Offenlegungsgesetze für stigmatisierte Immobilien

Das vollständige Interview mit Eric Goldman ist in Staffel 2, Folge 2 des Spukhaus-Podcasts von House Beautiful enthalten. Dunkles Haus. Folge anhören hier.

Während die Offenlegungsgesetze der Bundesstaaten von Staat zu Staat sehr unterschiedlich sind, gibt es bestimmte Dinge, die nach Meinung der meisten Menschen zur Standardpraxis gehören sollten Verkauf eines Eigenheims: Sie müssen offenlegen, ob bleihaltige Farbe auf einem Grundstück vorhanden ist, das beispielsweise vor 1978 gebaut wurde, und auf einer bestimmten Ebene von Informationen über die Reparaturhistorie ist eine gemeinsame Offenlegung in allen Staaten, ebenso wie offensichtliche physische Schäden, die möglicherweise auftreten können gefährlich. Aber was ist, wenn auf einem Grundstück etwas Schlimmes passiert? nicht eine physische Spur hinterlassen?

In der Immobilienterminologie a stigmatisiertes Eigentum ist definiert als eine Immobilie, deren Charakter oder Zustand verändert wurde und die daher Gefahr läuft, von Mietern und Käufern abgelehnt zu werden, die sie für psychisch oder emotional defekt halten. Die häufigsten stigmatisierenden Ereignisse sind Mord, Gewaltverbrechen oder Tod. Also ob jemand

glaubt an Geister oder eingeschlossene Energie im wahrsten Sinne des Wortes, schlechte Stimmung ist wichtig, und eine Immobilie kann von einem schlechten Ruf heimgesucht werden. Und solche Immobilien sind möglicherweise gesetzlich verpflichtet, diesen Ruf offenzulegen, abhängig von einigen Faktoren.

Die Tatsache, dass Gesetze erlassen wurden, um das Problem stigmatisierter Eigentumsrechte anzugehen und wie damit umgegangen werden sollte, deutet dies der Öffentlichkeit an tut kümmern sich um den Ruf einer Immobilie. Also haben wir mit dem Rechtswissenschaftler und Professor Eric Goldman von der Santa Clara University gesprochen, um das Konzept etwas weiter auszupacken. Erfahren Sie unten mehr über den Bereich der stigmatisierten Eigenschaften sowie Offenlegungsgesetze.

Wohnungsanzeigegesetze

Gesetze zur Offenlegung von Wohnorten sind ein sehr kompliziertes Rechtsgebiet – vielleicht, weil sie sich von Staat zu Staat so stark unterscheiden. In einigen Staaten ist der Verkäufer verpflichtet, die Informationen offenzulegen, unabhängig davon, ob der Käufer jemals danach fragt – und selbst wenn eine Objektbesichtigung stattgefunden hat. In Alaska beispielsweise muss der Listing Agent „alle bekannten Morde oder Selbstmorde im letzten Jahr offenlegen. Für den Fall, dass der Agent nichts davon weiß, ist er nicht haftbar.“ In Maine hingegen „bräuchte ein Agent eine schriftliche Erlaubnis des Verkäufers, um das offenzulegen Informationen an einen Käufer, wenn er sich erkundigt", und in Montana verbietet das staatliche Gesetz "die Offenlegung von Selbstmorden oder Verbrechen durch einen Agenten", heißt es Spaulding Dekon, ein Dekontaminationsdienst, der Tatorte, Horten und Meth-Lab-Säuberungen anbietet. Tatsächlich widersprechen sich staatliche Offenlegungsgesetze oft.

„Ich denke, es ist tatsächlich ein Spiegelbild der gequälten Natur der Meinungen“, die in stigmatisierten Eigentumsfällen auftauchen, sinniert Goldman. „Richter sind sich nicht immer einig darüber, was offengelegt werden muss. Und die Gesetzgeber der Bundesstaaten haben Gesetze erlassen, die besagen, dass es Zeiten gibt, in denen Sie offenlegen müssen, oder Zeiten, in denen Sie nicht zur Offenlegung verpflichtet sind, und diese Gesetze sind auch nicht harmonisiert. Die Realität ist also, dass dies einfache Fragen sind, was muss ein Verkäufer oder Verkäufer sagen, und wann, und doch Die Antworten unterscheiden sich je nach Gerichtsbarkeit und je nach Art der Tatsache, die möglicherweise erforderlich ist, erheblich offengelegt."

Selbst im strengsten Staat des Offenlegungsrechts, Kalifornien, gibt es Parameter. Nach drei Jahren muss der Tod nicht angezeigt werden. „Irgendwo muss doch irgendetwas abgeschnitten sein, oder? Es muss nur eine Grundlage geben, um zu sagen, wissen Sie, [als Verkäufer] bin ich nicht verantwortlich für die Tatsache, dass Häuser seit 150 Jahren existieren und Menschen darin sicherlich gestorben sind", sagt Goldman.

Latent vs. Patentfehler

Beim Auspacken der Offenlegungsgesetze ist es wichtig, den Unterschied zwischen Patent- und latenten Mängeln zu verstehen. „Patentmängel sind die [physischen] Dinge, die bei einer standardmäßigen Eigentumsprüfung auftauchen sollten“, erklärt Goldman. Ein Immobilieninspektor besucht das Haus und erstellt einen Bericht, der auf potenzielle Probleme mit dem Eigentum hinweist. Die meisten Käufer entscheiden sich für eine Objektbesichtigung, können aber auch auf die Objektbesichtigung verzichten Wenn sie einen Verkauf abschließen, liegt alles, was zuvor offengelegt wurde, jetzt in ihrer Verantwortung als das Neue Besitzer.

