투자 부동산 가이드: 투자 부동산 관리에 대해 알아야 할 모든 것
이 페이지의 모든 항목은 House Beautiful 편집자가 직접 고른 것입니다. 귀하가 구매하기로 선택한 일부 품목에 대해 수수료를 받을 수 있습니다.
부동산 투자는 오랫동안 수동 소득을 얻는 인기 있는 방법이었습니다. 주거용이든 상업용이든 투자 부동산은 임대 소득이나 가치 상승을 통해 수익을 얻기 위해 특별히 구입한 부동산입니다. 투자는 소득을 창출하거나 가치를 높이거나 세금 혜택을 제공합니다.—또는 더 나은 방법은 세 가지를 모두 수행하는 것입니다. 단독주택이든 다가구주택이든 아파트, 단기 또는 장기 임대를 통해 투자 부동산에서 이익을 얻을 수 있습니다. 재택 근무 시대는 많은 임차인이 일년 내내 장기간 임대하기 때문에 현재 투자 부동산 소유자에게 이상적입니다.
투자 부동산이 나에게 맞는지 궁금하세요? 결정하기 전에 고려해야 할 가장 중요한 사항에 대해 여러 부동산 전문가와 주택 소유자에게 질문했습니다. 에 대한 확실한 가이드를 읽으십시오. 구매 및 투자 주택 관리(및 귀하에게 가장 적합한 부동산 유형을 선택하는 방법!).
Island Sotheby's International Realty를 위한 JBR LIFE 미디어
수학을 하다
투자용 주택에 돈을 들이기 전에, 시간, 재정 자원, 인내 및 헌신 유지하기 위해 필요합니다. 부동산 투자는 하룻밤 사이에 큰 수익을 내지 못하며 많은 투자 부동산 구매자는 몇 년을 기다립니다. 수십 년) 투자 가치를 높이려면. 임대 부동산을 관리(그리고 다른 사람의 집주인 역할)하려면 의사 소통이 잘되고 편리하며 세부적인 면을 잘 아는 사람이 필요합니다. 특히 수리를 직접 도와 비용을 절감할 계획이라면 더욱 그렇습니다. 재정적 안전 여유를 확보하는 것도 중요합니다. 빚, 학자금 대출, 의료비 미지급 등이 있는 분들은 다시 한 번 생각하셔야 합니다.
전문가를 고용
부동산 중개인과 전문 자산 관리자 덕분에 특정 시장의 내용을 몰라도 성공할 수 있습니다. 조 벨즈 20년 이상의 부동산 경험이 있는 플로리다주 나폴리에 있는 Compass의 Compass와 같은 중개 회사는 투자를 구매한 후에도 프로세스를 안내할 수 있습니다. 특성.
프로 팁
수수료를 내면 Compass, Sotheby's International Realty 및 기타 기관에서 투자 부동산의 임대인을 찾는 데 도움을 드릴 수 있습니다.
"투자 기회를 찾는 사람들에게는 전문 부동산 중개인과의 협력이 중요합니다."라고 Philip White의 CEO는 말합니다. 소더비의 국제 부동산. “현지 세법 및 특히 국제적으로 투자하려는 경우 이용할 수 있는 비자 프로그램에 대해 조언할 수 있는 전문가와 연결하는 데 도움을 줄 수 있습니다. Sotheby's International Realty는 79개 국가 및 지역에 지사를 두고 있으므로 고객은 당사의 방대한 혜택을 누릴 수 있습니다. 예를 들어 캘리포니아에 있는 고객이 Cayman의 현지 전문가와 연결될 수 있도록 하는 추천 프로그램 섬.”
Belz는 다음과 같은 말을 되풀이합니다. "숫자를 실행하고 어떤 캡 요율로 구매해야 하는지 아는 것이 기술에 없다면 에이전트가 훨씬 더 중요합니다."
