Puis-je me permettre une maison ?

Si vous êtes un aspirant acheteur d'une première maison, vous savez qu'économiser pour un acompte va bien au-delà de sauter le toast à l'avocat et de suspendre votre compte Netflix. Vous êtes peut-être au début de votre carrière et il ne vous reste tout simplement pas grand-chose à épargner chaque mois. Ou bien, votre loyer continue d'augmenter d'année en année, ce qui entrave votre capacité à verser de l'argent dans votre fonds de mise de fonds. Ou, vous deviez puiser dans vos économies pour payer une facture médicale.

Les scénarios sont infinis et, sans aucun doute, de nombreux défis peuvent rendre l'accession à la propriété hors de portée. Mais, la bonne nouvelle? Il existe de nombreuses options de prêt, de subventions, d'incitations fiscales et d'autres stratégies financières judicieuses conçues pour vous aider à devenir propriétaire.

Ici, un aperçu de la façon dont vous pouvez vous permettre d'acheter une maison, même - en fait, surtout- si vous n'avez pas économisé 20 % pour un acompte ou un crédit parfait ou si vous n'êtes pas la moitié d'un ménage à deux revenus.

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Budget pour PMI

Vous avez probablement entendu dire que 20 % de moins est l'étalon-or lorsqu'il s'agit d'acheter une maison. Mais ce n'est pas la norme, surtout pour les acheteurs d'une première maison. Selon un rapport de l'Association nationale des agents immobiliers, les acheteurs d'une première maison qui ont financé leur maison ont déposé une moyenne de 7 pour cent. En fait, dans une enquête originale auprès d'acheteuses de maison célibataires menée par Marie Claire et Maison Belle, 60 pour cent des répondants ont dit qu'ils ont mis 10 pour cent ou moins.

Pourtant, un avantage majeur de la réduction de 20% est d'éviter l'assurance hypothécaire privée, ou PMI. « PMI est une assurance sur votre prêt hypothécaire que le prêteur vous oblige à acheter afin de les protéger en cas de défaut de paiement », explique Lauren Anastasio, planificatrice financière certifiée chez SoFi, une société de finances personnelles. "C'est une assurance pour le prêteur, pas pour vous."

En règle générale, le PMI coûte entre 0,5 % et 1 % du montant de votre prêt hypothécaire sur une base annuelle, payé mensuellement. Par exemple, si vous payez 0,5% de PMI sur un prêt de 300 000 $, vous paieriez 1 500 $ de plus par an ou 125 $ par mois.

Dans de nombreux cas, le PMI est quelque chose qui finit par tomber. Assurez-vous de bien comprendre les conditions de votre prêt, dit Anastasio. "Certains prêts hypothécaires abandonneront l'exigence PMI une fois que vous aurez obtenu 20% de la valeur nette de la maison, et votre paiement mensuel diminuera pour le reste de votre terme", dit-elle. « D'autres prêts hypothécaires peuvent nécessiter 10 ans de paiements PMI même si vous atteignez 20 % des capitaux propres plus tôt, et d'autres peuvent exiger qu'ils soient payés pendant toute la durée du prêt. »

Ce qu'il faut retenir: il est possible de s'offrir une maison, même sans payer jusqu'à 20 %. Lorsque vous établissez un budget, tenez compte des coûts tels que le PMI, l'assurance habitation, les cotisations HOA, les impôts fonciers et un fonds de réparation d'urgence. Le calcul de ces dépenses combinées est un exercice que votre prêteur peut vous aider. Apprenez-en plus sur tous les coûts inattendus liés à la possession d'une maison ici[LINK TO STORY].

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Explorez vos options de prêt

En tant qu'acheteur d'une première maison, vous devriez avoir une conversation dès le début sur votre situation de prêt unique avec un prêteur, dit Sierra Hudson, conseiller hypothécaire agréé en Géorgie et directeur de succursale à Prêts immobiliers Angel Oak. Au cours de cette conversation, vous voudrez discuter de votre pointage de crédit, combien vous pouvez encaisser pour une baisse paiement, votre salaire et autres sources de revenus, combien vous avez de dettes et dans quel domaine de carrière vous travaillez dans. Toutes ces informations peuvent aider un prêteur à vous guider vers un prêt qui correspond le mieux à votre situation, explique Hudson.

« De nos jours, il existe des programmes de prêt adaptés à la plupart des acheteurs de maison », dit-elle. Si vous êtes indépendant, par exemple, il existe des prêts sur relevé bancaire uniquement pour les indépendants. Parlez à un prêteur du financement conventionnel et ne négligez pas les prêts des Anciens Combattants (VA), de la Federal Housing Administration (FHA) et du Département de l'agriculture des États-Unis (USDA).

