Rénover une propriété à bail

Par Paula Higgins, directrice générale, Homeowners Alliance

C'est une question que la plupart des propriétaires se poseront à un moment ou à un autre. Dois-je déménager ou m'améliorer?

À mesure que les circonstances changent, les familles grandissent et l'agitation s'installe, nous sommes confrontés au dilemme de que ce soit pour vendre et trouver quelque chose de nouveau ou pour donner une nouvelle vie à nos maisons existantes avec un rénovation. Ces dernières années, il semble que ce dernier soit devenu l'option préférée de beaucoup. En effet, une enquête menée par l'assureur Hiscox a révélé que la proportion de personnes décidant d'améliorer leur maison au lieu de déménager est passée de seulement 3 % en 2013 à 15 % aujourd'hui.

Mais les rénovations domiciliaires ne sont pas toujours aussi simples qu'on pourrait l'espérer, surtout si vous vivez dans un propriété à bail.

Qu'est-ce qu'un bien locatif ?

Si vous avez un bail, vous n'êtes pas réellement propriétaire de la propriété; vous avez juste un bail du propriétaire (parfois appelé le propriétaire) pour utiliser la maison pendant un certain nombre d'années. Les baux sont généralement à long terme – souvent 90 ans ou 120 ans et jusqu'à 999 ans – mais peuvent être courts, comme 40 ans.

La plupart des appartements sont à bail et, si vous avez acheté une nouvelle maison ces dernières années, il est possible que vous ayez également un bail à bail. Le gouvernement a annoncé une interdiction du développement de nouvelles maisons à bail; cependant, aucune date n'a été fixée pour son entrée en vigueur.

Suis-je autorisé à effectuer des travaux de rénovation sur mon logement en location ?

Réaliser des rénovations domiciliaires sur une propriété à bail est plus compliqué, car vous n'êtes essentiellement pas propriétaire de la propriété que vous rénovez. À ce titre, vous aurez besoin de l'autorisation de votre propriétaire avant d'effectuer des rénovations.

Tout d'abord, vérifiez votre bail pour voir si vous êtes autorisé à y apporter des modifications (certains baux peuvent stipuler que besoin d'une autorisation pour des travaux majeurs impliquant la plomberie ou l'électricité, d'autres peuvent déclarer que vous avez besoin d'une autorisation pour tout travail.)

Ensuite, consultez votre freeholder. Ce que le propriétaire (ou le propriétaire) voudra savoir, c'est que toutes les rénovations que vous avez l'intention de faire amélioreront la propriété et ne pas nuire à sa valeur.

Si vous êtes propriétaire d'un appartement, il est également possible d'être propriétaire d'une part de pleine propriété, ce qui signifie que vous possédez la pleine propriété avec vos voisins. Mais dans ces cas, les mêmes règles s'appliquent - vous devez vérifier les termes de votre bail pour voir si une autorisation est requise et vous devrez peut-être encore obtenir l'autorisation du propriétaire pour effectuer des travaux.

Y a-t-il des frais supplémentaires à payer ?

Oui, il y en aura, il est donc important d'en tenir compte lors de la budgétisation du projet.
Il est probable que le propriétaire veuille faire faire ses propres vérifications sur vos propositions. Cela pourrait impliquer de demander à un géomètre de vérifier vos plans – et vous devrez payer la facture. Les prix varient en fonction de l'expert désigné et de la taille du projet.

Vous pourriez alors faire face à des frais d'administration pour l'octroi d'une licence de modification, et vous devrez payer les frais d'avocat de votre propriétaire pour le travail juridique impliqué. Selon l'annexe 11 du Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, tous les frais doivent être raisonnables, donc si les frais indiqués semblent exorbitants, vous pouvez les contester.

Des projets à éviter ?

Pas nécessairement, mais il convient de noter que certains projets entraîneront des frais plus élevés que d'autres. Une conversion de loft est un exemple. Si vous vivez dans un appartement dans une maison convertie, vous pouvez avoir un accès exclusif au loft et donc avoir des plans pour le convertir en espace de vie. Cependant, il est important de se rappeler que même si vous y avez accès, cela ne signifie pas que vous avez des droits légaux dessus.

Vous devrez demander l'autorisation de convertir le loft, et le type de documentation dont vous aurez besoin dépendra de son intégration ou non dans votre bail actuel. Si ce n'est pas le cas, l'avocat de votre propriétaire devra rédiger un acte de modification pour vous accorder le bail de l'espace.

Et peu importe si votre bail comprend ou non le loft, vous aurez toujours besoin du consentement du propriétaire pour le rénover sous la forme d'un permis de modification. En raison de l'ampleur du projet, vous constaterez peut-être que les frais administratifs et juridiques facturés par votre propriétaire franc sont considérablement plus élevés - parfois jusqu'à 10 000 £.

Et si j'avance sans autorisation ?

Si vous n'obtenez pas le consentement de votre propriétaire avant d'entreprendre des travaux, il pourrait vous obliger à remettre la propriété dans son état d'origine - et vous serez responsable de tous les frais !

Et vous ne pouvez pas éviter le problème simplement parce que vous prévoyez de vendre. En effet, si vous venez vendre votre bien, les nouveaux acquéreurs demanderont probablement à voir l'accord écrit de votre libre-propriétaire pour toute modification.

Chez HomeOwners Alliance, nos conseillers juridiques aident les locataires au quotidien. Si vous avez besoin de conseils sur votre bail devenez membre aujourd'hui.

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