Кроки до купівлі будинку

Купівля будинку – це не те, що покупка пари взуття чи навіть автомобіля. Замість того, щоб просто з’явитися з грошима, процес купівлі нерухомості є як юридичною, так і фінансовою операцією, і для її завершення потрібні тижні, якщо не місяці. Але коли ви знайдете місце, яке можете назвати своїм, воно цілком варте того, щоб почекати.

Використовуйте цей графік купівлі житла, щоб знати, чого очікувати на кожному кроці, і приблизно скільки часу вам знадобиться, щоб досягти цього. Це може здатися страшним (особливо якщо ви намагаєтесь не дозволяти вашим очам блищати при згадці таких слів, як «депонування» та «PMI»), але у вас це є.

6-8 місяців до того, як ви захочете переїхати:

Спочатку визначте свої кошти.

Перш ніж розпочати процес пошуку будинку, дуже важливо отримати гарне уявлення про те, скільки будинку ви можете собі дозволити. Фінансовий експерт і автор Дейв Ремзі рекомендує помножити вашу місячну плату за домівкою на 25 відсотків, щоб визначити, яким має бути ваш максимальний іпотечний платіж. Потім ви можете використовувати a

іпотечний калькулятор щоб визначити базову ціну житла, за якої ваш щомісячний платіж буде нижче цієї суми.

5-7 місяців:

Далі звузіть коло того, де ви хочете жити.

Коли ви знаєте, що можете собі дозволити, почніть обмежувати свої можливості. Знайдіть час, щоб вивчити райони, які ви розглядаєте: досліджуйте школи та муніципальні служби, і проїжджайте через них у різний час, вдень і вночі, щоб визначити, чи хочете ви насправді жити там. Чи почуваєтеся ви в безпеці, гуляючи околицями? Як далеко до найближчих магазинів і ресторанів, і наскільки це важливо для вас?

Поки ви це займаєтеся, витратите час на пошук в Інтернеті останніх розпродажів будинків у регіонах, які ви розглядаєте, щоб зрозуміти, чи відповідають будинки вашому ціновому діапазону.

3-6 місяців поза:

Отримайте попереднє схвалення на іпотеку.

Перш ніж почати працювати з ріелтором і серйозно шукати свій будинок, вам слід знайти іпотечного кредитора та отримати попереднє схвалення на іпотеку. Це показує вашому ріелтору та продавцям, що ви маєте право придбати будинок, і гарантує, що ви знаєте ціновий діапазон, який ви повинні шукати. На конкурентному ринку багато продавців не розглядатимуть пропозиції без листа від кредитора, який гарантує, що потенційний покупець може претендувати на іпотеку.

«Багато тих, хто вперше купує житло, починають дивитися нерухомість до того, як розмовлятимуть з кредитором, але це величезна ні-ні", - каже Колін Макдональд, ліцензований агент з нерухомості в Berkshire Hathaway HomeServices Blake, у Делмарі, Нью-Йорк «Більшість ріелторів або продавців не починають показувати будинки покупцям, доки вони фактично не поговорять з кредитором і не зможуть надати попередній кваліфікаційний лист».

McDonald рекомендує співпрацювати з місцевим кредитором, а не з онлайн- або немісцевим кредитором, навіть якщо онлайн-кредитор пропонує кращу ставку. «Робота з місцевим кредитором, який добре обізнаний з місцевим ринком, гарантує безперебійну трансакцію аж до її закриття», — каже він. «Місцеві кредитори, як правило, також легше доступні для своїх клієнтів, і багато місцевих кредиторів відповідатимуть ставкам, які пропонують їхні конкуренти».

