Damgalanmış Mülkler için Konut İfşa Kanunları

Eric Goldman ile yapılan röportajın tamamı House Beautiful'in perili ev podcast'inin 2. sezonunun 2. bölümünde yer alıyor. Karanlık ev. Bölümü dinle burada.

Eyalet ifşa yasaları eyaletten eyalete büyük ölçüde değişiklik gösterse de, çoğu insanın şu durumlarda standart uygulama olması gerektiği konusunda hemfikir olduğu bazı şeyler vardır. Bir ev satmak: Örneğin, 1978'den önce inşa edilmiş herhangi bir mülkte kurşun bazlı boya olup olmadığını ve bazı seviyelerde açıklamalısınız. Onarım geçmişine ilişkin bilgilerin, potansiyel olarak olası hale gelebilecek açık fiziksel hasarın yanı sıra eyaletler arasında yaygın bir açıklamadır. tehlikeli. Peki ya bir mülkte kötü bir şey olduğunda? yapmaz fiziksel bir iz bırakmak?

Gayrimenkul terminolojisinde, bir damgalanmış mülk niteliği veya durumu değiştirilmiş ve bu nedenle psikolojik veya duygusal olarak kusurlu olduğunu düşünen kiracılar ve alıcılar tarafından reddedilme riski taşıyan bir mülk olarak tanımlanır. En yaygın damgalayıcı olaylar cinayet, şiddet içeren suçlar veya ölümdür. Yani birisi olsun ya da olmasın

hayaletlere inanır ya da herhangi bir gerçek anlamda hapsolmuş enerji, kötü hisler önemlidir ve bir mülk kötü bir üne musallat olabilir. Ve bu tür mülkler, birkaç faktöre bağlı olarak yasal olarak bu itibarı ifşa etmek zorunda kalabilir.

Damgalanmış mallar konusunu ele almak için yasaların çıkarılmış olması ve bunların nasıl ele alınması gerektiği, kamuoyunun yapmak bir mülkün itibarını önemseyin. Bu nedenle, kavramı biraz daha açmak için hukuk bilgini ve Santa Clara Üniversitesi'nden profesör Eric Goldman ile konuştuk. Aşağıdaki damgalanmış mülkler alanı ve ifşa yasaları hakkında daha fazla bilgi edinin.

Konut İfşa Kanunları

Konut ifşa yasaları, yasanın çok karmaşık bir alanıdır - belki de eyaletten eyalete büyük ölçüde farklılık gösterdikleri için. Bazı eyaletlerde, satıcı, alıcının sormuş olup olmadığına bakılmaksızın ve bir mülk incelemesi yapılmış olsa bile bilgileri ifşa etmekle yükümlüdür. Örneğin, Alaska'da, listeleme aracısı "geçen yıl içinde bilinen herhangi bir cinayeti veya intiharı ifşa etmelidir. Temsilcinin habersiz olması durumunda sorumlu olmazlar." Bu arada Maine'de, "bir acentenin, durumu ifşa etmek için satıcıdan yazılı izin alması gerekir. bir alıcıya bilgi almaları gerekir" ve Montana'da eyalet yasası "intiharların veya suçların bir ajan tarafından ifşa edilmesini yasaklar", Spaulding Decon, suç mahalli, istifleme ve met laboratuvarı temizliği sunan bir dekontaminasyon hizmeti. Gerçekten de, devlet ifşa yasaları genellikle birbiriyle çelişir.

Goldman, "Bence bu aslında, damgalanmış mülkiyet davalarında ortaya çıkan fikirlerin işkence gören doğasının bir yansıması", diye düşünüyor. "Yargıçlar, neyin ifşa edilmesi gerektiği konusunda her zaman hemfikir olmazlar. Eyalet yasama organları, ifşa etmeniz gereken zamanlar olduğunu veya ifşa etmek zorunda olmadığınız zamanlar olduğunu söyleyen yasalar çıkardı ve bu yasalar da uyumlu değil. Gerçek şu ki, bunlar basit sorulardır, bir satıcı ne söylemeli veya ne söylemeli, ne zaman ve yine de cevaplar, yargı bölgelerine ve olması gerekebilecek belirli gerçek türlerine göre çılgınca farklılık gösterir. ifşa oldu."

En katı ifşa yasası eyaleti olan California'da bile parametreler vardır. Üç yıl sonra, ölümün açıklanmasına gerek yok. "Bir yerlerde bir kesinti olmalı, değil mi? Biliyorsunuz, [bir satıcı olarak] 150 yıldır evlerin var olmasından ve oradaki insanların kesinlikle ölmesinden sorumlu olmadığımı söylemenin bir temeli olmalı," diyor Goldman.

Gizli Vs. Patent Kusurları

İfşa yasalarını açarken patent ve gizli kusurlar arasındaki farkı anlamak önemlidir. Goldman, "Patent kusurları, standart bir mülk incelemesinde ortaya çıkması gereken [fiziksel] şeylerdir" diye açıklıyor. Bir mülk müfettişi evi ziyaret eder ve mülkle ilgili olası sorunları bildiren bir rapor yazar. Çoğu alıcı bir mülk incelemesini tercih eder, ancak mülk incelemesinden feragat etmeyi seçebilir ve bir satışı kapatırlarsa, daha önce açıklanan herhangi bir şey artık yeni olarak onların sorumluluğundadır. sahipleri.

