Yatırım Mülkü Rehberi: Bir Yatırım Mülkünü Yönetmek Hakkında Bilmeniz Gereken Her Şey
Bu sayfadaki her öğe House Beautiful editörü tarafından özenle seçilmiştir. Satın almayı seçtiğiniz bazı ürünler için komisyon kazanabiliriz.
Gayrimenkul yatırımları uzun zamandır pasif gelir elde etmenin popüler bir yolu olmuştur. İster konut ister ticari olsun, bir yatırım amaçlı gayrimenkul, özellikle kira geliri veya değer artışı yoluyla getiri elde etmek için satın alınan gayrimenkuldür. Bir yatırım yapmalı gelir elde etmek, değer artışı sağlamak veya vergi avantajları sağlamak-ya da daha iyisi, üçünü de yapın. İster tek ailelik bir ev, ister çok üniteli bir kompleks veya bir apartman, kısa veya uzun vadeli kiralama yoluyla yatırım amaçlı bir gayrimenkulden kazanç sağlayabilirsiniz. Evden çalışma dönemi, birçok kiracının yıl boyunca ve daha uzun süreler için kiralama yapması nedeniyle mevcut yatırım amaçlı gayrimenkul sahipleri için de idealdir.
Bir yatırım mülkünün sizin için uygun olup olmadığını mı merak ediyorsunuz? Karar vermeden önce dikkat etmeniz gereken en önemli noktaları birkaç emlak uzmanına ve ev sahibine sorduk. Kesin kılavuz için okumaya devam edin
alış ve bir yatırım evini yönetmek (ve sizin için en iyi emlak türünü nasıl seçeceğiniz!).
Island Sotheby's International Realty için JBR LIFE Medya
Matematik yap
Bir yatırım evine herhangi bir para yatırmadan önce, sahip olup olmadığınızı belirlemek önemlidir. zaman, finansal kaynaklar, sabır ve bağlılık sürdürmek için gereklidir. Gayrimenkul yatırımları bir gecede önemli bir kâr getirmez ve birçok yatırım amaçlı gayrimenkul alıcısı yıllarca (hatta onlarca yıl) yatırımlarının takdir edilmesi için. Kiralık bir mülkü yönetmek (ve birinin ev sahibi olarak hareket etmek), iletişim kurabilen, kullanışlı ve detay odaklı birini gerektirir - özellikle de onarımlara kendiniz yardım ederek paradan tasarruf etmeyi planlıyorsanız. Bir finansal güvenlik marjınızın olmasını sağlamak da çok önemlidir. Ödenmemiş borcu, öğrenci kredileri veya ödenmemiş sağlık faturaları olanlar iki kez düşünmelidir.
Bir profesyonel işe alın
Emlakçılar ve profesyonel mülk yöneticileri sayesinde, belirli bir pazarın içini ve dışını bilmeden bile başarılı olmak mümkündür. Joe Belz 20 yıldan fazla gayrimenkul deneyimine sahip olan Florida, Napoli'deki Pusula'nın Compass gibi aracı kurumlar, bir yatırım satın aldıktan sonra bile süreç boyunca size rehberlik edebilir Emlak.
PROFESYONEL İPUCU
Bir ücret karşılığında Compass, Sotheby's International Realty ve diğer ajanslar yatırım amaçlı gayrimenkulünüz için kiracı bulmanıza yardımcı olabilir.
CEO'su Philip White, “Bir yatırım fırsatı arayanlar için profesyonel bir emlakçı ile çalışmak çok önemlidir” diyor. Sotheby's Uluslararası Realty. “Yerel vergi yasaları ve özellikle uluslararası yatırım yapmak istiyorsanız size uygun olabilecek vize programları konusunda tavsiyede bulunabilecek bir uzmanla bağlantı kurmanıza yardımcı olabilirler. Sotheby's International Realty'nin 79 ülke ve bölgede varlığı vardır, bu nedenle müşterilerimiz geniş Örneğin, Kaliforniya'daki müşterilerimizin Cayman'daki yerel bir uzmanla bağlantı kurmasını sağlayan sevk programı Adalar.”
Belz şu sözü tekrarlıyor: "Sayıları çalıştırmak ve hangi sınır oranından satın almanız gerektiğini bilmek beceri setinizde değilse, temsilciniz daha da önemlidir."
