน ที่นี่.

แม้ว่ากฎหมายการเปิดเผยข้อมูลของรัฐจะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ แต่ก็มีบางสิ่งที่คนส่วนใหญ่เห็นด้วยควรเป็นแนวทางปฏิบัติมาตรฐานเมื่อ การขายบ้าน: คุณต้องเปิดเผยว่าสีที่ใช้ตะกั่วนั้นมีอยู่ในทรัพย์สินใด ๆ ที่สร้างขึ้นก่อนปี 2521 หรือไม่และบางระดับ ของข้อมูลเกี่ยวกับประวัติการซ่อมเป็นการเปิดเผยทั่วไปในทุกรัฐ เช่นเดียวกับความเสียหายทางกายภาพที่เห็นได้ชัดที่อาจกลายเป็น อันตราย. แต่เมื่อสิ่งเลวร้ายเกิดขึ้นกับทรัพย์สินนั้นล่ะ ไม่ ทิ้งร่องรอยทางกายภาพ?

ในคำศัพท์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ a ทรัพย์สินที่ถูกตราหน้า ถูกกำหนดให้เป็นทรัพย์สินที่มีลักษณะหรือสภาพที่เปลี่ยนแปลงไปและมีความเสี่ยงที่จะถูกปฏิเสธโดยผู้เช่าและผู้ซื้อที่เห็นว่ามีความบกพร่องทางจิตใจหรืออารมณ์ เหตุการณ์ที่ทำให้ตีตราที่พบบ่อยที่สุดคือการฆาตกรรม อาชญากรรมรุนแรง หรือการเสียชีวิต ไม่ว่าใครก็ตาม เชื่อเรื่องผี หรือพลังงานที่ติดอยู่ในความหมายที่แท้จริง ความรู้สึกที่ไม่ดี และทรัพย์สินอาจถูกหลอกหลอนโดยชื่อเสียงที่ไม่ดี และทรัพย์สินดังกล่าวอาจมีภาระผูกพันตามกฎหมายที่จะต้องเปิดเผยชื่อเสียงนั้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยบางประการ

การที่ได้มีการตรากฎหมายเพื่อแก้ไขปัญหาทรัพย์สินที่ถูกตราหน้าและควรจัดการอย่างไร แสดงให้เห็นว่าประชาชน ทำ คำนึงถึงชื่อเสียงของทรัพย์สิน ดังนั้นเราจึงพูดคุยกับนักวิชาการด้านกฎหมายและศาสตราจารย์ Eric Goldman จากมหาวิทยาลัยซานตาคลาราเพื่อแกะแนวคิดเพิ่มเติมอีกเล็กน้อย เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับขอบเขตของทรัพย์สินที่ถูกตราหน้ารวมถึงกฎหมายการเปิดเผยข้อมูลด้านล่าง

กฎหมายการเปิดเผยข้อมูลที่อยู่อาศัย

กฎหมายว่าด้วยการเปิดเผยข้อมูลที่อยู่อาศัยเป็นกฎหมายที่ซับซ้อนมาก—อาจเป็นเพราะกฎหมายนั้นแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐอย่างมาก ในบางรัฐ ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูล ไม่ว่าผู้ซื้อจะถามหรือไม่ก็ตาม และแม้ว่าจะมีการตรวจสอบทรัพย์สินก็ตาม ตัวอย่างเช่น ในอลาสก้า ตัวแทนในรายการ "ต้องเปิดเผยการฆาตกรรมหรือการฆ่าตัวตายที่ทราบในปีที่แล้ว ในกรณีที่ตัวแทนไม่ทราบ พวกเขาไม่ต้องรับผิด” ในขณะเดียวกัน ในรัฐเมน “ตัวแทนจะต้องได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ขายเพื่อเปิดเผยข้อมูล ข้อมูลแก่ผู้ซื้อหากพวกเขาสอบถาม" และในมอนทานากฎหมายของรัฐ "ห้ามการฆ่าตัวตายหรือความผิดทางอาญาจากการถูกเปิดเผยโดยตัวแทน" ตาม สปอลดิงเดคอน, บริการขจัดสิ่งปนเปื้อนที่นำเสนอที่เกิดเหตุ การกักตุน และการทำความสะอาดห้องปฏิบัติการปรุงยา อันที่จริง กฎหมายว่าด้วยการเปิดเผยข้อมูลของรัฐมักขัดแย้งกันเอง

"ฉันคิดว่ามันเป็นภาพสะท้อนของความคิดเห็นที่ถูกทรมาน" ที่เกิดขึ้นในกรณีทรัพย์สินที่ถูกตีตรา Goldman รำพึง “ผู้พิพากษามักไม่เห็นด้วยกับสิ่งที่จำเป็นต้องเปิดเผย และสภานิติบัญญัติแห่งรัฐได้ออกกฎหมายโดยระบุว่ามีบางครั้งที่คุณต้องเปิดเผย หรือมีบางครั้งที่คุณไม่ต้องเปิดเผย และกฎหมายเหล่านั้นก็ไม่สอดคล้องกัน ดังนั้น ความจริงก็คือ คำถามเหล่านี้เป็นเพียงคำถามง่ายๆ ที่ผู้ขายต้องบอกหรือบอกอะไร เมื่อใด และยังคง คำตอบจะแตกต่างกันไปตามเขตอำนาจศาลและตามข้อเท็จจริงที่อาจจำเป็นต้อง เปิดเผย"

