סגירת בית: למה כל רוכש דירה צריך לצפות

סגירת בית נראה כאילו זה צריך להיות תהליך קל, נכון? תחתום על כמה מסמכים, תביא את המפתחות למקום החדש שלך, תחרב את השמפניה. אבל הרבה, נניח, תפנית בעלילה יכול לצוץ במהלך אותם שבועות בין קבלת הצעתך לבין סגירת ההלוואה שלך.

החל מבעיות בלתי צפויות שעלולות לעכב סגירה ועד לעלויות גבוהות, סגירה של בית דורשת קצת כוח (וכן, גם הון קטן). כדי לסייע בהפחתת המיסטיות של תהליך הסגירה, אנשי מקצוע בתחום המשכנתאות והנדל"ן שיתפו את המומחיות שלהם בית יפה. הנה מה שהם אומרים שכל רוכש דירה צריך לדעת על סגירה - לוחות זמנים, מכשולים, עלויות ועוד.

ראשית, מהי בעצם סגירה?

כשזה מגיע לקניית בית, אפשר לחשוב על שולחן הסגירה כעל קו הסיום. סגירה היא פגישה שבה אתה בודק וחותם על ערימה של מסמכים משפטיים, אומר הולדן לואיס, מומחה לבית ומשכנתאות ב- NerdWallet.

"בין שלל החתימות שאתה משרבט, אתה מבטיח להחזיר את הלוואת הבית שלך, אתה נותן למלווה את הזכות תשלט את הבית שלך אם לא תשלם את התשלומים שלך, והבעלות על הנכס תועבר אליך", לואיס אומר.

המלווה שלך נדרש לתת לך גילוי נאות שלושה ימי עסקים לפני הסגירה המתוכננת שלך. כדי לעזור לך להתכונן לסגירה של מה שכנראה ההלוואה הגדולה ביותר בחייך, אתה יכול לעיין במסמכים אלה מראש כדי לוודא את התשלום החודשי הכולל שלך תואם את הערכת ההלוואה העדכנית ביותר שלך, ושתנאי ההלוואה שלך - דברים כמו שיעורי ריבית והאם יש קנסות על תשלום מראש - הם בדיוק מה שהיית מצפה.

בדרך כלל, פגישת הסיום שלך נמשכת 1 עד 1 1/2 שעה, אומר לואיס. חברות מסוימות מאפשרות לך לחתום על מסמכים אלקטרונית לפני הסגירה, ובמהלך COVID-19, סגירות נוספות התרחשו כמעט דרך פורטלים מאובטחים.

ציר הזמן הסגירה

אתה בטח סקרן: פעם אחת שלך ההצעה מתקבלת, כמה מהר אתה יכול לעבור לבית שלך? בזמנים רגילים, לוקח בממוצע 30 עד 45 ימים לסגור את ההלוואה ולקבל את המפתחות למקום החדש שלך. אבל, תהליך הסגירה נמשך כרגע די הרבה יותר זמן (בממוצע, 58 ימים) מכיוון שריביות נמוכות שיא העלו את ביקוש הקונים, אומרת אנדרינה ואלדס, COO של Cornerstone Home Lending, Inc.

הרבה חלקים נעים פועלים ככל שתאריך הסגירה שלך מתקרב, וזה נפוץ שמתרחשות בעיות מסוימות שעלולות לעכב את תאריך המעבר שלך עוד יותר. נשימות עמוקות, נכון?

חלק מהבעיות הללו ניתנות להימנעות. לדוגמה, בעוד שאתה עשוי להתרגש לקנות מכשירי חשמל חדשים ונוצצים לבית שלך, אסור לפתוח קו אשראי חדש או להפעיל כרטיס אשראי קיים לפני סגירת ההלוואה, מסביר טום קלאגר, פקיד הלוואות משכנתא באלבמה. פעולה זו עלולה להפיל את יחס החוב להכנסה שלך מהפסים, לעכב או אפילו לסכן את אישור ההלוואה שלך.

עם זאת, כמה עיכובים בסגירה אינם בשליטתך, כמו שעבודים על כותרת בית, א הערכה שמגיעים נמוכים ממחיר ההצעה, או בעיות שמתעוררות בהליכה האחרונה. תאריך הסגירה יכול גם להידחק החוצה אם הקונה והמוכר חלוקים בדעתם אילו תיקונים יש לבצע בנכס לאחר בְּדִיקָה, אומרת מליסה טרזיס, סוכנת עם רל"ח נדל"ן בעל רישיון בוושינגטון הבירה ובמרילנד.

קָשׁוּר: כל מה שכדאי לדעת על בדק בית

אחת הדרכים שבהן אתה יכול לעזור להעביר את תהליך הסגירה בצורה חלקה ככל האפשר היא על ידי תגובה מהירה כאשר המלווה שלך מבקש מסמכים, אומר אורלנדו כורה, מנכ"ל Miner Capital Funding. זה יכול לכלול שיש א לוח מסמכים מוכן, כולל החזרי מס פדרליים, דפי בנק אחרונים ומכתב מתנה אם בן משפחה נותן לך כסף כדי לעזור לך מקדמה. (מלווים רוצים לוודא שזו באמת מתנה ואתם לא מאריכים את עצמכם יתר על המידה בהלוואה לא רשמית).

עלויות הכרוכות בסגירה

קניית בית מגיעה עם א הרבה עמלות. שמאות, בדק בית, חיפוש כותרת, חיתום הלוואות - אלו רק חלק מהעמלות והשירותים הנדרשים להשלמת המשכנתא שלך. ביחד, הוצאות אלו ידועות כעלויות הסגירה שלך.

קָשׁוּר: 5 עלויות נסתרות של רכישת בית

כדי לתקצב את עלויות הסגירה, צפו לשלם בין 2 ל-5 אחוזים מערך הבית שלכם, אומר Miner. אם היית קונה בית של $350,000, תצטרך להקציב בין $7,000 ל $17,500 כדי לסגור את ההלוואה שלך. ייתכן שתוכל לגלגל את עלויות הסגירה שלך לתוך ההלוואה שלך. היתרון הוא שלא תצטרכו להביא כסף נוסף לשולחן הסגירה על גבי המקדמה שלכם, אומר Miner. החיסרון הוא שתשלם ריבית על עלויות הסגירה הללו.

בזמן שאתה מתקצב עלויות סגירה, ישנן שתי קטגוריות: אלה שאתה יכול לחפש, ואלה שאתה לא יכול, מסביר לואיס. העמלות שאתה יכול לקנות כוללות את העמלות הנגבות ישירות על ידי המלווים, העמלות שגובים על ידי העסק שעורכת את הסגירה, בדיקת הבית, ביטוח בעלי בתים, ובמדינות מסוימות, ביטוח רכוש. עלויות סגירה שאינן בשליטתך כוללות את השמאות והארנונה.

בעת הגשת בקשה למשכנתא, תקבל מסמך בן שלושה עמודים בשם אומדן ההלוואה. שימו לב, ממליץ לואיס, לסעיף שנקרא "עלויות הלוואה כוללות".

"אם תגיש בקשה ליותר מהלוואה אחת - כפי שאתה צריך - הסכומים הדולרים האלה יהיו שונים ותראה איזה מלווה מציע את העמלות הנמוכות ביותר", הוא אומר.

לאחר שתסגור, הגיע הזמן לדברים המהנים: לקשט את החלל החדש שלך ולתכנן את מסיבת חנוכת הבית (וירטואלית) הזו!

עקוב אחר House Beautiful ב אינסטגרם.