Jonathan Davis Emlak Fotoğrafçılığı
Türü ve konumu göz önünde bulundurun
Konut amaçlı gayrimenkuller genellikle ticari gayrimenkullerden daha erişilebilir ve uygun maliyetlidir, bu nedenle çoğu kat mülkiyeti birimlerine, müstakil evlere veya çok aileli evlere yatırım yapar. İsmini vermek istemeyen Nancy, 17 yıldır Napoli, Florida'da emlakçı ve hevesli bir emlak yatırımcısı. O ve kocası, Güneybatı Florida'da sekiz katlı, dört katlı, dubleksler ve müstakil evler dahil olmak üzere 73 kiralık mülkü yönetiyor. Ev Sahipleri Derneği (HOA) ücreti olmayan güzel mahalleler ve evler aramanızı ve zamanınız ve kaynaklarınız varsa bir tamirciden korkmamanızı tavsiye ediyor. “Belirli bir mahalledeki en çekici ev olmasa bile, makul bir fiyata bir şeyler satın alabilir ve içte ve dışta tamir edebilirsiniz.” diyor.
Konum da önemlidir ve rağbet gören yatırım amaçlı gayrimenkullerin çoğu büyük şehirlerde, sahil köylerinde, dağ kasabalarında veya manzaralı destinasyonlarda bulunmaktadır.
“Talep Hawaii White, ikinci ev pazarındaki düşüşün sona erdiğini ve Florida'nın sıcak bir destinasyon olmaya devam ettiğini söylüyor. “İkinci ev piyasası, özellikle yüksek uçta çarpıcı fiyat artışları gördü. Bahamalar ve Cayman Adaları gibi uluslararası, vergi dostu destinasyonlar ikinci ev destinasyonları olarak popülerliğini korurken, ABD'deki tatil köyleri pazarları da ilgi görmeye devam ediyor.”
Kuralları bil
Satın aldığınız mülkün türü ne olursa olsun, her eyalette bulunan çeşitli düzenlemeleri ve yargı yetkilerini incelemek çok önemlidir. Örneğin Napoli, araştırma yaparsanız çözebileceğiniz oldukça katı kiralama kısıtlamalarına sahiptir.
Belz, “Napoli şehrinde mülkünüzü yılda üç kez en az 30 gün süreyle kiralayabilirsiniz” diyor. "Ancak Napoli şehrinin hemen dışına çıkarsanız, Airbnb de dahil olmak üzere, insanların kısa süreli kiralama yapmak için satın aldığı, kiralama kısıtlaması olmayan birkaç mahallemiz var. Herhangi bir yatırımcının bu yasaları ve kuralları incelemesi çok önemlidir. Bir apartman dairesi satın almak isteyen bir çiftimiz vardı ama sonunda bir mahallede tek ailelik bir ev satın aldı. kira kısıtlamaları, çünkü apartman kısıtlamalarının ihtiyaç duydukları parayı getirmeyeceğini anladılar. Yapmak."
Devremülkler ne olacak?
Bir tür mülk sahip değil tipik olarak gerçek bir yatırım mülkü olduğu kanıtlanmış bir devre mülktür (başlatılmamış olanlar için, bu bir apartman dairesi, tipik olarak her birine tesiste garantili bir süre verilen birden fazla sahibinin bulunduğu bir otel veya tatil köyü topluluğu yıl; bunlar arasında Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham ve benzeri yerler gibi tatil köylerindeki evler yer alır). Düşündüğünüzün aksine, devre mülkler, normalden daha yüksek masraflar sundukları için getiri elde etmek için büyük bir yatırım değildir. Devre mülk maliyetine ek olarak, çoğu yıllık bakım ücreti gerektirir.
Ama Mike Kennedy bunu değiştirmeye çalışıyor: Kennedy kurdu Koala, devre mülk sahiplerinin kullanılmayan devre mülklerini güvenli bir şekilde kiralamalarına yardımcı olan bir platform. “Kimse bundan gelir elde etmek için devre mülk satın almamalı” Kennedy diyor. “Piyasanın gerçek değeri veya gerçek değeri, tamamen söz konusu devre mülkün arz ve talebine göre belirlenir. Bununla birlikte, gerçekten yüksek kaliteli bir ürüne sahip olan sahipler, genç aileler veya gruplar için arzu edilen bir tatil evi olabilir, çünkü devre mülkler en iyi otelleri ve kiralık tatil evlerini birleştirir. Çoğu durumda sahibi tarafından tam olarak kullanılmayan bu hibrit modele sahipsiniz. Bu açıdan, mal sahipleri kesinlikle kullanılmamış mülklerinden para kazanabilir ve bir dereceye kadar kâr edebilirler.”
