Les coûts cachés et les dangers du retournement de maison

Quiconque est aussi obsédé par TVHG comme nous le sommes, nous pourrions être pardonnés de nous laisser aller à des fantasmes de quitter votre emploi quotidien et de vous réinventer en tant que Fixateur supérieur-style superstar de la rénovation domiciliaire. Je veux dire, qui ne voudrait pas être le prochain Joanna Gaines ou Léanne Ford? Mais si vos rêveries dépassent rapidement votre réalité, vous voudrez peut-être y réfléchir à deux fois avant de plonger tête la première dans le marché du renversement de maison. Les émissions ont tendance à passer sous silence certaines des parties les moins glamour du processus (bonjour Réparation CVC travail), pliez les contraintes de temps et d'espace (vous faites tout cela en une semaine, dites-vous ?)

Et avons-nous mentionné que nous sommes si près entrer en récession? Nous avons parlé à des experts en nageoires de maison pour voir exactement ce qui se passe dans la transformation d'une maison à but lucratif, les coûts cachés et les dangers, et pourquoi maintenant peut

ne pas être le meilleur moment pour s'y essayer.

La grande image

Il y a une raison pour laquelle les personnes les mieux adaptées au renversement de maison sont celles qui ont de l'expérience dans des domaines adjacents - pensez aux courtiers immobiliers, aux entrepreneurs généraux et aux concepteurs. Ils ont la connaissance la plus intime de ce qu'il faut pour construire et entretenir une maison, à la fois en termes de type d'heures de travail et frais de matériaux qui sont impliqués dans les rénovations majeures, et leur expertise peut compenser une partie des coûts impliqués dans la traiter. Être un agent immobilier, par exemple, peut minimiser les frais de courtage du côté vendeur jusqu'à 5 %; les concepteurs et les entrepreneurs s'approvisionnent souvent en matériaux au prix de gros plutôt qu'au prix de détail.

"La plupart des flippers ont tendance à se concentrer sur l'esthétique, mais le flip demande beaucoup de compétences auxquelles les gens ne pensent pas", dit Christopher Totaro, un ancien entrepreneur qui a renversé des maisons avant de devenir agent de la société immobilière Warburg basée à New York Immobilier. « Vous devez avoir une connaissance du marché de l'immobilier et une compréhension approfondie du processus de construction, et vous devez prendre des décisions en fonction de ce le marché veut, pas quoi tu vouloir."

En fait, les vétérans du retournement de maison disent que l'erreur la plus courante (et la plus coûteuse) des réparateurs pour la première fois est de sous-estimer l'étendue du travail. «À moins que l'acheteur ne soit un inspecteur en bâtiment chevronné capable de prendre des décisions rapides concernant la plomberie, le chauffage, l'électricité, les plaines inondables, les problèmes de conseil communautaire, l'amiante, le monoxyde de carbone, la pression de l'eau, les fenêtres, les appareils électroménagers et de nombreux autres éléments, le désastre est presque garanti », déclare Gerard, collègue de Totaro. Splendeur. Totaro ajoute: « Si vous comptez sur un entrepreneur pour vous faire savoir si quelque chose fonctionnera, alors vous êtes dépassé.

Les initiés de l'industrie ont également une meilleure idée des types de paperasserie bureaucratique et de directives municipales qui retardent trop souvent les projets et comment les contourner. "Je suggère de visiter l'urbaniste et de lire les directives de construction de la ville et de la ville", explique la designer de San Francisco, Alison Pickart. « Vous pourriez trouver que certaines zones n'autoriseront pas le travail le week-end, ce qui pourrait prolonger votre calendrier de construction. » Et, par conséquent, votre résultat net.

Entrepreneurs à louer

En parlant d'entrepreneurs, leurs réputations les précèdent (c'est-à-dire montrez-nous celui qui termine le travail dans les délais et dans les limites du budget, et nous vous donnerons son poids en or). Les complications surgissent toujours, les échéances vont et viennent et les budgets atteignent des sommets parfois ahurissants. Et tandis que la plupart des palmes ont au moins une idée approximative de ce que les matériaux peuvent leur coûter, peu reconnaître - et encore moins évaluer avec précision - quelle est la main-d'œuvre impliquée dans l'installation de ces matériaux dans n'importe quel région donnée.

