ADU คืออะไร? ทำไมคุณควรเพิ่มหน่วยที่อยู่อาศัยอุปกรณ์เสริมในสวนหลังบ้านของคุณ

หน่วยที่อยู่อาศัยเสริมหรือ ADU เป็นโครงสร้างที่อยู่อาศัยแบบสแตนด์อโลนที่แยกจากกัน แต่อยู่ในทรัพย์สินเดียวกันกับที่อยู่อาศัยหลัก แม้ว่าพวกมันจะอยู่มาหลายยุคหลายสมัยภายใต้ชื่อที่หลากหลาย—หน่วยเขย แฟลตคุณย่า หรือบ้านรถม้า ตัวอย่างเช่น กฎหมายของรัฐทั่วประเทศเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้ร่วมมือกันเพื่อให้ง่ายต่อการสร้าง หนึ่ง. ตลาดที่กำลังขยายตัวซึ่งขาดแคลนที่อยู่อาศัยจำนวนมากได้เป็นผู้นำ (ในปี 2564 แคลิฟอร์เนียผ่อนปรนกฎระเบียบอาคาร ADU เพื่อเพิ่มค่าเช่าในตลาด) แต่ไม่ว่าคุณกำลังมองหาที่จะเป็นเจ้าของบ้านหรือไม่ก็ตาม กฎหมายใหม่เสนอโอกาสมากมายสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการปรับปรุงสวนหลังบ้านของพวกเขา

แม้ว่าคุณจะมองหาพื้นที่เพิ่มเติม การทำให้โครงสร้างเป็นไปตามมาตรฐาน ADU สามารถช่วยให้คุณข้ามข้อจำกัดด้านพื้นที่เป็นตารางฟุตสำหรับที่อยู่อาศัยหลักของคุณได้ นี่คือทุกสิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้เพื่อสร้างของคุณเอง

ขั้นตอนแรกควรตรวจสอบกฎหมายการแบ่งเขตของรัฐและเมืองของคุณ และหากคุณอาศัยอยู่ในชุมชนที่ควบคุมโดย HOA ให้ตรวจสอบข้อบังคับเหล่านั้นด้วย ในบางกรณี คุณอาจโชคไม่ดี ศาสนพิธีจะช่วยให้คุณเข้าใจสิ่งที่เป็นไปได้ในที่ดินของคุณ ตัวอย่างเช่น บางท้องที่อนุญาตให้สร้างอพาร์ตเมนต์เพิ่มเติมได้เพียงแห่งเดียวเท่านั้น คนอื่น ๆ จำกัดให้คุณมีโครงสร้างเพิ่มเติมเพียงโครงสร้างเดียว แต่สามารถรวมได้สองยูนิต ซึ่งอาจเพิ่ม ROI ของคุณเป็นสองเท่าหากคุณกำลังสร้างยูนิตให้เช่า หากคุณกำลังจ้างมืออาชีพ ขั้นตอนการวางแผนขั้นต้นเหล่านี้เป็นช่วงเวลาที่ดีในการจ้างสถาปนิกหรือนักออกแบบ พวกเขาจะเชี่ยวชาญในรหัสเหล่านี้และสามารถช่วยคุณหาวิธีเพิ่มทรัพยากรของคุณให้ได้สูงสุด

สิ่งหนึ่งที่ควรทราบ: หน่วยที่อยู่อาศัยเสริมคือตามคำนิยามสำหรับที่อยู่อาศัย ดังนั้น แม้ว่าคุณจะวางแผนที่จะใช้พื้นที่เป็นสำนักงานหรือสตูดิโอออกกำลังกาย คุณก็ยังมีคุณสมบัติบางอย่างอยู่ จำเป็นต้องประกอบด้วย: เครื่องทำความร้อน ห้องนอน ห้องน้ำเต็มรูปแบบ และห้องครัวขนาดเล็กพร้อมเตา และ ตู้เย็น. โครงสร้างจะต้องมีทางเข้าแยกต่างหากไม่ว่าจะติดกับบ้านของคุณหรือไม่ก็ตาม “ลูกค้าของฉันจำนวนมากต้องการยูนิตแยกต่างหากสำหรับพ่อแม่ของพวกเขา แต่พวกเขาคิดว่าพ่อแม่ของพวกเขาจะใช้ ห้องครัวในบ้านหลังใหญ่” Mary Maydan หัวหน้าของ Maydan Architects ใน Palo Alto กล่าว แคลิฟอร์เนีย. “คุณยังต้องสร้างครัวเล็กๆ”