Коли ви знайшли місцевого кредитора, вам доведеться надати свою фінансову інформацію, щоб отримати його попередньо схвалені, включаючи податкові форми та W-2, останні платіжні квитанції, заощадження, пенсійні рахунки та борги зобов'язання. Переглянувши всю цю інформацію, позикодавець повідомить вам розмір іпотеки, на який ви можете претендувати, і надасть лист, який підтверджує, що ви відповідаєте попереднім вимогам. Тим часом слідкуйте за всіма цими фінансовими формами та додайте до файлу нові платіжні квитанції та банківські виписки, оскільки вони вам знову знадобляться. Термін дії листа попереднього схвалення зазвичай закінчується через 60 або 90 днів, тож якщо ви не знайшли свій будинок до закінчення терміну дії, вам просто доведеться повторно подати документи.

Знайдіть агента з нерухомості.

Ви можете купити будинок без ріелтора, але для цього немає жодних причин. Тому що в більшості випадків комісію з нерухомості оплачує продавець житла. Отже, як покупцеві, вам нічого втрачати. (Деякі фірми з нерухомості стягують плату з покупців; якщо ви не хочете платити за їхні послуги, шукайте ріелтора, який стягує плату виключно з продавців.) І наявність ріелтора на вашому боці може допомогти вам у всіх тонкощах купівлі житла, що може бути заплутаний.

«Ці інвестиції не можна здійснювати без тих, хто знає ринок, околиці, місцеві тенденції, особливості цінності та як орієнтуватися в процесі», – каже Джордж Лотон, ліцензований агент з нерухомості RE/MAX Over the Mountain у Бірмінгем, Алабама. «Ріелтор, який є вашим захисником і стежить за вашими потребами, може спростити цей процес і зробити його приємним. Але не просто найміть маму свого сусіда, яка працює неповний робочий день за різдвяні гроші. Візьміть інтерв’ю у кількох, рекомендованих друзями та сім’єю, і подивіться, з ким вам зручніше. Ви можете працювати разом місяцями, і ви хочете, щоб це були хороші стосунки».

Почніть пошуки будинку.

Коли ви вибрали ріелтора, почніть серйозно шукати свій новий будинок. Ваш агент з нерухомості знайде нерухомість, яка, на його думку, може вам сподобатися, але ви також можете шукати самостійно. Перегляньте оголошення в Інтернеті, їздіть і шукайте таблички на дворах, розпитуйте, щоб дізнатися про будинки, які можуть бути доступні в потрібних вам районах. На ринку продавців, де доступна нерухомість може бути обмеженою, спробуйте вичерпати всі свої можливості, а не лише Trulia, Zillow та будь-який інший, який вам надішле ріелтор.

1-2 місяці:

Надішліть пропозицію — і будьте готові до переговорів.

Коли ви знайдете потрібне житло — і знайдете — настав час зробити пропозицію. Поговоріть зі своїм агентом про правильну ціну; звичайно робити першу пропозицію нижче вказаної ціни, але на дуже конкурентному ринку вам може знадобитися запропонувати ціну запиту або навіть більше. Ваш агент з нерухомості може допомогти вам оцінити це, і часто може отримати інформацію про те, яка конкуренція існує за певний будинок.

Коли ви зробите пропозицію, яка відповідає вашому бюджету, ваш ріелтор підготує для підпису документи та надішле їх, разом із вашим листом попереднього схвалення та вашими заставними грошима, які є добросовісною заставою у розмірі приблизно 1 відсотка від покупки ціна. Зазвичай все це відбувається швидко, особливо якщо цією ж нерухомістю цікавляться інші покупці.

Зазвичай продавець матиме приблизно 24 години, щоб відповісти на вашу пропозицію, і в більшості випадків він суперечить вашим початковим умовам. Ваш ріелтор може допомогти вам у процесі переговорів.

Якщо ви з продавцем не можете домовитися про ціну, дату закриття та інші умови, будьте готові продовжити пошук. Але якщо ви домовитеся з продавцем, ви обоє підпишете договір, і почнеться процес купівлі.

Потім зателефонуйте своєму кредитору.

