Guida agli investimenti immobiliari: tutto ciò che devi sapere sulla gestione di un investimento immobiliare
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Gli investimenti immobiliari sono stati a lungo un modo popolare per guadagnare reddito passivo. Un investimento immobiliare, sia esso residenziale o commerciale, è un immobile specificamente acquistato per ottenere un rendimento attraverso un reddito da locazione o un apprezzamento. Un investimento dovrebbe generare reddito, aumentare di valore o fornire benefici fiscali— o meglio ancora, fai tutti e tre. Che si tratti di una casa unifamiliare, di un complesso di più unità o di un appartamento, puoi trarre profitto da un investimento immobiliare attraverso affitti a breve o lungo termine. L'era del lavoro da casa è ideale anche per gli attuali proprietari di immobili da investimento, poiché molti affittuari affittano tutto l'anno e per periodi di tempo più lunghi.
Ti chiedi se un investimento immobiliare fa per te? Abbiamo chiesto a diversi esperti immobiliari e proprietari di case i punti più importanti da considerare prima di decidere. Continua a leggere per la guida definitiva a
JBR LIFE Media per Island Sotheby's International Realty
Fai i conti
Prima di investire denaro in una casa di investimento, è importante determinare se hai il tempo, risorse finanziarie, pazienza e impegno necessario per mantenerlo. Gli investimenti immobiliari non generano profitti significativi dall'oggi al domani e molti acquirenti di immobili di investimento aspettano anni (o addirittura decenni) per far apprezzare i loro investimenti. Gestire una proprietà in affitto (e agire come proprietario di qualcuno) richiede qualcuno che sia comunicativo, pratico e attento ai dettagli, soprattutto se prevedi di risparmiare denaro aiutandoti con le riparazioni. È anche fondamentale assicurarsi di avere un margine di sicurezza finanziaria. Quelli con debiti in sospeso, prestiti studenteschi o spese mediche non pagate dovrebbero pensarci due volte.
Assumi un professionista
Grazie ad agenti immobiliari e gestori di proprietà professionisti, è possibile avere successo anche senza conoscere i dettagli di un mercato specifico. Joe Belz di Compass a Naples, Florida, che ha più di 20 anni di esperienza nel settore immobiliare, lo afferma broker come Compass possono guidarti attraverso il processo anche dopo aver acquistato un investimento proprietà.
SUGGERIMENTO PRO
A pagamento, Compass, Sotheby's International Realty e altre agenzie possono aiutarti a trovare affittuari per il tuo investimento immobiliare.
"Per coloro che cercano un'opportunità di investimento, lavorare con un agente immobiliare professionista è fondamentale", afferma Philip White, CEO di Sotheby's International Realty. “Possono aiutarti a metterti in contatto con un esperto che può consigliarti sulle leggi fiscali locali e, soprattutto se stai cercando di investire a livello internazionale, sui programmi di visto che potrebbero essere disponibili per te. Sotheby's International Realty è presente in 79 paesi e territori, quindi i nostri clienti traggono vantaggio dal nostro vasto programma di riferimento che consente ai nostri clienti in California, ad esempio, di entrare in contatto con un esperto locale alle Cayman Isole”.
Belz fa eco a questo dicendo: "Se non è nelle tue abilità controllare i numeri e sapere a quale tasso di cap dovresti acquistare, allora il tuo agente è ancora più importante".
Fotografia immobiliare di Jonathan Davis
Considera tipo e posizione
Gli immobili residenziali sono generalmente più accessibili e convenienti degli immobili commerciali, motivo per cui molti investono in unità condominiali, case unifamiliari o case plurifamiliari. Nancy, che desidera rimanere anonima, è un agente immobiliare e un appassionato investitore immobiliare a Naples, in Florida, da 17 anni. Lei e suo marito gestiscono 73 proprietà in affitto in tutto il sud-ovest della Florida, tra cui case a otto, quattro, duplex e case unifamiliari. Consiglia di cercare quartieri e case carini senza commissioni per l'Associazione dei proprietari di case (HOA) e di non aver paura di un addetto alle riparazioni se hai tempo e risorse. "Anche se non è la casa più attraente in un certo quartiere, puoi comprare qualcosa a un prezzo ragionevole e sistemarlo dentro e fuori", lei dice.
Anche la posizione è importante e molti ricercati investimenti immobiliari si trovano nelle grandi città, nei villaggi balneari, nei paesi di montagna o nelle destinazioni panoramiche.
“Richiesta Hawaii nel mercato delle seconde case non si è esaurito e la Florida rimane una destinazione calda”, rivela White. “Il mercato delle seconde case ha visto notevoli aumenti dei prezzi, soprattutto nella fascia alta. Anche i mercati dei resort negli Stati Uniti continuano a suscitare interesse, mentre le destinazioni internazionali favorevoli alle tasse come le Bahamas e le Isole Cayman rimangono popolari come destinazioni secondarie".
