Hemrenoveringar som slösar pengar

Ta hänsyn till denna regel. Att lägga till en skärmad veranda kan inte flytta fastighetsvärdenålen i Mellanvästern, men det ger en omedelbar ökning i söder. Drar din specifika stadsdel unga familjer? Hoppa över den tjusiga duschen för ett funktionellt badkar. "Titta inte på nationella rapporter, titta inte på ditt större tunnelbana," säger Todd Banister, agenten nummer ett på Harry Norman Realtors i Atlanta. "Det som kanske fungerar i ditt hus kanske inte fungerar 15 miles längs vägen, och vice versa."

Öppna planlösningar, de rigueur i modern hembygge, kan kännas soliga och rymliga. Men att ta ut för många väggar - eller fel väggar - kan faktiskt få ditt hem att se mindre ut, säger Liz Haynsworth, en veteranhusflipper och bloggaren bakom Det är härligt att vara hemma. "Ögat vet inte var de ska leta. Det börjar kännas som ett galleri eller en bowlinghall istället för ett hem, säger hon.

För att skapa öppenhet som fortfarande känns hemtrevlig, överväg att vidga en dörröppning till en valv. En halvvägg med inbyggda hyllplan är en annan smart kompromiss som ger extra lagringsutrymme.

En stor master-svit är en turn-on för köpare-om du inte har offrat befintliga sovrum för att bygga ett, som dessa husägare gjorde. David Roberts, ägare till Roberts arkitekter och konstruktion i Chicago, hör ofta från kunder som föreslår just det. "Jag säger till dem, 'Kanske borde du tänka på det här i fråga om längre värde och tänka på att alla hus upp och ner på din gata är fyra- och fem sovrum, och du kommer att ha det enda två sovrummet i grannskapet. "Fantastiska hans-och-hennes garderober kommer inte att förändra enkel matematik på en fastighet lista.

Fortfarande sugen på walk-ins? Det är bättre att investera i ett mästertillägg än att ta bort rum.

"Den du hör om i fastighetsskolan är," Lägg inte till en pool om du inte är villig att förlora pengar på den ", säger Banister. För vissa köpare representerar en pool en bottenlös grop av underhållskostnader eller, om de har små barn, ett blinkande faretecken. Om du bor i ett svalare klimat eller i ett samhälle med ett simtenniscenter, rymmer huset vattenlevande ännu mindre lockelse.

Även poolälskare kanske inte delar din vision om ett bakgårdsparadis i Clark Griswold. "Jag har en bild på mitt kontor av mitt mördarbassäng - formen, däcket, materialet", säger Banister. "Jag vill inte ha någon annans pool." Mele Kalikimaka.

Om hela ditt hem rockar sin ursprungliga 1970 -talsstämning, bry dig inte om att göra om ett badrum. När det är dags, bara flytta. Alla köpare som är villiga att ta på sig resten av huset kommer att vilja välja sina egna finish, hur som helst. "Detta gäller särskilt i Dallas just nu", säger Haynsworth. "Om du ska göra renoveringar är det typ av en allt-eller-ingenting-situation."

Det är helt okej att ta itu med en storskalig hemrenovering över tid, som budgeten tillåter. Om en gammal armatur går sönder, byt den ut med alla medel. Men om ditt öga bara är på kortsiktig återförsäljning, låt pastellporslinet vara ifred.

Medan du lägger till en andra berättelse med ytterligare sovrum är ett bra sätt att pumpa upp ditt hemvärde, betalar inte genomtänkta tillägg. "Vi har alla sett ett fall där någon tog ett fint ranchhus och fastnade i en trappa någonstans och fastnade vad folk skulle kalla en låda ovanpå den, och den passar inte in och det är verkligen besvärligt, säger Roberts. Trappläge kan vara särskilt besvärligt. En klient kan ha en uppfattning om att trappan snyggt ska ersätta en garderob, säger han, när de i verkligheten skulle ersätta garderoben och korridoren och en del av köket.

Beroende på din tomt kan det vara ett bättre alternativ att bygga tillbaka än att bygga upp. Sammanfattning: Engagera en välrenommerad byggare eller arkitekt för att hjälpa dig att utforma en smart plan med begränsning.

Det är ett gammalt fastighetsordspråk att du inte ska köpa det dyraste huset på kvarteret. På samma sätt uppgraderar du inte till de finaste bänkskivorna i blocket. Du kan få tillbaka kostnaden för det lyxiga kylskåpet eller designade italienska kakel i ett hem på en miljon dollar, men förmodligen inte i ett hus på 400 000 dollar. "Ge ditt hus ett par pops lite högre än din prisklass så att det sticker ut, men du måste pumpa bromsarna", säger Banister.

Till skillnad från mode är det inte alltid bra att vara i framkant inom hemdesign - särskilt om du ska sälja. Vita tak kan skära din elräkning, till exempel, men de saknar konventionell dragningskraft. "Jag har en bra vän som nyligen lagt konstgräs på hennes bakgård", säger Haynsworth, "och även om det var en bra lösning för henne, kommer framtida husägare att förmodligen gå in och se bara dollarskyltar med att behöva torka om. "Även om köpare uppskattar sprayskumisolering, förvänta dig inte att de betalar för det fortfarande ovanlig förmån.

Som ordspråket säger, om det inte går sönder (och håller inspektion), fixa det inte. Om ditt tak är tjugo år gammalt men inte läcker, eller om din åldrande ugn och luftkonditionering fortsätter att passera halvårliga underhållskontroller, behöver du inte byta ut dem proaktivt. Du kan få dinging på ditt slutliga försäljningspris, men förmodligen inte i ton av tusentals det skulle kosta för en ny. "Särskilt om den inspekterar bra kan en effektiv förhandlare sluta klara sig med 50-75% av kostnaden, och kanske mindre i en situation med flera erbjudanden", säger Banister.