조나단 데이비스 부동산 사진
유형 및 위치 고려
주거용 부동산은 일반적으로 상업용 부동산보다 접근하기 쉽고 저렴하기 때문에 많은 사람들이 콘도, 단독 주택 또는 다가구 주택에 투자합니다. 익명을 원하는 Nancy는 17년 동안 플로리다 주 네이플스에서 부동산 중개인이자 열렬한 부동산 투자자였습니다. 그녀와 그녀의 남편은 플로리다 남서부 전역에서 8개동, 4개동, 복층 및 단독 주택을 포함하여 73개의 임대 부동산을 관리하고 있습니다. 그녀는 주택 소유자 협회(HOA) 수수료가 없는 좋은 이웃과 집을 찾고 시간과 자원이 있다면 수리업체를 두려워하지 말라고 조언합니다. "특정 동네에서 가장 매력적인 집은 아니더라도 적당한 가격에 사서 안팎으로 고칠 수 있어요." 그녀는 말한다.
위치도 중요하며 많은 사람들이 찾는 투자 부동산은 대도시, 해변 마을, 산간 마을 또는 경치 좋은 목적지에 있습니다.
"에 대한 수요 하와이 두 번째 주택 시장은 죽지 않았고 플로리다는 여전히 인기 있는 목적지입니다.”라고 White가 밝혔습니다. “세컨드 홈 시장은 특히 고급형에서 극적인 가격 인상을 보였습니다. 미국의 리조트 시장도 계속해서 관심을 보이고 있으며, 바하마와 케이맨 제도와 같은 국제적이고 세금 친화적 인 목적지는 세컨드 홈 목적지로 여전히 인기가 있습니다.”
규칙을 알고
구매하는 부동산 유형에 관계없이 각 주에 존재하는 다양한 규정과 관할 구역을 살펴보는 것이 중요합니다. 예를 들어, 나폴리에는 조사를 하면 해결할 수 있는 상당히 엄격한 임대 제한이 있습니다.
"나폴리 시에서는 1년에 3번, 최소 30일 동안 부동산을 임대할 수 있습니다."라고 Belz는 말합니다. “하지만 나폴리 시를 벗어나면 에어비앤비를 포함하여 사람들이 단기 임대를 위해 구매하는 임대 제한이 없는 지역이 많이 있습니다. 모든 투자자가 이러한 법률과 규칙을 살펴보는 것은 매우 중요합니다. 콘도를 사고 싶었지만 집이 없는 동네에 단독주택을 사게 된 부부가 있었습니다. 임대 제한, 콘도 제한이 필요한 돈을 벌지 못한다는 것을 깨달았기 때문입니다. 만들다."
시간 공유는 어떻습니까?
속성의 한 유형 하지 않았다 일반적으로 진정한 투자 부동산으로 입증된 것은 시분할입니다(초보자의 경우 일반적으로 콘도입니다. 호텔 또는 리조트 커뮤니티, 여러 소유주에게 각각 숙소에서 보장된 시간 보장 년도; 여기에는 Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham 및 유사 지역과 같은 리조트의 주택이 포함됩니다. 생각하는 것과 달리 시분할은 일반적인 비용보다 높기 때문에 수익을 창출하기 위한 훌륭한 투자가 아닙니다. 시분할 비용 외에도 대부분의 경우 연간 유지 보수 비용이 필요합니다.
그러나 Mike Kennedy는 그것을 바꾸려고 노력하고 있습니다. Kennedy가 설립했습니다. 코알라, 시분할 소유자가 사용하지 않은 시분할을 안전하게 임대할 수 있도록 도와주는 플랫폼입니다. "누구도 수익 창출을 위해 시분할을 구매해서는 안 됩니다." 케네디는 말한다. “시장의 내재가치 또는 실제 가치는 해당 시분할의 수요와 공급에 의해 완전히 결정됩니다. 그러나 정말 고품질의 제품을 소유한 소유주는 젊은 가족이나 그룹에게 바람직한 휴가 렌탈 시설이 될 수 있습니다. 시분할은 최고의 호텔과 휴가 렌탈 서비스를 결합하기 때문입니다. 많은 경우 소유자가 완전히 활용하지 않는 이 하이브리드 모델이 시장에 있습니다. 그런 관점에서 소유자는 확실히 사용하지 않은 자산을 현금화하고 어느 정도 이익을 얻을 수 있습니다.”