Conosci le regole
Indipendentemente dal tipo di proprietà che acquisti, è fondamentale esaminare le varie normative e giurisdizioni esistenti in ogni stato. Napoli, ad esempio, ha restrizioni di noleggio abbastanza rigide che possono essere aggirate se fai le tue ricerche.
"Nella città di Napoli, puoi affittare la tua proprietà per un minimo di 30 giorni, tre volte l'anno", afferma Belz. “Ma se arrivi appena fuori dalla città di Napoli, abbiamo un certo numero di quartieri senza restrizioni sugli affitti in cui le persone acquistano per affitti a breve termine, incluso Airbnb. È molto importante per qualsiasi investitore esaminare queste leggi e regole. Avevamo una coppia che voleva comprare un condominio ma ha finito per comprare una casa unifamiliare in un quartiere senza restrizioni sull'affitto, perché si sono resi conto che le restrizioni del condominio non avrebbero fatto i soldi di cui avevano bisogno rendere."
E le multiproprietà?
Un tipo di proprietà che non ha tipicamente dimostrato di essere un vero investimento immobiliare è una multiproprietà (per chi non lo sapesse, è un condominio, in genere all'interno una comunità di hotel o resort, con diversi proprietari a cui viene concesso ciascuno un periodo di tempo garantito presso la proprietà anno; questi includono case in resort come il Marriott Vacation Club, il Ritz-Carlton Vacation Club, il Club Wyndham e locali simili). Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, le multiproprietà non sono un ottimo investimento per generare un ritorno, poiché presentano spese superiori al normale. Oltre al costo di una multiproprietà, la maggior parte richiede spese di manutenzione annuali.
Ma Mike Kennedy sta cercando di cambiarlo: Kennedy ha fondato Koala, una piattaforma che aiuta i proprietari di multiproprietà ad affittare in modo sicuro le loro multiproprietà inutilizzate. "Nessuno dovrebbe acquistare una multiproprietà cercando di ricavarne entrate", dice Kennedy. “Il valore intrinseco o il valore effettivo del mercato è completamente determinato dalla domanda e dall'offerta di detta multiproprietà. Tuttavia, i proprietari che hanno un prodotto davvero di alta qualità possono essere una casa vacanza desiderabile per giovani famiglie o gruppi perché le multiproprietà combinano il meglio di hotel e case vacanze. Hai questo modello ibrido sul mercato che, in molti casi, non è completamente utilizzato dal suo proprietario. Da questo punto di vista, i proprietari possono sicuramente monetizzare le loro proprietà inutilizzate e, in una certa misura, realizzare un profitto".
Heidi Solander-Eitan Gamliely
Quindi, hai fatto il grande passo e acquistato, ora per ottenere il massimo dal tuo investimento. Dovrai pensare in modo critico a come la proprietà può essere utilizzata e a quanto impegno vuoi dedicarci e per quanto tempo. Ecco da dove cominciare.
Determina come vuoi utilizzare la proprietà
Ci sono diversi modi in cui potresti fare un investimento immobiliare. Innanzitutto, dipende se utilizzerai la proprietà o se sarà esclusivamente a scopo di locazione. Ad esempio, Belz afferma che molte persone acquistano seconde case per godersi la proprietà da sole, ma generano anche entrate tramite gli affitti quando non ci sono.
"Molte persone che hanno una o anche poche proprietà non sono interessate a guadagni enormi", afferma Belz. "Sono coinvolti per coprire una buona parte dei loro costi".
Calcola quanto dovresti addebitare al mese
Con questo in mente, ti consigliamo di pensare a come addebitare gli affitti. Una regola generale, dice Nancy, è che l'affitto mensile deve essere uguale o non inferiore all'1% del prezzo di acquisto per generare reddito. Naturalmente, i prezzi dell'alta stagione in alcune destinazioni, come la stagione sciistica a Lake Tahoe o l'estate negli Hamptons, potrebbero superare tale percentuale.
SUGGERIMENTO PRO
Affinché un investimento immobiliare realizzi un profitto, l'importo che addebiti per l'affitto al mese dovrebbe superare l'1% del prezzo che hai pagato per questo.
Taglia i costi essendo più pratico
Nancy dice che per eliminare i costi da parte sua, gestisce lei stessa le proprietà. Questo è conveniente perché vive nella stessa zona delle sue proprietà e può fermarsi rapidamente a casa in caso di problemi. "Se non ti dispiace rispondere alle chiamate e andare a controllare le tue case, puoi risparmiare denaro non utilizzando una società di gestione di terze parti", afferma Belz. “Ma le persone su entrambe le estremità dello spettro, non importa quanto siano presenti o meno, possono avere successo. Conosco persone che gestiscono le proprietà da sole e offrono un ottimo servizio, e le stesse persone vogliono solo tornare ad affittare ogni anno".