ADUs มีประโยชน์มากมาย แต่สิ่งสำคัญคือต้องระบุแรงจูงใจหลักของคุณก่อนที่จะตัดสินใจ สำหรับบางคน มันเป็นวิธีที่ดีในการ หารายได้เสริมด้วยการเช่าทรัพย์สิน. เพิ่งรู้ว่าโดยทั่วไปแล้ว กฎหมายท้องถิ่นเอื้ออำนวยต่อการเช่าระยะยาวมากกว่า อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของกฎหมาย ADU ที่อนุญาตนั้นเป็นส่วนหนึ่งของการตอบสนองต่อปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของประเทศ (ถ้าคุณกำลังมองหา เข้าสู่เกม Airbnbทำการขุดค้นก่อนเพื่อดูว่าอะไรได้รับอนุญาต ท้องที่บางแห่งจำกัดจำนวนวันที่ทรัพย์สินสามารถใช้เป็นการเช่าระยะสั้นได้ ซึ่งจะจำกัดความสามารถในการชดใช้เงินลงทุนของคุณ)

สำหรับหลาย ๆ คน ADU เป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการสร้าง กระท่อมแขกไม่ว่าจะมีไว้เพื่อเป็นที่พักสำหรับพ่อแม่ที่แก่ชราหรือที่จอดสำหรับเด็กๆ ที่มาเยี่ยม นั่นเป็นวิธีที่ Maydan สร้าง ADU แรกของเธอเมื่อสองทศวรรษที่แล้ว—มันอยู่ในสวนหลังบ้านของเธอเอง เพื่อเป็นสถานที่สำหรับพ่อแม่ของเธอที่จะอยู่เป็นเวลานาน

ก พักผ่อนในสวนหลังบ้านส่วนตัว โดย Reath Design มีหน้าต่างทั้งหมดเพื่อให้ดื่มด่ำกับการออกแบบในธรรมชาติ

สำหรับคนอื่น ๆ ADU เป็นวิธีแก้ไขข้อจำกัดในท้องถิ่นบนพื้นที่เป็นตารางฟุตสำหรับที่พักอาศัยหลัก การยึดทางเข้าแยกต่างหาก บางครั้งคุณสามารถเพิ่มพื้นที่ได้มากถึง 1,000 ตารางฟุต และในหลายกรณี คุณสามารถสร้างใกล้กับแนวเขตมากกว่าที่ได้รับอนุญาตสำหรับที่อยู่อาศัยหลักของคุณเช่นกัน “ในพื้นที่ของเรา คุณสามารถสร้างพื้นที่ได้เพียงเล็กน้อยจากที่ดินของคุณ แต่บางคนก็ต้องการพื้นที่เพิ่มจริงๆ” Maydan กล่าว “พวกเขาไม่ต้องการห้องครัวเพิ่ม บางครั้งอาจไม่ต้องการห้องน้ำเพิ่มด้วยซ้ำ แต่เป็นวิธีที่ชาญฉลาดในการเพิ่มพื้นที่บนพื้นให้สูงสุด”

ADU มีอยู่ 2 ประเภทหลักๆ ได้แก่ ที่อยู่อาศัยในสวนหลังบ้านที่แยกจากตัวบ้านหลัก หรือยูนิตที่อยู่ติดกันซึ่งใช้ผนังร่วมกัน (ด้วยเหตุผลด้านรหัสอัคคีภัย หน่วยต่างๆ จะแยกจากกันในทางเทคนิค แต่คุณสามารถมีประตูเชื่อมกันได้ตราบเท่าที่ ADU มีทางเข้าของตัวเองด้วย) แต่ละรูปแบบมีข้อดี และข้อเสีย และ—หากสถานที่ให้บริการของคุณสามารถรองรับประเภทใดประเภทหนึ่งได้ คุณจะต้องชั่งน้ำหนักผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับความเป็นส่วนตัว พื้นที่กลางแจ้ง ที่จอดรถ หรือแม้แต่เพื่อนบ้านของคุณ