Heidi Solander-Eitan Gamliely
Böylece, yatırımınızdan en iyi şekilde yararlanmak için atılım yaptınız ve satın aldınız. Mülkün nasıl kullanılabileceğini ve bunun için ne kadar çaba sarf etmek istediğinizi ve ne kadar süreyle, eleştirel olarak düşünmeniz gerekecek. İşte nereden başlayacağınız.
Mülkü nasıl kullanmak istediğinizi belirleyin
Bir yatırım mülkü hakkında gitmenin birkaç yolu vardır. İlk olarak, mülkü kullanıp kullanmayacağınıza veya yalnızca kiralama amaçlı olup olmayacağına bağlıdır. Örneğin Belz, birçok kişinin mülkün tadını çıkarmak için ikinci ev satın aldığını, ancak orada değilken kira yoluyla gelir elde ettiğini söylüyor.
Belz, "Bir veya birkaç mülkü olan birçok insan, büyük getiriler için bu işin içinde değil" diyor. “Maliyetlerinin büyük bir kısmını karşılamak için oradalar.”
Ayda ne kadar ödemeniz gerektiğini hesaplayın
Bunu akılda tutarak, kiralamalar için nasıl ücret alacağınızı düşünmek isteyeceksiniz. Nancy, genel bir kural olarak, gelir elde etmek için aylık kiranın satın alma fiyatının %1'ine eşit veya bundan daha az olmaması gerektiğini söylüyor. Tabii ki, Lake Tahoe'daki kayak sezonu veya Hamptons'taki yaz gibi belirli destinasyonlardaki yüksek sezon fiyatları bu yüzdeyi geçebilir.
PROFESYONEL İPUCU
Yatırım amaçlı bir gayrimenkulün kâra dönüşmesi için aylık kira ödediğiniz tutarın ödediğiniz bedelin %1'ini aşması gerekir.
Daha fazla uygulamalı olarak maliyetleri azaltın
Nancy, masrafları ortadan kaldırmak için mülkleri kendisinin yönettiğini söylüyor. Bu, mülkleriyle aynı bölgede yaşadığı ve bir sorun olduğunda hızla evlere uğrayabileceği için uygundur. Belz, "Telefonları yanıtlamak ve evlerinizi kontrol etmek sizin için sorun değilse, üçüncü taraf bir yönetim şirketi kullanmayarak tasarruf edebilirsiniz," diyor. “Fakat yelpazenin her iki ucundaki insanlar, ne kadar ilgili olursa olsunlar başarılı olabilirler. Mülkleri kendileri yöneten ve gerçekten iyi hizmet veren insanlar tanıyorum ve aynı insanlar her yıl tekrar gelip kiralamak istiyorlar.”
...veya bir emlak yönetim şirketi kiralayarak gelirinizi artırın
Bununla birlikte, bir mülk yönetim şirketi, özellikle bir hafta sonu veya hafta için daha kısa süreli kiralama yapıyorsanız, uzun vadede daha fazla gelir elde etmenize yardımcı olabilir. Ayrıca konuklar tesisi kullanırken nöbette olmanın getirdiği baskının bir nebze olsun hafifletilmesine yardımcı olur. 30 yıl önce kurulan East West Hospitality, yüzlerce kiralık tatil yeri işletme deneyimine sahiptir ve ülke genelinde ev sahipleri için evleri yönetmektedir.
CMO'su Theron Gore, "Bir emlak yönetim şirketi olarak, pazardaki deneyimlerimize dayanarak gelir tahminleri sağlamak için alıcıyla birlikte çalışacağız" diyor. Doğu Batı Konukseverliği. "Alıcılarla mülklerle ilgili hedefleri hakkında birçok görüşmemiz var ve onlara en fazla getiriyi nasıl elde edecekleri veya basitçe maliyetlerini nasıl karşılayabilecekleri konusunda tavsiyelerde bulunabiliriz."
White, enflasyonun ve nispeten düşük faiz oranlarının ortasında gayrimenkulün emin bir yatırım olmaya devam ettiğini açıklıyor.
"Lüks gayrimenkul, tüm iniş ve çıkışlarıyla birlikte değer kazandı ve hatta değeri arttı" diyor. "Aslında, Wall Street Journal yakın zamanda bildirildi Bu gelişen konut piyasasında, birçok ev sahibi geçen yıl işlerinden çok evlerinin takdir edilmesinden kazandı.”
