คอนโดเทียบกับ Co-Op: คอนโดกับ Co-Op ต่างกันอย่างไร
วางแผนที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์? ก่อนที่จะเริ่มภารกิจของคุณเพื่อค้นหายูนิตที่สมบูรณ์แบบ สิ่งสำคัญคือต้องทราบคุณสมบัติประเภทต่างๆ ที่มีให้บริการ เนื้อหาที่พบบ่อยที่สุดคือ "สหกรณ์" และ "คอนโด" ซึ่งเป็นคำที่มักใช้สลับกัน แต่ในความเป็นจริงแล้วยังห่างไกลจากคำที่มีความหมายเหมือนกัน
ดังนั้นความแตกต่างระหว่างทั้งสองคืออะไรกันแน่? “คอนโดมิเนียม หรือที่เรียกกันติดปากว่า คอนโดเป็นยูนิตที่เป็นส่วนหนึ่งของคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ที่เต็มไปด้วยแต่ละยูนิต” กล่าว จ่า นายหน้า Ariel Mahgerefteh ซึ่งอธิบายต่อไปว่าแม้ว่าคอนโดทั้งหมดจะมีเจ้าของคนเดียว แต่ความรับผิดชอบในการจัดการอื่น ๆ ทั้งหมดจะตกอยู่กับคณะกรรมการบริหารคอนโด
ในทางกลับกัน สหกรณ์หรือที่อยู่อาศัยแบบสหกรณ์ช่วยให้ “ทุกคนที่เป็นเจ้าของหุ้นในทรัพย์สินสามารถเข้าถึงชุมชนนั้นได้” เขากล่าวต่อ “มันเป็นที่อยู่อาศัยหลัก—แต่แทนที่จะเป็นเจ้าของบ้านที่เป็นเจ้าของสิทธิ์ในทรัพย์สิน แต่ละคนที่เป็นส่วนหนึ่งของชุมชนกลับเป็นผู้ถือหุ้นในสหกรณ์ มันคล้ายกับการเป็นเจ้าของหุ้นในบริษัท”
ไม่แน่ใจว่าอันไหนเหมาะกับคุณ? อ่านต่อเพื่อพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่เหมาะกับความต้องการของคุณมากกว่ากัน
Co-ops มีราคาย่อมเยากว่าคอนโด
ให้เป็นไปตาม สมาคมผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยแห่งชาติสหกรณ์มักจะมีราคาต่ำกว่าคอนโดทั่วไป บวกกับคุณมักจะได้รับพื้นที่ต่อดอลลาร์เป็นตารางฟุตมากขึ้น
ผู้ซื้อคอนโดเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์—นักลงทุนแบบร่วมมือกันไม่ได้เป็นเจ้าของ
“เมื่อคุณซื้อคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ของคุณ—รวมทั้งเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ส่วนกลาง—จะเป็นของคุณ” Mahgerefteh กล่าว “แต่เมื่อคุณซื้อสหกรณ์” เขาชี้แจง “คุณไม่ได้ซื้ออพาร์ทเมนท์ของคุณจริง ๆ แต่คุณกำลังซื้อหุ้นในบริษัทที่เป็นอาคารของคุณ”
สหกรณ์มักต้องการเงินดาวน์ที่สูงกว่า
“ข้อดีประการหนึ่งของการซื้อคอนโดคือคุณไม่จำเป็นต้องมีเงินสดในมือมากนักเมื่อมองหาคอนโด” Mahgerefteh กล่าว “คุณจ่ายค่าธรรมเนียมแบบเดือนต่อเดือนซึ่งยังคงเท่าเดิมตลอดระยะเวลาที่คุณเข้าพัก” ในทางกลับกัน "ฉันได้เห็น coops ที่เริ่มต้นที่ 15% และอื่น ๆ ที่ต้องการ 50% ลง” โบรกเกอร์ร่วมของ Sotheby's International Realty กล่าว เซเลสเต ปานดีซึ่งยืนยันว่าราคาเงินดาวน์ของคอนโดนั้นขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้จริงๆ แม้ว่า “ชุมชนสหกรณ์ส่วนใหญ่ต้องการเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20%” Mahgerefteh ยืนยัน
คอนโดซื้อง่ายกว่า