...o aumentare le entrate assumendo una società di gestione della proprietà
Tuttavia, una società di gestione della proprietà potrebbe aiutarti a guadagnare più entrate a lungo termine, soprattutto se stai effettuando affitti a breve termine per un fine settimana o una settimana. Aiuta anche ad alleviare parte della pressione di essere di guardia mentre gli ospiti utilizzano la proprietà. East West Hospitality, fondata 30 anni fa, ha esperienza nella gestione di centinaia di case vacanze e gestisce case per proprietari in tutto il paese.
"In qualità di società di gestione immobiliare, lavoreremo con l'acquirente per fornire stime delle entrate basate sulla nostra esperienza nel mercato", afferma Theron Gore, CMO di Ospitalità Est Ovest. "Ci sono molte conversazioni che abbiamo con gli acquirenti sui loro obiettivi con le proprietà e possiamo dare loro consigli su come ottenere il massimo ritorno o semplicemente coprire i loro costi".
Tra inflazione e tassi di interesse relativamente bassi, il settore immobiliare rimane un investimento sicuro, spiega White.
"Gli immobili di lusso, con tutti i suoi alti e bassi, hanno mantenuto il loro valore e sono persino aumentati di valore", afferma. "Di fatto, Il giornale di Wall Street recentemente segnalato che in questo mercato immobiliare in forte espansione, l'anno scorso molti proprietari di case hanno guadagnato di più dall'apprezzamento della casa che dal loro lavoro".
Fai un bello spettacolo
Anche il design e la presentazione visiva sono importanti. "Di gran lunga il modo migliore per massimizzare il tuo ritorno è avere una proprietà davvero ben tenuta", dice Belz. “Sembra ovvio, ma è fondamentale. Consiglio anche di assumere un grande fotografo professionista, cosa che facciamo sia che si tratti di un condominio da $ 100.000 o di un condominio da $ 15 milioni sulla spiaggia. La prima proiezione è sempre online”.
Gore afferma che le unità dell'Est Ovest che generano più entrate sono di solito quelle che sono state rinnovate più di recente con un arredamento un po' più moderno, ma si tratta sempre di gusti e budget individuali.
"Quando qualcuno si trasferisce, lo ripuliamo in modo professionale, ma proviamo anche a fare gli aggiornamenti", afferma Nancy. “Che si tratti di un piano di lavoro che necessita di nuovo quarzo o granito, cerchiamo costantemente di migliorare il valore del proprietà quando abbiamo la possibilità di entrare tra gli affittuari prima di riempirlo di nuovo per un altro anno o cinque anni. Non sai mai quanto tempo rimarranno.
Per gentile concessione di East West Hospitality
Perdite dell'impianto idraulico, un vicino fastidioso o una lavastoviglie rotta... l'elenco potrebbe continuare. Nonostante i soldi che puoi guadagnare tramite il reddito o l'apprezzamento degli affittuari, la gestione di una proprietà comporta ancora mal di testa.
In primo luogo, richiedono una buona quantità di tempo; tuttavia, meno se assumi una società di gestione della proprietà professionale di terze parti. Tuttavia, questo può diventare costoso e ridurre il tuo rendimento. Nancy dice che anche possedere una, due o tre proprietà può essere come un lavoro part-time, soprattutto se gestisci tutto da solo.
Conosci la differenza tra la gestione di uno short vs. un noleggio a lungo termine
Gli investimenti immobiliari sono ottimi sia per affitti a breve che a lungo termine, ma richiedono tempi diversi da parte dei proprietari. Ad esempio, gli affitti a breve termine potrebbero essere più redditizi a lungo termine, ma comportano costi maggiori come le spese di pulizia o riparazioni poiché le strutture vengono utilizzate di più, mentre i noleggi a lungo termine richiedono meno settimana per settimana o mese per mese Manutenzione.
"È difficile dire quante ore a settimana", dice Nancy. “Se hai tante proprietà quante noi abbiamo, circa 73, è un lavoro a tempo pieno. Devi mostrare la proprietà, far entrare gli affittuari, gestirla, essere in grado di aggiustare le cose, essere disponibile per aggiornarla e così via. Se lo aggiorni, potrebbero essere necessarie diverse settimane o mesi.
D'altra parte, se sei disposto a pagare una società di gestione della proprietà, come un East West Hospitality, è molto più facile gestire le proprietà da lontano, soprattutto se non abiti nello stesso città o stato. Riduce il tempo, ma potrebbe ridurre le tue finanze.