แม้แต่ในรัฐแคลิฟอร์เนียที่มีกฎหมายเปิดเผยที่เข้มงวดที่สุดก็มีพารามิเตอร์ หลังจากสามปี ความตายไม่จำเป็นต้องถูกเปิดเผย “มันต้องมีจุดตัดที่ไหนสักแห่งใช่ไหม? ต้องมีพื้นฐานที่จะบอกว่า [ในฐานะผู้ขาย] ฉันไม่รับผิดชอบต่อความจริงที่ว่าบ้านมีมานานกว่า 150 ปีและผู้คนเสียชีวิตที่นั่นอย่างแน่นอน” โกลด์แมนกล่าว

เทียบกับแฝง ข้อบกพร่องของสิทธิบัตร

สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจความแตกต่างระหว่างสิทธิบัตรและข้อบกพร่องที่แฝงอยู่เมื่อเปิดกฎหมายการเปิดเผยข้อมูล "ข้อบกพร่องของสิทธิบัตรเป็นสิ่งที่ [ทางกายภาพ] ที่ควรปรากฏในการตรวจสอบทรัพย์สินมาตรฐาน" โกลด์แมนอธิบาย ผู้ตรวจการทรัพย์สินไปเยี่ยมบ้านและเขียนรายงานที่แจ้งปัญหาที่อาจเกิดขึ้นกับทรัพย์สิน ผู้ซื้อส่วนใหญ่เลือกใช้การตรวจสอบทรัพย์สิน แต่สามารถเลือกที่จะสละการตรวจสอบทรัพย์สินและ หากพวกเขาปิดการขายสิ่งใด ๆ ที่เปิดเผยก่อนหน้านี้เป็นความรับผิดชอบของพวกเขาในฐานะของใหม่ เจ้าของ

บางครั้งผู้ขายจะดำเนินการตรวจสอบด้วยตนเอง "ที่นี่ในแคลิฟอร์เนีย ที่ที่เรามีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างร้อนแรง ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ผู้ขายจะทำการตรวจสอบทรัพย์สินและเพื่อมอบสิ่งนั้นให้กับทุกคน ผู้ซื้อที่มีศักยภาพก่อนที่จะเสนอราคาเพื่อเร่งกระบวนการและขจัดสิ่งที่อาจเกิดขึ้นที่ผู้ซื้ออาจรวมไว้ในข้อเสนอ" โกลด์แมน หมายเหตุ

ในทางกลับกัน ข้อบกพร่องแฝงคือสิ่งที่ "ผู้ตรวจทรัพย์สินอาจไม่พบในระหว่างการทำความขยันตามปกติ แต่ถ้าผู้ขายรู้เกี่ยวกับข้อบกพร่องที่แฝงอยู่ซึ่งผู้สอนอสังหาริมทรัพย์ไม่พบและสิ่งที่ผู้ซื้อจะไม่เห็น พวกเขาอาจจำเป็นต้องเปิดเผยสิ่งเหล่านั้นโดยยืนยัน" โกลด์แมนกล่าวเสริม

เหตุใดข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่จึงมีความสำคัญ ปัญหาที่ไม่ใช่ทางกายภาพอาจยังคงส่งผลต่อความเต็มใจของผู้ซื้อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งแบบธรรมดาและแบบเรียบง่าย ในบริบทของการฆาตกรรม ผู้ขายอาจรู้ว่าผู้ซื้อไม่ได้ตระหนักถึงเหตุการณ์นี้ แต่หากพวกเขาทราบ พวกเขาอาจพิจารณาว่าเป็นสภาพวัตถุของบ้าน

Stigmas บางอย่างดีกว่าคนอื่นหรือไม่?

ผีหลอกหลอนสถานที่ให้บริการเป็นมลทินที่อาจส่งผลกระทบต่อทรัพย์สิน แต่เป็นการยากที่จะพิสูจน์มากกว่าเหตุการณ์จริงเช่นความตายในสถานที่หรือการฆาตกรรม ดังนั้นจึงเป็นเรื่องยากที่ทรัพย์สินจะถูกมองว่าถูกตีตราเนื่องจากการรับรู้ถึงกิจกรรมเหนือธรรมชาติในบริบททางกฎหมาย เพราะเป็นการยากกว่าที่จะจัดหาหลักฐานที่น่าเชื่อถือและน่าเชื่อถือที่สามารถนำไปพิจารณาในศาลได้ โกลด์แมนอธิบาย แน่นอนว่ามีข้อยกเว้น” เหมือนใน Stambovsky กับ Ackley กรณีที่ผู้พิพากษาพยายามจะคิดหาทางออกที่ยุติธรรมตามสถานการณ์เฉพาะเจาะจง