İyi bir şov yapın
Tasarım ve görsel sunum da önemlidir. "Getirinizi en üst düzeye çıkarmanın en iyi yolu, gerçekten bakımlı bir mülke sahip olmaktır." diyor Belz. "Açık görünüyor, ama kritik. Ayrıca harika bir profesyonel fotoğrafçı tutmanızı tavsiye ederim, ister sahilde 100.000 dolarlık bir apartman dairesi ister 15 milyon dolarlık bir apartman dairesi olsun, yaparız. İlk gösterim her zaman çevrimiçidir.”
Gore, Doğu Batı'nın en çok gelir getiren birimlerinin genellikle daha yakın zamanda biraz daha modern bir dekorla yenilenenler olduğunu, ancak her zaman kişisel zevk ve bütçeye bağlı olduğunu söylüyor.
Nancy, "Birisi taşındığında onu profesyonelce temizliyoruz, ancak aynı zamanda yükseltmeler yapmaya da çalışıyoruz" diyor. "Yeni kuvars veya granit gerektiren bir tezgah olsun, sürekli olarak tezgahın değerini artırmaya çalışıyoruz. bir yıl daha doldurmadan önce kiracılar arasında oraya girme şansımız olduğunda veya Beş yıl. Ne kadar kalacaklarını asla bilemezsiniz.”
East West Hospitality'nin izniyle
Sıhhi tesisat sızıntıları, sinir bozucu bir komşu veya bozuk bir bulaşık makinesi… liste uzayıp gidiyor. Kiracıların geliri veya takdiriyle kazanabileceğiniz paraya rağmen, bir mülkü yönetmek hala baş ağrısı ile geliyor.
İlk olarak, sağlam bir süre gerektirirler; ancak, üçüncü taraf profesyonel bir mülk yönetim şirketi kiralarsanız daha az olur. Yine de, bu pahalı olabilir ve dönüşünüzü azaltabilir. Nancy, bir, iki veya üç mülke sahip olmanın bile, özellikle hepsini kendiniz yönetiyorsanız, yarı zamanlı bir iş gibi olabileceğini söylüyor.
Kısa yönetmek ile kısa yönetmek arasındaki farkı bilin. uzun süreli kiralama
Yatırım amaçlı gayrimenkuller hem kısa hem de uzun vadeli kiralamalar için harikadır, ancak sahipleri açısından farklı süreler gerektirirler. Örneğin, kısa süreli kiralamalar uzun vadede daha karlı olabilir, ancak temizlik ücretleri veya Tesisler daha fazla kullanıldığından onarımlar, uzun vadeli kiralamalar ise haftadan haftaya veya aydan aya daha az gerektirir bakım.
Nancy, "Haftada kaç saat olduğunu söylemek zor" diyor. “Sahip olduğumuz kadar çok mülkünüz varsa, yaklaşık 73, tam zamanlı bir iştir. Mülkü göstermeli, kiracıları içeri almalı, yönetmeli, işleri düzeltebilmeli, güncellemeye hazır olmalısın, vb. Güncellerseniz, birkaç hafta veya ay sürebilir."
Diğer taraftan, Doğu Batı gibi bir emlak yönetim şirketine ödeme yapmaya hazırsanız Misafirperverlik, mülkleri uzaktan yönetmek çok daha kolaydır, özellikle aynı yerde yaşamıyorsanız şehir veya eyalet. Zamanı kısaltır, ancak mali durumunuzu azaltabilir.
Ödevini yap
Satın aldığınız pazarda uzman olmanıza gerek olmasa da, biraz malzeme ve iş zekasına sahip olmanız gerekir.
Nancy, "Güvenilir bir acenteye sahip olmak en iyisidir, ancak satın aldığınız belirli bir mahalleye gerçekten aşina olmanız gerekir" diyor. "Satışların sahibi tarafından aranmak, Zillow'u kontrol etmek veya bir temsilcinin sizinle ilgilenmesini sağlamak bizim için yararlı oldu. Etrafta ne bulacağınızı asla bilemezsiniz - birileri bahçelerine satılık levhası atabilir."
Duygusal yatırım yapmayın
Yatırım amaçlı gayrimenkulün bir diğer altın kuralı da asla fazla bağlanmamaktır. Belz, "Yatırım mülkleri sizin eviniz değil" diyor. “Bir mülke aşırı duygusal bağlanırsanız, sayılara doğru bakamayabilirsiniz. Rakamlar mantıklı olmalı - ve anlamıyorlarsa, çekip gitmeye istekli olmalısınız."