เมื่อคุณยื่นข้อเสนอใน co-op คุณจะต้องผ่านการสัมภาษณ์ (เว้นแต่ว่าจะเป็นหน่วยสปอนเซอร์ เช่น ในตลาดเป็นครั้งแรก) “คอนโดไม่จำเป็นต้องมีการสัมภาษณ์” Pandhi กล่าว ผู้ซื้อแบบร่วมมือยังต้องผ่านการตรวจสอบประวัติทางการเงินที่เข้มงวดมากขึ้น “สหกรณ์จะพิจารณาอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้และสภาพคล่องหลังการปิดบัญชีอย่างใกล้ชิดมากขึ้น” เธอเผย ด้วยเหตุนี้ เวลาที่ใช้ในการซื้อ co-op มักจะนานกว่ามาก นอกจากนี้ กระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้นทำให้ชาวต่างชาติซื้อกิจการสหกรณ์ได้ยากขึ้น
Co-ops ยากที่จะให้เช่าหรือขาย
“มีนโยบายการปล่อยเช่าช่วงที่เข้มงวดมากขึ้นและนโยบายคณะกรรมการที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับผู้ที่สามารถซื้อได้” Mahgerefteh ยอมรับ ดังนั้นหากคุณกำลังมองหา เพื่อซื้อและย้ายเข้าอพาร์ทเมนต์ทันที (หรือต้องการขายต่ออย่างรวดเร็วในที่สุด) การร่วมมือกันจะไม่เหมาะกับ คุณ.
คอนโดมีค่าปิดที่สูงกว่า
“สำหรับการทำธุรกรรมคอนโดและบ้านเดี่ยว/หลายครอบครัว ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่จะถูกกำหนดโดยรัฐ ภาษีที่ใช้กับสถานที่ให้บริการ” Donald Sharpe เจ้าหน้าที่สินเชื่ออาวุโสของ Movement กล่าว จำนอง. “ตัวอย่างเช่น ในรัฐนิวยอร์กมีภาษีจำนอง 2% จำนวนเงินจำนองจริงอาจส่งผลต่อสิ่งนี้ในระดับหนึ่งเช่นกัน ตัวอย่างเช่น หากเงินกู้มีมูลค่ามากกว่า 2 ล้านดอลลาร์ แทนที่จะเป็น 1 ล้านดอลลาร์” ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง คอนโดรวมค่าประกันชื่อ (ค่าธรรมเนียมสูงสุดอันดับสอง) ซึ่งโดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 2% ของจำนวนเงินจำนอง บวกค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้แบบคงที่และค่าทนายความ ค่าธรรมเนียม. ประเด็นสำคัญประการหนึ่ง: "ต้นทุนการปิดบัญชีส่วนใหญ่ไม่ได้ถูกเรียกเก็บจากผู้ให้กู้ที่แท้จริง" Sharpe กล่าว
ในทางกลับกัน ผู้ซื้อ co-op จะได้รับการยกเว้นจากค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีส่วนใหญ่ แต่ยังคงต้องเสียค่าธรรมเนียมจำนวนหนึ่ง “ค่าธรรมเนียมเหล่านั้น โดยไม่คำนึงถึงราคาหรือจำนวนเงินกู้ จะเพิ่มขึ้นไม่เกิน 5,000 ดอลลาร์สำหรับทุกๆ ธุรกรรม” Sharpe กล่าวเสริมว่าค่าธรรมเนียมที่เหลือเป็นค่าธรรมเนียมการยื่นแบบต่างๆ ที่ไม่ถูกเรียกเก็บ ผู้ให้กู้ ที่กล่าวว่าสหกรณ์มีค่าใช้จ่ายในการปิดที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ
บรรทัดล่างสุด?
“เมื่อประเมินว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดเหมาะสมที่สุดสำหรับพวกเขา ผู้ซื้อควรพิจารณาคอนโดเมื่อพวกเขาไม่มีเงินทุนมากเกินไป เนื่องจากไม่มีข้อกำหนดสำหรับสภาพคล่องหลังการปิดบัญชีหรืออัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้สูงสุด” Mahgerefteh ให้คำแนะนำ “ควรพิจารณาสหกรณ์เมื่อผู้ซื้อต้องการพื้นที่เพิ่มแต่โดยทั่วไปใช้เงินน้อยลง”
ติดตามบ้านสวยได้ที่ อินสตาแกรม.
