Renovera en hyresfastighet

Av Paula Higgins, verkställande direktör, Homeowners Alliance

Det är en fråga de flesta husägare kommer att ställa sig någon gång. Ska jag flytta eller förbättra mig?

När omständigheterna förändras, växer familjerna och rastlöshet slår in vi står inför dilemmat om vi ska sälja och hitta något nytt eller ge våra befintliga bostäder ett nytt liv med en renovering. Under de senaste åren verkar det senare bli det föredragna alternativet för många. Faktum är att en undersökning av försäkringsbolaget Hiscox visade att andelen människor som bestämmer sig för att förbättra sitt hem istället för att flytta har ökat från bara 3 procent 2013 till 15 procent idag.

Men hemrenoveringar är inte alltid så okomplicerade som man kan hoppas, särskilt om du bor i en arrendefastighet.

Vad är en hyresfastighet?

Om du har en hyresrätt äger du faktiskt inte fastigheten; du har bara ett hyresavtal från ägaren (ibland kallad hyresvärden) för att använda hemmet under ett antal år. Hyresavtalen är vanligtvis långsiktiga -ofta 90 år eller 120 år och upp till 999 år -men kan vara korta, till exempel 40 år.

De flesta lägenheter är hyresrätter och om du köpt ett nybyggt hus under de senaste åren är det möjligt att du också har en hyresrätt. Regeringen har meddelat ett förbud mot utveckling av nybyggda hyresrätter; dock har inget datum fastställts för när detta kommer att träda i kraft.

Får jag utföra renoveringsarbeten på mitt hyreshus?

Att genomföra hemrenoveringar på hyresfastigheter är mer komplicerat eftersom du egentligen inte äger fastigheten du renoverar. Som sådan behöver du tillstånd från din ägare innan du utför några renoveringar.

Kontrollera först ditt hyresavtal för att se om du får göra några ändringar (vissa hyreskontrakt kan endast föreskriva dig behöver tillstånd för större arbeten som rör VVS eller el, kan andra uppge att du behöver tillstånd för alla arbete.)

Rådgör sedan med din ägare. Vad ägaren (eller hyresvärden) vill veta är att alla renoveringar du tänker göra kommer att förbättra fastigheten och inte skada dess värde.

Om du äger en lägenhet är det också möjligt att äga en andel av äganderätten, vilket innebär att du äger tomten med dina grannar. Men i dessa fall gäller samma regler - du måste kontrollera villkoren för ditt hyreskontrakt för att se om tillstånd krävs och du kan fortfarande behöva få innehavarens tillstånd för att utföra arbeten.

Finns det extra kostnader att betala?

Ja, det kommer att finnas, så det är viktigt att ta med dessa när du budgetar för projektet.
Det är troligt att innehavaren vill ha sina egna kontroller av dina förslag. Detta kan innebära att instruera en lantmätare att kontrollera dina planer - och du måste betala räkningen. Priserna varierar beroende på vilken lantmätare som utses och hur stort projektet är.

Du kan då få en administrationsavgift för beviljandet av en licens för ändringar, och du måste betala din ägares advokatkostnad för det juridiska arbetet som är involverat i detta. Enligt Schedule 11 i Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 bör alla avgifter vara rimliga, så om de angivna avgifterna verkar vara utpressande kan du utmana dem.

Några projekt jag bör undvika?

Inte nödvändigtvis men det är värt att notera att vissa projekt kommer att bära större avgifter än andra. Ett loftkonvertering är ett exempel. Om du bor i en lägenhet i ett ombyggt hus kan du ha exklusiv tillgång till loftet och har därför planer på att omvandla det till bostadsyta. Det är dock viktigt att komma ihåg att även om du har tillgång till det betyder det inte att du har några lagliga rättigheter över det.

Du måste söka tillstånd för att konvertera loftet, och vilken typ av dokumentation du behöver beror på om det ingår i ditt nuvarande hyresavtal. Om det inte är det, måste din ägare advokat upprätta en varningsakt för att ge dig hyresavtalet.

Och oavsett om ditt hyreskontrakt innehåller loftytan eller inte, behöver du fortfarande innehavarens samtycke för att renovera det i form av en licens för ändringar. På grund av projektets stora omfattning kan det hända att administrationen och advokatkostnaderna som din ägare tar ut är betydligt högre - ibland upp till 10 000 pund.

Vad händer om jag går vidare utan tillstånd?

Om du inte får samtycke från din ägare innan du utför några arbeten kan de få dig att sätta fastigheten tillbaka till hur den ursprungligen var - och du kommer att vara ansvarig för alla kostnader!

Och du kan inte undvika problemet bara för att du planerar att sälja upp. Om du kommer att sälja din fastighet kommer de nya köparna förmodligen att be om att få skriftligt medgivande från din ägare för eventuella ändringar.

På HomeOwners Alliance hjälper våra juridiska rådgivare varje dag hyresgäster. Om du behöver råd om ditt hyreskontrakt bli medlem idag.

Hus. Hem. Boning. Gå med i konversationen med #HouseHomeAbode

Detta innehåll skapas och underhålls av en tredje part och importeras till denna sida för att hjälpa användare att ange sina e -postadresser. Du kanske kan hitta mer information om detta och liknande innehåll på piano.io.