Getiriniz aynı zamanda pazar ortamına da bağlıdır - uzaktan çalışma sayesinde yüksek sezonda gelişen birçok pazar artık yıl boyunca popülerdir. Belz ve Nancy, genellikle kışın popüler olan Güney Florida'nın artık şehirlerden kaçmak isteyenler için yıl boyunca bir destinasyon olduğunu söylüyor. Gore, insanların dağ kasabası kiralamalarında geçirdikleri sürenin de yıldan yıla arttığını söylüyor.
White, "Talep hala yüksek olsa da, yükselen ipotek oranları ve düşük envanter, alıcıların pandemi sırasında olduğu kadar hızlı satın alma kabiliyetini etkileyebilir" diyor. “ABD'de, bazı ofislerin yeniden açılmaya başlaması ve tatil mülkleri için ipotek kredisi kurallarının başlangıçta sıkılaştırılmasıyla, 2021 baharında ikinci ev talebi soğuma belirtileri gösterdi. Ancak bazı pazarlarda işlem sayısı azalırken, düşük stok nedeniyle fiyat artışı güçlü kaldı.”
İnsanları hemen evinize alma isteğine rağmen dikkatli olun: Nancy'nin aldığı en büyük derslerden bazıları Yıllar içinde öğrenilenler, yüksek güvenlik mevduatları, yüksek evcil hayvan mevduatları ve hepsinden önemlisi, iyi bir geçmişe maruz kalmaktır. kontrol eder. Kiracıları kapsamlı bir şekilde incelemek, kağıt üzerinde en varlıklı bireyler gibi görünseler bile size para ve zaman kazandırabilir.
"Evcil hayvanlar kesinlikle bir yeri çöpe atabilir ve uğraşmak zorunda kaldığımız şey inanılmazdı" diyor. Bununla birlikte, müşterilerle güven oluşturmak, mal sahiplerinin bazı işlerinin hafifletilmesine yardımcı olabilir.
PROFESYONEL İPUCU
Genel bakım, kira gelirinin yaklaşık %3 ila %5'ine mal olmalıdır.
“Güvenilir ve güvenilir kiracılar buluyoruz ve onlara kirada indirim bile sunabiliriz. evi hafifçe yönetmeye yardımcı olun” diyor ve tüm kiracılarının bir yıl boyunca kalan uzun vadeli kiracılar olduğunu da sözlerine ekliyor. ortalama. "Elbette, bir şeyler olduğunda daha umutsuz çağrılar alıyoruz, ancak birçoğu kendi çim bakımını yapmaktan mutlu."
Jonathan Davis Emlak Fotoğrafçılığı
Nancy, kapsamlı bir temizlik, haşere kontrolü ve yeni boyayı içerebilecek genel bakımın kira gelirinin yaklaşık %3 ila %5'ine mal olması gerektiğini söylüyor.
COO'su Kevin Graham, "Sahiplerin farkında olmasını sağladığımız en büyük zorluklardan biri, zamanla aşınma ve yıpranma olmasıdır" diyor. Doğu Batı Konukseverliği. “Rezidansın ne zaman yeniden boyanması ve halıların ve büyük aletlerin değiştirilmesi gerekeceği konusunda bilgilendirilmelerini sağlamak istiyoruz. Bu şekilde, bu maddeleri kapsayacak bir finansal rezerv olmasa da en azından zihinsel bir rezervi akıllarında tutabilirler.”
Herhangi bir mülkün uygun şekilde bakımı, çevre düzenlemesine ayak uydurmayı gerektirir; mekanik sistemlerin, elektrik ve sıhhi tesisatın iyi durumda olmasını sağlamak; çatı kaplama, kaldırımlar, araba yolları gibi yapısal öğelerin korunması; haşere yönetimi; ve rahat ve temiz bir iç ortam sağlamak.
Alt çizgi
Kiralık emlak yatırımları uzun vadede faydalı olabilirken, karlılıklarının karlı olduğunu unutmayın. konut piyasası arz ve talebi dahil olmak üzere birçok dış faktöre bağlıdır. dalgalanıyor. Bununla birlikte, değer artışı durur durmaz bir mülkü bırakabilmek de önemlidir. Akıllı yatırımın anlamı budur.
House Beautiful'i takip edin Instagram.
Bu içerik, üçüncü bir tarafça oluşturulur ve korunur ve kullanıcıların e-posta adreslerini sağlamasına yardımcı olmak için bu sayfaya aktarılır. Bu ve benzeri içerikler hakkında daha fazla bilgiyi piano.io adresinde bulabilirsiniz.