Bazen satıcı, denetimi bizzat kendisi yürütür. "Burada, oldukça sıcak bir emlak piyasasına sahip olduğumuz Kaliforniya'da, bir satıcının mülk teftişini yapması ve bunu herkese sağlaması nadir değildir. Potansiyel alıcıları, süreci hızlandırmanın ve bir alıcının bir teklife dahil edebileceği bazı olası olasılıkları ortadan kaldırmanın bir yolu olarak tekliflerini vermeden önce," Goldman notlar.

Öte yandan, gizli kusurlar, "bir mülk müfettişinin olağan gayretlerini yaparken bulamayacağı şeylerdir. Ancak satıcı, emlak eğitmeninin bulamayacağı ve alıcının göremeyeceği gizli kusurları biliyorsa, bunları olumlu bir şekilde açıklamaları gerekebilir," diye ekliyor Goldman.

Gizli kusurlar neden önemlidir? Fiziksel olmayan sorunlar, bir alıcının bir mülk satın alma isteğini basit ve basit bir şekilde etkileyebilir. Bir cinayet bağlamında, satıcı, alıcının bu olaydan haberdar olmadığını bilebilir, ancak eğer biliyorsa, bunu evin maddi bir koşulu olarak kabul edebilir.

Bazı Stigmalar Diğerlerinden Daha İyi mi?

Mülke musallat olan bir hayalet, bir mülkü etkileyebilecek bir damgadır, ancak yerinde ölüm veya cinayet gibi gerçek bir olaydan daha kanıtlanması daha zordur. Bu nedenle, bir mülkün yasal bağlamda algılanan paranormal aktivite nedeniyle damgalanmış olarak tanınması nadirdir. Goldman, çünkü mahkemede sunulabilecek güvenilir ve inandırıcı kanıtlar elde etmenin daha zor olduğunu açıklıyor. Tabii ki, istisnalar var", Stambovsky vs. Ackley yargıç çok özel koşullara dayalı adil bir çözüm bulmaya çalışırken.

İlginç bir şekilde, damgalanmış bir mülkün gerçekten değerli olabileceği için bazen bunun tersi doğrudur. daha fazla çünkü karanlık geçmişi. Goldman, bir evi perili olarak pazarlamak "küçük ama potansiyel olarak çok kazançlı bir pazarı çekebilir" diyor. Ancak bunu karmaşık hale getiren bazı zor açıklama yasaları da var. Bir komisyoncu evi perili olarak pazarlamak isterse, aynı zamanda fenomeni belgeleyebilmeli veya evin perili doğasına gereğinden fazla söz vermemelidir. "Hayaletlerin hala orada olacağını garanti edemedikleri için çoğu brokerın bu tür bir açıklama yapmaktan emin olacağını sanmıyorum. ve geçmiş davranışı gerçekten doğrulayamazlar." Bunun yerine, bunu daha spekülatif veya nitelikli bir şekilde çerçevelemeleri gerekir. ifşa.

"Evin perili olduğu ilan edildiyse ve bu anlaşmanın bir parçası olduysa ve aslında perili değilse, bu sadece yanlış reklam veya dolandırıcılık veya mülkün değeri ve durumu hakkında yanlış beyanda bulunma" Goldman diyor. "Bu koşullar altında alıcıya rücu sağlayacak bir dizi yasal doktrin var. Bu, komisyoncuların bir evin perili olduğunu söylememelerinin nedenlerinden biri çünkü koymak istemiyorlar. profesyonel itibarlarını ve mali durumlarını, yapabileceklerine mutlaka inanmadıklarına dair bir beyanın arkasında onaylayın."

Satıcılar ve Alıcılar için İpuçları

Gayrimenkul ifşa yasaları açıkça çok karmaşıktır ve mülkün "damgalanmış" olup olmadığına bakılmaksızın hem alıcılar hem de satıcılar için gezinmesi zordur. Goldman'dan ilgili tüm taraflar için en iyi tavsiyesini paylaşmasını istedik. İşte onun beş önemli ipucu:

• Her şeyden önce, özellikle herhangi bir gayrimenkul deneyiminiz yoksa, ifşa yasalarının karmaşık dünyasında gezinmenize yardımcı olması için güvendiğiniz bir emlakçı ile çalışmak en iyisidir.
• Dijital çağ, alıcının bilgiye erişmesini kolaylaştırdı, bu nedenle bunu kendi yararınıza kullanın ve satın almayı düşündüğünüz herhangi bir mülkün adresini Google'a bildirin.
• Bir alıcı olarak, sizin için anlaşmayı bozan şeyler hakkında sorular sorun. Satıcıların, alıcılar için önemli olan şeylerin tüm evrenini tahmin etmesi imkansızdır, bu nedenle bir alıcıysanız, kendinizi savunmanız gerekir.
• Bir liste acentesi veya satıcısı olarak, şüpheye düştüğünüzde ifşa edin (hangi durumda olduğunuza bağlı olarak!), ancak yalnızca yerine getirebileceğiniz sözler verin.
• Tüm açıklamaları belgeleyin. Goldman, "Yazılı değilse, sonuç alma olasılığı çok daha düşük olur, her şey belgelenmelidir" diyor.

---

Eric Goldman'dan damgalanmış mülkler hakkında daha derinlemesine hayalet hikayeleri ve açıklama tavsiyesi duymayı mı merak ediyorsunuz? Dinlemek Karanlık ev.