“หากคุณทำเป็นแหล่งรายได้ในอนาคต เช่น ห้องเช่า คุณอาจไม่ต้องการติดไว้เพราะต้องการความเป็นส่วนตัว” Maydan กล่าว “ถ้าคุณต้องการเป็นพื้นที่เพิ่มเติมสำหรับโรงยิมหรือมองเห็นวิวสระว่ายน้ำ เราได้สร้างบ้าน [ติดกัน] ด้วยกระจกจำนวนมาก—มันเหมือนกับส่วนต่อขยายของ [ที่อยู่อาศัยหลัก] และมันก็ดีมาก ขึ้นอยู่กับว่าความต้องการของลูกค้าคืออะไร และความต้องการในอนาคตของพวกเขาจะเป็นอย่างไร” ปัจจัยอื่นที่ต้องพิจารณา: สาธารณูปโภค แม้ว่าการแยกค่าสาธารณูปโภคของห้องชุดออกจากบ้านหลังหลักในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้างจะมีราคาแพงกว่า แต่ก็เป็นการดำเนินการที่ชาญฉลาดหากคุณวางแผนที่จะใช้หน่วยเป็นค่าเช่า

ภูมิทัศน์ของคุณอาจเป็นตัวกำหนดว่าคุณสามารถสร้างอะไรและที่ไหนได้บ้าง Matt Hutchins หัวหน้าของ CAST Architecture ในซีแอตเทิลกล่าวว่า “การขุดค่อนข้างยากหากมีบ้านขวางทาง และการพยายามนำเครื่องจักรเข้าไปในสวนหลังบ้านอาจเป็นเรื่องยาก” “ในแง่ของความเป็นไปได้ เราพิจารณาว่ารหัสการแบ่งเขตอนุญาตอะไร และความท้าทายที่ไซต์กำลังจะเกิดขึ้น—ภูมิประเทศ ธรณีวิทยา และจากมุมมองของต้นไม้ บางครั้งเราต้องขุดตามไหล่เขาหรือปลูกต้นไม้ใหญ่ แต่เราควรทำอย่างนั้นมากกว่าการตัดต้นไม้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้า จะกลายเป็นจุดโฟกัสจากภายใน” ข้อผิดพลาดทั่วไปอื่น ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อแผนของคุณ ได้แก่ บ่อเกรอะและระบบสาธารณูปโภคที่มีอยู่ เส้น

แม้ว่าภูมิประเทศหรืออุปสรรคอื่นๆ จะถาโถมเข้ามา คุณก็ต้องทึ่งในสิ่งที่สถาปนิกสามารถวาดฝันขึ้นมาได้ด้วยรอยเท้าเล็กๆ และด้วย เทรนด์บ้านจิ๋ว (และ หมวดหมู่การค้นหาของตนเองบน Airbnb) การลงทุนอาจยังคุ้มค่าอยู่ “เรามีคนติดต่อเราว่า ถ้าคุณเห็นสวนของพวกเขา คุณจะพูดว่า 'ไม่มีทางที่คุณจะใส่ ADU ในล็อตนี้'” Malinowski กล่าว “อันหนึ่งมีขนาด 250 ตารางฟุต และกฎหมายของรัฐจำกัดความสูงไว้ที่ 14 ฟุต นั่นคือทั้งหมดที่ฉันต้องจัดการ และถึงกระนั้น เราก็สร้างบ้านหลังเล็กๆ สองชั้นที่มีบันไดและห้องนอนใต้หลังคา และ ผู้คนจะมองดูสิ่งนั้นและพูดว่า 'โอ้พระเจ้า นั่นเป็นจุดเล็กๆ ศักดิ์สิทธิ์ที่สุด"

การสร้าง ADU เป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการเพิ่มรอยเท้าของคุณ แต่นั่นไม่ได้แปลว่าคุณควรแกว่งรั้วเพียงเพราะคุณทำได้ “ไม่ฉลาดเสมอไปที่จะสร้างเต็มจำนวนที่อนุญาต ท้ายที่สุดแล้ว คุณต้องมีสวนหลังบ้านที่สวยงามด้วย—คุณไม่ได้สร้างเมือง” เมย์ดันพูด

"บังกี้" ของดีไซเนอร์ Sarah Richardson สิ่งที่ชาวออนแทรียเรียกว่าอาคารภายนอกขนาดเล็กที่ได้รับการตกแต่ง มีขนาดเพียง 130 ตารางฟุต แต่มีเตียงสำหรับแขก ภาพถ่ายโดยวาเลอรี วิลคอกซ์

