Što je ADU? Zašto biste trebali dodati dodatnu stambenu jedinicu u svoje dvorište

Pomoćne stambene jedinice, ili ADU, samostalne su stambene strukture koje postoje odvojeno od glavnog stambenog prostora, ali na istom imanju. Iako su godinama postojali pod različitim imenima - tazbina, bakin stan ili kočija, na primjer—nedavni državni zakoni u cijeloj zemlji spojili su se kako bi se mnogo lakše gradilo jedan. Rastuća tržišta s velikom nestašicom stambenog prostora prednjače (2021., Kalifornija je ublažila ADU građevinske propise kako bi na tržište dodala više iznajmljivanja). Ali želite li ili ne želite postati stanodavac, novi zakoni nude mnoštvo prilika vlasnicima kuća koji žele unaprijediti svoja dvorišta.

Čak i ako jednostavno tražite dodatni prostor, usklađivanje vaše strukture s ADU-om može vam pomoći da zaobiđete ograničenja kvadrature za vaš primarni stan. Ovdje je sve što trebate znati za stvaranje vlastitog.

Prvi korak trebao bi biti provjera državnih i gradskih zakona o zoniranju – a ako živite u zajednici kojom upravlja HOA, provjerite i te propise. U nekim slučajevima možda nećete imati sreće. U drugima će vam uredbe pomoći da shvatite što je moguće na vašoj parceli. Neki lokaliteti, na primjer, dopuštaju samo izgradnju jednog dodatnog stana; drugi vas ograničavaju na jednu dodatnu strukturu, ali mogu uključivati ​​dvije jedinice, što bi moglo udvostručiti vaš ROI ako gradite jedinice za iznajmljivanje. Ako zapošljavate profesionalca, ove rane faze planiranja su sjajno vrijeme da dovedete arhitekta ili dizajnera. Oni će biti dobro upoznati s ovim kodovima i mogu vam pomoći da shvatite kako maksimalno iskoristiti svoje resurse.

Treba napomenuti jednu stvar: pomoćne stambene jedinice su, po definiciji, za stanovanje. Dakle, čak i ako prostor planirate koristiti kao ured ili studio za vježbanje, još uvijek imate nekoliko značajki potrebno uključiti: grijanje, spavaću sobu, potpuno kupatilo i malu kuhinju sa pločom za kuhanje i hladnjak. Struktura također mora imati svoj zaseban ulaz, bilo da je povezana s vašom kućom ili ne. “Mnogi moji klijenti žele zasebnu jedinicu za svoje roditelje, ali misle da će njihovi roditelji koristiti kuhinja u glavnoj kući,” kaže Mary Maydan, direktorica Maydan Architects u Palo Altu, Kalifornija. "Još uvijek moraš napraviti malu kuhinju."

ADU-i imaju mnogo prednosti, ali važno je točno odrediti svoje primarne motivacije prije nego što krenete. Za neke je to sjajan način da zaraditi dodatni prihod iznajmljivanjem nekretnine. Samo znajte da su lokalni zakoni općenito mnogo prihvatljiviji za dugoročne najamnine - uostalom, bum popustljivih ADU zakona djelomično je reakcija na nedostatak stambenog prostora u zemlji. (Ako želite uključite se u igru ​​Airbnb, prvo malo kopajte kako biste saznali što je dopušteno; neki lokaliteti postavljaju stroga ograničenja koliko se dana nekretnina može koristiti za kratkoročni najam, što će ograničiti vašu mogućnost povrata ulaganja.)

Za mnoge je ADU izvrstan način za stvaranje koliba za goste, bilo da je namijenjeno kao rezidencija za ostarjele roditelje ili sletište za posjete djece. Tako je Maydan izgradila svoj prvi ADU prije dva desetljeća - bilo je to u njezinu vlastitom dvorištu, kao mjesto gdje će njezini roditelji boraviti duže vrijeme.

A privatno utočište u dvorištu by Reath Design ima prozore preko svih strana kako bi dizajn uronio u prirodu.

Za druge, ADU je način da se zaobiđu lokalna ograničenja kvadrature za primarna prebivališta. Odvojenim ulazom ponekad možete dobiti više od 1000 četvornih stopa - au mnogim slučajevima možete graditi bliže parceli nego što vam je dopušteno i za vaš primarni stan. "U našem području možete graditi samo na malom postotku svoje parcele, ali neki ljudi stvarno trebaju više prostora", kaže Maydan. "Ne trebaju im dodatnu kuhinju - ponekad im čak ne treba ni dodatna kupaonica - ali to je pametan način da se poveća prostor na podu."

Postoje dvije glavne vrste ADU: dvorišna kuća odvojena od glavne kuće ili pridružena jedinica koja dijeli zid. (Zbog požarnih pravila jedinice će tehnički biti odvojene, ali možete imati vrata koja ih povezuju sve dok ADU također ima vlastiti ulaz.) Svaki stil ima prednosti i nedostatke, i—pod pretpostavkom da vaš posjed može prihvatiti bilo koju vrstu—željete odvagnuti potencijalne utjecaje na privatnost, vanjske prostore, parking ili čak vaše susjede.

"Ako to radite kao budući izvor prihoda, poput jedinice za iznajmljivanje, možda je ne želite priložiti jer želite svoju privatnost", kaže Maydan. „Ako to želite kao dodatni prostor za teretanu ili s pogledom na bazen, izgradili smo [spojene] kuće s puno stakla—to je kao produžetak [glavne rezidencije], i vrlo je lijepo. Ovisi o tome koje su potrebe klijenta i koje će biti njihove buduće potrebe.” Još jedan faktor koji treba uzeti u obzir: komunalije. Iako je skuplje odvojiti komunalije jedinice od glavne kuće tijekom faze izgradnje, to je pametan potez ako ikada planirate koristiti jedinicu za iznajmljivanje.