Voici un échantillon de programmes de prêts à explorer:

• Prêts AV :
  Disponible pour la plupart des militaires en service actif dans toutes les branches militaires, ainsi que pour les anciens combattants, les réservistes et les membres de la Garde nationale, Prêts d'Anciens Combattantsn'exigent généralement pas d'acompte ou n'ont pas de frais PMI. Pour confirmer que vous êtes éligible à un prêt VA, vous pouvez obtenir un « certificat d'éligibilité » sur ebenefits.va.gov.
• Prêts FHA :
  Ces Administration fédérale du logement les prêts conviennent bien aux acheteurs à revenu faible à modéré ou à ceux qui ont des cotes de crédit inférieures à la moyenne. Grâce à ce programme, vous pouvez mettre aussi peu que 3,5% si votre pointage de crédit est de 580 ou 10% si votre pointage de crédit est de 500 ou plus. Un inconvénient de ce prêt est que si vous versez moins de 10 pour cent d'acompte, vous ne pouvez pas annuler l'assurance hypothécaire sur ce prêt une fois que vous avez atteint 20 pour cent de capitaux propres.
• HUD Bon voisin d'à côté :
  Logements éligibles dans ce Programme Logement et Développement Urbain bénéficiez d'une remise de 50 % sur le prix catalogue pour les enseignants, les agents des forces de l'ordre, les pompiers et les ambulanciers. Les acheteurs peuvent également avoir droit à un acompte de 100 $ pour ces maisons. Un inconvénient ici est que vous pourriez tomber amoureux d'une maison qui n'est pas admissible au programme.
• Prêts USDA:
  Parrainé par le ministère de l'Agriculture des États-Unis, le programme de prêt immobilier direct aide les acheteurs à faible revenu dans les zones rurales à acheter des maisons en n'exigeant pas d'acompte. Avec les subventions, les taux d'intérêt peuvent être aussi bas que 1 %, bien en deçà du marché.
• Programme Fannie Mae HomeReady:
  Cette Programme Fannie Mae permet un acompte aussi bas que 3 % et une cote de crédit minimale de 620. L'un des avantages de ce prêt est que l'assurance hypothécaire peut être annulée une fois que la valeur nette de la maison de l'emprunteur atteint 20 %. Il est également unique car il prend en compte les revenus des locataires, ce qui pourrait vous aider à vous qualifier.
• Neighbourhood Assistance Corporation of America:
  Communément appelé NACA, ce programme de prêt d'un organisme à but non lucratif d'accession à la propriété brise le moule. « C'est un programme fantastique pour se préparer et faire un premier achat de maison sans acompte et avec un taux d'intérêt raisonnable », déclare Cynthia Meyer, planificatrice financière agréée. Fait intéressant, les prêts NACA ne nécessitent pas de vérification de crédit traditionnelle, mais proposent des cours d'achat de maison et prête aux participants qui démontrent qu'ils sont en mesure de payer des factures qui sont dans leur contrôler.

Si ces programmes de prêts ne vous conviennent pas, vous avez toujours des options, déclare Jeremy Sopko, PDG de Prêts aux nations, une société de prêts hypothécaires autorisée à prêter dans 47 États. Chaque État a son propre ensemble de programmes d'aide au versement initial, tous avec des ensembles de critères d'admissibilité différents, explique-t-il. Certains comtés et municipalités ont même leurs propres programmes pour aider les acheteurs d'une première maison.

« Si vous êtes admissible, vous pouvez parfois obtenir une subvention pour votre acompte, qui est essentiellement de l'argent gratuit du gouvernement », explique Sopko. Dans d'autres cas, les incitations comprennent de meilleurs taux d'intérêt sur les prêts.

L'essentiel: il existe de nombreux incitatifs et subventions. « Votre conseiller en prêts hypothécaires devrait être au courant à leur sujet, alors si vous demandez: « Quelle aide pour le versement initial (ou DPA) sont à ma disposition? » Ils devraient pouvoir vous orienter dans la bonne direction », Sopko dit. Si vous souhaitez effectuer des recherches par vous-même, vérifiez auprès de votre l'agence nationale de financement du logement.

Vous avez peut-être entendu parler d'un crédit d'impôt fédéral pour l'achat d'une première maison. Le crédit a été mis en place sous l'administration Obama, mais n'est plus disponible. Bien qu'il ne s'agisse pas d'un crédit d'impôt, les propriétaires peuvent bénéficier d'une déduction fiscale pour intérêts hypothécaires qui pourrait potentiellement réduire leur facture fiscale.