คุณยังสามารถประหยัดภาษีและค่าธรรมเนียมได้จำนวนหนึ่งด้วยความเข้าใจเกี่ยวกับพื้นที่เป็นตารางฟุต ตัวอย่างเช่น ในแคลิฟอร์เนีย การอนุญาตค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการสร้าง ADU เพิ่มขึ้นเป็นพันดอลลาร์เมื่อคุณข้ามเกณฑ์ 750 ตารางฟุต สำหรับเจ้าของบ้านที่มีแผนอยู่ในช่วงนั้น Mike Malinowski ประธาน Applied Architecture, Inc. ในแซคราเมนโต แคลิฟอร์เนีย ช่วยลูกค้าปรับแต่งการออกแบบเพื่อประหยัดค่าธรรมเนียม: “ถ้ามีคนมาหาเราโดยต้องการทำ เราพูดว่า ADU ขนาด 800 ตารางฟุต 'เราทำได้ แต่คุณรู้หรือไม่ว่าคุณสามารถประหยัดเงินได้ 10,000 ดอลลาร์ด้วยพื้นที่น้อยลง 51 ตารางฟุต เท้า?'" เนื่องจากกฎหมายแตกต่างกันไปตามรัฐและเมือง การแตะต้องมือโปรด้านการออกแบบเพื่อช่วยคุณสำรวจเทปสีแดงสามารถช่วยคุณประหยัดเวลา ปวดหัว และเงิน

เช่นเดียวกับโครงการปรับปรุงหรืออาคารอื่น ๆ การกระแทกสติกเกอร์ ADU นั้นเป็นของจริง ต้นทุนการก่อสร้างไม่เป็นเชิงเส้น และส่วนประกอบบางอย่างมีราคาเท่ากัน ไม่ว่าโครงการของคุณจะมีขนาด 400 หรือ 4,000 ตารางฟุต ตัวอย่างเช่น มีค่าใช้จ่ายระดับเริ่มต้นที่เกี่ยวข้องกับงานต่างๆ เช่น การวางท่อประปาในห้องน้ำหรือการให้ช่างตีกรอบประเมินทรัพย์สินของคุณ “ไม่ว่าคุณจะทำครัวเล็กแค่ไหน ห้องครัวและห้องน้ำก็มีข้อกำหนดด้านโครงสร้างพื้นฐานบางอย่าง และสิ่งเหล่านี้ก็ไม่เปลี่ยนแปลง [ในราคา]” มาลิโนวสกี้กล่าว และในขณะที่อาจดึงดูดใจให้ประหยัดเงินด้วย ADU ที่สร้างไว้ล่วงหน้าซึ่งคุณติดตั้งในสถานที่นั้น Malinowski กล่าวว่าผลลัพธ์สุดท้ายไม่ได้ให้ผลประหยัดตามที่คุณคาดหวังเสมอไป ในขณะที่ป้ายราคาอาจดูน่าสนใจ “คุณยังต้องวาดให้เสร็จเพื่อแสดงตำแหน่งที่ตั้ง ความพ่ายแพ้ และวิธีการเชื่อมต่อระบบสาธารณูปโภค” เขากล่าว

หากคุณมีโครงการก่อสร้างอื่นที่กำลังดำเนินการในทรัพย์สินของคุณ แต่คุณยังไม่พร้อมที่จะทำ ADU ตอนนี้ Maydan กล่าวว่าไม่ใช่ความคิดที่ดีที่จะวางรากฐานในขณะที่คุณมีช่างฝีมือทั้งหมด ในสถานที่ “มันก็เหมือนกับการเตรียมตัวสำหรับสระว่ายน้ำในอนาคต” เธอกล่าว—คุณสามารถใช้ไฟฟ้า ประปา และแก๊สได้ ล่วงหน้าเพื่อให้มีการขุดน้อยลงเมื่อคุณพร้อมที่จะสร้าง ADU ลงไป ถนน.

ติดตามบ้านสวยได้ที่ อินสตาแกรม.

เคทลิน ปีเตอร์เซ่น

นักเขียนสมทบ

Kaitlin เป็นบรรณาธิการบริหารของ ธุรกิจของที่บ้าน และพิธีกรรายการพอดแคสต์ เรื่องเล่าการค้า. เธอเขียนเกี่ยวกับสไตล์และการออกแบบมากว่าทศวรรษ และผลงานของเธอก็ปรากฏอยู่ใน เอลลี่ เดคคอร์, บ้านสวย, บ้านเมโทรโพลิแทน และ ระเบียงเช่นเดียวกับ ชิคาโก, เท็กซัสรายเดือน, หมดเวลานิวยอร์กและฉบับต่างประเทศของ วานิตี้แฟร์ และ สมัย. ในเวลาว่างของเธอ เธอพายเรือคายัคในแม่น้ำฮัดสัน ทำสวนบนเฉลียงบรูคลินของเธอ และตระเวนหาบ้านไร่ในยุค 1800 ของ Zillow ในหัวของเธอ