Renovierung einer Pachtimmobilie

Von Paula Higgins, Geschäftsführerin, Homeowners Alliance

Diese Frage werden sich die meisten Hausbesitzer irgendwann stellen. Soll ich umziehen oder verbessern?

Wenn sich die Umstände ändern, Familien wachsen und Unruhe einsetzt, stehen wir vor dem Dilemma: ob wir verkaufen und etwas neues finden oder unseren bestehenden Häusern mit einem neuen Leben ein neues Leben einhauchen Renovierung. In den letzten Jahren scheint letzteres für viele die bevorzugte Option zu sein. Tatsächlich hat eine Umfrage des Versicherers Hiscox ergeben, dass der Anteil der Menschen, die sich entscheiden, ihr Zuhause zu verbessern, anstatt umzuziehen, von nur 3 Prozent im Jahr 2013 auf heute 15 Prozent gestiegen ist.

Aber Hausrenovierungen sind nicht immer so einfach, wie man es sich erhoffen könnte, insbesondere wenn Sie in einem Pachtgrundstück.

Was ist ein Erbbaurecht?

Wenn Sie ein Erbbaurecht besitzen, besitzen Sie die Immobilie nicht wirklich; Sie haben nur einen Mietvertrag vom Eigentümer (manchmal auch Vermieter genannt), um das Haus für mehrere Jahre zu nutzen. Die Mietverträge sind in der Regel langfristig – oft 90 Jahre oder 120 Jahre und bis zu 999 Jahre – können aber auch kurz sein, beispielsweise 40 Jahre.

Die meisten Wohnungen sind gemietet und wenn Sie in den letzten Jahren ein neues Haus gekauft haben, ist es möglich, dass Sie auch eine Mietzeit haben. Die Regierung hat ein Bauverbot für Neubauten im Erbbaurecht angekündigt; es wurde jedoch kein Datum für das Inkrafttreten festgelegt.

Darf ich Renovierungsarbeiten an meiner Mietwohnung durchführen?

Die Durchführung von Hausrenovierungen auf gepachteten Grundstücken ist komplizierter, da Sie im Wesentlichen nicht Eigentümer der zu renovierenden Immobilie sind. Daher benötigen Sie vor der Durchführung von Renovierungsarbeiten die Erlaubnis Ihres Eigentümers.

Überprüfen Sie zunächst Ihren Mietvertrag, ob Sie Änderungen vornehmen dürfen (einige Mietverträge können nur Sie vorsehen benötigen eine Genehmigung für größere Arbeiten im Bereich Sanitär oder Elektrik, andere können angeben, dass Sie für alle eine Genehmigung benötigen Arbeit.)

Wenden Sie sich als nächstes an Ihren Freeholder. Was der Eigentümer (oder Vermieter) wissen möchte, ist, dass alle Renovierungen, die Sie vornehmen möchten, die Immobilie verbessern und seinen Wert nicht verletzen.

Wenn Sie eine Wohnung besitzen, ist es auch möglich, Eigentumsanteile zu besitzen, d. h. Sie besitzen das Eigentum mit Ihren Nachbarn. In diesen Fällen gelten jedoch die gleichen Regeln – Sie müssen die Bedingungen Ihres Mietvertrags überprüfen, um festzustellen, ob eine Genehmigung erforderlich ist, und Sie müssen möglicherweise noch die Erlaubnis des Eigentümers zur Ausführung von Arbeiten einholen.

Sind zusätzliche Kosten zu zahlen?

Ja, das wird es geben, daher ist es wichtig, diese bei der Budgetierung des Projekts zu berücksichtigen.
Es ist wahrscheinlich, dass der Eigentümer Ihre Vorschläge selbst überprüfen lassen möchte. Dies könnte bedeuten, dass Sie einen Gutachter beauftragen, Ihre Pläne zu überprüfen – und Sie müssen die Rechnung bezahlen. Die Preise variieren je nachdem, welcher Gutachter beauftragt wird und wie groß das Projekt ist.

Sie könnten dann mit einer Verwaltungsgebühr für die Erteilung einer Änderungslizenz rechnen, und Sie müssen die Anwaltskosten Ihres Freeholders für die damit verbundene Rechtsarbeit bezahlen. Gemäß Anhang 11 des Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 sollten alle Gebühren angemessen sein. Wenn die angegebenen Gebühren also erpresserisch erscheinen, können Sie sie anfechten.

Gibt es Projekte, die ich vermeiden sollte?

Nicht unbedingt, aber es ist erwähnenswert, dass für einige Projekte höhere Gebühren anfallen als für andere. Ein Dachgeschossausbau ist ein typisches Beispiel. Wenn Sie in einer Wohnung in einem umgebauten Haus wohnen, haben Sie möglicherweise exklusiven Zugang zum Loft und planen daher, es in Wohnraum umzuwandeln. Es ist jedoch wichtig, sich daran zu erinnern, dass Sie zwar Zugriff darauf haben, dies jedoch keine gesetzlichen Rechte darauf haben.

Sie müssen eine Genehmigung für den Umbau des Dachbodens einholen, und die Art der erforderlichen Unterlagen hängt davon ab, ob sie in Ihrem aktuellen Mietvertrag enthalten ist. Ist dies nicht der Fall, muss der Anwalt Ihres Eigentümers eine Änderungsurkunde erstellen, um Ihnen die Anmietung des Raums zu gewähren.

Und unabhängig davon, ob Ihr Mietvertrag den Dachboden umfasst oder nicht, benötigen Sie dennoch die Zustimmung des Eigentümers, um ihn in Form einer Änderungslizenz zu renovieren. Aufgrund des schieren Umfangs des Projekts können Sie feststellen, dass die Verwaltungs- und Anwaltskosten, die von Ihrem Eigentümer erhoben werden, erheblich höher sind – manchmal bis zu 10.000 £.

Was ist, wenn ich ohne Erlaubnis weitermache?

Wenn Sie vor Beginn der Arbeiten keine Zustimmung Ihres Eigentümers einholen, können Sie die Immobilie in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen – und Sie haften für alle Kosten!

Und Sie können das Problem nicht vermeiden, nur weil Sie einen Verkauf planen. Wenn Sie kommen, um Ihre Immobilie zu verkaufen, werden die neuen Käufer wahrscheinlich die schriftliche Zustimmung Ihres Eigentümers für alle Änderungen einholen.

Bei HomeOwners Alliance helfen unsere Rechtsberater den Mietern jeden Tag. Wenn Sie eine Beratung zu Ihrem Mietvertrag benötigen Werden Sie noch heute Mitglied.

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