집 뒤집기의 숨겨진 비용과 위험

누구에게나 집착하는 사람은 HGTV 하루 일과를 그만두고 자신을 새로운 사람으로 재창조하려는 환상에 빠지면 용서받을 수 있기 때문입니다. 픽서 어퍼–스타일 주택 개량 슈퍼스타. 내 말은, 누가 다음이 되고 싶지 않은지 조안나 게인즈 또는 린 포드? 그러나 환상이 현실을 빠르게 앞지르고 있다면 먼저 주택 시장에 뛰어들기 전에 다시 한 번 생각해보는 것이 좋습니다. 쇼는 프로세스의 덜 매력적인 부분(hello 공조 수리 작업), 시간과 공간의 제약을 구부리고(이 모든 작업을 일주일 만에 한다고?), 금세기에는 일반적으로 볼 수 없는 속도로 노동력과 자재 가격을 책정합니다.

그리고 우리는 우리가 이 가까이 경기 침체에 진입하려면? 우리는 집이 이익을 위해 어떻게 바뀌는지, 숨겨진 비용과 위험이 무엇인지, 그리고 왜 지금은 그럴 수 있는지 알아보기 위해 집 오리발 전문가와 이야기를 나눴습니다. ~ 아니다 그것을 시도하기에 가장 좋은 시간입니다.

큰 그림

집 뒤집기에 가장 적합한 사람들이 부동산 중개인, 일반 계약자 및 디자이너를 생각해보십시오. 그들은 시간과 노동의 종류 측면에서 집을 짓고 유지하는 데 필요한 것에 대해 가장 친밀한 지식을 가지고 있습니다. 주요 리노베이션과 관련된 자재 비용과 그들의 전문 지식은 공사와 관련된 비용의 일부를 상쇄할 수 있습니다. 프로세스. 예를 들어, 부동산 중개인은 판매 측의 중개 수수료를 최대 5%까지 최소화할 수 있습니다. 디자이너와 계약자는 종종 소매 가격이 아닌 도매 가격으로 자재를 소싱합니다.

"대부분의 오리발은 미적인 것에 초점을 맞추는 경향이 있지만 뒤집기는 사람들이 생각하지 못하는 많은 기술이 필요합니다."라고 말합니다. 뉴욕에 기반을 둔 부동산 회사 Warburg에서 에이전트가 되기 전에 집을 뒤집은 전 계약자 Christopher Totaro 부동산. “부동산에 대한 시장지식과 건설과정에 대한 깊은 이해가 있어야 하며, 무엇을 바탕으로 결정을 내려야 시장 원하는 것이 아니라 너 원하다."

사실, 집을 뒤집는 베테랑들은 처음 수리하는 사람들이 저지르는 가장 흔한(그리고 비용이 많이 드는) 실수는 작업의 범위를 과소평가하는 것이라고 말합니다. “구매자가 배관, 난방, 전기, 범람원, 커뮤니티 보드 문제, 석면, 일산화탄소, 수압, 창문, 가전 제품 및 기타 여러 요소로 인해 재해가 거의 보장됩니다.”라고 Totaro의 동료 Gerard는 말합니다. 화려하다. Totaro가 덧붙입니다. "만약 당신이 어떤 것이 잘될지 알려주기 위해 계약자에게 의존한다면, 당신은 당신의 머리를 넘어선 것입니다."

또한 업계 내부자들은 프로젝트를 너무 자주 보류하는 관료적 형식의 관료적 형식과 지방 자치 단체 지침의 종류와 이를 탐색하는 방법에 대해 더 잘 알고 있습니다. 샌프란시스코 디자이너 Alison Pickart는 “도시 계획자를 방문하여 도시 및 도시 건설 지침을 읽어보는 것이 좋습니다. "특정 지역은 주말에 작업을 허용하지 않아 공사 일정이 연장될 수 있습니다." 따라서 귀하의 최종 결론입니다.

고용 계약자

계약자에 대해 말하자면, 그들의 평판이 그들보다 우선합니다(즉, 제시간에 예산 내에서 작업을 완료하는 사람을 보여주면 금으로 무게를 줄 것입니다). 문제는 항상 발생하고 마감일은 왔다가 사라지며 예산은 때로 엄청난 수준까지 올라갑니다. 그리고 대부분의 오리발은 어떤 재료가 비용이 들 수 있는지에 대해 최소한 야구장 그림 같은 아이디어를 가지고 있지만 소수 정확하게 평가할 수 있는 것은 고사하고 그러한 자재를 설치하는 데 관련된 인력이 어느 곳에서나 주어진 지역.