하이디 솔란데르-에이탄 감리에리
따라서 투자를 최대한 활용하기 위해 급락하여 구매했습니다. 자산을 어떻게 사용할 수 있는지, 자산에 얼마나 많은 노력을 기울이고 얼마나 오래 사용할 수 있는지에 대해 비판적으로 생각해야 합니다. 여기에서 시작해야 합니다.
속성 사용 방법 결정
투자 부동산에 대해 여러 가지 방법이 있습니다. 첫째, 부동산을 사용할 것인지 아니면 임대 목적으로만 사용할 것인지에 달려 있습니다. 예를 들어, Belz는 많은 사람들이 부동산 자체를 즐기기 위해 두 번째 주택을 구입하지만 집이 없을 때 임대를 통해 소득을 창출한다고 말합니다.
Belz는 "하나 또는 몇 개의 자산을 보유한 많은 사람들이 막대한 수익을 얻을 수 없습니다. "그들은 비용의 상당 부분을 충당하기 위해 거기에 있습니다."
한 달에 얼마를 청구해야 하는지 계산
이를 염두에 두고 임대료를 청구하는 방법에 대해 생각하고 싶을 것입니다. Nancy는 일반적으로 월 임대료가 소득을 창출하기 위해 구매 가격의 1% 이상이어야 한다고 말합니다. 물론 타호 호수의 스키 시즌이나 햄튼의 여름과 같은 특정 목적지의 성수기 가격은 그 비율을 초과할 수 있습니다.
프로 팁
투자부동산이 수익을 내기 위해서는 월 임대료로 지불하는 금액이 지불한 가격의 1%를 초과해야 합니다.
더 많은 실습을 통해 비용 절감
Nancy는 결국 비용을 없애기 위해 자산을 직접 관리한다고 말합니다. 이것은 그녀가 그녀의 재산과 같은 지역에 살고 있고 문제가 있을 때 집에 빨리 멈출 수 있기 때문에 편리합니다. Belz는 "전화를 받고 집을 확인하는 데 신경 쓰지 않는다면 타사 관리 회사를 사용하지 않음으로써 비용을 절약할 수 있습니다."라고 말합니다. “그러나 스펙트럼의 양쪽 끝에 있는 사람들은 그들이 얼마나 손을 잡고 있든 없든 성공할 수 있습니다. 나는 부동산을 스스로 관리하고 정말 좋은 서비스를 제공하는 사람들을 알고 있으며 같은 사람들은 매년 다시 와서 임대하고 싶어합니다.”
...또는 자산 관리 회사를 고용하여 수익 증대
그러나 자산 관리 회사는 특히 주말이나 일주일 동안 단기 임대를 하는 경우 장기적으로 더 많은 수익을 올릴 수 있도록 도울 수 있습니다. 또한 손님이 숙소를 사용하는 동안 대기해야 하는 압박을 완화하는 데 도움이 됩니다. 30년 전에 설립된 East West Hospitality는 수백 개의 휴가용 임대 주택을 운영한 경험이 있으며 전국의 소유자를 위한 주택을 관리합니다.
CMO인 Ron Gore는 "부동산 관리 회사로서 우리는 구매자와 협력하여 시장에서의 경험을 기반으로 수익 추정치를 제공할 것입니다."라고 말했습니다. 이스트 웨스트 호스피탈리티. "우리는 부동산에 대한 그들의 목표에 대해 구매자와 많은 대화를 나누며, 최대한의 수익을 올리는 방법이나 단순히 비용을 충당하는 방법에 대한 조언을 제공할 수 있습니다."
인플레이션과 상대적으로 낮은 이자율 속에서 부동산은 여전히 확실한 투자라고 화이트는 설명합니다.
"호화로운 부동산은 모든 기복이 있지만 가치를 유지해 왔으며 심지어 가치가 높아졌습니다."라고 그는 말합니다. "사실로, 월스트리트 저널 최근에 보고된 이 호황을 누리고 있는 주택 시장에서 많은 주택 소유자들이 직장보다 주택 감사로 작년에 더 많은 돈을 벌었습니다.”
좋은 모습 보여줘
디자인과 시각적 표현도 중요합니다. "지금까지 수익을 극대화하는 가장 좋은 방법은 정말 잘 관리된 자산을 보유하는 것입니다." 벨즈는 말한다. “당연한 것 같지만 중요합니다. 나는 또한 훌륭한 전문 사진사를 고용하는 것이 좋습니다. 100,000달러짜리 콘도든 해변에 있는 1,500만 달러짜리 콘도든 상관없습니다. 첫 번째 쇼는 항상 온라인입니다.”