น่าสนใจ บางครั้งสิ่งที่ผกผันก็เป็นจริงโดยที่ทรัพย์สินที่ถูกตีตราอาจมีค่าจริง มากกว่า เพราะประวัติศาสตร์อันมืดมน การทำตลาดบ้านแบบผีสิง "สามารถดึงดูดตลาดขนาดเล็ก แต่อาจมีกำไรมาก" โกลด์แมนกล่าว แต่ก็มีกฎหมายเปิดเผยข้อมูลที่ซับซ้อนบางอย่างที่ทำให้เรื่องนี้ซับซ้อนเช่นกัน หากนายหน้าต้องการทำตลาดบ้านผีสิง พวกเขาจะต้องสามารถบันทึกปรากฏการณ์นี้ด้วย หรือไม่ให้คำมั่นสัญญาถึงธรรมชาติของบ้านผีสิงมากเกินไป “ฉันไม่คิดว่านายหน้าส่วนใหญ่จะมั่นใจเปิดเผยแบบนั้นเพราะพวกเขาไม่สามารถรับประกันได้ว่าผีจะยังอยู่ที่นั่น และพวกเขาไม่สามารถตรวจสอบพฤติกรรมที่ผ่านมาได้จริงๆ" แต่พวกเขาจะต้องกำหนดกรอบในลักษณะที่เก็งกำไรมากขึ้นหรือมีคุณสมบัติเหมาะสม การเปิดเผย

“ถ้าบ้านถูกโฆษณาว่าผีสิงและนั่นกลายเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงแล้วที่จริงมันไม่ใช่ผีสิงนั่นล่ะ เพียงแค่โฆษณาเท็จหรือการฉ้อโกงหรือการบิดเบือนมูลค่าทรัพย์สินและสภาพ "โกลด์แมน กล่าว "มีหลักคำสอนทางกฎหมายหลายชุดที่จะช่วยเหลือผู้ซื้อภายใต้สถานการณ์เหล่านั้น นั่นเป็นเหตุผลหนึ่งที่นายหน้ามักไม่ค่อยพูดว่าบ้านผีสิงเพราะไม่อยากวาง ชื่อเสียงในวิชาชีพและการเงินที่อยู่เบื้องหลังคำแถลงว่าพวกเขาไม่จำเป็นต้องเชื่อว่าพวกเขาสามารถ ตรวจสอบความถูกต้อง."

เคล็ดลับสำหรับผู้ขายและผู้ซื้อ

กฎหมายว่าด้วยการเปิดเผยข้อมูลอสังหาริมทรัพย์นั้นซับซ้อนมากและยากที่จะนำทางสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะ "ถูกตราหน้า" หรือไม่ก็ตาม เราขอให้โกลด์แมนแบ่งปันคำแนะนำที่ดีที่สุดแก่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง นี่คือเคล็ดลับสำคัญห้าข้อของเขา:

• อย่างแรกและสำคัญที่สุด เป็นการดีที่สุดที่จะทำงานร่วมกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่คุณไว้วางใจเพื่อช่วยคุณสำรวจโลกที่ซับซ้อนของกฎหมายการเปิดเผยข้อมูล โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณไม่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์
• ยุคดิจิทัลทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงข้อมูลได้ง่ายขึ้น ดังนั้นจงใช้มันเพื่อประโยชน์ของคุณและ Google ที่อยู่ของทรัพย์สินใดๆ ที่คุณกำลังพิจารณาซื้อ
• ในฐานะผู้ซื้อ ให้ถามคำถามเกี่ยวกับสิ่งที่เป็นตัวทำลายข้อตกลงสำหรับคุณ เป็นไปไม่ได้ที่ผู้ขายจะคาดเดาทุกสิ่งที่มีความสำคัญต่อผู้ซื้อทั้งจักรวาลได้ ดังนั้นหากคุณเป็นผู้ซื้อ คุณต้องสนับสนุนตัวเอง
• ในฐานะตัวแทนรายชื่อหรือผู้ขาย หากมีข้อสงสัย ให้เปิดเผย (ขึ้นอยู่กับว่าคุณอยู่ในสถานะใด!) แต่ให้สัญญาที่คุณสามารถส่งมอบได้เท่านั้น
• เอกสารการเปิดเผยข้อมูลทั้งหมด “ถ้าไม่ใช่เป็นลายลักษณ์อักษร ก็มีโอกาสเกิดผลที่ตามมาน้อยกว่ามาก ทุกอย่างควรได้รับการบันทึกไว้” โกลด์แมนกล่าว

---

อยากฟังเรื่องราวผีในเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ถูกตราหน้ารวมถึงคำแนะนำการเปิดเผยข้อมูลจาก Eric Goldman หรือไม่? ฟัง บ้านมืด.