"부동산 개발자는 작업이 수행되는 시장의 인건비에 대해 예리한 이해를 가지고 있습니다."라고 Pickart는 말합니다. “특정 주의 농촌 지역의 비용은 주요 도시 및 중형 도시를 제외한 교외 지역과 크게 다를 것입니다. 이것은 당신이 시작하고 당신에게 가장 좋은 가격으로 일을 하도록 인센티브를 줄 직원이 없는 경우에 특히 그렇습니다.”

사실, 신뢰할 수 있는 승무원이 없는 경우, 정하기 어려운 것으로 악명이 높기 때문에 승무원을 찾는 것은 악몽과도 같은 일입니다. 그리고 프로젝트를 시작하고 완료하는 데 시간이 오래 걸릴수록 수리 또는 개조 작업과 전혀 관련이 없는 기타 비용으로 더 많은 돈을 지불하게 됩니다.

돈 돈 돈

대부분의 신인 하우스 플리퍼는 프로젝트를 맡을지 여부를 결정할 때 집을 구입하는 가격과 판매하는 가격이라는 두 가지 주요 수치를 고려합니다. 그러나 노련한 집 오리발은 위험 대 보상 비율에 고려해야 할 무지개가 있음을 재빨리 지적합니다.

부동산 소유자로서 소유권 수수료 및 감정 비용에서 대출 비용 및 모기지 지불에 이르기까지 구매 비용을 즉시 지불해야 합니다. 중개인에게 지불해야 하는 경우 부동산 마감 비용(중개 수수료 5~7%는 일반적으로 판매자의 책임이지만 생각해보면 판매자가 직접 지불해야 합니다. 뒷면). 에 따르면 홈즈닷컴, 클로징 비용은 총 구매 비용의 2-3%까지 가능합니다. 세금 및 공과금과 같은 유지 비용도 종종 간과됩니다. 집을 오래 소유할수록 더 많은 빚을 지게 됩니다.

다음으로 자본 이득의 문제가 있습니다. 건설 기간 동안 플립 부동산에 거주할 계획이라면 주택이 팔린 후 발생한 수익에 대해 세금을 납부할 의무가 없습니다. 그러나 그렇지 않은 경우 거주지, 소득 및 부동산 보유 기간에 따라 수입의 10~37%를 차지하게 됩니다.

주사위 굴리기

이 모든 사실을 알고도 여전히 집돌이 근육을 구부리고 싶다면 이 과정을 좀 더 매끄럽게 만들기 위해 할 수 있는 몇 가지 방법이 있습니다. "견고하지만 못생긴 해결사를 사용하십시오."라고 Pickart는 말합니다. “장사를 배우면서 혼자 미용 일에 충실할 수 있다면 훨씬 더 나아질 것입니다.”

그러나 더 큰 프로젝트에 마음을 정했다면 그녀의 조언은 “구매하기 전에 집과 이웃에 대해 가능한 한 많이 배우고 작업을 시작하기 전에 설계, 엔지니어링, 페인트, 조명 및 마감 일정 측면에서 잘 개발된 계획을 통해 최소한의 작업을 실행할 수 있습니다. 시각. 검사 당일에 방문할 계획을 세우고 검사관이 찾는 모든 것에 주의를 기울이고 메모를 하고 계획을 세우십시오. 엔지니어 및 건축가와 함께 연습하고(주요 작업이 필요한 경우) 그들로부터 최대한 많은 정보를 얻어 현재 상태를 알 수 있습니다. 에 맞서."

또한 탐정처럼 생각하고 실천해야 합니다. "완벽한 폭풍우를 찾으십시오."라고 Totaro는 말합니다. “빠르게 확장되고 있는 영역을 식별하고 귀하의 기술에 적합한 정도로 고민되는 것을 찾으십시오. 기초가 무너지는 집을 사지 마십시오. 작게 시작하세요.”

그리고 타이밍이 다른 무엇보다 중요한 요소라는 것을 기억하십시오. 집 뒤집기는 확실할 때 충분히 어렵습니다. "부동산에는 항상 위험이 있습니다."라고 Pickart는 말합니다. 업계에 뛰어들고 싶다면 코로나바이러스 대유행이 글로벌 시스템을 파괴하지 않는 내년에 하는 것을 고려해 보십시오. 물론, 이자율이 사상 최저 수준으로 낮아져 주택 구입을 위한 대출이 그 어느 때보다 저렴하지만, 330만 명의 미국인이 대출 신청을 하고 있습니다. 실업(질문 제기, 누가 사나요?), 전체 산업이 사라지고, 전 세계가 글로벌 경기 침체의 위기에 처한 상황에서 아마도 지금이 좋은 시기일 것입니다. 본래 있던 곳에 머무르다.

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