Vaš krajolik također može odrediti što i gdje možete graditi. "Iskopavanje je prilično teško izvesti ako je na putu kuća, a pokušaj ubacivanja stroja u dvorište može biti težak", kaže Matt Hutchins, direktor tvrtke CAST Architecture sa sjedištem u Seattleu. „U smislu izvedivosti, gledamo što dopušta kodeks zoniranja i izazove koje će lokacija predstavljati – topografske, geološke i iz perspektive stabla. Ponekad moramo kopati brdo ili raditi oko velikog stabla, ali radije ćemo to učiniti nego posjeći drvo, pogotovo ako je postat će središnja točka iz unutrašnjosti.” Druge uobičajene zamke koje bi mogle utjecati na vaše planove uključuju septička polja i postojeće komunalne instalacije linije.

Čak i ako su vas krajolik ili druge prepreke sputale, začudili biste se što arhitekt može zamisliti u malom prostoru - i s mali domovi u trendu (i vlastitu kategoriju pretraživanja na Airbnbu), ulaganje bi se ipak moglo isplatiti. "Kontaktirali su nas ljudi koji bi, kad biste vidjeli njihovo dvorište, rekli: 'Nema šanse da postavite ADU na ovu parcelu'", kaže Malinowski. “Jedan je imao 250 četvornih stopa, a državni zakon je imao ograničenje visine od 14 stopa - to je sve s čime sam morao raditi. Pa ipak, stvorili smo malu dvokatnicu s ljestvama i potkrovljem za spavanje, i ljudi će to pogledati i reći, 'O, moj Bože, to je najbožanstvenije malo mjesto'.

Izgradnja ADU-a je sjajan način da povećate svoj otisak, ali to ne znači nužno da biste trebali zamahnuti prema ogradama samo zato što možete. “Nije uvijek pametno graditi do pune [dopuštene] količine. Na kraju dana, također morate imati lijepo dvorište - ne gradite grad," kaže Maydan.

"Bunkie" dizajnerice Sarah Richardson, Ono što stanovnici Ontarija nazivaju malom namještenom pomoćnom zgradom, ima samo 130 četvornih stopa, ali uključuje krevet za goste. Fotografija Valerie Wilcox.

Također možete uštedjeti gomilu poreza i naknada tako što ćete biti pametni u pogledu kvadrature. U Kaliforniji, na primjer, naknade za dopuštenje povezane s izgradnjom ADU skaču za tisuće dolara kada prijeđete prag od 750 četvornih stopa. Za vlasnike kuća čiji su planovi u tom rasponu, Mike Malinowski, predsjednik Applied Architecture, Inc. u Sacramentu, Kalifornija, pomaže klijentima da skroje svoj dizajn kako bi uštedjeli na naknadama: "Kad bi nam netko došao želeći napraviti ADU od 800 četvornih stopa, mi kažemo: 'Možemo to učiniti, ali jeste li svjesni da možete uštedjeti 10.000 dolara s 51 kvadratom manje stopala?’” Budući da se zakoni razlikuju ovisno o državi i gradu, kontaktiranje stručnjaka za dizajn koji će vam pomoći u rješavanju birokracije može vam uštedjeti vrijeme, glavobolje i novac.

Baš kao i svaki drugi projekt renoviranja ili izgradnje, šok od ADU naljepnica je stvaran. Troškovi izgradnje nisu linearni, a neke komponente imaju istu cijenu bez obzira na to je li vaš projekt 400 ili 4000 četvornih stopa. Na primjer, postoje početni troškovi povezani sa zadacima kao što su vodoinstalatersko postavljanje kupaonice ili procjena vaše imovine od strane stručnjaka. "Bez obzira koliko male bile, kuhinja i kupaonica imaju određene infrastrukturne zahtjeve, a oni se ne mijenjaju [u cijeni]," kaže Malinowski. I dok bi moglo biti primamljivo uštedjeti novac s unaprijed ugrađenim ADU-om koji instalirate na licu mjesta, Malinowski kaže da krajnji rezultat ne donosi uvijek uštede koje očekujete. Iako bi cijena mogla izgledati privlačno na prvi pogled, "još uvijek morate napraviti crteže koji pokazuju gdje se nalazi, zastoje i kako će se komunalije povezati", kaže.

Ako imate još jedan građevinski projekt u tijeku na svom imanju, ali niste spremni posvetiti se ADU sada, Maydan kaže da nije loša ideja postaviti temelje dok imate sve trgovce na stranici. "To je kao da se pripremate za budući bazen", kaže ona - možete pokrenuti struju, vodovod i plin redaka unaprijed tako da ima manje kopanja kada budete spremni za izgradnju ADU-a cesta.

Pratite House Beautiful na Instagram.

Kaitlin Petersen

Pisac doprinosa

Kaitlin je glavna urednica Posao od kuće i voditeljica podcasta Trgovačke priče. Više od desetljeća piše o stilu i dizajnu, a njezini su se radovi pojavili u Elle Decor, Kuća Prekrasna, Mitropolitski dom i Veranda, kao i Chicago, Teksaški mjesečnik, Time Out New York, te međunarodna izdanja sajam taštine i Vogue. U slobodno vrijeme vozi kajak na rijeci Hudson, vrti na svojoj terasi u Brooklynu i pretražuje Zillow u potrazi za seoskim kućama iz 19. stoljeća kako bi ih uredila u svojoj glavi.