Vad är en ADU? Varför du bör lägga till en tillbehörsbostad till din bakgård

Accessory dwelling units, eller ADUs, är fristående boendestrukturer som finns separat från, men på samma fastighet som, en huvudbostad. Även om de har funnits i evigheter under en mängd olika namn - svärföräldrarna, farmorslägenheten eller vagnen, till exempel – den senaste statliga lagstiftningen över hela landet har gått samman för att göra det mycket lättare att bygga ett. Spirande marknader med stor bostadsbrist har lett vägen (2021 lättade Kalifornien på ADU-byggnadsreglerna för att lägga till fler uthyrningar på marknaden). Men oavsett om du funderar på att bli hyresvärd eller inte, erbjuder de nya lagarna en mängd möjligheter för husägare som vill uppgradera sina bakgårdar.

Även om du bara letar efter extra utrymme, kan det att göra din struktur ADU-kompatibel hjälpa dig att kringgå begränsningar av kvadratmeter för din primära bostad. Här är allt du behöver veta för att skapa din egen.

Det första steget bör vara att kontrollera din statliga och stadsplaneringslagar - och om du bor i ett samhälle som styrs av en HOA, kontrollera dessa regler också. I vissa fall kan du ha tur. I andra kommer förordningarna att hjälpa dig att förstå vad som är möjligt på din tomt. Vissa orter tillåter till exempel bara byggandet av en ytterligare lägenhet; andra begränsar dig till ytterligare en struktur, men den kan inkludera två enheter, vilket kan fördubbla din ROI om du bygger hyresrätter. Om du anställer ett proffs är dessa tidiga planeringsstadier en bra tid att ta in en arkitekt eller designer. De kommer att vara väl bevandrade i dessa koder och kan hjälpa dig att ta reda på hur du kan maximera dina resurser.

En sak att notera: Tillbehörsbostäder är per definition för bostad. Så även om du planerar att använda utrymmet som ett kontor eller träningsstudio, finns det fortfarande några funktioner du är krävs för att inkludera: värme, ett sovrum, ett komplett badrum och ett litet kök med spishäll och kylskåp. Strukturen måste också ha en egen separat ingång, oavsett om den är kopplad till ditt hus eller inte. "Många av mina kunder vill ha en separat enhet för sina föräldrar, men de tror att deras föräldrar kommer att använda det köket i huvudhuset”, säger Mary Maydan, rektor för Maydan Architects i Palo Alto, Kalifornien. "Du måste fortfarande bygga ett litet kök."

ADU: er har många fördelar, men det är viktigt att fastställa dina primära motiv innan du bryter marken. För vissa är det ett bra sätt att skaffa ytterligare inkomster genom att hyra fastigheten. Vet bara att i allmänhet är lokala lagar mycket mer mottagliga för långtidsuthyrning – trots allt är boomen i tillåtande ADU-lagar delvis en reaktion på landets bostadsbrist. (Om du vill komma in i Airbnb-spelet, gräv lite först för att ta reda på vad som är tillåtet; vissa orter sätter hårda gränser för hur många dagar en fastighet kan användas som en korttidsuthyrning, vilket kommer att begränsa din förmåga att få tillbaka din investering.)

För många är en ADU ett utmärkt sätt att skapa en gäststuga, oavsett om det är tänkt som ett boende för åldrande föräldrar eller en landningsplatta för besökande barn. Det var så Maydan byggde sin första ADU för två decennier sedan - det var på hennes egen bakgård, som en plats för hennes föräldrar att stanna under längre perioder.

A privat bakgård reträtt by Reath Design har alla fönster för att fördjupa designen i naturen.

För andra är en ADU en väg runt lokala gränser för ytor för primära bostäder. Genom att slå på en separat ingång kan du ibland få uppemot 1 000 kvadratfot - och i många fall kan du bygga närmare tomtlinjen än vad du har tillåtelse för för din primära bostad också. "I vårt område kan du bara bygga på en liten andel av din tomt, men vissa människor behöver verkligen mer utrymme", säger Maydan. "De behöver inte det extra köket - ibland kanske de inte ens behöver det extra badrummet - men det är ett smart sätt att maximera golvytan."

Det finns två huvudtyper av ADU: en bakgårdsbostad separat från huvudhemmet, eller en bifogad enhet som delar en vägg. (Av brandkodsskäl kommer enheterna tekniskt sett att vara separata, men du kan ha en dörr som förbinder dem så länge som ADU också har en egen ingång.) Varje stil har fördelar och nackdelar, och – förutsatt att din fastighet kan rymma båda typerna – vill du väga potentiella effekter på integritet, utomhusutrymmen, parkering eller till och med dina grannar.

"Om du gör det som en framtida inkomstkälla, som en hyresenhet, kanske du inte vill ha den kopplad eftersom du vill ha din integritet", säger Maydan. "Om du vill ha det som extra utrymme för ett gym eller med utsikt över poolen har vi byggt [fästa] hus med mycket glas - det är som en förlängning [av huvudbostaden], och det är väldigt trevligt. Det beror på vad kundens behov är och vad deras framtida behov kommer att vara.” En annan faktor att tänka på: verktyg. Även om det är dyrare att separera enhetens verktyg från huvudhuset under byggfasen, är det ett smart drag om du någonsin planerar att använda enheten som hyra.