Fai i tuoi compiti
Anche se non devi essere un esperto del mercato in cui stai acquistando, devi avere un po' di mezzi e acume per gli affari.
"Avere un agente affidabile è la cosa migliore, ma devi avere molta familiarità con un certo quartiere in cui stai comprando", dice Nancy. “Ci è stato utile andare in giro alla ricerca di vendite da parte del proprietario, controllare Zillow o avere un agente che si prendesse cura di te. Non sai mai cosa troverai guidando in giro: qualcuno potrebbe lanciare un cartello in vendita nel proprio cortile.
Non farti coinvolgere emotivamente
Un'altra regola d'oro di un investimento immobiliare è quella di non attaccarsi mai troppo. "Gli immobili da investimento non sono la tua casa", dice Belz. “Se ti affezioni troppo emotivamente a una proprietà, potresti non guardare i numeri correttamente. I numeri devono avere un senso e, in caso contrario, devi essere disposto ad andartene".
Il tuo rendimento dipende anche dal clima del mercato, anche se grazie al lavoro a distanza, molti mercati che hanno prosperato in alta stagione sono ora popolari tutto l'anno. Il sud della Florida, di solito popolare in inverno, è ora una destinazione tutto l'anno per coloro che cercano di fuggire dalle città, affermano Belz e Nancy. Gore afferma che anche il tempo che le persone trascorrono negli affitti di città di montagna è aumentato anno dopo anno.
"Mentre la domanda è ancora elevata, l'aumento dei tassi ipotecari e le scorte ridotte possono influire sulla capacità degli acquirenti di acquistare con la stessa rapidità con cui hanno fatto durante la pandemia", afferma White. “Negli Stati Uniti, la domanda di seconde case ha mostrato segni di raffreddamento durante la primavera del 2021, quando alcuni uffici hanno iniziato a riaprire e le regole sui prestiti ipotecari per le proprietà per le vacanze sono state inizialmente inasprite. Tuttavia, anche se il numero di transazioni è diminuito in alcuni mercati, l'apprezzamento dei prezzi è rimasto forte a causa delle scarse scorte".
Nonostante il desiderio di portare immediatamente le persone a casa tua, fai attenzione: alcune delle più grandi lezioni che Nancy ha apprese nel corso degli anni devono sostenere depositi di sicurezza elevati, depositi di animali domestici elevati e, soprattutto, un buon background controlli. Uno screening accurato degli inquilini può farti risparmiare tempo e denaro, anche se sulla carta sembrano le persone più abbienti.
"Gli animali domestici possono assolutamente distruggere un posto, ed è stato incredibile quello con cui abbiamo avuto a che fare", dice. Tuttavia, creare fiducia con i clienti potrebbe aiutare ad alleviare parte del lavoro a carico dei proprietari.
SUGGERIMENTO PRO
La manutenzione generale dovrebbe costare dal 3% al 5% circa del reddito da locazione.
“Troviamo affittuari affidabili e degni di fiducia e potremmo persino offrire loro uno sconto sull'affitto affinché lo facciano aiuta a gestire la casa con leggerezza", dice, aggiungendo che tutti i suoi inquilini sono affittuari a lungo termine che rimangono per un anno media. "Ovviamente, riceviamo le chiamate più disperate se sta succedendo qualcosa, ma molti di loro sono felici di prendersi cura del proprio prato."
Fotografia immobiliare di Jonathan Davis
Nancy afferma che la manutenzione generale, che potrebbe includere una pulizia approfondita, il controllo dei parassiti e una nuova vernice, dovrebbe costare dal 3% al 5% circa del reddito da locazione.
"Una delle maggiori sfide di cui ci assicuriamo che i proprietari siano consapevoli è che nel tempo si verifica l'usura", afferma Kevin Graham, COO di Ospitalità Est Ovest. “Vogliamo assicurarci che siano informati su quando probabilmente avrebbero bisogno di ridipingere la residenza e di sostituire i tappeti e gli elettrodomestici principali. In questo modo possono avere in mente almeno una riserva mentale, se non una riserva finanziaria, per coprire quegli elementi”.
La corretta cura di qualsiasi proprietà richiede di stare al passo con il paesaggio; garantire che i sistemi meccanici, elettrici e idraulici siano in buone condizioni; preservare gli elementi strutturali, come coperture, marciapiedi, passi carrai; gestione dei parassiti; e il mantenimento di un ambiente interno confortevole e pulito.
La linea di fondo
Mentre gli investimenti immobiliari in affitto possono essere vantaggiosi a lungo termine, tieni presente che la loro redditività lo è dipendente da diversi fattori esterni tra cui la domanda e l'offerta del mercato immobiliare, che sono sempre fluttuante. Detto questo, è importante poter lasciare andare anche un immobile, non appena smette di crescere di valore. Questo è l'investimento intelligente.
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