Gore는 가장 많은 수익을 창출하는 East West 유닛이 일반적으로 좀 더 현대적인 장식으로 더 최근에 개조된 유닛이지만 항상 개인의 취향과 예산에 달려 있다고 말합니다.
Nancy는 “누군가 이사를 가면 전문적으로 청소하지만 업그레이드도 하려고 합니다. “새로운 석영이나 화강암이 필요한 조리대이든, 우리는 끊임없이 가치를 향상시키기 위해 노력하고 있습니다. 우리가 1년을 다시 채우기 전에 임차인 사이에 들어갈 기회가 있을 때 또는 오년. 그들이 얼마나 오래 머무를지 알 수 없습니다.”
East West Hospitality의 의례
배관 누수, 성가신 이웃 또는 고장난 식기 세척기… 목록은 계속됩니다. 세입자의 수입이나 평가액을 통해 돈을 벌 수 있음에도 불구하고 부동산을 관리하는 것은 여전히 골치 아픈 일입니다.
첫째, 상당한 시간이 필요합니다. 그러나 제3자 전문 자산 관리 회사를 고용하는 경우에는 그렇지 않습니다. 그래도 비용이 많이 들고 수익이 줄어들 수 있습니다. Nancy는 하나, 둘, 또는 세 개의 부동산을 소유하는 것조차 아르바이트와 같을 수 있다고 말합니다. 특히 모든 것을 스스로 관리하는 경우에는 더욱 그렇습니다.
숏과 숏을 관리하는 것의 차이점을 알아두세요. 장기 임대
투자 부동산은 단기 및 장기 임대 모두에 적합하지만 소유자 측에서 요구하는 시간이 다릅니다. 예를 들어, 단기 임대는 장기적으로 더 수익성이 있을 수 있지만 청소비 또는 시설이 더 많이 사용됨에 따라 수리가 필요한 반면 장기 임대는 주 단위 또는 월 단위 비용이 덜 필요합니다. 유지.
"주당 몇 시간인지 말하기는 어렵습니다."라고 Nancy는 말합니다. “저희처럼 부동산이 73개 정도라면 정규직입니다. 부동산을 보여주고, 세입자를 들여보내고, 관리하고, 수리할 수 있고, 업데이트할 수 있어야 하는 등의 작업을 해야 합니다. 업데이트하면 몇 주 또는 몇 달이 걸릴 수 있습니다.”
반대로 East West와 같은 자산 관리 회사에 지불할 의향이 있다면 환대, 특히 같은 집에 살지 않는 경우 멀리서 자산을 관리하는 것이 훨씬 쉽습니다. 시 또는 주. 시간은 단축되지만 재정에 지장을 줄 수 있습니다.
너의 숙제를해라
구매하려는 시장의 전문가가 될 필요는 없지만 자금과 비즈니스 통찰력이 있어야 합니다.
"신뢰할 수 있는 에이전트를 두는 것이 가장 좋지만 구매하려는 특정 지역에 대해 정말 잘 알고 있어야 합니다."라고 Nancy는 말합니다. “주인의 판매 상품을 찾거나 Zillow를 확인하거나 대리인이 당신을 보살피도록 하는 것이 우리에게 도움이 되었습니다. 차를 몰고 다니며 무엇을 보게 될지 결코 알 수 없습니다. 누군가가 마당에 판매 표시를 던질 수 있습니다.”
감정적으로 투자하지 마세요
투자 부동산의 또 다른 황금률은 너무 집착하지 말라는 것입니다. "투자 부동산은 집이 아닙니다."라고 Belz는 말합니다. “부동산에 너무 감정적으로 집착하면 숫자를 제대로 보지 못할 수 있습니다. 숫자는 의미가 있어야 하며 그렇지 않다면 기꺼이 물러나야 합니다.”