« Les promoteurs immobiliers ont une bonne compréhension des coûts de main-d'œuvre sur le marché où les travaux sont effectués », explique Pickart. « Les coûts dans les zones rurales de certains États seront très différents de ceux des banlieues en dehors des grandes villes et même des villes moyennes. Cela est particulièrement vrai si vous débutez et que vous n'avez pas d'équipe incitée à faire le travail au meilleur prix pour vous.

En fait, si vous n'avez pas d'équipage en qui vous avez confiance, en trouver un peut être son propre cauchemar, car ils sont notoirement difficiles à cerner. Et plus votre projet prendra de temps à démarrer et à terminer, plus vous finirez par payer d'argent en frais divers qui ne sont absolument pas liés à vos travaux de réparation ou de rénovation.

L'argent, l'argent, l'argent

La plupart des vacanciers débutants tiennent compte de deux chiffres principaux lorsqu'ils évaluent s'ils doivent entreprendre un projet: le prix auquel vous achetez une maison et le prix auquel vous la vendez. Mais les nageurs expérimentés de la maison n'hésitent pas à souligner qu'il existe un arc-en-ciel de chiffres dont vous devez tenir compte dans votre rapport risque-rendement.

En tant que propriétaire de la propriété, vous devrez payer les frais d'achat dès le départ, des frais de titre et des frais d'évaluation aux frais de prêt et aux versements hypothécaires, et peut-être même les frais de clôture immobilière si vous devez payer un agent (bien que les frais de courtage de 5 à 7% soient généralement à la charge du vendeur qui, à bien y penser, sera vous sur le côté opposé). Selon Homes.com, les frais de clôture peuvent totaliser jusqu'à 2 à 3 % du coût d'achat. Il y a aussi des coûts de détention souvent négligés, comme les taxes et les services publics; plus vous possédez la maison depuis longtemps, plus vous devrez.

Ensuite, il y a la question des plus-values. Si vous prévoyez de vivre dans votre propriété pendant la durée de la construction, vous ne serez pas tenu de payer des impôts sur les bénéfices réalisés une fois la maison vendue. Mais sinon, vous devrez payer entre 10 et 37 % de vos revenus, selon l'endroit où vous vivez, ce que vous gagnez et depuis combien de temps vous détenez la propriété.

Lancer les dés

Sachant tout cela, si vous voulez toujours fléchir vos muscles de maison, il y a quelques choses que vous pouvez faire pour rendre le processus un peu plus fluide. « Restez avec un fixateur solidement construit mais laid », dit Pickart. « Vous serez tellement mieux si vous pouvez vous en tenir uniquement au travail cosmétique tout en apprenant le métier. »

Mais si vous avez à cœur un projet plus important, son conseil est « d'en apprendre le plus possible sur la maison et le quartier avant d'acheter, et d'avoir un plan bien développé en termes de conception, d'ingénierie, de peinture, d'éclairage et de calendriers de finition avant de commencer le travail pour vous aider à exécuter dans le moins de temps temps. Prévoyez d'être à votre journée d'inspection et prenez des notes, en accordant une attention particulière à tout ce que les inspecteurs trouvent, et planifiez un passez en revue avec votre ingénieur et votre architecte (si des travaux majeurs sont nécessaires) et obtenez autant d'informations d'eux afin que vous sachiez ce que vous faites contre."

Vous devez également penser comme un détective et être pratique. « Recherchez la tempête parfaite », dit Totaro. « Identifiez un domaine en pleine expansion et trouvez quelque chose qui est en difficulté à un degré approprié à vos compétences. N'achetez pas de maisons dont les fondations s'effondrent. Commencer petit."

Et rappelez-vous que le timing est un facteur aussi important que toute autre chose. Le retournement de maison est déjà assez difficile en période de certitude. « Il y a toujours un risque dans l'immobilier », dit Pickart. Si vous cherchez à vous lancer dans l’industrie, envisagez peut-être de le faire l’année prochaine, espérons-le lorsque la pandémie de coronavirus ne fera pas de ravages sur les systèmes mondiaux. Bien sûr, les taux d'intérêt sont à leur plus bas niveau, ce qui rend les emprunts pour acheter une maison plus abordables que jamais, mais avec un record de 3,3 millions d'Américains demandant chômage (soulever la question, qui achète ?), des industries entières étant anéanties et le monde au bord d'une récession mondiale, c'est peut-être le bon moment pour restez sur place.

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