Ditt landskap kan också avgöra vad och var du kan bygga. "Grävning är ganska svårt att göra om det är ett hus i vägen, och att försöka få in en maskin på bakgården kan vara tufft", säger Matt Hutchins, rektor för Seattle-baserade CAST Architecture. "När det gäller genomförbarhet tittar vi på vad zonindelningskoden tillåter och de utmaningar som platsen kommer att innebära - topografiskt, geologiskt och ur ett trädperspektiv. Ibland måste vi gräva i en sluttning eller arbeta runt ett stort träd, men vi gör mycket hellre det än att hugga ner trädet, särskilt om det är kommer att bli en samlingspunkt från det inre.” Andra vanliga fallgropar som kan påverka dina planer inkluderar septiska fält och befintliga verktyg rader.

Även om landskapet eller andra hinder har stängt in dig, skulle du bli förvånad över vad en arkitekt kan drömma om i ett litet fotavtryck – och med trendiga små hem (och sin egen sökkategori på Airbnb), kan investeringen fortfarande vara värd besväret. "Vi har fått folk att kontakta oss att om du såg deras gård, skulle du säga, 'Det finns inget sätt att du kan sätta en ADU på den här tomten'", säger Malinowski. "En var 250 kvadratfot, och delstatslagen hade en höjdgräns på 14 fot - det var allt jag hade att arbeta med. Och ändå skapade vi ett litet tvåvåningshus med en stege och ett sovloft, och folk kommer att titta på det och säga: "Åh, herregud, det är den mest gudomliga lilla fläcken."

Att bygga en ADU är ett bra sätt att öka ditt fotavtryck, men det betyder inte nödvändigtvis att du ska svänga för staketet bara för att du kan. "Det är inte alltid smart att bygga till hela [tillåtet] beloppet. I slutet av dagen måste du också ha en trevlig bakgård – du bygger inte en stad.” säger Maydan.

Designern Sarah Richardsons "bunkie", vad ontarians kallar ett litet möblerat uthus, är bara 130 kvadratmeter men inkluderar en gästsäng. Foto av Valerie Wilcox.

Du kan också spara ett paket på skatter och avgifter genom att vara kunnig på kvadratmeter. I Kalifornien, till exempel, tillståndsavgifter förknippade med att bygga en ADU hoppar med tusentals dollar när du passerar tröskeln på 750 kvadratfot. För husägare vars planer svävar i det intervallet, Mike Malinowski, VD för Applied Architecture, Inc. i Sacramento, Kalifornien, hjälper kunder att skräddarsy sin design för att spara på avgifter: "Om någon kom till oss och ville göra en 800 kvadratfot ADU, vi säger, 'Vi kan göra det, men är du medveten om att du kan spara dig $10 000 med 51 mindre kvadrat fötter?'" Eftersom lagar varierar beroende på stat och stad, kan du spara tid, huvudvärk och pengar genom att trycka på ett designproffs för att hjälpa dig att navigera i byråkratin.

Precis som alla andra renoverings- eller byggprojekt är ADU-dekalchock verklig. Byggnadskostnaderna är inte linjära, och vissa komponenter har samma prissättning oavsett om ditt projekt är 400 eller 4 000 kvadratmeter. Till exempel finns det ingångskostnader förknippade med uppgifter som att lägga ett badrum eller låta en inramare utvärdera din fastighet. "Oavsett hur liten du gör den, har köket och badrummet vissa infrastrukturkrav, och de ändras inte [i pris]," säger Malinowski. Och även om det kan vara frestande att spara pengar med en förbyggd ADU som du installerar på plats, säger Malinowski att slutresultatet inte alltid ger de besparingar du förväntar dig. Även om prislappen kan se tilltalande ut i ansiktet, "måste du fortfarande ha ritningar för att visa var den sitter, motgångarna och hur verktygen kommer att ansluta", säger han.

Om du har ett annat byggprojekt på gång på din fastighet men du inte är redo att åta dig en ADU nu säger Maydan att det inte är en dålig idé att lägga grunden medan du har alla hantverkare på plats. "Det är precis som att förbereda sig för en framtida pool", säger hon - du kan köra el, VVS och gas linjer i förväg så att det blir mindre att gräva när du är redo att bygga ned ADU: n väg.

Följ House Beautiful vidare Instagram.

Kaitlin Petersen

Bidragande författare

Kaitlin är chefredaktör för Business of Home och värd för podden Trade Tales. Hon har skrivit om stil och design i mer än ett decennium, och hennes verk har dykt upp i Elle Inredning, Vackert hus, Metropolitan Home och Veranda, såväl som Chicago, Texas Monthly, Time Out New York, och de internationella utgåvorna av Vanity Fair och Vogue. På fritiden åker hon kajak på Hudsonfloden, trädgårdar på sin terrass i Brooklyn och letar igenom Zillow efter 1800-talsgårdar för att dekorera i hennes huvud.