귀하의 수익은 시장 환경에 달려 있습니다. 원격 근무 덕분에 성수기에 번성했던 많은 시장이 이제 일년 내내 인기가 있습니다. 일반적으로 겨울에 인기 있는 사우스 플로리다는 이제 도시를 탈출하려는 사람들에게 일년 내내 목적지가 된다고 Belz와 Nancy는 말합니다. Gore는 사람들이 산악 마을 임대에서 보내는 시간도 해마다 증가하고 있다고 말합니다.
화이트는 "수요는 여전히 높지만 모기지 이자율의 상승과 낮은 재고는 팬데믹 기간만큼 빠르게 구매자의 구매 능력에 영향을 미칠 수 있다"고 말했다. “미국에서는 일부 사무실이 다시 문을 열기 시작하고 휴가용 부동산에 대한 모기지 대출 규정이 처음에 강화됨에 따라 2021년 봄에 두 번째 주택에 대한 수요가 냉각될 조짐을 보였습니다. 그러나 일부 시장에서 거래 건수가 감소했음에도 불구하고 낮은 재고로 인해 가격 상승은 여전히 강했습니다.”
사람들을 즉시 집으로 데려오고 싶은 욕구에도 불구하고 조심하십시오. Nancy가 얻은 가장 큰 교훈 중 일부는 수년에 걸쳐 배운 것은 높은 보증금, 높은 애완 동물 보증금, 그리고 무엇보다도 좋은 배경 체크 무늬. 세입자를 철저하게 선별하면 서류상 가장 부유한 개인처럼 보일지라도 돈과 시간을 절약할 수 있습니다.
"애완동물은 절대적으로 장소를 쓰레기로 만들 수 있습니다. 우리가 처리해야 하는 일은 믿을 수 없을 정도입니다."라고 그녀는 말합니다. 그러나 고객과의 신뢰를 구축하면 소유자 측의 작업을 일부 완화하는 데 도움이 될 수 있습니다.
프로 팁
일반 유지 보수 비용은 임대 수입의 3~5% 정도입니다.
“우리는 신뢰할 수 있고 신뢰할 수 있는 세입자를 찾고, 그들이 다음을 할 수 있도록 임대료 할인을 제공할 수도 있습니다. 집을 가볍게 관리하도록 도와주세요.”라고 그녀는 말합니다. 그녀의 세입자는 모두 1년 동안 머무르는 장기 세입자라고 덧붙였습니다. 평균. "물론 무슨 일이 생기면 더 절박한 전화를 받지만, 많은 사람들이 스스로 잔디 관리를 하는 것을 기뻐합니다."
조나단 데이비스 부동산 사진
Nancy는 철저한 청소, 해충 방제 및 새 페인트를 포함할 수 있는 일반적인 유지 관리 비용이 임대 수입의 약 3%에서 5%가 되어야 한다고 말합니다.
COO인 Kevin Graham은 다음과 같이 말했습니다. 이스트 웨스트 호스피탈리티. “저희는 거주지를 다시 칠해야 하고 카페트와 주요 가전제품을 교체해야 할 시기에 대해 알려드리고 싶습니다. 그렇게 하면 재정적 준비금이 아니더라도 최소한 정신적 준비금을 염두에 두고 이러한 항목을 처리할 수 있습니다.”
모든 재산을 적절하게 관리하려면 조경을 따라야 합니다. 기계 시스템, 전기 및 배관이 제대로 작동하는지 확인합니다. 지붕, 인도, 차도와 같은 구조적 항목을 보존합니다. 해충 관리; 쾌적하고 깨끗한 실내 환경을 유지합니다.
결론
임대 부동산 투자는 장기적으로 유리할 수 있지만 수익성이 주택 시장 수요 및 공급을 포함한 여러 외부 요인에 따라 달라지며, 이는 항상 변동. 즉, 자산의 가치 상승을 멈추는 즉시 자산을 처분할 수 있는 것이 중요합니다. 그것이 바로 현명한 투자입니다.
하우스 뷰티풀 팔로우 인스 타 그램.
이 콘텐츠는 타사에서 만들고 유지 관리하며 사용자가 이메일 주소를 제공하는 데 도움이 되도록 이 페이지로 가져옵니다. 이 내용과 유사한 내용에 대한 자세한 정보는 Piano.io에서 찾을 수 있습니다.