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Décider des conditions de prêt

Au fur et à mesure que vous explorez les options de prêt, vous devrez également décider si vous souhaitez opter pour un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont de loin la voie la plus populaire, avec plus de 95 % des acheteurs qui optent actuellement pour eux, selon données de montage de prêt d'Ellie Mae, une société de logiciels qui traite les prêts hypothécaires. Les prêts hypothécaires à taux fixe ne vous réservent aucune surprise: votre versement hypothécaire restera le même pendant toute la durée de votre prêt.

D'un autre côté, les prêts hypothécaires à taux variable ou à taux variable offrent des taux de lancement bas, puis les taux sont réinitialisés après une certaine période. Par exemple, un ARM 5/1 signifie que votre taux d'intérêt hypothécaire est bloqué pendant cinq ans et qu'il est ensuite soumis à un ajustement annuel.

Lorsque les taux d'intérêt sont bas, c'est une bonne idée de bloquer un prêt hypothécaire à taux fixe afin de ne pas être soumis au taux. des augmentations sur trois, cinq, sept ans ou quel que soit le nombre d'années prévues dans un scénario de taux ajustables, Sopko explique. Pourtant, dans certains cas, cela pourrait vous convenir. Vous pourriez envisager un prêt hypothécaire à taux variable, par exemple, si vous êtes certain de déménager pendant la période de lancement avant la réinitialisation des taux. Environ 6 % des répondants à notre sondage ont choisi un prêt hypothécaire à taux variable.

Vous devrez également décider si vous souhaitez contracter une hypothèque de 30 ans ou une hypothèque de 15 ans. Les hypothèques à trente ans, plus populaires, sont remboursées sur 30 ans tandis que les hypothèques à 15 ans, sans surprise, sont remboursées sur 15 ans. Bien que les mensualités soient moins élevées pour les hypothèques de 30 ans, cela signifie payer plus d'intérêts qu'avec une hypothèque de 15 ans. Il est plus difficile de se qualifier pour un prêt hypothécaire de 15 ans en raison des mensualités plus élevées.

Si vous construisez une maison sur mesure ou achetez une maison en construction dans un lotissement nouvellement construit, vous aurez probablement des étapes et des options de financement supplémentaires. UNE prêt à la construction, qui est un prêt à court terme et à intérêt plus élevé, est généralement utilisé pour couvrir le coût de construction d'une maison si vous la construisez vous-même ou si vous engagez un constructeur sur mesure. Si vous achetez dans un lotissement nouvellement développé, vous pouvez avoir accès au financement du constructeur - 3 % de nos répondants l'ont utilisé. De nombreux grands constructeurs ont des filiales hypothécaires ou des relations d'affiliation avec des sociétés de prêts hypothécaires et offrent des options de financement aux acheteurs, qui peuvent s'accompagner de certaines incitations. Néanmoins, vous aurez envie de magasiner avec d'autres prêteurs et de comparer les conditions de prêt, comme les frais de montage et les taux d'intérêt.

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Dons financiers

Même avec toutes ces options, vous vous demandez peut-être: je ne sais toujours pas comment je pourrais me permettre une maison; comment vont mes collègues ou pairs? C'est une bonne question !

Il s'avère que de nombreux acheteurs d'une première maison comptent sur les cadeaux de membres de la famille ou d'amis, qui leur donnent de l'argent pour l'acompte. Dans notre enquête, un peu moins d'un cinquième des répondants ont déclaré avoir reçu de l'argent de leur famille pour les aider à acheter leur maison. Selon un Rapport 2019 de la National Association of Realtors, 28 pour cent des acheteurs de moins de 28 ans comptaient sur un don financier pour les aider à payer leurs acomptes. Dans l'ensemble, 12 % des acheteurs de maison ont reçu un cadeau.

Il est important de noter qu'il ne peut pas s'agir d'un prêt (les prêteurs ne veulent pas que vous vous étendiez trop); il s'agit plutôt d'argent sans conditions pour l'acompte. Les prêteurs auront besoin d'une « lettre-cadeau » pour confirmer que l'argent provenant de votre famille ou de vos amis n'est pas un prêt.

Bien que cela ne soit pas viable pour tous les acheteurs de maison, obtenir un peu d'aide de votre riche oncle ou de vos grands-parents pourrait aider à consolider votre mise de fonds.

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