Manchmal führt der Verkäufer die Inspektion tatsächlich selbst durch. „Hier in Kalifornien, wo wir einen ziemlich heißen Immobilienmarkt haben, ist es eigentlich nicht ungewöhnlich, dass ein Verkäufer die Immobilieninspektion durchführt und diese allen zur Verfügung stellt potenzielle Käufer, bevor sie ihre Gebote abgeben, um den Prozess zu beschleunigen und einige der potenziellen Eventualitäten zu beseitigen, die ein Käufer in ein Angebot aufnehmen könnte", Goldman Anmerkungen.

Verborgene Mängel hingegen sind Dinge, die „ein Immobilieninspektor im Rahmen seiner gewöhnlichen Sorgfalt möglicherweise nicht findet. Aber wenn der Verkäufer von den versteckten Mängeln weiß, die der Immobilienberater nicht finden kann und die der Käufer nicht sehen würde, muss er diese möglicherweise offenlegen", fügt Goldman hinzu.

Warum sind latente Mängel wichtig? Nicht-physische Probleme können immer noch die Bereitschaft eines Käufers, eine Immobilie zu kaufen, schlicht und einfach beeinflussen. Im Zusammenhang mit einem Mord kann der Verkäufer wissen, dass der Käufer sich dieses Ereignisses nicht bewusst ist, aber dass er es als einen wesentlichen Zustand des Hauses betrachten könnte, wenn er es wüsste.

Sind manche Stigmen besser als andere?

Ein Geist, der das Grundstück heimsucht, ist ein Stigma, das sich auf ein Grundstück auswirken kann, aber es ist schwieriger zu beweisen als ein tatsächliches Ereignis wie ein Tod oder Mord vor Ort. Daher ist es selten, dass ein Eigentum aufgrund wahrgenommener paranormaler Aktivitäten in einem rechtlichen Kontext als stigmatisiert anerkannt wird weil es schwieriger ist, zuverlässige und glaubwürdige Beweise zu beschaffen, die vor Gericht eingebracht werden könnten, erklärt Goldman. Natürlich gibt es Ausnahmen", wie im Fall Stambovsky vs. Ackley Fall, als der Richter versuchte, eine gerechte Lösung auf der Grundlage einer sehr spezifischen Reihe von Umständen zu finden.

Interessanterweise ist manchmal das Gegenteil der Fall, da eine stigmatisierte Immobilie tatsächlich einen Wert haben könnte mehr wegen seiner dunklen Geschichte. Die Vermarktung eines Hauses als Spukhaus „kann einen kleinen, aber potenziell sehr lukrativen Markt anziehen“, sagt Goldman. Aber es gibt auch einige knifflige Offenlegungsgesetze, die das ebenfalls kompliziert machen. Wenn ein Makler das Haus als Spukhaus vermarkten wollte, muss er auch in der Lage sein, das Phänomen zu dokumentieren oder die Spuknatur des Hauses nicht zu versprechen. „Ich glaube nicht, dass die meisten Makler zuversichtlich sein werden, diese Art von Offenlegung zu machen, da sie nicht garantieren können, dass die Geister immer noch da sind und sie können das Verhalten in der Vergangenheit nicht wirklich überprüfen.“ Stattdessen müssten sie es auf eine spekulativere Weise formulieren oder eine qualifizierte Aussage treffen Offenlegung.

„Wenn das Haus als spukend beworben wurde und das Teil des Deals wurde und es dann tatsächlich nicht spukt, ist das so einfach nur falsche Werbung oder Betrug oder eine falsche Darstellung des Wertes und Zustands der Immobilie", Goldman sagt. „Es gibt eine Reihe von Rechtslehren, die dem Käufer unter diesen Umständen einen Rückgriff gewähren würden. Das ist einer der Gründe, warum Makler wahrscheinlich nicht sagen, dass es in einem Haus spukt, weil sie es nicht verkaufen wollen ihr beruflicher Ruf und ihre Finanzen hinter einer Aussage stehen, dass sie nicht unbedingt glauben, dass sie es können bestätigen."

Tipps für Verkäufer und Käufer

Gesetze zur Offenlegung von Immobilien sind eindeutig sehr kompliziert und sowohl für Käufer als auch für Verkäufer schwierig zu navigieren, unabhängig davon, ob die Immobilie „stigmatisiert“ ist oder nicht. Wir haben Goldman gebeten, seinen besten Rat für alle Beteiligten zu teilen. Hier sind seine fünf wichtigsten Tipps:

• In erster Linie ist es am besten, mit einem Immobilienmakler Ihres Vertrauens zusammenzuarbeiten, der Ihnen hilft, sich in der komplizierten Welt der Offenlegungsgesetze zurechtzufinden, insbesondere wenn Sie keine Immobilienerfahrung haben.
• Das digitale Zeitalter hat es dem Käufer erleichtert, auf Informationen zuzugreifen, also nutzen Sie das zu Ihrem Vorteil und googeln Sie die Adresse jeder Immobilie, die Sie kaufen möchten.
• Stellen Sie als Käufer Fragen zu den Dingen, die für Sie ausschlaggebend sind. Für Verkäufer ist es unmöglich, das gesamte Universum der Dinge vorherzusagen, die für Käufer wichtig sind. Wenn Sie also ein Käufer sind, müssen Sie für sich selbst eintreten.
• Als Listing Agent oder Verkäufer sollten Sie im Zweifelsfall offenlegen (je nachdem, in welchem ​​​​Zustand Sie sich befinden!), Aber nur Versprechungen machen, die Sie einhalten können.
• Dokumentieren Sie alle Offenlegungen. „Wenn es nicht schriftlich ist, wird es viel weniger wahrscheinlich, dass es Konsequenzen hat, alles sollte dokumentiert werden“, sagt Goldman.

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