Отримавши на руках підписаний договір, негайно повідомте про це свого іпотечного кредитора. Таким чином ви зможете зафіксувати поточну ставку по іпотечному кредиту, і він або вона зможе розпочати оформлення вашої іпотечної позики.

Протягом усього процесу ваш іпотечний кредитор, ймовірно, вимагатиме від вас різноманітні документи, наприклад оновлені платіжні квитанції, поточний податок записи та інші елементи, які могли змінитися після попереднього затвердження, а також інформацію про поліс страхування житла, який ви плануєте покупка. Намагайтеся відповідати якомога швидше й точніше, надаючи необхідну інформацію якнайшвидше. Ваша оперативність сприятиме швидшому оформленню кредиту та гарантує, що ви зможете закрити його вчасно.

3-8 тижнів виходу:

Отримайте огляд будинку.

Більшість договорів купівлі-продажу житла дають покупцеві близько 10 днів на огляд будинку. Якщо ви отримуєте іпотеку на купівлю будинку, ваш позикодавець, ймовірно, вимагатиме від вас допомоги сертифікованого інспектора. (Навіть якщо від вас не вимагається перевірка будинку, найкраще її все одно зробити, щоб переконатися, що ви не купуєте будинок, повний дорогих проблем.)

Ваш інспектор надасть детальний звіт про все в будинку, що можна відремонтувати. Деякі з речей можуть не становити великої проблеми, але деякі можуть бути дорогими або важливими для ремонту, наприклад, потреба в новому даху або системі опалення, вентиляції та кондиціонування. Ви та ваш ріелтор можете попросити продавця зробити ремонт, і продавець матиме кілька днів, щоб повідомити вам, чи готовий він внести зміни або знизити ціну будинку. Якщо перевірка виявить серйозні проблеми, такі як терміти або нестабільна основа, це може бути вашим виходом з договору купівлі-продажу.

2-5 тижнів виходу:

Виберіть компанію зі страхування житла та адвоката.

Перш ніж ваш кредитор закриє вашу позику, він захоче переконатися, що будинок застрахований. Знайдіть компанію зі страхування житла — можливо, ту саму компанію, яка страхує ваш автомобіль — і запитайте поліс власника житла. Надайте кредитору всю інформацію.

Крім того, виберіть адвоката, який завершує роботу, або зверніться за рекомендацією до свого ріелтора. Юрист переконається, що у вас є чітке право власності на майно та що всі договори є відповідними. Ваш адвокат призначить дату закриття, і ви можете починати збирати речі.

У день закриття:

Візьміть надійну ручку — вам потрібно підписати багато паперів.

Вітаємо, ви зробили це! У день закриття ваша команда (так само, як ви, ваш ріелтор, позикодавець і адвокат) зустрінеться з продавцями та їхніми адвокатами, щоб зробити все офіційно. Ваш кредитор або адвокат повідомить вам заздалегідь загальну суму грошей, яку вам потрібно буде взяти на заключну зустріч для вашого початкового внеску або будь-яких витрат на закриття. Принесіть цю суму у вигляді касового чека, а потім сядьте зручніше і приготуйтеся підписувати своє ім’я знову і знову і знову.

Буде потрібно підписати купу паперів, але ваш юрист розповість вам про кожен із них і про те, що він означає. (І якщо він чи вона ні, не бійтеся запитати, якщо щось здається заплутаним або непотрібним!)

Коли все закінчиться — це може зайняти кілька годин, тож заплануйте взяти вихідний на роботі — ви домовласник. Залежно від вашої домовленості, ви можете отримати ключі та мати можливість переїхати того ж дня. Деякі округи не дозволяють вам переїхати, доки право власності не буде зареєстровано в місцевому уряді, що може зайняти кілька днів, але ваш ріелтор повинен знати цей закон і проінформувати вас заздалегідь, якщо це так.

На цьому етапі настав час почати облаштовувати свій дім.

---

Підпишіться на House Beautiful on Instagram.